“法拍房”報(bào)名人數(shù)大減 成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)

樓市調(diào)控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時(shí)降溫的還有法拍房。據(jù)悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執(zhí)行住宅限購(gòu)政策，目前成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)，房源少有人問(wèn)津。

石景山、通州“法拍房”成交價(jià)不到4萬(wàn)

法拍房與普通二手房相比，最大的優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格低。記者了解到，一般首次拍賣(mài)是評(píng)估價(jià)的8折，有的開(kāi)拍就是評(píng)估價(jià)，有的可以打7折，不同資產(chǎn)有所差異。北京地區(qū)最終成交價(jià)，通常比買(mǎi)同類型二手房要省幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元，這也是置業(yè)者關(guān)注法拍房的主要原因。

去年4月，北京市法院網(wǎng)發(fā)布的拍賣(mài)房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區(qū)的一套“法拍房”，109平方米，231萬(wàn)元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網(wǎng)上的掛牌價(jià)在268萬(wàn)-280萬(wàn)元之間，由于低于市場(chǎng)價(jià)，該房源已吸引了64組購(gòu)房者看房。

今年6月19日，北京市朝陽(yáng)區(qū)法院執(zhí)行局在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)開(kāi)拍的57套房產(chǎn)，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價(jià)即成功“落槌”。

不過(guò)目前法拍房的市場(chǎng)行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣(mài)聯(lián)合40多家法院，選取近300個(gè)重量級(jí)標(biāo)的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)上看到，截至11月15日，京東拍賣(mài)平臺(tái)即將開(kāi)拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報(bào)名。

記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進(jìn)行的拍賣(mài)信息有14條。其中，只有2套房源有人報(bào)名，且都只有1人報(bào)名，其他房源則無(wú)人問(wèn)津。位于石景山區(qū)永樂(lè)西區(qū)15號(hào)樓一套57.63平方米的住宅，評(píng)估價(jià)271.7萬(wàn)元，流拍后第二拍賣(mài)起拍價(jià)220萬(wàn)元，折合單價(jià)僅38000元/平方米。記者在鏈家網(wǎng)看到，同一小區(qū)二手房單價(jià)在5萬(wàn)-7萬(wàn)元。此外，在11月14日結(jié)束的房產(chǎn)拍賣(mài)信息中，位于通州區(qū)北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報(bào)名，該住宅評(píng)估價(jià)為525萬(wàn)元，最終成交價(jià)為370萬(wàn)元，單價(jià)僅31896元/平方米。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，10月1日至今，京東拍賣(mài)平臺(tái)共有41套房源進(jìn)行過(guò)拍賣(mài)，最終成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)，僅少部分高于評(píng)估價(jià)。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結(jié)束的84套房產(chǎn)中，成交價(jià)普遍低于評(píng)估價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士指出，潛在房源供應(yīng)規(guī)模增多，接盤(pán)方也會(huì)“挑三揀四”。此外，在調(diào)控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價(jià)位也隨之下跌。

執(zhí)行限購(gòu)政策申請(qǐng)貸款時(shí)間較長(zhǎng)

記者注意到，北京“3·17”調(diào)控政策后，原來(lái)不限購(gòu)、需全款支付的法拍房，也開(kāi)始執(zhí)行住宅調(diào)控政策。即競(jìng)拍法拍房，要有購(gòu)房資質(zhì)，要經(jīng)過(guò)市住建委審查，審查完畢后才能辦理過(guò)戶手續(xù)。

“在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%?！币晃汇y行人士表示，從去年開(kāi)始法拍房不用全款支付，可以申請(qǐng)貸款。

記者注意到，一般情況下，能否貸款會(huì)在競(jìng)買(mǎi)公告與競(jìng)買(mǎi)須知內(nèi)標(biāo)注清楚。比如在淘寶司法拍賣(mài)平臺(tái)上，通常拍賣(mài)房源的介紹頁(yè)面右上側(cè)都有“一鍵申請(qǐng)貸款”按鈕，點(diǎn)進(jìn)去后會(huì)跳出該房源的合作貸款銀行信息。

值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據(jù)銀行人士介紹，普通二手房先過(guò)戶，銀行抵押妥當(dāng)后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續(xù)，最后是抵押。其中還有一個(gè)階段性擔(dān)保費(fèi)，即銀行指定的第三方公司，承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任，且協(xié)助辦理后期手續(xù)。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當(dāng)，需要三四個(gè)月，有些需四五個(gè)月才能辦妥，相比普通住宅時(shí)間更長(zhǎng)。

■ 小貼士

申請(qǐng)貸款應(yīng)提前聯(lián)系銀行

法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復(fù)雜的司法關(guān)系。對(duì)此，中咨律師事務(wù)所律師賈瑞果表示，法院對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物所作的說(shuō)明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競(jìng)買(mǎi)人參考，不構(gòu)成對(duì)標(biāo)的物的任何擔(dān)保。所以請(qǐng)競(jìng)買(mǎi)人在拍賣(mài)前必須仔細(xì)審查拍賣(mài)標(biāo)的物，調(diào)查是否存在瑕疵，認(rèn)真研究查看所競(jìng)買(mǎi)標(biāo)的物的實(shí)際情況，并請(qǐng)親臨展示現(xiàn)場(chǎng)。

對(duì)于法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競(jìng)拍人應(yīng)提前和相應(yīng)銀行進(jìn)行聯(lián)系，確保在法院規(guī)定支付成交房款的期限內(nèi)可以貸款成功，且能夠?qū)⑷糠靠钪Ц吨练ㄔ褐付ㄙ~號(hào)，否則在無(wú)法按規(guī)定支付成交價(jià)余款的情況下，競(jìng)拍成功人需要全款支付。

業(yè)內(nèi)人士提醒，在沒(méi)有摸清物業(yè)的房產(chǎn)屬性、產(chǎn)權(quán)狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費(fèi)欠費(fèi)、是否有租約前，購(gòu)房者最好不要輕易試水，不然可能會(huì)面臨高額稅費(fèi)、過(guò)不了戶或收不到房的窘境。

合理繞開(kāi)史上最嚴(yán)限購(gòu)政策之“法院拍賣(mài)房”購(gòu)買(mǎi)詳解！

2011年限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)已經(jīng)令許多購(gòu)房人叫苦不迭，但仍比不過(guò)今年3月底的上海最嚴(yán)限購(gòu)令，此令一出使得許多人失去了了購(gòu)房資格。在上海買(mǎi)房這么難，還有什么理由讓你留下來(lái)？讓我們聽(tīng)聽(tīng)有過(guò)購(gòu)買(mǎi)“法院拍賣(mài)房”經(jīng)驗(yàn)的錢(qián)女士講講，如何繞開(kāi)史上最嚴(yán)限購(gòu)令，圓你安居樂(lè)業(yè)夢(mèng)吧！買(mǎi)房者：業(yè)務(wù)巧合開(kāi)始接觸法拍房

我是上海本地人，也是金融從業(yè)人員。最早的時(shí)候是因?yàn)槲业墓ぷ麝P(guān)系才接觸到法拍房，我們?yōu)榭蛻籼峁┵I(mǎi)房按揭貸款服務(wù)，所以我們漸漸也開(kāi)始接觸法拍房貸款這一塊業(yè)務(wù)。

從2011年的限購(gòu)政策出來(lái)以后，很多人開(kāi)始被限購(gòu)了，包括上海本地人?？赡艽蠹叶加X(jué)得，這對(duì)非滬籍人士是很嚴(yán)厲的政策，但其實(shí)對(duì)上海本地人也是一樣的。已婚只能買(mǎi)兩套，單身買(mǎi)一套。2008年的時(shí)候，因?yàn)闃I(yè)務(wù)的巧合，我們的一個(gè)朋友要買(mǎi)法拍房。那時(shí)候法拍房的價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)低很多，他們就看中了一套房，但法拍房要求一次性付款，所以他希望通過(guò)銀行貸款來(lái)解決融資問(wèn)題。銀行也希望不斷地創(chuàng)新服務(wù)，在業(yè)務(wù)上有所突破，因?yàn)榻鹑诜?wù)就是服務(wù)于市場(chǎng)和客戶的。所以我接觸到這個(gè)案子以后，當(dāng)時(shí)我們就通過(guò)一些業(yè)務(wù)創(chuàng)新，開(kāi)拓法拍房按揭貸款這個(gè)業(yè)務(wù)。我們把這個(gè)政策推出來(lái)之后，便有很多商業(yè)銀行開(kāi)始開(kāi)展此類業(yè)務(wù)，為購(gòu)買(mǎi)法拍房的客戶提供按揭貸款。

但到今天為止，這塊業(yè)務(wù)在整個(gè)銀行的貸款服務(wù)里面仍然是非常小眾的一塊業(yè)務(wù)，能提供服務(wù)的銀行和客戶經(jīng)理也有限。

現(xiàn)在法拍房的價(jià)格往往跟市場(chǎng)價(jià)差不多，本身沒(méi)多少差價(jià)空間了，因?yàn)榕馁u(mài)本身就是價(jià)高者得之，但這能解決限購(gòu)的問(wèn)題，所以還是有關(guān)注的價(jià)值。

購(gòu)買(mǎi)法拍房流程

1、高院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)，拍賣(mài)公司在拍賣(mài)十五日前公告。

2、競(jìng)買(mǎi)者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)去相應(yīng)的拍賣(mài)行繳納拍賣(mài)保證金，一般為起拍價(jià)的百分之十。

3、2016年3月份剛制定了三天網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)規(guī)則，網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)的結(jié)果作為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)起拍價(jià)。但最終結(jié)果以現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍為準(zhǔn)，所有交過(guò)保證金的競(jìng)買(mǎi)人在網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場(chǎng)都可以參與競(jìng)價(jià)。成功拍到房屋的競(jìng)買(mǎi)人會(huì)現(xiàn)場(chǎng)簽署一份拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)。

4、拍賣(mài)成交之后就到了付款環(huán)節(jié)。成交后買(mǎi)受人支付的保證金自動(dòng)抵入房款，其他競(jìng)買(mǎi)人預(yù)交的保證金會(huì)在三個(gè)工作日內(nèi)退回到競(jìng)買(mǎi)人的賬戶，因此對(duì)客戶來(lái)講是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的。

5、付款環(huán)節(jié)有貸款需求的人進(jìn)入貸款流程。分為首付和貸款，需要特別注意的是法拍房有付款期限，這在上海公拍網(wǎng)上拍賣(mài)特別規(guī)定中有告知，在此期限內(nèi)要付清房款。

客戶拍賣(mài)成功后憑借拍賣(mài)成功后獲得的一套材料和拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)（因?yàn)檫@個(gè)確認(rèn)書(shū)相當(dāng)于購(gòu)房合同）向銀行申請(qǐng)按揭貸款。

最重要的是放款問(wèn)題。正常銀行貸款要過(guò)戶時(shí)落實(shí)房產(chǎn)，抵押后才放款。法拍房的貸款的不同之處在于是憑擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保提前放款。

上海目前銀行法拍房貸款擔(dān)保主要合作的是上海住房置業(yè)擔(dān)保有限公司（上海住房公積金中心），銀行憑他們的擔(dān)保函就可以提前放款了。放款是直接放至拍賣(mài)行，這是受托支付的規(guī)定。

6、拍賣(mài)行收到全款以后，客戶就完成了付款流程。之后拍賣(mài)行會(huì)把房款轉(zhuǎn)給法院，法院會(huì)在一定的時(shí)間內(nèi)給買(mǎi)受人出具執(zhí)行裁定書(shū)。當(dāng)然如果買(mǎi)受人不貸款，那就一次性付款。

7、憑執(zhí)行裁定書(shū)買(mǎi)受人就可以到房產(chǎn)交易中心及稅務(wù)辦理核稅和購(gòu)房相關(guān)手續(xù)，跟二手房交易流程是一樣的。法拍房買(mǎi)受人你約好拍賣(mài)行辦理繳稅過(guò)戶手續(xù)。

8、辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，如果有貸款，同時(shí)把銀行抵押一起敲進(jìn)去。

資金絕對(duì)不能出問(wèn)題

上海司法拍賣(mài)的法拍房不限購(gòu)是非常具有優(yōu)勢(shì)的政策，在北京，哪怕是法拍房也在限購(gòu)之列的。雖然上海法拍房不限購(gòu)，但是不能繞過(guò)銀行限貸政策，每個(gè)銀行法拍房貸款政策也不同，因此在拍房之前你要先了解確認(rèn)。

我為什么強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)呢？因?yàn)榉ㄅ姆恳笠?guī)定期限內(nèi)付款，資金上絕對(duì)不能出問(wèn)題。否則沒(méi)有按期付款，保證金會(huì)轉(zhuǎn)為違約金。

因此找到專業(yè)的人士幫忙是非常重要的?，F(xiàn)在很多中介在推法拍房服務(wù)，我很客觀地說(shuō)，法拍房購(gòu)房流程中會(huì)有很多不確定性，中介通常只會(huì)說(shuō)這個(gè)房子如何便宜，不限購(gòu)，但出現(xiàn)任何問(wèn)題，責(zé)任還是由買(mǎi)受人自己承擔(dān)的。

根據(jù)我這么多年的經(jīng)驗(yàn)，我建議在拍賣(mài)前期要了解法拍房的債權(quán)糾紛情況，了解房屋內(nèi)部情況（房型、采光、占用），同時(shí)通過(guò)二手市場(chǎng)同類型房屋掛牌及成交價(jià)來(lái)確定心理價(jià)位。

每個(gè)人都要有個(gè)心理價(jià)位我們也是普通的購(gòu)房者，按需購(gòu)買(mǎi)，并非炒房。2007年我們買(mǎi)了第一套房產(chǎn)，非常小的一室的房子；2009年考慮到家庭自住我們買(mǎi)了兩房。2011年限購(gòu)之后，我們于2012年又買(mǎi)了一套市中心的房子作為投資。今年看到房?jī)r(jià)一直在漲，恰巧這個(gè)房子又是浦東內(nèi)環(huán)以內(nèi)的法拍房，同時(shí)也是區(qū)重點(diǎn)學(xué)區(qū)房，綜合看性價(jià)比不錯(cuò)，我們就抱著試試看的心態(tài)參加了競(jìng)拍。

在買(mǎi)這套房之前，我們其實(shí)已經(jīng)交了十幾次保證金，但每次都是拍賣(mài)價(jià)格超出了我們的心理價(jià)位才放棄的。這次也有十幾個(gè)人交了保證金，一開(kāi)始我們也沒(méi)想到能買(mǎi)到。當(dāng)天我們參加了兩場(chǎng)競(jìng)拍，上午、下午各一場(chǎng)。上午那場(chǎng)我們沒(méi)有拍到，下午那場(chǎng)我們也想反正這么多次了，繼續(xù)拍吧。那時(shí)是年前1月底的時(shí)候，當(dāng)時(shí)價(jià)格到了我覺(jué)得可以再加一點(diǎn)的時(shí)候，我們又加了一下，然后拍賣(mài)師問(wèn)有沒(méi)有人再加價(jià)，于是拍賣(mài)師就開(kāi)始倒數(shù)：“五、四、三、二、一”，一落錘，房子就是我們的了。

我估計(jì)年前的時(shí)候呢，特別是過(guò)年的時(shí)候，很多人在資金安排上會(huì)吃緊。因此有很多人會(huì)考慮，一旦你拍下來(lái)，如果你不能按期付款，保證金就要作為違約金，這可不是說(shuō)我拍下來(lái)以后我不想要就不要了。就這樣我們順利競(jìng)拍下這套房子，1月28號(hào)拍下來(lái)，兩個(gè)月左右時(shí)間辦好各種手續(xù)。

所以買(mǎi)法拍房還是要看，一這個(gè)房子是不是真的適合你，你也真心想要；二還要看你的資金安排，房屋的價(jià)格是不是在你能接受的范圍之內(nèi)。在拍賣(mài)的那一刻，我覺(jué)得很多人會(huì)頭腦發(fā)熱，但每個(gè)人都要有個(gè)心理價(jià)位，知道價(jià)格到多少以后你就要放棄了，能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。

關(guān)于清場(chǎng)二三事

買(mǎi)房這么多年，我們也是循序漸進(jìn)的，基本上是隔個(gè)幾年買(mǎi)套房子。自己湊好首付就買(mǎi)一套，基本上也是通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)完成的但我要提醒大家的是，買(mǎi)法拍房也是有一定風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺恼w上講，法拍房多數(shù)是有債權(quán)糾紛的房子，很多時(shí)候法院對(duì)拍賣(mài)房是不進(jìn)行清場(chǎng)的，如果房子有人占用，你買(mǎi)下來(lái)后要考慮清場(chǎng)。

我們這套房子在清場(chǎng)上還是相對(duì)比較順利的，當(dāng)然拍賣(mài)行也給了很多專業(yè)的幫助。另一方面由于占用該房屋的是申請(qǐng)人，因此雖然過(guò)程中遇到了很多麻煩，但是我們最終只用了三周的時(shí)間來(lái)協(xié)商、溝通便順利清場(chǎng)。

所以如果你確定要買(mǎi)一套房子之前，要對(duì)房子有全面的了解。例如房子是否需要清場(chǎng)，占用情況，房主除了這個(gè)債務(wù)之外是否還有其它經(jīng)濟(jì)糾紛，有沒(méi)有違章搭建（整改后再去辦產(chǎn)證）等。拍賣(mài)行會(huì)在拍品介紹里將房子的信息都寫(xiě)清楚，這點(diǎn)很好，你覺(jué)得處理起來(lái)麻煩可以不買(mǎi)。

那么關(guān)于清場(chǎng)有三種方法：一、讓拍賣(mài)行幫你進(jìn)行溝通，有些拍賣(mài)行服務(wù)很專業(yè)，會(huì)提供幫助；二、等你拿到法院的執(zhí)行裁定書(shū)以后，通過(guò)一些渠道，例如律師幫你溝通；三、最后的辦法是產(chǎn)證辦下來(lái)之后，強(qiáng)制清場(chǎng)。當(dāng)然這個(gè)就會(huì)衍生其他風(fēng)險(xiǎn)，要慎重考慮。

“感覺(jué)自己錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)億”

從去年開(kāi)始，越來(lái)越多的人關(guān)注法拍房，它慢慢熱起來(lái)，已經(jīng)從以前用于滿足投資需求變成現(xiàn)在的剛需了。所以我當(dāng)時(shí)買(mǎi)這個(gè)房子的時(shí)候也經(jīng)歷了非常多的坎坷：每次都認(rèn)真看房，交了保證金，然后參加競(jìng)拍，十幾次下來(lái)終于拍到了。

我曾經(jīng)也錯(cuò)過(guò)一套性價(jià)比非常高的房子，去年10月的時(shí)候，當(dāng)時(shí)只有兩個(gè)競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)拍一套張江湯臣豪園的疊加別墅。彼時(shí)市場(chǎng)價(jià)在1200萬(wàn)，800多萬(wàn)就能拍下來(lái)，加上傭金大概890萬(wàn)左右。我當(dāng)時(shí)考慮到后面付款的問(wèn)題就猶豫了一下，就那么猶豫一下，房子就被另一個(gè)競(jìng)買(mǎi)人買(mǎi)下來(lái)了。事后我想，夢(mèng)想中的房子離我那么近，卻與它失之交臂，還是空置學(xué)區(qū)房，幾乎完美，現(xiàn)在想來(lái)還有點(diǎn)后悔。有幾次我交了保證金，結(jié)果法院緩拍，也沒(méi)買(mǎi)到。還有一次是仁恒的法拍房，由于里面一直有人占用，我們無(wú)法了解房屋內(nèi)部情況，因此對(duì)于以后能不能順利清場(chǎng)，拿到房子還是有顧慮的，舉牌的時(shí)候又猶豫了一下，便錯(cuò)過(guò)了。幾次下來(lái)感覺(jué)就像網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)說(shuō)的一樣，“感覺(jué)自己錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)億”。所以買(mǎi)法拍房要擺正心態(tài)，因?yàn)榉ㄅ姆窟x擇面窄，沒(méi)辦法滿足你所有的要求。

法拍房：是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無(wú)力履行按揭合同或者無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得價(jià)金滿足債權(quán)。

法拍房主要有四個(gè)主要來(lái)源：一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒(méi)收，四是無(wú)主房產(chǎn)。

上海百姓拍賣(mài)有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長(zhǎng)期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國(guó)銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績(jī)、且具有長(zhǎng)期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來(lái)按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開(kāi)拓市場(chǎng)，為客戶提供誠(chéng)信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價(jià)值與企業(yè)的價(jià)值得到雙贏。