前幾日，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深圳市規(guī)土委”）印發(fā)《深圳市建設(shè)用地開(kāi)工竣工管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“管理辦法”），要求主體功能為住房類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，4年內(nèi)竣工。

這一紙管理要求再次將深圳閑置土地、囤地行為及土地緊張問(wèn)題推了出來(lái)。

實(shí)際上，深圳閑置土地一直是難啃的“硬骨頭”。早在2013年，深圳就登上了廣東省閑置土地的榜首，數(shù)量達(dá)到152宗，占到了全省范圍的45%。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在深圳市規(guī)土委官方網(wǎng)站上查詢(xún)到了2016年公布的一份《閑置土地信息公開(kāi)表》，上邊在列的閑置土地有71宗，最長(zhǎng)的一宗用地閑置時(shí)間達(dá)到了230個(gè)月，中國(guó)石化(600028,股吧)、中國(guó)電信等央企赫然在列。

另外，除了可查詢(xún)的閑置土地信息，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者還走訪了多塊被圍起來(lái)的地塊，發(fā)現(xiàn)亦存在閑置情況，原因不等。

這幾年，深圳一直將盤(pán)活用地放在工作重心，也取得了一些成果，但仍有不足，還需要加大力度。

出強(qiáng)規(guī)處理閑置土地

多年來(lái)，深圳一直將處理閑置土地放在重要位置，推動(dòng)土地入市。根據(jù)深圳市規(guī)土委披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳市盤(pán)活清理存量用地約28平方公里，多項(xiàng)任務(wù)超額完成，其中就包括閑置土地處置2.2平方公里。

不過(guò)，近年來(lái)深圳建設(shè)用地按時(shí)開(kāi)竣工比例普遍偏低，特別是產(chǎn)業(yè)用地不按照合同約定開(kāi)發(fā)建設(shè)情形較為嚴(yán)重，合同履約及開(kāi)發(fā)建設(shè)情況不理想。為規(guī)范建設(shè)用地開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、解決開(kāi)竣工逾期違約成本低等問(wèn)題，需從政策制度上進(jìn)一步加以規(guī)范。

新出臺(tái)的管理辦法主要針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商閑置數(shù)年且延遲開(kāi)工的囤地情況以及捂盤(pán)惜售行為，尤其是加大了土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管的力度。

深圳市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)：“批后監(jiān)管是土地利用管理的重要環(huán)節(jié)，出臺(tái)此新政的目的是為了加大土地供應(yīng)后期批后監(jiān)管力度，保障土地使用權(quán)出讓合同的履行，預(yù)防土地閑置，提高土地節(jié)約集約利用水平。”

深圳市規(guī)土委希望通過(guò)對(duì)開(kāi)竣工期限、違約原因認(rèn)定及處理原則、違約金繳交基數(shù)、監(jiān)管職責(zé)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)竣工延期管理工作。

例如主體功能為住房類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)在劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自劃撥決定書(shū)簽發(fā)之日或出讓合同簽訂之日起4年內(nèi)竣工建筑面積超10萬(wàn)平方米的非住房類(lèi)建設(shè)，兩年半內(nèi)開(kāi)工6年內(nèi)竣工。

此外，深圳市規(guī)土委也防止了開(kāi)發(fā)商打擦邊球的行為，對(duì)企業(yè)自身原因未按期開(kāi)工的，為避免規(guī)避閑置土地處置，不再延長(zhǎng)開(kāi)工期限，開(kāi)工期超期滿一年后將按閑置土地相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)此表示，從深圳此類(lèi)政策可以看出，其對(duì)于土地閑置和怠慢式的開(kāi)工進(jìn)行了督查，本質(zhì)上是供給端的一次重要改革，對(duì)于把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏和在預(yù)定時(shí)間內(nèi)交付房屋等，都是有較好的管控效應(yīng)的。

一批無(wú)法認(rèn)定的“閑置土地”

實(shí)際上，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，深圳市官方通報(bào)的《閑置土地清單》并不完整，深圳還存在一批無(wú)法認(rèn)定的“閑置土地”。

如深圳市南山區(qū)西麗二中北部的T402-0014地塊，占地面積1.05萬(wàn)平方米，1994年出讓?zhuān)两裨隰[市區(qū)已經(jīng)閑置超過(guò)20年。該地塊也曾出現(xiàn)在2010年國(guó)土部核查通報(bào)的全國(guó)閑置土地黑名單中，卻并未出現(xiàn)在此次清單中。

現(xiàn)場(chǎng)可以看到，此地塊如今已經(jīng)是郁郁蔥蔥的一片樹(shù)林，周邊已經(jīng)是開(kāi)發(fā)完畢的樓盤(pán)，新房均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米。

這塊地一直未開(kāi)發(fā)，主要是涉及法律糾紛。有關(guān)司法裁判文書(shū)顯示，這一地塊原系深圳市圳寶實(shí)業(yè)有限公司在上個(gè)世紀(jì)80年代被劃撥的土地，用做企業(yè)發(fā)展。該公司曾嘗試與中建公司合作開(kāi)發(fā)，約定權(quán)益分成由圳寶公司占45%，中建公司占55%，但直到1997年合作告吹時(shí)都一直未曾動(dòng)工。

此后，圳寶公司又與深圳市雪納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，但因圳寶公司卷入一宗合同糾紛案，作為第三人被訴訟法庭，被法院判決償還185萬(wàn)多元款項(xiàng)。該公司無(wú)力承擔(dān)，遭到法院強(qiáng)制執(zhí)行。深圳市中級(jí)人民法院在1997年11月12日發(fā)出裁定書(shū)，拍賣(mài)圳寶公司持有的該地塊，用于清償債務(wù)。

經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)，深圳市錦銀公司競(jìng)拍到了這一地塊，后雙方發(fā)生分歧，此地遲遲未有動(dòng)工跡象。

對(duì)此，深圳市規(guī)土委此前回應(yīng)，“該地塊無(wú)法順利完善后續(xù)用地手續(xù)，主要是由于法律手續(xù)不完善，這宗地塊一直處于查封狀態(tài)?！?/P>

與上述地塊有相同命運(yùn)的還有聯(lián)泰地產(chǎn)。2004年，聯(lián)泰地產(chǎn)拿下了紅樹(shù)灣純別墅地塊，這是公司早年建設(shè)濱海大道政府給的返還用地。項(xiàng)目占地99486.9平方米，容積率僅為0.62，是一塊低密度住宅項(xiàng)目。彼時(shí)，聯(lián)泰地產(chǎn)一直對(duì)外聲稱(chēng)，以“城市巨作，細(xì)細(xì)研磨中”。不過(guò)直到今天，這塊用地依然沒(méi)有“研磨”出來(lái)。

現(xiàn)場(chǎng)可以看到，該地塊被圍了起來(lái)，里面雜草叢生，和不遠(yuǎn)處林立的高樓形成了強(qiáng)烈的對(duì)比。

目前在聯(lián)泰地產(chǎn)網(wǎng)站上，依然有提到“規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目有深圳紅樹(shù)林9號(hào)地項(xiàng)目”。這家房企布局了深圳、汕頭（樓盤(pán)）、南昌（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、九江（樓盤(pán)）等城市，開(kāi)發(fā)規(guī)模近2000多萬(wàn)平方米，現(xiàn)年開(kāi)發(fā)能力在100萬(wàn)平方米以上，并擁有充足的土地儲(chǔ)備。

不過(guò)為何偏偏紅樹(shù)灣地塊久久未動(dòng)工？中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者試圖聯(lián)系聯(lián)泰地產(chǎn)未果。

有接近聯(lián)泰地產(chǎn)的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“就得知的信息來(lái)看，確實(shí)是因?yàn)橐?guī)劃調(diào)整的問(wèn)題一直無(wú)法動(dòng)工。最早聯(lián)泰地產(chǎn)是想要蓋別墅，但是全國(guó)限墅令的出臺(tái)使得別墅蓋不成。曾經(jīng)有傳言是合作開(kāi)發(fā)，還有說(shuō)是轉(zhuǎn)讓給了中信，不過(guò)一直未有動(dòng)工跡象。政府又調(diào)整深圳灣整體規(guī)劃，要打造深圳灣超級(jí)總部基地，取消了所有的住宅用地，全部轉(zhuǎn)向商務(wù)開(kāi)發(fā)。這個(gè)是影響最大的問(wèn)題?！?/P>

早在2010年就有報(bào)道稱(chēng)，聯(lián)泰地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)沒(méi)有動(dòng)工的原因“主要是因?yàn)槠瑓^(qū)不斷升級(jí)，政府規(guī)劃隨之調(diào)整，項(xiàng)目參數(shù)難以確定”。深圳市規(guī)土委當(dāng)時(shí)也認(rèn)可了這一說(shuō)法，確屬規(guī)劃調(diào)整因素。

不過(guò)，這宗地塊何時(shí)能開(kāi)發(fā)，依然是謎。

另外，還有地塊是開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，卻一直在緩慢開(kāi)發(fā)中。如位于寶安中心區(qū)的泰華N7地塊，屬地鐵上蓋項(xiàng)目。泰華地產(chǎn)于2005年拿下這塊地，直到2018年才剛剛開(kāi)始動(dòng)工。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者實(shí)地走訪了工地，目前工地的圍墻上標(biāo)注著進(jìn)度是“一期基坑支護(hù)、土石方工程項(xiàng)目部”。

圍墻上的工程概況牌顯示，合同開(kāi)工日期為今年1月1日，竣工日期為2020年6月30日。截至10月23日，工地內(nèi)部左側(cè)依然是雜草叢生，只有右側(cè)有孤零零的一排基礎(chǔ)建筑。

詢(xún)問(wèn)了工人們進(jìn)度，有工人表示：“這個(gè)并不清楚，不過(guò)進(jìn)度比較慢”。隨后中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者試圖聯(lián)系泰華地產(chǎn)，不過(guò)網(wǎng)站上的電話處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。

泰華地產(chǎn)網(wǎng)站上披露的項(xiàng)目顯示，從1996年第一個(gè)泰華花園入市后，泰華地產(chǎn)一直保持著穩(wěn)定的腳步，1-2年就會(huì)推出一個(gè)新項(xiàng)目，但是入市步伐在2008年卻戛然而止，在推出了泰華陽(yáng)光海后，直到2013年才推出了梧桐島項(xiàng)目。在這之后，泰華地產(chǎn)繼續(xù)沉寂至今。

泰華N7項(xiàng)目在2007年11月拿到建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2008年，開(kāi)盤(pán)消息曾經(jīng)盛傳，但無(wú)下文。直到2018年7月，深圳市規(guī)土委披露的宗地《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》變更的公示，才顯示泰華地產(chǎn)因?yàn)椤督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》失效來(lái)申請(qǐng)按照原來(lái)指標(biāo)執(zhí)行。

泰華是最早落戶(hù)深圳寶安區(qū)的港資企業(yè)，上世紀(jì)90年代后期，在深圳發(fā)展勢(shì)頭很猛，寶安區(qū)幾乎所有對(duì)外公開(kāi)出讓的土地，都讓泰華拿下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1998年到2001年，泰華六年間斥資7億多元，競(jìng)得土地30多萬(wàn)平方米。

有接近泰華地產(chǎn)的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“N7地塊動(dòng)工慢，是寶安很多業(yè)內(nèi)人士都知道的事情，他們公司的的確確在開(kāi)發(fā)上壓力較大，原因是領(lǐng)頭人羅瑞希突然逝世，導(dǎo)致泰華地產(chǎn)一下子慌了；加上有欠債在身，已元?dú)獯髠??！?/P>

2018年至今，深圳共計(jì)出讓7宗住宅用地，其中五宗均為全自持租賃地塊，被深圳安居集團(tuán)包攬；一宗為5年限售地，年初中海以12.55億元競(jìng)得，并配建人才住房面積2.18萬(wàn)平方米；另外一宗便是如今龍光拿下…

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)9月26日，深圳土地房產(chǎn)交易大廈涌動(dòng)著不少媒體人以及房企代表的身影。這天下午，將有三宗居住地塊在此掛牌出讓?zhuān)@對(duì)住宅用地日益稀缺的深圳來(lái)說(shuō)，算是個(gè)大新聞。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，三宗住宅用地中，一塊龍華商品宅地（競(jìng)配建公租房面積），一塊光明和一塊大鵬全年期自持租賃宅地，三塊宅地均采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓?zhuān)矗合蕹山坏貎r(jià)、競(jìng)成交地價(jià)和人才住房面積。

由于條件限制，現(xiàn)場(chǎng)消息顯示，光明以及大鵬的兩宗全自持宅地均只有一人申報(bào)，而龍華地塊作為深圳近年來(lái)為數(shù)不多的“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地，吸引了中海、招商蛇口、華僑城、雅居樂(lè)、龍光、金地、金科、龍湖等15家房?jī)r(jià)參與競(jìng)拍。

下午三點(diǎn)整，土拍大幕正式拉開(kāi)，率先出讓的兩宗全自持租賃用地，毫無(wú)意外地落袋深圳安居集團(tuán)，總成交價(jià)5.25億元，總土地面積2.11萬(wàn)平方米。

隨后龍華地塊終于讓平靜的現(xiàn)場(chǎng)有了劍拔弩張的意味，主持人剛宣布開(kāi)拍，56號(hào)雅居樂(lè)便迫不及待地舉起了手中的號(hào)碼牌，隨后其他房企紛紛跟進(jìn)，大約10分鐘后，19號(hào)招商蛇口叫出最高限價(jià)11.7億元，拍賣(mài)進(jìn)入競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e環(huán)節(jié)。

與舉牌積極的競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)相比，房企在面對(duì)人才住房面積時(shí)需要考慮的時(shí)間就更多，競(jìng)配建面積從2000平方米開(kāi)始，并沒(méi)有企業(yè)應(yīng)價(jià)，隨后將至1000平方米，3號(hào)房企才舉起了手中的牌子。

3號(hào)應(yīng)價(jià)之后，現(xiàn)場(chǎng)又沉默了下來(lái)，主持人又將競(jìng)?cè)伺浣娣e降為200平方米一輪，才有了房企應(yīng)價(jià)，但隨后又出現(xiàn)了多次無(wú)人舉牌的尷尬局面，現(xiàn)場(chǎng)安靜一分鐘左右后，19號(hào)招商蛇口打破囧局，并與2號(hào)龍光一直僵持。

最終，龍光叫出3200平方米的人才住房面積，招商蛇口并沒(méi)有再次出價(jià)。隨著主持人的一錘落定，龍光成為最大贏家，以11.7億元、配建3200平方米公共租賃住房面積將龍華商住地?cái)埲霊阎小?/P>

出讓公告顯示，龍華區(qū)A914-0305宗地位于福城街道觀瀾大道西側(cè)，合正觀瀾匯南側(cè)，為二類(lèi)居住用地，用地面積約1.53萬(wàn)平方米，容積率3.98，建筑總面積約6.1萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)9億元，最高限制地價(jià)11.7億元。

值得注意的是，該地塊公共租賃住房初始配建面積為9242平方米，加上3200平方米競(jìng)配建面積，總配建面積為1.24萬(wàn)平方米，撇除公共住房租賃面積，該地塊樓面價(jià)約為2.41萬(wàn)元/平方米。

除此以外，公告還規(guī)定，商品住房銷(xiāo)售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修，商品住房自取得套房不動(dòng)產(chǎn)證之日起，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓——這也是深圳首宗3年限售地塊。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，隨著深圳近年來(lái)供地逐漸向金融及工業(yè)用地傾斜，住宅類(lèi)用地變得越來(lái)越稀缺，“只租不售”、“限售”等附加條件在住宅出讓中已是司空見(jiàn)慣。

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