我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，為了防止不當(dāng)?shù)膼盒愿?jìng)爭(zhēng)和物流產(chǎn)業(yè)布局的混亂，實(shí)現(xiàn)物流的可持續(xù)發(fā)展，在充分發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)作用的同時(shí)，還必須切實(shí)加強(qiáng)政府的規(guī)劃和引導(dǎo)作用。一是要積極發(fā)揮政府在物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的主導(dǎo)地位，各地政府應(yīng)以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為指導(dǎo)，結(jié)合本地物流業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，制定出當(dāng)?shù)靥厣奈锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃。二是政府要引導(dǎo)和促進(jìn)集群內(nèi)物流企業(yè)在專(zhuān)業(yè)化分工基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作，這樣才能發(fā)揮效應(yīng)，促進(jìn)周邊服務(wù)業(yè)和工業(yè)的良性發(fā)展。
 (二)時(shí)刻保持創(chuàng)新。
 保持較強(qiáng)的創(chuàng)新能力是推進(jìn)物流產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展必須解決的首要問(wèn)題。物流作為產(chǎn)業(yè)一種衍生形式，與創(chuàng)新有著緊密的聯(lián)系。強(qiáng)化的創(chuàng)新能力應(yīng)優(yōu)化核心網(wǎng)絡(luò)的學(xué)習(xí)環(huán)境，引導(dǎo)集群成員在該生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部形成有序的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)集群內(nèi)部的知識(shí)溢出。創(chuàng)新應(yīng)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)創(chuàng)新有利于物流設(shè)備設(shè)施的改進(jìn)和完善；第二，知識(shí)創(chuàng)新。知識(shí)創(chuàng)新最終以技術(shù)和設(shè)備設(shè)施的先進(jìn)性等形式表現(xiàn)出來(lái)；第三，環(huán)境創(chuàng)新。物流企業(yè)所在特定環(huán)境中的創(chuàng)新，使物流企業(yè)之間由單一、純粹的競(jìng)爭(zhēng)向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系發(fā)展。
 (三)加強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)與。
 首先，物流產(chǎn)業(yè)要依靠物流企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和，產(chǎn)生集群效應(yīng)。只有通過(guò)集群效應(yīng)，提高應(yīng)對(duì)集群外企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，才能保持集群發(fā)展的持續(xù)性。這里所說(shuō)的競(jìng)爭(zhēng)并不是以大搞價(jià)格戰(zhàn)等形式出現(xiàn)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，而是通過(guò)合法的競(jìng)爭(zhēng)促使物流企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足多元化、多層次的物流需求。其次，集群內(nèi)企業(yè)的是建立在相互信任和共同利益基礎(chǔ)之上的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，只有相互信任，才能降低監(jiān)督成本、減少違約行為和失德行為。企業(yè)間的共同利益是通過(guò)實(shí)現(xiàn)的集群效應(yīng)。
 (四)創(chuàng)建集群特色
 一是實(shí)行差異化服務(wù)戰(zhàn)略。服務(wù)過(guò)程差異化，主要體現(xiàn)在服務(wù)人員素質(zhì)、服務(wù)程序等方面，完善的服務(wù)程序體現(xiàn)為合理規(guī)劃運(yùn)輸路線(xiàn)；服務(wù)手段差異化，主要通過(guò)設(shè)備、工具的利用來(lái)體現(xiàn)，比如使用先進(jìn)的分揀設(shè)備等。二是建個(gè)區(qū)別于其他集群的標(biāo)志，代表了集群內(nèi)企業(yè)的一種潛在的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利能力，是集群內(nèi)的企業(yè)長(zhǎng)期規(guī)范經(jīng)營(yíng)、良好的質(zhì)量和周到的服務(wù)等積累起來(lái)的良好聲譽(yù)。
 (五)實(shí)施綠色物流。
著眼于生態(tài)環(huán)境的維護(hù)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，在物流產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)要樹(shù)立起綠色物流理念，開(kāi)展綠色物流活動(dòng)。一是在運(yùn)輸過(guò)程中，簡(jiǎn)化供應(yīng)和配送體系，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線(xiàn)，通過(guò)車(chē)輛的有效利用降低運(yùn)輸次數(shù)，提高配送效率，降低對(duì)環(huán)境的污染。二是加強(qiáng)政府對(duì)綠色物流的引導(dǎo)和監(jiān)督，搭建綠色物流信息平臺(tái)，對(duì)物流設(shè)施設(shè)備和物流活動(dòng)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)劃。三是建立和完善綠色物流法規(guī)。通過(guò)法律約束，限制污染超標(biāo)車(chē)輛上路和促使低公害車(chē)輛的發(fā)展。綠色物流的實(shí)施體現(xiàn)了物流產(chǎn)業(yè)集群的環(huán)境友善型和節(jié)約型特征，從而實(shí)現(xiàn)了物流產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展。

 具體來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具。
 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶(hù)使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶(hù)的要求，為客戶(hù)選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿(mǎn)足客戶(hù)定制化要求，提供便捷、高性?xún)r(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。
 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門(mén)開(kāi)發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶(hù)使用，從而取得租將客戶(hù)目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買(mǎi)回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。
 借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上的一貫?zāi)Ｊ健Ｒ云章逅篂槔?，基金管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來(lái)收回投入，地產(chǎn)基金可將成的物業(yè)資產(chǎn)置入基臺(tái)，提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周物流運(yùn)輸中的錢(qián)，好賺嗎？
 物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，但同時(shí)不免讓人擔(dān)心。
 首先，融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。
 其次，拿地難。倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時(shí)日。并且，在一二線(xiàn)城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
 再者，附加服務(wù)要求高。和所有做得好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢(xún)服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶(hù)提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
 最后，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

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