房產(chǎn)司法拍賣中，稅費究竟由誰承擔？

小編三天內(nèi)接到三個咨詢，當事人大吐苦水：淘寶司法拍賣后，去辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時被告知竟然要繳納數(shù)十萬元的稅費（三個案件涉及的稅費約摸80萬、60萬、50萬）。

根據(jù)淘寶網(wǎng)司法拍賣的《競買公告》，買受人必須在指定的日期內(nèi)辦理繳款等相關手續(xù)，買受人悔拍的，交納的保證金不予退還。當事人面臨要么繳納巨額稅費、要么放棄巨額保證金的兩難選擇。

對于交易稅費負擔問題，根據(jù)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定，出賣方繳納交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅（增值稅）、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅等，買受人繳納印花稅、契稅。因此，買受人所繳納的稅費，在所有的稅費中，占有的比例較低。

盡管稅費負擔問題有稅法的規(guī)定，但司法拍賣過程中，拍賣公告一般載明，相關的稅費由買受人負擔。

比如杭州市某法院在淘寶網(wǎng)的《競買公告》載明：

“標的物過戶登記手續(xù)由買受人自行辦理，因本次拍賣標的的評估價格不包含評估對象所有權人交易中應繳納的各項稅費，因此在拍賣成交后應繳納的稅費均由買受人承擔（有關房屋稅費數(shù)額、買受人承擔稅費的發(fā)票開具等問題請自行向當?shù)氐呢敹?、房管、國土、所在樓盤的物業(yè)公司等相關部門了解。）”

現(xiàn)在的問題是，在《競買公告》載明相關一切稅費由買受人負擔的情況下，相關的稅費負擔義務是否即轉(zhuǎn)移給買受人？這個問題在《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》（法釋〔2016〕18號）施行前，應當是無疑義的。在該司法解釋施行后（2017年1月1日），上述通行作法是否仍應繼續(xù)呢？

法釋〔2016〕18號”第三十條規(guī)定，“因網(wǎng)絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數(shù)額?！?/P>

為此，小編特意在淘寶網(wǎng)上查找了杭州某區(qū)法院自2017年1月1日至7月4日已結束拍賣肩《競買公告》，在120件司法拍賣中，其中只有6件載明：交易過程中產(chǎn)生稅費依照稅法等相關法律法規(guī)和政策的規(guī)定，由雙方各自承擔。其余114均載明一切稅費由買受人負擔。

1. 司法拍賣屬于公法上的行為，屬于執(zhí)行措施，應當遵從執(zhí)行權的行使規(guī)范。關于執(zhí)行權屬于司法權，還是屬于行政權，在學理上不無爭議。目前有關執(zhí)行權規(guī)定在民事訴訟程序里，但執(zhí)行權與行政權具有相當?shù)念愃菩裕ū热鐖?zhí)行權的主動性與司法權的消極性形式鮮明對比）。在執(zhí)行權的行使上，要遵循法定程序。最高院為此制定了眾多的司法解釋，這些司法解釋一方面為了保障執(zhí)行權的行使，另一方面也是防止執(zhí)行權的恣意枉為。司法拍賣屬于執(zhí)行措施，自然應當執(zhí)行司法解釋的相關規(guī)定。因此，在“法釋〔2016〕18號”第三十條已經(jīng)明確規(guī)定稅費按照稅法規(guī)定由交易各自負擔的情況下，有關法院仍然在《競買公告》中載明全部由買受人負擔，屬于明顯的違法行為。

2. 有論者提出，司法拍賣，可以參照《合同法》的相關規(guī)定。編者認為：私法上的拍賣行為，受《合同法》、《拍賣法》等的調(diào)整，但司法拍賣屬于公法上的拍賣，是執(zhí)行程序中的一項強制變價措施，委托人是人民法院，拍賣機構受人民法院委托，協(xié)助完成拍賣活動，不能適用私法拍賣的相關規(guī)定，目前也不允許拍賣當事人就拍賣行為提起民事訴訟，事實上，正因如此，目前的民事訴訟法及其司法解釋并沒有規(guī)定在司法拍賣中人民法院可以適用《合同法》、《拍賣法》處理相關爭議。

3. 執(zhí)行權的行使過程中確實有一定的自由裁量權，但自由裁量權亦有邊界，不應無限擴大?！胺ㄡ尅?016〕18號”針對網(wǎng)絡拍賣規(guī)定相關稅費由雙方按稅法規(guī)定各自負擔，其制定必有其理由。小編枉自揣測，其原因或許是因為網(wǎng)絡拍賣參與者遍步全國，如果讓所有競拍人都到當?shù)貙嶋H考慮稅費問題，交易成本大大增加，不利于司法拍賣的進行；或許是因為網(wǎng)絡司法拍賣不理性因素較多，最高院對買受人提供父愛般的關懷，免使買受人落入“陷阱”之中?？偠灾?，司法解釋的規(guī)定旨意應是限制執(zhí)行權的恣意，人民法院在執(zhí)行過程中違反該規(guī)定，實非所宜。

4. 在網(wǎng)絡司法拍賣過程中，如出現(xiàn)嚴重程序違法行為，根據(jù)“法釋〔2016〕18號”第三十一條的規(guī)定，當事人、利害關系人可以提出異議請求撤銷網(wǎng)絡司法拍賣。然而，對于上述執(zhí)行法院的違法行為，當事人將如何救濟呢？該司法解釋并無明文，小編只能兩手一攤：認命吧。

房屋司法拍賣"房蟲"牟利：價格便宜不限購 辦證容易能套現(xiàn)：

　　一套價值數(shù)百萬元甚至上千萬元的住宅，可以八折價格購入，還可以繞過限購令，使原本被限購的人也能順利辦理房產(chǎn)證。而房產(chǎn)證辦好之后，這套房很快又能以二手房身份上市交易、套現(xiàn)得利——這不是癡人說夢，而是在持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，專做司法拍賣房屋生意的“房蟲”們的生財之道。

　一名“房蟲”向記者透露了她這幾年買賣司法拍賣房的情況，揭露了一條不為外人所知的炒房生意鏈：“房蟲”們可以通過參與司法拍賣，不受限制地獲得房產(chǎn)，再通過正常二手房渠道賣出。這套系統(tǒng)中的漏洞，至今仍沒有補上。

　限購令難奏效，系統(tǒng)漏洞誰來填？

　過年7天，家里人都在休息、逛廟會，北京市民章女士卻忙著“逛銀行”，準備給一個賬號匯去100萬元的購房保證金。

　章女士自稱是“小房蟲”，5年前，她計劃買便宜房子時發(fā)現(xiàn)了一條“捷徑”，使得雖然近幾年政府一次次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，但早就已經(jīng)“房摞房”的她仍舊可以倒騰房產(chǎn)。“司法拍賣交了保證金就成，不查你有沒有北京的購房資格。只要拿到拍賣的確認函，就可以直接去辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。”章女士說。

　　按照正常買房途徑，購房人要先經(jīng)過購房資格審查，隨后才能網(wǎng)簽、過戶。而通過司法拍賣獲得房產(chǎn)，真的可以跳過所有限購政策嗎？　　“您放心，這種房子我們已經(jīng)操作過多次，落在公司或個人名下都可以?！痹?jīng)參與過司法拍賣房產(chǎn)過戶的某房地產(chǎn)中介公司一李姓店長說。

　　記者隨后向北京多個區(qū)縣的房屋過戶大廳求證，一位負責人說，目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，只能限制通過正常的新房、二手房交易途徑購買的人群。正常途徑購房，交易所有環(huán)節(jié)都在住房建設管理部門的控制下；而司法拍賣過程中，房管部門卻只負責最后一步——辦理過戶手續(xù)及新的房產(chǎn)證。

　“話說得白一點兒，限購令管不了繼承、判決等一系列房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況。”這位負責人介紹，從理論上說，拍賣者應該對競拍者的購房資格進行提前確認，但由于這些拍賣都委托給了拍賣公司，而拍賣公司又從不要求競拍者出示這些內(nèi)容，因此執(zhí)行過程中就會出現(xiàn)漏洞。等到競拍者拿著競拍結果，到北京各區(qū)縣大廳辦理過戶手續(xù)時，房產(chǎn)實際上已經(jīng)歸屬到競拍者名下，再啟動購房資格審核已經(jīng)太晚。

　　“這是個漏洞，應該填上。但到底誰來填，還真說不清楚?！痹撠撠熑苏f。

　　房價能打七五折，“耗著”等降價是手段

　采訪中，章女士在筆記本電腦里打開某法院的網(wǎng)站，其中顯示，2月13日，海淀區(qū)某小區(qū)兩套住房和一個停車位就將公開降價拍賣。這兩套房已經(jīng)打通，面積共計174.51平方米，但起拍價只有790萬元。面積大致相同的同小區(qū)二手房總價早就突破1000萬元，790萬的起拍價，相當于房價打了七五折。

　這種“漏兒”，就沒人撿嗎？

　記者隨后撥打了網(wǎng)上留存的聯(lián)系電話。對方稱，房產(chǎn)確實要拍賣，這已經(jīng)是第二次降價銷售了。對方還證實，到目前為止倒是有不少人打電話咨詢，但還沒有一個人繳納100萬元的拍賣保證金。

　“不著急，這種房一開始沒人拍，下次還會降起拍價；如果有人交錢了，跟著交保證金就好了?！闭屡空f。

　這臺電腦的IE瀏覽器中，保存著各地法院的資產(chǎn)處置拍賣網(wǎng)頁。這種“耗著”等降價的套路，對于“房蟲”們來說已經(jīng)駕輕就熟。

　　記者了解到，去年年初，北京市西城區(qū)某小區(qū)一套三居室，因債權關系，曾經(jīng)在浙江進行司法拍賣，起拍價接近1000萬元。到了去年7月，這套房源挪到了北京拍賣，起拍價降到了850萬元。章女士認出，當天去的7個競拍者中有4個是“房蟲”，這套房最終以928萬元的總價成交。

　　“司法拍賣就這樣兒，第一次沒人買，第二次的起拍價就得降10%左右。大家都扛著，等降了價再拍，通常會比第一次的起拍價便宜?！闭屡空f。

　價低受青睞，司法拍賣方便了炒房人

　只要在拍賣現(xiàn)場拍到了房，“房蟲”拿著拍賣結果就可以去繳納契稅、辦理房產(chǎn)證。隨后，這些房產(chǎn)就會出現(xiàn)在各個二手房中介門店里。

　　記者從某地產(chǎn)中介公司得到證實，那套“房蟲”以928萬元拍得的西城區(qū)某小區(qū)三居室，在一個月之后就以1290萬元的報價出現(xiàn)在二手房市場中。雖然價高得令人咋舌，但這套房子仍舊是整個小區(qū)里價格偏低的。

　　據(jù)章女士介紹，這種通過司法拍賣得來的房產(chǎn)雖然很多未滿5年，交易時要繳納20%的個人所得稅，但是由于賣出的房價一般比周邊房價要低，因此還是很受顧客青睞。

　　而且“房蟲”們都有相熟的貸款抵押擔保公司，如果沒賣成房子，再趕上合適的司法拍賣，10多天就能湊齊下一次競拍的房款。

　　既然不限購，價格又低，是否意味著很多有“剛需”的市民，也可以通過這條途徑買房呢？面對這樣的問題，業(yè)內(nèi)人士給出了否定的答案。

　　“司法拍賣雖然并不限制購房人資格，但大多要求全款購房，銀行也不接受分期貸款，因此對于購房人的資金支付能力有很高要求?！辨溂业禺a(chǎn)分析師張旭說，雖然房價偏低，但要全款購房，相對很吃力。

　“房價低，不限購，卻要全款。這三個條件一卡，司法拍賣房產(chǎn)倒是給炒房人留了后門?！蹦硡^(qū)縣過戶大廳負責人說。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟實力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務經(jīng)驗和齊全的經(jīng)營業(yè)務，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團隊。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務，始終堅持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價值與企業(yè)的價值得到雙贏。