司法拍賣房能入手嗎？這樣買房有點刺激！

2017-07-15  游龍mg  來源  閱 344 

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一線城市的房價早就到了讓人懷疑人生的地步，不過多多粉絲團里的頭號粉絲王富貴最近給多多提供了一個比較有趣的房產(chǎn)來源——司法拍賣。

在法院工作的王富貴告訴多多可以留意一下司法拍賣房，她說那里有很多便宜又好看的房子，要不是她們內(nèi)部人員不能參與，她早就買了 ...

其實好幾年前多多曾在報紙的旮旯處看到過法院的司法拍賣廣告，但沒什么內(nèi)容，就 " 司法拍賣 " 幾個大字，在信息不平衡的年代 + 沒有錢不曾考慮買房的年紀，這樣的廣告很容易就被我一掠而過。

而這兩年沒怎么看報紙了，法院的信息渠道又比較窄，基本遺忘了還有司法拍賣這回事。

既然富貴兄弟親自給多多提了個醒，這兩天多多便探了個究竟。

按照慣例，先讓度娘告訴我們什么是司法拍賣房：

法院拍賣房屋（常簡稱法拍屋，香港稱銀主盤），指的是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當債務人（業(yè)主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院聲請強制執(zhí)行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤。

在法拍屋出售時，按照起步價起拍，價高者得，然后交保證金，接著在 7 日內(nèi)完成剩下的手續(xù)便可。

司法拍賣房從前年開始興起，借助于某寶渠道，很多人方才知道原來法院也會賣東西的！

那么司法拍賣房相對平時的二手房有什么優(yōu)勢呢？誠然，最直接的好處就如富貴兄弟所言的：便宜！

打個比方，多多從廣東法院網(wǎng)上隨便找了一處深圳寶安的房源，大概 480 萬，不考慮過多的因素，同一個小區(qū)同樣面積的二手房市場價最便宜也要 600 萬，也就是說法院給你打了個八折！

具體的樓盤信息大家可以上各地方的法院網(wǎng)，比如北京法院網(wǎng)

司法拍賣房能入手嗎？這樣買房有點刺激！

或者人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)查到。

司法拍賣房能入手嗎？這樣買房有點刺激！

看看那個起拍價，是不是又有一種顛覆三觀的錯亂感 ~

除此以外，司法拍賣屬于市場行為，其實早前還沒涉及到限購的問題，今年起幾個大城市開始成立司法拍賣房限購政策，原因不用多說，如果不限制的話金主隨便買幾套，然后以二手房的形式轉(zhuǎn)讓或出租，可不能由著他們?nèi)绱巳涡詤取?/P>

一般被限購的都是一線城市，而如果你想知道自己意向購房的城市有沒有被限購，建議通過電話咨詢當?shù)胤慨a(chǎn)局。

總的來看，這類型的房子不僅便宜大多還不限購，能不吸引人么？

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可是這樣的房子也是有風險的，在法院工作的富貴兄弟還是比較實在的，沒有向多多隱瞞司法拍賣房的隱患之處。

多多也向另一位律師朋友咨詢了一下下，大概的問題整理如下：

a. 司法拍賣房必須全額付款

市場交易的原則就是一手交錢一手交換，司法拍賣房不像我們平時買房可以向銀行申請貸款，而是務必要在交易后 7-10 日內(nèi)一次性付清拍賣成交價款及拍賣公司的傭金。

b. 房屋背景問題

由于房子是債權(quán)人收受后轉(zhuǎn)交給法院拍賣的，而法院對于房屋的背景資料公布其實不一定完善。

假若原債務人是個流氓，因為欠債什么的跑路了，債權(quán)人不得已才把他的房子拿去拍賣處理，買家入住后，債務人回來后天天找你鬧事?lián)v亂，那就刺激了。而那時候買家與法院早已錢貨兩清，法院是沒有義務是幫你協(xié)調(diào)的。

除此以外，房屋早期欠下的水電費、房屋的租賃合同等都會牽連到新業(yè)主身上。

c. 過戶問題

除非是強制過戶，如果拍賣房產(chǎn)的人不符合條件，那么房產(chǎn)是不能過戶的。

房子買回來后，如果后期你發(fā)現(xiàn)不能過戶而悔拍，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務以及與拍賣財產(chǎn)相關(guān)的被執(zhí)行人的債務。

另外，目前沒有相關(guān)法律規(guī)定可以強制遷出戶口，房子雖然你已經(jīng)拍下了，但原戶主的戶口未必能遷出。

d. 中介問題

因為司法拍賣是個巨大的二手房市場，有錢賺的地方就容易吸引壞人。有些中介會說法院委托他們出售房源，甚至假冒法院工作人員帶購房者去看房的。

記住，司法拍賣的淘寶網(wǎng)站是不收取任何傭金的，也不會委托任何中介機構(gòu)出售房源。

e. 稅費

司法拍賣房也是要繳稅的，購買前記得看清楚競買公告，悔拍的效果剛剛也說了。

總之具體問題我們事前要看清楚競買公告和《拍賣標的物調(diào)查情況表》。

以房養(yǎng)房需謹防風險

　　隨著人們對房地產(chǎn)領(lǐng)域投資意識的加強，許多人都將賺錢的目光轉(zhuǎn)移到了“以房養(yǎng)房”的方式上。聰明的消費者自會比較，家中的積蓄存入銀行，利息收益較低；假如用它來投資物業(yè)后又將其出租，以現(xiàn)在市場上的租金水平來計算，后者的收益率肯定要高于銀行存款的利率。此外，這種租金收益也相對穩(wěn)定。

　　在目前房貸政策緊縮、房產(chǎn)降溫可期的情況下，“以房養(yǎng)房”風險究竟有多大呢？

　　觀點一：做長線仍可看好

　　有投資者認為，房價可能短期會波動，但長遠看，調(diào)整周期過后價格仍將呈剛性，在目前4%通貨膨脹預期下，只要負擔得起，房產(chǎn)仍是一項不錯的投資。他們認為，即使利率提高，還貸金額實際增加并不多，何況現(xiàn)在一年內(nèi)次新房停止轉(zhuǎn)按揭，想出手也不容易，不如繼續(xù)持房出租。還有人表示，現(xiàn)在中介對房租的評估就是按一定比例還貸額測算的，只要房產(chǎn)質(zhì)量不是太差，資金壓力不大，在當前租房者眾多的情況下，仍可選擇“以房養(yǎng)房”。在外貿(mào)公司上班的黃女士說，趁在職時養(yǎng)幾套小房型，強迫自己每月還貸，將來年紀大了就不怕下崗退休了。

　　觀點二：還貸額占比須控制

　　既然是投資就會有風險，“以房養(yǎng)房”也不例外。理財師認為，正常情況下，租金收入＋家庭其他收入如工資、存款利息等應大于還貸額＋家庭的正常開銷。在家庭收入和正常開銷不變的情況下，租金收入越高，還貸金額越低，家庭財務就越安全。

　　由于房貸政策的變化，顯然，“以房養(yǎng)房”者的還貸金額將上升。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息后取下限利率5.51%計算，每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。為控制這方面的風險，銀行放貸時，一般要求還貸額占家庭收入的50%以下。超出這個比例，一旦家里出現(xiàn)什么意外情況，資金周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，造成逾期還貸，則房子就有被銀行收走的風險。

　　觀點三：謹防物業(yè)貶值風險

　　除了還貸額上升的風險，“以房養(yǎng)房”者還要承受出租收入不穩(wěn)定、物業(yè)貶值等多種風險。

　　一位房產(chǎn)從業(yè)人員表示，房產(chǎn)也有“保鮮期”，要提折舊，房產(chǎn)發(fā)展總是一代接一代向更合理的設(shè)計、更新的建筑材料設(shè)備、更符合時代需求的方向發(fā)展。因此，時間久的房產(chǎn)可能落伍，租金和價值有下降風險。

　　此外，房產(chǎn)市場的供需情況也會影響租金收入?？傮w上看，房地產(chǎn)商手里的空置房越多，“以房養(yǎng)房”風險就越大。當房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為買方市場時，開發(fā)商將大量拋售和壓價出租，普通投資者將承擔房價和租金雙下降的風險，而還貸還要繼續(xù)。因此那些購買多套住宅的投資者，“以房養(yǎng)房”要慎之又慎，避免因一時沖動而遭受損失。

　　觀點四：謹慎投資不宜“滿倉”

　　綜上所述，“以房養(yǎng)房”風險主要在于：銀行貸款利率調(diào)整，還貸額上升；房子老化或房產(chǎn)空置率提高租金下降；家庭其他收入下降的還貸風險。分析人士認為，作為不動產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)流動性不高，現(xiàn)在投資產(chǎn)品日見豐富，房產(chǎn)可納入投資組合，但現(xiàn)在“滿倉”恐怕不合適。同時在投資房產(chǎn)時，也要全面評估投資回報率，對以租養(yǎng)房的房產(chǎn)，應對其周邊租金行情有充分了解，包括是否有穩(wěn)定承租人，周圍市政規(guī)劃等。同時，按揭貸款要具備穩(wěn)定的還款來源，租金收入不能作為主要還款來源，并結(jié)合自身收入情況，選擇適宜的還款方式。

　　“以房養(yǎng)房”的三種方式

　　出租舊房，購置新房。如果你的月收入不足以支付銀行貸款本息，或是支付后不足以維持每月的日常開銷，而你卻擁有一套可以出租的空房，且這套房子所處的位置恰好是租賃市場的熱點地區(qū)，那么你就可以考慮采用這個方案，將原有的住房出租，用所得租金償付銀行貸款來購置新房。

　　投資購房，出租還貸。有些人好不容易買了套房，卻要面對沉重的還貸壓力，雖然手里還有一些存款，但一想到每個月都要把剛拿到的薪水再送回銀行，而自己的存款不知什么時候才能再增加幾位數(shù)，心里就不是滋味。在這種情況下，可以再買一套房子，用來投資。如果能找到一套租價高、升值潛力大的公寓，就可以用每個月穩(wěn)定的租金收入來償還兩套房子的貸款本息，這樣不僅解決了日常還貸的壓力，而且還獲得了兩套房產(chǎn)。問題的關(guān)鍵是要判斷準確。

　　出售或抵押，買新房。如果你手頭有一套住房，但并不滿意，想改善居住條件，可手里又沒錢，好像一時半會兒買不了新房。如果你將手中的房子出售變?yōu)楝F(xiàn)金，就可以得到足夠的資金。你可以將這部分錢分成兩部分，一部分買房自住，一部分采用第二個辦法用來投資。如果你賣了舊房卻一時買不到合適的新房自住，就不如把原來的房產(chǎn)抵押給銀行，用銀行的抵押商業(yè)貸款先買房自住，再買房投資。這樣，不用花自己的錢，就可以實現(xiàn)你改善住房，又當房東的夢想了。

　　樓市支招

　　如何計算以房養(yǎng)房投資收益

　　對普通老百姓而言，房產(chǎn)投資肯定是一個家庭中重大的投資行為。既然是家庭重大投資，理所當然就應該慎重考慮投資的收益，記者通過相關(guān)人士了解到，計算以租養(yǎng)房投資收益的方法有以下2種：

　　1.投資回報率分析公式：(稅后月均租金-物業(yè)管理費)×１2／購買房屋單價

　　此種方法是目前地產(chǎn)投資中最常用的，此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法。但它又有弊端，沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

　　2.投資回收時間分析公式：投資回收年數(shù)＝(首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款)／(稅后月租金-按揭月供款)×１2

　　這種方法類似于股市投資分析中的K線圖分析，考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。

　　樓市提醒

　　投資有風險 三思而后行

　　“以租養(yǎng)房”，已經(jīng)成為眾多人輕松買房的一條捷徑。不過，人們似乎只看到了好的一面，而忽視了其中的風險。一旦出現(xiàn)變故，購房者將損失慘重?！耙宰怵B(yǎng)房”不是個簡單的過程，這里面的賬要仔細算清楚，除了每月固定要支付的物業(yè)管理費之外，還有銀行貸款利息，這是筆固定的支出，而其收入?yún)s只是相對固定的。既然是投資就會有風險，投資房產(chǎn)的風險就是新房出租會有一個“滯留期”，即從正式入住到出租出去，中間會有一段時間房子是空置的。即使已經(jīng)出租的房子也可能會中途“斷檔”，這就需要你周密考慮如何度過這樣的“風險期”。

　　隨著申請住房按揭貸款門檻的一降再降，不少投資者都會產(chǎn)生沖動想“以租養(yǎng)房”，做長線投資，但基于對市場分析不全面，最終房子租不出去，導致了以租養(yǎng)房的失敗。所以，投資者在瞄準“以租養(yǎng)房”的投資模式時，應對自己的還貸能力慎重考慮。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟實力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務經(jīng)驗和齊全的經(jīng)營業(yè)務，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團隊。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務，始終堅持“以人為本，全心為你”。讓客
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