為什么要開這篇帖子,因?yàn)槲以谔詫毶蠋捉?jīng)周折，買到了一套還算滿意的房子，只花了市場(chǎng)價(jià)的六點(diǎn)幾折。對(duì)于苦逼的我來說，節(jié)約的錢，夠我工作兩年以上。把我總結(jié)了一年半的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)分享給大家，獻(xiàn)給有需要的盆友。

　　我在成都，工作清閑，沒事的時(shí)候就在淘寶上東點(diǎn)點(diǎn)，西逛逛。幾年前就看到了淘寶的“司法拍賣”這個(gè)版塊，點(diǎn)進(jìn)去看看，拍賣的有豪車，房產(chǎn)，商鋪，地皮...很多東西，和我也沒什么關(guān)系，也就沒再關(guān)注。直到去年，家里商量著要按揭一套小戶型，我前期的任務(wù)就是網(wǎng)上查樓盤信息，實(shí)地考察，售樓部咨詢，后期任務(wù)是籌首付，辦手續(xù)，還貸款（仔細(xì)想一下，好像所有任務(wù)都是我的，呵呵！）?？戳撕芏鄻潜P，要么太貴買不起，要么位置不好戶型不好，突然一天，想起淘寶上有個(gè)司法拍賣，房子比較便宜，立刻點(diǎn)進(jìn)去看看。

　　司法拍賣，其實(shí)就是法院強(qiáng)制執(zhí)行的資產(chǎn)。比如你有套按揭的房子價(jià)值100萬，欠銀行10萬元貸款，還不起月供了，銀行就會(huì)向法院起訴你，起訴成功后，法院就強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，拍賣以80萬成交，還掉銀行10萬元的貸款，剩下70萬你就拿走，整個(gè)流程結(jié)束。表面上看起來很簡(jiǎn)單，我們就去購買被拍賣的房產(chǎn)，付款，過戶，就可以了，實(shí)際上，第一個(gè)貓膩，也是最難處理的貓膩出現(xiàn)了。如果你是被執(zhí)行人，你心甘情愿被趕走嗎？但是你又還不起銀行的10萬元貸款，怎么辦呢？沒有辦法，只能眼睜睜看著自己的房子被拍賣，被過戶，但是（這里有一個(gè)但是），但是你不搬走，法院把你沒辦法，家里有個(gè)七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢來拉你一下，買房子的人就更沒辦法了。房子就這麼住著，法律還規(guī)定，如果被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)，沒有其他可供居住的地方，是不能被強(qiáng)制執(zhí)行搬遷的，意思就是說如果你想讓被執(zhí)行人搬走的話，你還得跟他租一個(gè)房子，讓他有個(gè)住的地方。但事情都鬧到這一步的話，你就算去租個(gè)別墅，被執(zhí)行人不搬你也沒辦法。法院理論上是有義務(wù)幫你清空房屋的，但是現(xiàn)在法院來一句“我們也沒辦法，你再等等吧”。據(jù)說有人就這麼一等，就是幾十年...所以，我們第一步就是要實(shí)地考察，搞清楚，這個(gè)司法拍賣的房子，現(xiàn)在是什么居住情況，清水房最好，裝修過沒人居住也成，如果房主還在住在里面，那可就要小心加小心了！一不下心你花了大價(jià)錢買房子，結(jié)果你只買到了一張房產(chǎn)證。

　　第二個(gè)情況，就是房子現(xiàn)在租給別人。這種情況最多，商鋪的話這個(gè)情況更麻煩。法律上有這么一說，租房子和買賣房屋沒啥關(guān)系，意思就是租房子的人和上任房東簽了租房合同，現(xiàn)在還沒到期，現(xiàn)在房子賣給你了，你不能把租房的人趕出去，還得等合同到期。這個(gè)時(shí)候如果租房人一次交了一年的房租，上任房東都被執(zhí)行資產(chǎn)，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么賠違約金賠房租才能把租房的人請(qǐng)走，但是有的房子的租約一簽就是20年啊，特別是一些商鋪和酒店式公寓，上任房東把該拿能拿的錢都拿走了，法院說我拍的是房子，房子過戶給你了，關(guān)于租約合同，那是另外一件事情了，你可以起訴他。完了！你買到的，又是一張房產(chǎn)證，要用房子，先賠錢，要么再等20年。所以，這個(gè)關(guān)于房子現(xiàn)在是不是在租賃的現(xiàn)狀，在下手前也要先調(diào)查清楚，這些都是有人花了幾十上百萬買回來的血的教訓(xùn)。

　　這兩種問題都不存在，那可以開始進(jìn)行拍賣流程，什么保證金，什么報(bào)名，付尾款，淘寶上寫得很清楚，我就不再詳細(xì)說明了。下面來說另外一個(gè)陷阱，銀行貸款，這個(gè)一不小心就會(huì)帶到溝里面去。在參與拍賣前，你去咨詢法院能不能貸款購買，大部分法院都會(huì)說可以用銀行貸款來支付尾款。好了，正式進(jìn)入拍賣程序，你交了保證金，你拍成功了，你去法院辦手續(xù)，你向銀行申請(qǐng)貸款，銀行同意你的貸款申請(qǐng)...天空是那么的晴朗，事情是無比的順利。當(dāng)你還沉浸在喜悅的心情中的時(shí)候，銀行需要你去房管局辦理房屋抵押，房屋抵押給銀行后，銀行就轉(zhuǎn)款給法院，整件事情就結(jié)束了。當(dāng)你去房管局的時(shí)候，窗口上的美女就會(huì)告訴你，房子還不在你名下，怎么辦抵押，你要先去法院把房子過戶到你名下才能辦理。于是你又去法院，法院那名有些謝頂?shù)姆ü倬蜁?huì)告訴你，款都沒打到法院，我們?cè)趺茨馨逊课葸^戶給你呢。咦？他們說的好有道理，我們竟然無言以對(duì)！保證金也交了，拍賣也成功了，這下款貸不下來，怎么辦？這究竟是個(gè)什么情況，仔細(xì)分析，原來是最開始咨詢法院的時(shí)候誤導(dǎo)我們說可以貸款支付，你再去找那個(gè)略微謝頂?shù)姆ü伲麜?huì)告訴了，法律規(guī)定拍賣資產(chǎn)是可以用貸款支付的，沒有說錯(cuò)。銀行這邊再咨詢，這種情況是可以同意申請(qǐng)貸款，但是必須要房屋過戶后才能放款出來，也是符合規(guī)定，據(jù)說銀行這種情況通過貸款申請(qǐng)而沒辦法辦理抵押放款的資料堆了一柜子。這就是一個(gè)巨坑，怎么辦？怎么辦？怎么辦？你只能找親戚朋友籌款，但這么大一筆錢，談何容易。于是沒有辦法，只能去用其他資產(chǎn)抵押貸款，或者找民間借貸，過橋資金，還有高利貸...這種情況這么破，只能在拍賣前，先有個(gè)心理準(zhǔn)備，能籌集到全款資金，把法院的手續(xù)辦完后，就能在房管局過戶房產(chǎn)證，過戶完后，再向銀行申請(qǐng)抵押貸款，再把之前你籌集資金的時(shí)候欠的債還了，慢慢來還月供。

　　第四個(gè)問題，通過法院等多種渠道了解該房屋及被執(zhí)行人的其他欠債信息。有的被執(zhí)行人，在有債務(wù)該房屋被查封，又在天津有債務(wù)被法院查封，還有民間借貸，高利貸等等（這可謂禍不單行，到處都有查封，哈哈?。５遣荒芎吞旖虻姆ㄔ捍罨锱馁u這房子呀，那怎么弄呢。這就是優(yōu)先處置權(quán)，誰先起訴誰先拍賣，比如法院先起訴，那就先拍賣，拍賣得來的錢，還掉的債后，有剩下的，再給天津法院。民間借貸和高利貸那就靠后站了。比如你拍到法院處置的這套房子，那天津法院就靠邊站了，這個(gè)可以忽略。問題是民間借貸和高利貸，他們是不會(huì)按常規(guī)出牌的。房子你拍成功了，所有手續(xù)都完成了，搬進(jìn)去了，這個(gè)時(shí)候民間借貸的人找不到被執(zhí)行人，只能找到這套房子，那天天來鬧事，潑油漆....那就麻煩了。這個(gè)查詢主要從法院，銀行征信系統(tǒng)，公證處等地方入手，事情沒有弄清楚，千萬不要手癢就去拍了。另外還有該房屋的水電，物管衛(wèi)生等等費(fèi)用，不要小看這筆費(fèi)用，有的房子好多年沒交過物管費(fèi)，還有的商鋪什么的，物管費(fèi)一個(gè)月一平米幾十元，拖過幾年不交，那可是很大一筆錢哦。法院是不管這些事的，一句話“所有費(fèi)用由賣家承擔(dān)”，責(zé)任全部撇開。上面的問題都解決了，接著就是重頭戲，稅費(fèi)。很多拍了房子的同學(xué)，表面上好像占了大便宜，六折七折就買到了，到房管局過戶的時(shí)候，稅費(fèi)最高的花了成交額的40%，我的那個(gè)天呀！最后算下來比買新房子都貴的多，到那個(gè)時(shí)候進(jìn)退兩難，這時(shí)你就能感覺到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是個(gè)人所得稅（這中間還包含遺產(chǎn)稅什么的），個(gè)人所得稅分兩種，先說第一種，網(wǎng)上有人拍了一套房子，房子是在一個(gè)年輕女孩名下的，這套房子是這女孩父母贈(zèng)與的，到了過戶的時(shí)候，贈(zèng)與的房產(chǎn)的個(gè)人所得稅是20%，其他稅費(fèi)另外算。我的天！100萬的房子20%就是20萬啊，20萬的稅是什么概念....所以這個(gè)情況再拍前一定要弄清楚啊。另外一種個(gè)人所得稅是被執(zhí)行人除了這套房子之外還有另外的房產(chǎn)，需要交納3%的個(gè)人所得稅，這個(gè)每個(gè)人都需要交納的。本來這些稅都是應(yīng)該由被執(zhí)行人交納的，但是明顯找不到人了，所以法院由來一句“所有費(fèi)用由賣家承擔(dān)”，又解釋清楚了。契稅3%，另外房產(chǎn)證辦出來2年以上的免交營業(yè)稅，如果沒有達(dá)到兩年，還得有個(gè)5.6%的營業(yè)稅。所以最便宜的情況下應(yīng)該就是11.6%的稅費(fèi)了，這個(gè)也一定要搞清楚

　　以上就是在淘寶司法拍賣中遇到的主要的幾個(gè)大問題，這些問題，淘寶給了你一個(gè)月公示期的時(shí)間去甄別，去準(zhǔn)備。其他的小問題還有很多，什么法院的電話打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女愛理不理啊，跑斷腿辦各種各樣的手續(xù)啊，這些我就不再詳細(xì)介紹了?？偟膩碚f，司法拍賣是一個(gè)很好的渠道，仔細(xì)觀察，慢慢研究，真的能買都很便宜的房子。有的朋友在拍賣過程也會(huì)遇到講道理的房東，也很配合的。上面舉的例子都是比較極端的情況，能躲過這些情況，那就萬事大吉了。

　　另外還有在拍賣過程中，有很多的訣竅和方法，能盡最大努力去降低最后的成交價(jià)，拍賣過程中經(jīng)常會(huì)看到兩個(gè)人相互抬價(jià)，最后把成交價(jià)抬高了幾十萬的都有，這可是真金白銀拿來相互傷害啊，有的時(shí)候我們是可以想辦法把這些問題避免掉的，具體的我們?cè)谙旅婊靥薪涣鳌?/P>

一、關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)

　　所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利?！巴葪l件”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，主要指的是出價(jià)條件，包括價(jià)格、付款期限、方式等。我國合同法已經(jīng)對(duì)承租人優(yōu)先購買權(quán)作出了明確的規(guī)定。《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第二百三十條規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，出租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/P>

　　二、關(guān)于拍賣

　　所謂拍賣，就是指以公開競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。最高院關(guān)于執(zhí)行中評(píng)估、拍賣、變賣等若干問題的相關(guān)規(guī)定中，“拍賣進(jìn)行中，有最高出價(jià)的，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)接受，如無最高出價(jià)，則拍品歸優(yōu)先購買權(quán)人，如有更高出價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不為表示的，則歸最高出價(jià)人?！迸馁u本身是個(gè)價(jià)高者得的公開競(jìng)價(jià)程序。當(dāng)正處于租賃狀態(tài)的房屋被拍賣時(shí)，價(jià)高者得的原則與承租人于同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)的原則就會(huì)出現(xiàn)沖突，由此也產(chǎn)生一個(gè)悖論：拍賣合同作為一種特殊的買賣合同，是以落槌為成交標(biāo)志的諾成性合同。如果承租人不放棄優(yōu)先購買權(quán)，亦不參加拍賣，當(dāng)出現(xiàn)最高價(jià)時(shí)，承租人此時(shí)表示當(dāng)前最高價(jià)其亦可以接受，如無更高出價(jià)，拍品則歸優(yōu)先購買權(quán)人。此時(shí)摧毀了拍賣行為中以價(jià)高則得為原則的基本準(zhǔn)則，無疑影響了拍賣程序的公正性。如果此時(shí)有更高出價(jià)，拍品則歸優(yōu)先購買權(quán)人，此時(shí)似乎損害優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。優(yōu)先購買權(quán)人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定中，何為同等條件？如果在實(shí)務(wù)中既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？

　　三、優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件

　　承租人要實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)須以同等條件為前提。如果條件不同等，例如價(jià)格條件不同等，承租人則不能享有優(yōu)先購買權(quán)，這是無論在理論還是實(shí)務(wù)中都沒有爭(zhēng)議的。那么何為同等條件呢？在我國存在兩種主流說法:一為絕對(duì)同等說，認(rèn)為這里的等同應(yīng)為絕對(duì)相同過完全一致。筆者認(rèn)為這種說法過于絕對(duì)。尤其是如果其他買受人提供的條件（如提供某些機(jī)會(huì)條件）是其才能提供的，承租人不能做到，這對(duì)承租人而言不公平。此時(shí)如果承租人愿意以金錢替代此機(jī)會(huì)條件，筆者認(rèn)為可認(rèn)為雙方在同等條件下。二是相對(duì)等同說。支持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為，承租人購買條件與其他買受人大致相同，即為“同等條件”。但筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)沒有具體標(biāo)準(zhǔn)，在適用中伸縮性過大，操作難度大。王利明先生認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是指優(yōu)先購買權(quán)人在支付同等價(jià)格的條件下，享有優(yōu)先購買標(biāo)的物的權(quán)利。即同等條件主要是指價(jià)格條件。筆者認(rèn)為如果是在一般的優(yōu)先購買權(quán)中，也應(yīng)適當(dāng)考慮支付方式，期限等方面。但如果是在拍賣程序中優(yōu)先購買權(quán)，競(jìng)買人和優(yōu)先購買權(quán)人競(jìng)爭(zhēng)的本來就是價(jià)格，而出賣人也是想得到利益最大化，其他條件早已設(shè)定并告知買受人，所以筆者認(rèn)為在拍賣中優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件主要是指價(jià)格條件。

　　但該價(jià)格條件不能僅僅是一個(gè)靜態(tài)的價(jià)格。由于拍賣行為中競(jìng)價(jià)過程的特殊性，就意味著該價(jià)格條件不是靜態(tài)的，即不同于一般情況下事先就能確定的價(jià)格條件。而是隨著競(jìng)價(jià)過程而變動(dòng)的動(dòng)態(tài)價(jià)格條件。

　　四、拍賣中優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　如何在實(shí)務(wù)中既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行中評(píng)估、拍賣、變賣若干問題的規(guī)定》第18條（優(yōu)先購買權(quán)的保護(hù)）規(guī)定：“拍賣進(jìn)行中，有最高出價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)接受，如無更高出價(jià)，則歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高出價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不為表示的，則歸最高出價(jià)人。多個(gè)優(yōu)先購買權(quán)人同時(shí)表示接受的，采取抽簽方式?jīng)Q定買受人?！?nbsp;

　　 法院拍賣程序中，理論和實(shí)踐中對(duì)于優(yōu)先購買權(quán) 的保護(hù)有兩種方法：一是“跟價(jià)法”，二是“詢價(jià)法”。

　　“跟價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人直接參與競(jìng)買，優(yōu)先購買權(quán)人和競(jìng)買人一起競(jìng)價(jià)，實(shí)行價(jià)高者得。這種做法將優(yōu)先購買權(quán)人視同一般的競(jìng)買人。因此，優(yōu)先購買權(quán)人要行使和實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購買權(quán)，必須同其他競(jìng)買人一樣，按照拍賣公告的 要求，進(jìn)行競(jìng)買登記，交納拍賣保證金，舉牌競(jìng)買。

　　“詢價(jià)法”是指由法院通知優(yōu)先購買權(quán)人到拍賣現(xiàn)場(chǎng)，但不直接參與競(jìng)價(jià)，待經(jīng)過競(jìng)價(jià)產(chǎn)生最高應(yīng)價(jià)者后，由拍賣師詢問優(yōu)先購買權(quán)人是否愿意購買。如果其不愿購買，則拍賣標(biāo)的即由最高應(yīng)價(jià)者購得。如果其愿意購買，則拍賣師詢問最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，如果其不愿加價(jià)，則拍賣物由優(yōu)先購買權(quán)人購得，如果其表示愿意，則在加價(jià)后再詢問優(yōu)先購買權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣才成交。

　　那么，在實(shí)務(wù)中是否可以既使拍賣正常進(jìn)行，又能保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)呢？筆者認(rèn)為有一種方式是可行的：首先，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在將房屋交付拍賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限屆滿前主張優(yōu)先購買權(quán)。其次，由于房屋需交由拍賣，承租人為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)于拍賣之前，在拍賣底價(jià)以上出價(jià)承諾購買，但這是個(gè)附條件的合同。最后，拍賣應(yīng)當(dāng)以行使優(yōu)先購買權(quán)的承租人的承諾出價(jià)為拍賣底價(jià)。承租人可不參加拍賣，若在該底價(jià)無人應(yīng)拍，則承租人應(yīng)當(dāng)以該承諾出價(jià)購買該房屋，若有人出價(jià)，承租人則喪失購買該房屋的機(jī)會(huì)。承租人亦可參加拍賣，視現(xiàn)場(chǎng)情況靈活增加出價(jià)以爭(zhēng)取購得該房屋，但此時(shí)他享有與其他競(jìng)買人相同的權(quán)利，以價(jià)高者得為原則，不再享有優(yōu)先購買權(quán)。此方式既可避免價(jià)高者得的拍賣原則與承租人于同等條件優(yōu)先購得權(quán)利的沖突，有利于出賣人和優(yōu)先購買權(quán)人的利益保護(hù)，又可防止出現(xiàn)債務(wù)人為對(duì)抗其不動(dòng)產(chǎn)因強(qiáng)制拍賣而喪失所有權(quán)，故意與第三人偽造租賃契約，并將租賃的始期提前至其他權(quán)利設(shè)定前，該第三人以承租人身份出現(xiàn)，主張優(yōu)先購買權(quán)情形的出現(xiàn)。但必須明確的是，如果出賣人在房屋交由拍賣前未在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人可以享有優(yōu)先購買權(quán)為由申請(qǐng)法院宣告拍賣無效。

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