前段時(shí)間，我們推送了一篇《一篇文章教你怎么以公司名義買房，合理繞開樓市限購！》的文章，教大家怎么以公司的名義買房，合理繞開樓市限購。

今天我們再給大家推薦一個(gè)可以避開限購獲得購房資格的方法，那就是購買司法拍賣的房子。

那什么是司法拍賣呢？首先，房屋司法拍賣是指人民法院將查封、扣押、凍結(jié)的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)，在被執(zhí)行人逾期不履行義務(wù)時(shí)，依法以公開競價(jià)的方式賣與出價(jià)最高的競買人，并用所得金額清償債務(wù)的執(zhí)行行為，是人民法院執(zhí)行中的一種強(qiáng)制處分措施。

目前鄭州市各級法院的司法拍賣大部分和淘寶網(wǎng)進(jìn)行合作以網(wǎng)拍的形式進(jìn)行，并且司法網(wǎng)絡(luò)拍賣實(shí)行零傭金制度，參與競拍淘寶平臺不收取傭金。

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司法拍賣流程

沒資格買房？一篇文章教你如何購買法拍房避開樓市限購

1拍前準(zhǔn)備

首先，點(diǎn)擊進(jìn)入相關(guān)法院網(wǎng)站，參與司法拍賣，在繳納保證金之前一定要認(rèn)真閱讀法院公布的競買公告、競買須知及標(biāo)的物詳情，以確保了解清楚標(biāo)的物的情況，司法拍賣具有嚴(yán)肅性，如參與競拍，則代表接受標(biāo)的物的一切瑕疵，不得悔拍。

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注意事項(xiàng)：

1、明確自己是否符合參與競拍的條件，因不符合條件參加競買的，競買人需自行承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2、競買人在拍賣前請仔細(xì)審查拍賣標(biāo)的物，一旦作出競買決定，即表明已完全了解，并接受標(biāo)的物的現(xiàn)狀和一切已知及未知的瑕疵。

3、買受人需要承擔(dān)所有的相關(guān)稅費(fèi)、過戶費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和其它涉及需要補(bǔ)繳的費(fèi)用等。

4、明確該房屋是否為空置狀態(tài)，是否有優(yōu)先購買人等。

2報(bào)名并交納保證金

1、打開標(biāo)的物，點(diǎn)擊頁面上的報(bào)名交保證金，如您還沒有賬號，需要先去注冊賬號方可操作交保。

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2、填寫競買人身份信息，需注意此信息需與您賬號實(shí)名認(rèn)證信息一致。

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3、跳轉(zhuǎn)到支付寶頁面后，根據(jù)交保金額選擇合適的支付方式。

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4、如果選擇銀行卡支付，點(diǎn)擊添加快捷/網(wǎng)銀付款，可直接輸入銀行卡號，也可以按照卡種選擇銀行。

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5、根據(jù)限額選擇支付方式，一般一萬元以上建議選擇使用網(wǎng)銀支付。

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6、如果選擇網(wǎng)上銀行支付，請點(diǎn)擊登陸到網(wǎng)上銀行付款。

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注意事項(xiàng)：

在確認(rèn)競拍前確保銀行卡網(wǎng)銀限額額度是可以達(dá)到繳納保證金的金額（一般為標(biāo)的物價(jià)值的10%-11%），并確保支付寶賬戶通過A類實(shí)名認(rèn)證。

支付寶實(shí)名認(rèn)證加急：撥打95188，根據(jù)語音提示操作，到達(dá)人工語音服務(wù)，告知客服加快審核，如需幫助請撥打--。

3出價(jià)競拍

1、確認(rèn)出價(jià)金額，點(diǎn)擊“出價(jià)”按鈕進(jìn)行競拍（首次出價(jià)只能出底價(jià)，并且在無他人應(yīng)價(jià)的情況下，不得自行加價(jià)需等其他競拍人出價(jià)后方可繼續(xù)出價(jià)）。

2、競拍規(guī)則

1）延時(shí)規(guī)則

2017年1月1日后法院發(fā)布的標(biāo)的物，在競拍最后5分鐘內(nèi)，若有用戶出價(jià)，結(jié)束時(shí)間系統(tǒng)將自動(dòng)延時(shí)5分鐘，且不斷循環(huán)。

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2）優(yōu)先購買權(quán)人規(guī)則

優(yōu)先購買權(quán)是指法律賦予特定對象（特定人）依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件下優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。（但要注意的是，優(yōu)先購買權(quán)人需提前申報(bào)）。

享有優(yōu)先購買權(quán)的情況：

1、有限責(zé)任公司的其他股東有優(yōu)先購買權(quán)；

2、房屋的承租人有優(yōu)先購買權(quán)；

3、合伙人、財(cái)產(chǎn)的按份共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；

4、知識產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)。

3）法院撤回/中止情況規(guī)則

3、成交規(guī)則

2017年1月1日開始法院或其委托資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)發(fā)布公告拍賣的標(biāo)的物，競買成交條件則改為【1人報(bào)名且出價(jià)即可成交】，并且新的相關(guān)法規(guī)要求起拍價(jià)等于保留價(jià)，在競買人出價(jià)僅能大于或等于起拍價(jià)的情況下，如法院發(fā)布標(biāo)的物無特殊要求，報(bào)名出價(jià)即可達(dá)成交條件。

4、出價(jià)規(guī)則

1）全場首次出價(jià)只能為起拍價(jià)。

2）加價(jià)幅度：只能按照加價(jià)幅度的N倍加價(jià)（N>=1且是整數(shù)）。

3）首次出價(jià)者不可在自己首次出價(jià)領(lǐng)先的狀態(tài)下再次出價(jià)，需有第二人應(yīng)價(jià)后可再應(yīng)價(jià)，之后可連續(xù)出價(jià)。

4）出價(jià)次數(shù)無限制，競拍周期內(nèi)均可出價(jià)，出價(jià)時(shí)賬戶里不需要有錢。

5）在競拍周期內(nèi)，出價(jià)后如果長時(shí)間沒有其他人出價(jià)，拍賣也不會提前結(jié)束，除非法院中止或撤回拍賣。

4競拍成功

您可在我的淘寶—我的拍賣—我的司法拍賣查看所有已報(bào)名并交納保證金的拍品，并看到對應(yīng)標(biāo)的物的狀態(tài)，如果您已競價(jià)成功，可在此處支付應(yīng)付款減去保證金之后剩余的金額，完成付款（法院銀行賬戶信息詳見標(biāo)的物公告）。

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5支付余款和傭金

拍賣余款請?jiān)诜ㄔ阂?guī)定時(shí)間內(nèi)繳納，可通過銀行付款或者支付寶網(wǎng)上支付（具體見拍賣公告 )。

1、銀行付款方式：銀行匯款到法院指定賬戶。

2、支付寶網(wǎng)上付款方式：（通過支付寶支付尾款，請競買人主動(dòng)與法院聯(lián)系，請法院查看支付寶明細(xì)，了解尾款支付情況）。

注意事項(xiàng)：

因?yàn)榉ㄔ阂话阋糟y行到賬時(shí)間為準(zhǔn)，所以建議買受人提前3-5個(gè)工作日完成余款支付，以免延誤繳納期限。

6辦理交割

競拍成功后，買受人聯(lián)系法院完成后續(xù)交割，可以根據(jù)法院指引方案或者第三方服務(wù)平臺進(jìn)行過戶。如自己過戶，需要買受人持法院下達(dá)裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書、拍賣成交確認(rèn)書后自行辦理。

法院在拍賣結(jié)束后15個(gè)工作日左右將協(xié)助通知書等相關(guān)文件發(fā)至鄭州房管局二層75號窗口或者81號窗口。買受人持法院給予的相關(guān)文件去上述窗口蓋章后，直接去一層窗口辦理稅費(fèi)繳納等相關(guān)房產(chǎn)辦理手續(xù)。

法院裁決拍賣房屋的產(chǎn)權(quán)登記所需材料：

1、房屋權(quán)屬證書；

2、法院裁決拍賣文書和協(xié)助執(zhí)行通知書；

3、拍賣成交合同；

4、法院確認(rèn)拍賣結(jié)果的確認(rèn)書；

5、營業(yè)稅納稅申報(bào)表和土地增值稅申報(bào)表或拍賣行開具的發(fā)票；

6、土地使用證(使用權(quán)人是申請人)原件和復(fù)印件；

7、房地產(chǎn)權(quán)登記申請書；

8、權(quán)利人身份證明復(fù)印件(權(quán)利人是單位的，須提交單位法人營業(yè)執(zhí)照、法人代碼證、法人代表資格證和身份證等復(fù)印件)。授權(quán)委托的須提交委托書和代理人身份證明復(fù)印件；

9、中華人民共和國契稅完稅證或財(cái)政局契稅有關(guān)證明。

注意事項(xiàng)：

1、拍賣的發(fā)票應(yīng)是房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)的統(tǒng)一發(fā)票。

2、如果拍賣房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，則必須按該房屋原取得產(chǎn)權(quán)的途徑先行給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，繳納相關(guān)稅費(fèi)后，才能給予辦理拍賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記。

3、拍賣房屋不是房產(chǎn)證記載的全部，則買受人要與其他共有人共同辦理房屋的分割手續(xù)或共同共有該房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

4、如果房屋權(quán)屬證書無法提交，應(yīng)申請遺失登記。

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房屋拍賣優(yōu)缺點(diǎn)

1優(yōu)點(diǎn)

1、大部分房屋不限購。

2、費(fèi)用相對較低。

3、可以規(guī)避部分稅種。

2缺點(diǎn)

1、可能存在法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)的問題。

2、如果房屋有實(shí)際居住人，他們可能會拒絕搬離房屋。

3、所有稅費(fèi)均要買家承擔(dān)，根據(jù)淘寶司法拍賣的規(guī)則，拍賣房子的所有費(fèi)用均由競拍人承擔(dān)，這里面包括了房屋款、稅費(fèi)及拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、滯納金等一切費(fèi)用等。不少拍賣房是開發(fā)商產(chǎn)證沒有辦出的，因此涉及二次過戶的問題，即契稅交2次。

4、容易惹上其他債權(quán)糾紛，有的房子還可能存在其他債權(quán)人，房屋可能被多次抵押。由于民間借貸是無法通過國家機(jī)構(gòu)查詢得知的，購買了這樣的房屋，入住后可能會遭其他“債主”的追討。

5、房屋質(zhì)量沒保障。院委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時(shí)不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此，即便進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：

司法拍賣的房子既有優(yōu)點(diǎn)又有缺點(diǎn)，但總的來說還是可以購買的。不過，需要注意的是，在購買之前一定要實(shí)地去看一下拍賣的房屋，并仔細(xì)了解房屋的具體情況后再參與競拍。

另外，如果您還有什么問題需要咨詢，可以撥打宜凱門熱線電話--，我們將為您及時(shí)解答。

附房屋司法拍賣流程圖：

沒資格買房？一篇文章教你如何購買法拍房避開樓市限購

想買個(gè)價(jià)格超便宜的法拍房嗎？需要記住的是，在法拍房的市場上，大量的機(jī)會是會和大量的壓力，大量的陷阱同在的。

首先，你必須決定想在哪個(gè)階段購買法拍房。你可以有三種選擇：1。法拍前；2。市行政司法長官的拍賣中；3。收回階段，被稱為“銀行回收屋（REO）”。

一家法拍財(cái)產(chǎn)的網(wǎng)上營銷公司RealtyTrac的發(fā)言人Rick Sharga說：“要想購買法拍房，最安全最佳的階段是，當(dāng)這個(gè)房子成為銀行擁有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候。”

法拍前：

這些房子正在法拍的過程中，但是還沒有進(jìn)入拍賣階段。原來的房主一般都是想趕快擺脫這些房子，因?yàn)檫@些他們已經(jīng)“資不抵債”了：他們在房子上的欠款比房子本身的價(jià)值還要高了。

結(jié)果就是，可能的買主在和房主協(xié)商外，還必須和借貸者協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。這就使購買這個(gè)階段的房子變得復(fù)雜而且緩慢。但是，你會有個(gè)有利優(yōu)勢，就是可以在購買之前檢查這個(gè)房子，這一點(diǎn)可以其他階段做不到的。不過Sharga還是警告說，這個(gè)階段的房價(jià)通常會比另外兩個(gè)法拍階段高一些。

市行政司法長官拍賣階段：

這個(gè)階段價(jià)格最低，但是其中充滿各種困難。通常房子都是不能檢查的，買家將來免不了會花一大筆維修的錢，還有大筆的其他之前想不到的花費(fèi)。最適合在這個(gè)階段購買房子是專業(yè)行家，就是那些經(jīng)常在這樣的場合競標(biāo)，對一切頗為了解的承包商或是投資商。如果房子沒有在市行政司法長官拍賣中賣掉的話，銀行就會擁有這個(gè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，那么就進(jìn)入了收回階段。買房者在這個(gè)階段可能不能得到最低的價(jià)格，但是他們可以在交易結(jié)束前進(jìn)行徹底的檢查，最大限度減小日后意想不到的開銷。再加上，銷售這些房子的銀行可能會給買家一些優(yōu)惠籌資條件，而且也很有可能在把房子投放市場之前做一些整修的工作。即便在這個(gè)安全的階段，房子還是有很多不定因素。網(wǎng)上不動(dòng)產(chǎn)營銷公司Redfin的發(fā)言人Adam Wiener說：“這也就是說銀行不會裝飾工作付錢，雖然他們經(jīng)常會為健康和安全方面的問題做一些或是全面的整修。這就使房子檢查的工作變得更加關(guān)鍵了。”

他還指出，由于你是從公司購買房子的，不是用個(gè)人手中購買的，購買過程可能會非常快，所以你要做好準(zhǔn)備，動(dòng)作要快。很多時(shí)候，周五列出的銷售名單，到了周日結(jié)束就賣光了。

Wiener說：“買家和經(jīng)紀(jì)人需要熟練掌握從檢查到籌資的所有事項(xiàng)。一些銀行甚至?xí)ρ舆t的交易按天收費(fèi)?！?/P>

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
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