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    想買個價(jià)格超便宜的法拍房嗎?需要記住的是,在法拍房的市場上,大量的機(jī)會是會和大量的壓力,大量的陷阱同在的。


    首先,你必須決定想在哪個階段購買法拍房。你可以有三種選擇:1。法拍前;2。市行政司法長官的拍賣中;3。收回階段,被稱為“銀行回收屋(REO)”。


    一家法拍財(cái)產(chǎn)的網(wǎng)上營銷公司RealtyTrac的發(fā)言人Rick Sharga說:“要想購買法拍房,最安全最佳的階段是,當(dāng)這個房子成為銀行擁有財(cái)產(chǎn)的時(shí)候。”


    法拍前:


    這些房子正在法拍的過程中,但是還沒有進(jìn)入拍賣階段。原來的房主一般都是想趕快擺脫這些房子,因?yàn)檫@些他們已經(jīng)“資不抵債”了:他們在房子上的欠款比房子本身的價(jià)值還要高了。


    結(jié)果就是,可能的買主在和房主協(xié)商外,還必須和借貸者協(xié)商,達(dá)成協(xié)議。這就使購買這個階段的房子變得復(fù)雜而且緩慢。但是,你會有個有利優(yōu)勢,就是可以在購買之前檢查這個房子,這一點(diǎn)可以其他階段做不到的。不過Sharga還是警告說,這個階段的房價(jià)通常會比另外兩個法拍階段高一些。


    市行政司法長官拍賣階段:

    這個階段價(jià)格最低,但是其中充滿各種困難。通常房子都是不能檢查的,買家將來免不了會花一大筆維修的錢,還有大筆的其他之前想不到的花費(fèi)。最適合在這個階段購買房子是專業(yè)行家,就是那些經(jīng)常在這樣的場合競標(biāo),對一切頗為了解的承包商或是投資商。如果房子沒有在市行政司法長官拍賣中賣掉的話,銀行就會擁有這個財(cái)產(chǎn)的所有權(quán),那么就進(jìn)入了收回階段。買房者在這個階段可能不能得到最低的價(jià)格,但是他們可以在交易結(jié)束前進(jìn)行徹底的檢查,最大限度減小日后意想不到的開銷。再加上,銷售這些房子的銀行可能會給買家一些優(yōu)惠籌資條件,而且也很有可能在把房子投放市場之前做一些整修的工作。即便在這個安全的階段,房子還是有很多不定因素。網(wǎng)上不動產(chǎn)營銷公司Redfin的發(fā)言人Adam Wiener說:“這也就是說銀行不會裝飾工作付錢,雖然他們經(jīng)常會為健康和安全方面的問題做一些或是全面的整修。這就使房子檢查的工作變得更加關(guān)鍵了?!?/P>

    他還指出,由于你是從公司購買房子的,不是用個人手中購買的,購買過程可能會非???,所以你要做好準(zhǔn)備,動作要快。很多時(shí)候,周五列出的銷售名單,到了周日結(jié)束就賣光了。


    Wiener說:“買家和經(jīng)紀(jì)人需要熟練掌握從檢查到籌資的所有事項(xiàng)。一些銀行甚至?xí)ρ舆t的交易按天收費(fèi)?!?/P>

     其實(shí)是回到了法院自行組織拍賣的“原點(diǎn)”


      1、淘寶司法拍賣的成交價(jià)格就是到手價(jià)嗎?需要其他費(fèi)用嗎?


      成交價(jià)就是到手價(jià),如果有其他的費(fèi)用,法院會在標(biāo)的物描述中詳細(xì)說明。


      如有后續(xù)繳費(fèi)可能是政策規(guī)定的稅費(fèi)和標(biāo)的物本身存在的欠款,也可咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫?、車管所等相關(guān)部門。


      


      2、為什么會出現(xiàn)有人舉拍,最終還是流拍的情況?一次流拍后會作什么樣的處理?


      司法拍賣有法定的規(guī)則:需要兩人或兩人以上報(bào)名,至少一人出價(jià),最終價(jià)超過保留價(jià)才可成交,一次流拍后會進(jìn)入到二次拍賣的流程。


      


      3、拍賣前的貨物是否可以看?怎么看?


      可以,可通過【標(biāo)的物詳情頁的電話號碼】聯(lián)系辦案法官,法官會組織現(xiàn)場看樣。


      


      4、網(wǎng)上拍賣的流程是怎么樣的?不成功后,押金是不是即時(shí)退還支付寶?


      浙江法院網(wǎng)上競拍流程,主要分四個步驟。


      第一步:公告拍品。執(zhí)行法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上發(fā)布拍賣公告,包括拍品情況、拍賣時(shí)間、起拍價(jià)、評估價(jià)、增價(jià)幅度、保證金數(shù)額、咨詢電話等各要素。拍品用文字、圖片、視頻等方式描述展示。公告期動產(chǎn)一般為8天,不動產(chǎn)為15天以上。此間競買意向人可以到現(xiàn)場查看實(shí)物。同時(shí),拍賣公告還在人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布,以擴(kuò)大影響。


      第二步:報(bào)名并交納保證金。競買人只要授權(quán)支付寶凍結(jié)其賬戶中一定的金額作為保證金后,即可獲得一個競買號,用于參拍。無論是在公告期還是開拍期間,只要拍賣還沒結(jié)束,競買人都可以交納保證金報(bào)名參拍。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣開拍不受報(bào)名人數(shù)限制,但需2人以上報(bào)名且最高應(yīng)價(jià)超過保留價(jià)才能成交。


      第三步:出價(jià)競拍。到公告確定的時(shí)間后系統(tǒng)準(zhǔn)時(shí)自動開拍,競拍人輸入出價(jià)金額進(jìn)行出價(jià)。在拍賣頁面上,只顯示競買號和報(bào)價(jià),不顯示具體的競買人信息。競價(jià)時(shí)間一般為動產(chǎn)12小時(shí),不動產(chǎn)24小時(shí)。出價(jià)最高者競拍成功。為充分競價(jià),防止在拍賣預(yù)設(shè)截止時(shí)間前競價(jià)擁堵,系統(tǒng)還設(shè)置了延時(shí)報(bào)價(jià)功能,即預(yù)定截止時(shí)間前2分鐘內(nèi)有新的報(bào)價(jià)的,競價(jià)時(shí)間即時(shí)自動延遲5分鐘。此外,系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了專門程序保護(hù)優(yōu)先購買權(quán),即優(yōu)先購買權(quán)須在開拍2日前經(jīng)拍賣的人民法院確認(rèn),并在該拍品頁面對應(yīng)選項(xiàng)上明示。當(dāng)有最高應(yīng)價(jià)并超過保留價(jià)時(shí),應(yīng)征詢所有優(yōu)先購買權(quán)人的意見;有2人以上行使優(yōu)先購買權(quán)的,以網(wǎng)上抽簽的方式確定買受人。


      第四步:付款交接。競價(jià)成功的競買人可以通過支付寶或線下支付兩種方式付款,聯(lián)系法院交接拍品。其他競買人的保證金在競價(jià)結(jié)束后24個小時(shí)內(nèi)自動解凍。


      


      5、拍賣的房子如果本身存在著抵押、按揭等情況,會對競拍的買受人有影響嗎?


      法院表示,一般來說房子拍賣前法院都會事先了解清楚,并告知競拍人相關(guān)情況。如果存在著抵押或者按揭的情況,法院會將競拍成功后得到的錢款先對銀行進(jìn)行償還,如果還有剩余再償還給其他的債務(wù)人。


      也就是說參與競拍的買受人只要按照競拍最終的成交價(jià)格交清錢款就可以,其他債務(wù)上的問題法院都會處理。當(dāng)然,房屋的稅款還是需要買受人自理的。



    對于拍賣行業(yè)的看法,法院方面也有自己的看法。采訪中,浙江省高級人民法院司法鑒定處處長饒文軍說,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,實(shí)現(xiàn)了執(zhí)行當(dāng)事人利益的最大化。司法拍賣上網(wǎng)非但沒有回到原點(diǎn),更是一種順應(yīng)潮流的司法改革。


      饒?zhí)庨L說,多年來,企業(yè)界對委托司法拍賣傭金高并存有暗箱操作等問題投訴反映不斷,認(rèn)為大大加重了困難企業(yè)的訴訟負(fù)擔(dān)。對此,浙江高院于2011年2月1日起,決定下調(diào)拍賣傭金上限,并規(guī)定了最高限額,使得我省當(dāng)年的拍賣傭金比原標(biāo)準(zhǔn)下降了36%。


      但浙江省企業(yè)家協(xié)會和企業(yè)聯(lián)合會向浙江省領(lǐng)導(dǎo)和浙江高院反映一些企業(yè)仍有意見:“當(dāng)事人已經(jīng)支付了執(zhí)行費(fèi),不應(yīng)再支付拍賣傭金;司法拍賣是執(zhí)行程序中的一項(xiàng)工作,理應(yīng)由法院來完成,不應(yīng)全部委托拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。”


      與此同時(shí),浙江高院發(fā)現(xiàn)在下調(diào)傭金后,委托拍賣中存在的拍賣宣傳范圍窄、參與競拍人少等問題依然未能得到有效解決,特別是圍標(biāo)串標(biāo)、暗箱操作難以杜絕,嚴(yán)重影響了司法公信力和法院形象。


      經(jīng)過深入調(diào)研和充分論證,浙江高院在2012年開始啟動網(wǎng)絡(luò)司法拍賣改革試點(diǎn)工作,并確定了兩個基層法院開展網(wǎng)拍試點(diǎn)工作。


      試水網(wǎng)絡(luò)司法拍賣,引起了社會高度關(guān)注。財(cái)經(jīng)網(wǎng)發(fā)布“您如何看待浙江法院在淘寶網(wǎng)上拍賣涉訴物品?”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,結(jié)果表明,占97%的絕大部分網(wǎng)友都贊成在淘寶網(wǎng)上拍賣涉訴物品,并認(rèn)為此舉可以在全國進(jìn)行推廣。


      而去年1月正式實(shí)施的新民事訴訟法更是刪去了有關(guān)委托拍賣的規(guī)定,進(jìn)一步明確法院有權(quán)自行組織拍賣,浙江高院在當(dāng)年的3月中旬提出了“網(wǎng)拍優(yōu)先”,即能上網(wǎng)拍賣的標(biāo)的物都應(yīng)當(dāng)優(yōu)先上網(wǎng)拍賣的原則。


      此外,司法網(wǎng)絡(luò)拍賣給司法界帶來廉政新風(fēng)。由于所有信息均在網(wǎng)上發(fā)布,所有競買人接受的信息一致,有效排除了信息不對稱等人為因素。拍賣過程在眾多網(wǎng)民的圍觀下進(jìn)行,全程處于完全公開的境地。公開加“零傭金”,極大地?cái)D壓了權(quán)力“尋租”空間。公平、公開、公正正是司法改革的趨勢所在。


      回應(yīng)


      法院認(rèn)為司法拍賣上網(wǎng)優(yōu)勢多


      順應(yīng)司法改革潮流


      自從浙江法院推出司法網(wǎng)拍以來,拍賣界與司法界的爭議就持續(xù)不斷?,F(xiàn)在浙江法院又再次的推出新舉措,對網(wǎng)絡(luò)不動產(chǎn)拍品可以進(jìn)行銀行按揭,參與司法網(wǎng)拍變得越來越容易。那么,這對于傳統(tǒng)的拍賣行業(yè)來說是否會產(chǎn)生沖擊呢?


      一位不愿意透露姓名的拍賣界人士認(rèn)為,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣對傳統(tǒng)拍賣行業(yè)的生存空間擠壓有限。他說,拍賣公司的主要業(yè)務(wù)是商業(yè)拍賣,即使法院不委托其進(jìn)行司法處置的話,他的主體業(yè)務(wù)并沒有受影響,并且有些不合適網(wǎng)拍的標(biāo)的法院還是通過線下委托拍賣行進(jìn)行的。


      “對于法院在淘寶網(wǎng)上自行組織司法拍賣,我認(rèn)為并不合適?!痹撊耸空f,浙江省高院司法網(wǎng)拍采取“零傭金”,并在省內(nèi)法院系統(tǒng)大力推行,要求執(zhí)行部門大力參與網(wǎng)拍相關(guān)工作,對于因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,則從法院辦公辦案經(jīng)費(fèi)中列支。


      從司法執(zhí)行角度來看,這顯然增加了財(cái)政支出。一些法院為了應(yīng)對“淘寶司法網(wǎng)拍”的額外工作,已經(jīng)紛紛增加人手,使得法院的辦案經(jīng)費(fèi)相應(yīng)增加,本不寬裕的司法行政資源也更為趨緊張。


      該人士還說道,1998年6月11日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》,明確指出人民法院對查封、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí),應(yīng)當(dāng)委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣。


      這一規(guī)定的目的在于,確定法院在司法拍賣程序中所擔(dān)任的角色,應(yīng)該是擇優(yōu)選用并隨機(jī)確定委托拍賣機(jī)構(gòu)。同時(shí),對司法拍賣活動進(jìn)行監(jiān)督,確保案件當(dāng)事人的合法權(quán)益得到最大保障。但現(xiàn)在的網(wǎng)拍,在他看來,雖然看上去節(jié)約了拍賣傭金,省去了中間環(huán)節(jié),但卻和當(dāng)初法院自行組織拍賣沒有區(qū)別了,其實(shí)是回到了法院自行組織拍賣的“原點(diǎn)”。


      既然網(wǎng)絡(luò)司法拍賣房產(chǎn)可以按揭,那么司法拍賣的房產(chǎn)會不會躲過限購令?為“炒房”一族或中介機(jī)構(gòu)打開了方便之門?


      “首先,不同的地區(qū)對于司法拍賣的房產(chǎn)是否列入限購范圍有不同的規(guī)定。因此司法拍賣的房產(chǎn)能不能躲過限購令還要看各地的規(guī)定。”淘寶網(wǎng)拍賣頻道的毛皓說道。


      此外,在是否會為“炒房”一族提供方便的問題上,毛皓表示,就目前他們和法院所掌握的情況來看,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的房產(chǎn)還不存在被拿去“炒房”的趨勢,更多的還是剛需一族在網(wǎng)上參與競拍買房,因?yàn)樗麄冇X得司法拍賣的房產(chǎn)價(jià)格會更實(shí)惠一些。


      不過,毛皓也表示,隨著司法網(wǎng)拍越來越普及,以及房產(chǎn)可以進(jìn)行按揭之后,可能會有炒房一族或者中介機(jī)構(gòu)打起這些房產(chǎn)的主意,要禁止這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),就需要政府出臺相關(guān)的政策來進(jìn)行規(guī)范了。


      我們在一位房產(chǎn)中介的工作人員這里也進(jìn)行了了解,他倒是覺得,司法網(wǎng)拍的房產(chǎn)可以按揭之后,或許可以阻斷一些利用司法拍賣房產(chǎn)牟利的路子。


      因?yàn)榘凑者^去的司法拍賣規(guī)則,房款需要一次性付清,這對購房人的資金支付能力有很高的要求,因此參與競拍的人可能不會很多,房價(jià)自然也不會拍得特別高,往往會低于市場價(jià)。一些有支付能力的人就會看中這點(diǎn),拍下房子,在房產(chǎn)證辦好之后,再以二手房身份上市交易賣出較高的價(jià)格,從中賺取差價(jià)。


      但現(xiàn)在可以按揭之后,這些在拍賣的房產(chǎn)會吸引更多的人參與競拍,競爭也會變得更為激烈,房子的價(jià)格也會越來越接近市場價(jià),這對于想從中賺取差價(jià)的人來說,司法拍賣房產(chǎn)的吸引力就會逐漸降低。


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