房產(chǎn)交易所得稅新政涉稅博弈之風(fēng)險

對于房產(chǎn)新政，各種應(yīng)對的段子都出來了，有很多坊間流傳的可以較少交稅的方法，很多人問我這些做法可行不，對此我在這里以法律的知識給大家講一下這些手段背后的風(fēng)險。

第一種說法就是假結(jié)婚了，買賣雙方結(jié)婚，婚后資產(chǎn)歸屬交換，然后再離婚。很多人認(rèn)為這是一個很好的方式，雖然說起來雷人，但這樣做的確實(shí)不少，為此前面沸沸揚(yáng)揚(yáng)的要收取夫妻更名費(fèi)的事情背景就是大量的假夫妻真賣房。對于結(jié)婚的做法，真正的風(fēng)險也是很大的，原因就是在結(jié)婚的雙方僅僅為了交易房子，但其中一方是有可能負(fù)有巨額債務(wù)的，在一方有巨額債務(wù)的情況下，有可能這些債務(wù)需要夫妻共同承擔(dān)，這里你可能會說我們可以約定清楚資產(chǎn)分配，但這個約定是否對第三人產(chǎn)生效力就難說了，第三人可以主張你們的財產(chǎn)約定是為了逃廢第三人債務(wù)惡意為之的，這樣的約定依法是無效的！你還可能會說這樣的債務(wù)時間是結(jié)婚前的，婚后可以不承擔(dān)，但實(shí)際的問題就是如果交易的一方與債主是串通的，你的問題就難辦了，他們可以把債務(wù)產(chǎn)生的時間變更簽署到結(jié)婚內(nèi)。你還可以認(rèn)為這樣的假結(jié)婚是有一個協(xié)議的，屆時你可以把假結(jié)婚的協(xié)議拿出來，但這樣的做法與前面說的財產(chǎn)約定一樣，可以被第三人認(rèn)為是惡意在逃廢債務(wù)而約定的，就算你可以找到中介公司等做證明，這個證明也有瑕疵，因?yàn)橹薪榻o你這樣避稅涉嫌違法，要受到法律制裁，他們多半不會給你作證，即使你有中介公司當(dāng)初對你們交易簽署的各種合同和法律文件，也存在房屋買賣雙方一下子看對眼了閃婚的可能；更進(jìn)一步的是這假結(jié)婚的協(xié)議本身因?yàn)橛羞`法嫌疑就涉嫌無效。所以假結(jié)婚就是要面對第三人債主的風(fēng)險。假結(jié)婚還有一個風(fēng)險就是一方要占便宜，因?yàn)橹袊鴽]有婚內(nèi)強(qiáng)奸一說，假結(jié)婚手續(xù)辦下來，一方起了色心干了點(diǎn)什么，也不會承擔(dān)法律責(zé)任的。

還有一個廣泛流傳的方法，講的是房子抵押買主，買主把錢借給賣主，約定如果不還錢則買主有擔(dān)保物，然后通過法院訴訟解決問題。這個方法實(shí)際上也是風(fēng)險很大的做法，這里的關(guān)鍵就是我們的《擔(dān)保法》明確規(guī)定有限制，《擔(dān)保法》第四十條：訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。所以約定直接歸買主的約定本身是無效的約定，除非法院枉法，想要法院判決直接歸買主是不可能的，當(dāng)初車輛限購?fù)ㄟ^法院這樣干就讓不少法院成為了罪犯。因此這個做法合法的情況下是法院判決以后要拍賣的，拍賣也是可能要繳稅的。還有就是即使是你能夠讓法院無視有關(guān)法規(guī)的禁止規(guī)定判決，還要面臨另外的風(fēng)險，就是交易的過程當(dāng)中房屋的價值發(fā)生了變化，房屋漲價對方反悔怎么辦？對方就直接還錢了！還有房價如果下跌了，買主反悔則要求還錢。如果不還的話拍賣房屋的差價賣主還要補(bǔ)的！更有一種可能就是賣主本身就是釣魚的，看似便宜的拋售房子，實(shí)際上是你訴訟的時候他抗辯，在中國走司法程序可能要走一兩年，等判決下來了他就還錢，實(shí)際上是引誘你給他借款了。最后還有一個問題就是法院讓你的房子抵債，抵債的數(shù)額有所得，在程序上規(guī)避了交稅，但在實(shí)體上并不是結(jié)婚財產(chǎn)變更那樣已經(jīng)沒有了交稅的義務(wù)，如果有人舉報你漏稅，你是不得不要補(bǔ)繳的！這里被舉報的可能性很大的，法院和中介都可能，因?yàn)榕e報偷稅偷稅我們的政策是給予保密和高額的獎勵，獎勵數(shù)額能夠有罰款的30%以上，這絕對不是小錢！因此這個通過訴訟鉆空子的做法完全是不懂法的人想出來的。

還有很多人說為了避稅可以把價錢寫低，但這個也不是那么好操作的，也是有代價的，以借貸等手段這樣做起來，中介是很容易吃差價的，因?yàn)橘I賣雙方交易價格不是合同價格，都害怕對方出問題，合同金額與真實(shí)金額的差價一般要過中介的手。這里我們很多人會說我們還有一個真實(shí)的合同嘛！這合同經(jīng)常不是你的法律保障而是罪證，成為逃稅罪以后的風(fēng)險更大，對此后面還會繼續(xù)討論。還有人說對于報稅合同和真實(shí)合同的差額可以簽署一個大額的裝修裝飾合同或者家具、裝飾、藝術(shù)品等出售合同等等，但這樣做還是有風(fēng)險的，原因首先是這個裝修、家具的合同與房屋交易的合同是否能夠同時成立？你可以說合同簽死了要同時成立的，但我們的《反不正當(dāng)競爭法》有禁止搭售的規(guī)定，當(dāng)時制定這個法律本身就是有防治避稅的考慮的，雖然該法籠統(tǒng)的說是銷售者經(jīng)營者，你的二手房交易是個人，但營業(yè)稅也是針對銷售者經(jīng)營者征收的，為什么你賣房就要繳納呢？《反不正當(dāng)競爭法》第二條第三款規(guī)定：本法所稱經(jīng)營者，是指從事商品經(jīng)營或者營利性服務(wù)的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織和個人。所以個人是可以作為該法管轄的范圍的，這里是有法律的灰色地帶的，真的發(fā)生了糾紛法院是否能夠支持就存在變數(shù)，最后法院支持購房有效而搭售的裝修和家具無效，或者家具等算是違約不履行怎樣辦？你約定巨額的違約金怎么樣？那么我可以告訴你的就是《合同法》的法律規(guī)定違約金奇高的可以依法申請法院調(diào)整，尤其是把售房與售家具、裝修等問題割裂開來以后，你的違約金也可以調(diào)整的。再進(jìn)一步的就是這樣高的裝修費(fèi)和家具費(fèi)，如果與家具或裝修本身的價值相差巨大，本身在法律上還有顯失公平變成可撤銷合同的可能；同時你的高昂的家具和裝修的成本在哪里？沒有成本的得利也是應(yīng)當(dāng)繳稅的，這也有漏稅的嫌疑，你的裝修和家具當(dāng)初的買入發(fā)票在哪里？這里沒準(zhǔn)有人會說是自己個體自己干的，不過要知道的就是如果這真的是你個體家裝或家具的收入，按照個體5-35%的累進(jìn)稅率，收入超過10萬以上就是35%的個體稅率了，認(rèn)真的算起來你還要多繳稅的。還有人說可以找一個合同或者找一個購買昂貴家具的發(fā)票，比如黃花梨等貴重家具幾百萬也正常，但你如果這樣主張了，被買主按圖索驥的要求你交付，你就慘了。所有這些風(fēng)險你可能想準(zhǔn)備一個私下和合同或者備忘錄來解決，但這可能會是逃稅罪的罪證，有被敲詐的可能，這問題后面會論述。

為了不要罪證嫌疑，也為了降低稅費(fèi)，低成交價格合同的背后賣主就經(jīng)常要求對方把差價先支付了，但這個先支付越來越多了以后，買主的風(fēng)險隨之而來，原因就是大量的騙子租了房子以后冒充業(yè)主賣房子騙錢，這樣的騙子會要求先付差價不給文字的東西，結(jié)果就是付了款以后人去樓空。還有另外一些社會人漁利者卻采取了另外的方式，他們會錄音和銀行轉(zhuǎn)賬等留下支付差價的證據(jù)，然后他們會主張這部分款項(xiàng)就是為了報稅而制作的低價合同的約定房款之一部分，也就是說差價也被當(dāng)作后續(xù)的付款，里面的風(fēng)險是無法徹底回避的。想一下那么大的金額交易，沒有白紙黑字的約定，風(fēng)險怎么能夠小呢！

雖然這個做低價格等手段做法很多，但政府也有對策，對策就是設(shè)定最低限價，最低限價已經(jīng)不低了足夠讓你交不少稅，而且寫了成交額低以后，未來你再賣出的時候就要有問題了，屆時你的收入就要虛高了。而以往為什么政府的限價較低，和政府對于你做低價格的事情睜一只眼閉一只眼，原因就是你做低價格符合政府的需要，因?yàn)檫@樣統(tǒng)計上來的房價就低了很多，符合政府調(diào)控房價的政績需要，大家覺得政府統(tǒng)計出來的房價與真實(shí)的感受之間有很大差別，這個差別就是這樣來的，因?yàn)榻y(tǒng)計的是交易網(wǎng)上簽約和繳納契稅等稅款的房價，這個房價會低多少大家不妨心證一下了。因此很多逃稅的行為沒有被深究，不是你簡單的得計，而是政府沒有想抓住你，在宏觀上是因?yàn)橐尳y(tǒng)計的房價低，微觀上還有的就是大量這樣做的人是有背景的，政府不愿意引發(fā)不必要的麻煩。對于財務(wù)問題很多從業(yè)者在學(xué)習(xí)財會專業(yè)入門時老師就會告訴你，假賬只要查詢的范圍足夠大總是可以被發(fā)現(xiàn)的，對于逃稅也是如此，關(guān)鍵看是否愿意花這樣大的代價去查！法律的制定不是簡單的某一部法律的條文，而是一個法律體系，這個體系只要足夠嚴(yán)密，鉆空子的機(jī)會是沒有的。

還有一個差別老百姓一定要知道，這是大多數(shù)沒有法制觀念的老百姓分不清的，那就是避稅、漏稅和偷稅的差別，對于假結(jié)婚的情況，辦完了法定應(yīng)當(dāng)納稅的理由就不存在了，這是避稅；而通過法院判決當(dāng)時沒有交稅，但納稅義務(wù)不會因?yàn)檫^戶是走的司法程序不是一般正常程序而免除，因此沒有繳稅是漏稅；但故意做低價格或者搞裝修費(fèi)、家具費(fèi)等就屬于偷稅了，很多人為了保險是簽署了真實(shí)的交易合同和虛假的交易合同兩份合同的，等你把虛假的合同上報，以此為依據(jù)進(jìn)行納稅申報以后，真實(shí)的交易合同就不是合同而是罪證了，只要你拿出來，就是你偷稅的罪證！對于假結(jié)婚和假訴訟的人，這樣的合同同樣不是你的法律保護(hù)，一樣是罪證，馬上有可能變成偷稅和逃稅罪。

對于避稅、偷稅和漏稅這三種情況的處罰完全不同，避稅是灰色的較成功的鉆了法律空子，不被抓住就疑罪從無；漏稅則要補(bǔ)繳還要交滯納金，滯納金按天算堪比高利貸，我國稅收滯納金制度規(guī)定的滯納金的征收比例高達(dá)每日千分之二，換算成年利率為73%（365x2%），制定規(guī)定要滯納金高于高利貸就是要納稅義務(wù)人在此壓力之下盡快納稅；而偷稅則要在滯納金之外還有巨額罰款甚至判刑?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》第六十三條“納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒不申報或者進(jìn)行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。偷稅是一種故意行為，其主觀惡性大，為了達(dá)到不繳或者少繳稅款的目的，不惜損害國家利益，具有較大的社會危害性。而漏稅是一種主觀過失，主觀上沒有犯罪的故意，其主觀惡性小，偷稅是可以犯罪的但漏稅不能以犯罪論。

現(xiàn)在新刑法修正案把偷稅的概念擴(kuò)大，將罪名由“偷稅罪”改為“逃稅罪”，用“逃避繳納稅款”取代“偷稅”，并將“逃避繳納稅款”的行為規(guī)定為“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報”，此概括性描述顯然比舊的規(guī)定更寬泛，更具有“口袋”性質(zhì)，修改后的《刑法》第201條規(guī)定：納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。我們現(xiàn)在買賣房子的交易動輒幾百萬，你做低價格的數(shù)額一般都納稅的30%以上，而一般個人量刑超過2萬元就是數(shù)額巨大，逃稅罪對企業(yè)是10萬元算數(shù)額巨大，但你房屋交易涉稅一般都是10萬以上的，也就是說這個罪要是追究起來一般都是3年以上的刑罰，征管法第63條和《最高人民法院關(guān)于審理偷稅抗稅刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，偷稅1萬元以上構(gòu)成偷稅罪。偷稅還要交納罰金，按照偷稅的罰金標(biāo)準(zhǔn)是偷稅數(shù)額的50%至5倍，被人舉報的就按照從重處罰要三倍以上，再加上本來應(yīng)當(dāng)繳納的稅款，被舉報這意味著要繳納做低價格的80%-120%，也就是你做低的差價要全部上繳還要判刑，想不被判刑你還要花多少錢找人撈你出來？而且不擺定舉報人你是很難被撈出來的！

此時筆者還要提醒大家的就是現(xiàn)在有專門借助國家打擊偷稅行為而漁利的，這伙人與稅收監(jiān)管權(quán)力部門有非常好的關(guān)系，舉報偷稅的獎勵是偷稅金額的一倍，所以要規(guī)定罰款是偷稅金額的三倍！更要命的是做低價格的賣主要被判刑，結(jié)果就是逼著賣主只能以做低的價格來成交！你可能以為他們會沒有足夠的證據(jù)，但筆者要告訴你的是漁利的人與買你房子的人是一伙人，買主手里會有全部的確鑿證據(jù)！你可能會說買主不是也是共犯嗎？但買主與舉報人是一伙人以后他們會把買主從刑法里面摘出來，買主不是納稅主體沒有罰金，而中介要規(guī)避責(zé)任也會把所有的責(zé)任賴在賣主頭上，更何況辦案人也與他們有默契呢？這些人以浙江人為多也有河南人，他們本來就是炒房子的，借助你想要偷稅的心理惡性敲詐一番！以此他們就取得了低成本的房子，然后就可以炒賣差價了，這些炒房食利者為了利益是無所不用其極的。

最后說一下國家出國五條，現(xiàn)在是各地過戶大廳人滿為患，這里搶時間過戶也是有一個風(fēng)險的，賣主要對可能的稅收有一定的預(yù)期，因?yàn)槲覀兣c世界法理接軌法不溯及既往，但在我們公布了20%收稅政策以后發(fā)生的交易，已經(jīng)不再在這個既往的行列，也就是說有可能細(xì)則出爐應(yīng)當(dāng)繳稅的是國五條細(xì)則出來以后就該繳納，只不過具體的計算各地沒有細(xì)則而已，因此讓國五條出臺后的所有交易都繳稅是有法律依據(jù)的，國五條后對各地細(xì)則出來前的交易征稅不違反不溯及既往的司法原則，這里這個問題也是一個風(fēng)險，國家制定政策這個口子開不開？怎樣開？制定政策的人是有主動權(quán)的，這屬于我們領(lǐng)導(dǎo)人智慧的范疇。

所以對于國五條出臺以后，房屋的交易避稅要多方位的注意，各種騙子騙術(shù)也可以假借避稅出臺，真的要成功避稅，風(fēng)險的代價要想清楚。很多老百姓甚至是一些很水的專業(yè)人士看法律都是直線條的，不會系統(tǒng)的看，還有就是法律規(guī)定之外還有風(fēng)險的概念，有騙子和敲詐者的存在，而以法律為準(zhǔn)繩的背后，這條繩子也是有長度和寬度的，也是有強(qiáng)度和會斷裂的，繩子還是編制圈套的工具。這樣的案件是越來越多的，但是能夠公開報道的案例卻沒有，因?yàn)樘佣惐磺迷p的事情只能啞巴吃黃連，受害者是難以到處公開講的，對于這些風(fēng)險的出現(xiàn)，對方經(jīng)常是非常專業(yè)的人士仔細(xì)研究過法律的各種層面，因此要全方位的理解法律越來越需要專業(yè)人士是法制社會的的特點(diǎn)，對房產(chǎn)交易所得稅的涉稅博弈，一定要小心??！

父母贈與房產(chǎn)過戶費(fèi)用：今年7月3日國家稅務(wù)局發(fā)布房產(chǎn)贈與過戶最新政策，規(guī)定4種房產(chǎn)贈與情況可以免稅，而且公證書也不用再提供了。這四種情況是：1.個人離婚財產(chǎn)分割無償贈與。2.無償贈與特定親屬。3.無償贈與撫養(yǎng)人。4.無償贈與贍養(yǎng)人。

父母贈與房產(chǎn)過戶費(fèi)用：今年7月3日國家稅務(wù)局發(fā)布房產(chǎn)贈與過戶最新政策，規(guī)定4種房產(chǎn)贈與情況可以免稅，而且公證書也不用再提供了。這四種情況是：1.個人離婚財產(chǎn)分割無償贈與。2.無償贈與特定親屬。3.無償贈與撫養(yǎng)人。4.無償贈與贍養(yǎng)人。

具體是免征營業(yè)稅情況是，離婚時財產(chǎn)分割、無償贈與子女、父母、配偶、和祖父母外祖父母，孫子女外孫子女或者兄弟姐妹的。如果是無償贈與承擔(dān)撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的人員，最后是房屋產(chǎn)權(quán)人死亡，房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，都可以免征營業(yè)稅。

房產(chǎn)贈與過戶

不用繳納公證費(fèi)用的也是以上4種情況，這四種贈與情況在辦理營業(yè)稅免稅申請手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房產(chǎn)所有人“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”等贈與公證材料。

父母贈與房產(chǎn)過戶費(fèi)用，河南實(shí)行了新政策，直系親屬房子過戶，不再有稅務(wù)部門評估定價，可自行定價。但是要有個前提就是必須出示公安部門開具的直系親屬證明和戶口本。比如爺爺要給孫子一套86平的房子，如果他們約定成交價是1千元，但是孫子名下已經(jīng)有一套了那就要按第二套4%契稅來收取，也就是40元。如果名下沒有房子那就只用交1%的契稅10元。營業(yè)稅5.6%那就是56元

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