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    上海專業(yè)代辦司法拍賣(mài)房地鐵房

  • 作者:上海百姓拍賣(mài)有限公司 2019-01-03 09:22 632
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    房產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)則

    1、本規(guī)則根據(jù)《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》及有關(guān)法律、法規(guī)制定。


      2、本公司的拍賣(mài)活動(dòng)遵循”公開(kāi)、公平、公正及誠(chéng)實(shí)信用”的原則。


      3、本規(guī)則拍賣(mài)人特指南京市房地產(chǎn)拍賣(mài)調(diào)劑有限公司。


      4、拍賣(mài)人接受委托人的合法委托,依法組織拍賣(mài)活動(dòng)。


      5、拍賣(mài)人可以根據(jù)委托人、買(mǎi)受人要求對(duì)其身份進(jìn)行保密,并對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)進(jìn)行保 密。


      6、拍賣(mài)人向委托人、買(mǎi)受人依法收取約定傭金,對(duì)拍賣(mài)未成交的可以向委托人收取合理費(fèi)用。


      7、拍賣(mài)人對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。


      8、委托人是指委托拍賣(mài)人拍賣(mài)房地產(chǎn)的公民、法人、其它組織和執(zhí)法機(jī)構(gòu)。


      9、委托人對(duì)其委托拍賣(mài)的房地產(chǎn)必須擁有絕對(duì)所有權(quán)或處分權(quán)。


      10、委托人有權(quán)決定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià),同時(shí)不得隱瞞委托拍賣(mài)標(biāo)的的瑕疵及權(quán)屬限制情況。


      11、委托人不得參與競(jìng)買(mǎi),也不得委托他人參與競(jìng)買(mǎi)。


      12、競(jìng)買(mǎi)人是指在本公司辦理了必要手續(xù)后參加競(jìng)購(gòu)拍賣(mài)標(biāo)的的公民、法人或者其它組織。


      13、競(jìng)買(mǎi)人可以自行參加競(jìng)買(mǎi),也可以委托其代理人參加競(jìng)買(mǎi)。


      14、競(jìng)買(mǎi)人有權(quán)對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的進(jìn)行充分的了解,并對(duì)自己的競(jìng)買(mǎi)行為負(fù)責(zé)。


      15、競(jìng)買(mǎi)人在競(jìng)買(mǎi)時(shí)一經(jīng)應(yīng)價(jià),不得反悔。競(jìng)買(mǎi)人之間不得惡意串通,損害他人利益。


      16、買(mǎi)受人是指在拍賣(mài)活動(dòng)中以最高應(yīng)價(jià)購(gòu)得標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人。


      17、買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)場(chǎng)簽署《成交確認(rèn)書(shū)》并按應(yīng)價(jià)支付拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)款和所約定的傭金。


      18、買(mǎi)受人未按照約定支付傭金和成交價(jià)款的,除沒(méi)收保證金外,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。


      19、本規(guī)則的解釋權(quán)歸南京市房地產(chǎn)拍賣(mài)調(diào)劑有限公司。


      20、本規(guī)則的未盡事宜依照有關(guān)法律、法規(guī)及本公司制定的專場(chǎng)拍賣(mài)須知執(zhí)行。



      司法網(wǎng)拍房產(chǎn)可以按揭


      是否會(huì)給“炒房”族打開(kāi)方便之門(mén)?


      拍賣(mài)界人士覺(jué)得司法網(wǎng)拍


      其實(shí)是回到了法院自行組織拍賣(mài)的“原點(diǎn)”


      1、淘寶司法拍賣(mài)的成交價(jià)格就是到手價(jià)嗎?需要其他費(fèi)用嗎?


      成交價(jià)就是到手價(jià),如果有其他的費(fèi)用,法院會(huì)在標(biāo)的物描述中詳細(xì)說(shuō)明。


      如有后續(xù)繳費(fèi)可能是政策規(guī)定的稅費(fèi)和標(biāo)的物本身存在的欠款,也可咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫?、?chē)管所等相關(guān)部門(mén)。


      


      2、為什么會(huì)出現(xiàn)有人舉拍,最終還是流拍的情況?一次流拍后會(huì)作什么樣的處理?


      司法拍賣(mài)有法定的規(guī)則:需要兩人或兩人以上報(bào)名,至少一人出價(jià),最終價(jià)超過(guò)保留價(jià)才可成交,一次流拍后會(huì)進(jìn)入到二次拍賣(mài)的流程。


      


      3、拍賣(mài)前的貨物是否可以看?怎么看?


      可以,可通過(guò)【標(biāo)的物詳情頁(yè)的電話號(hào)碼】聯(lián)系辦案法官,法官會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)看樣。


      


      4、網(wǎng)上拍賣(mài)的流程是怎么樣的?不成功后,押金是不是即時(shí)退還支付寶?


      浙江法院網(wǎng)上競(jìng)拍流程,主要分四個(gè)步驟。


      第一步:公告拍品。執(zhí)行法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣(mài)平臺(tái)上發(fā)布拍賣(mài)公告,包括拍品情況、拍賣(mài)時(shí)間、起拍價(jià)、評(píng)估價(jià)、增價(jià)幅度、保證金數(shù)額、咨詢電話等各要素。拍品用文字、圖片、視頻等方式描述展示。公告期動(dòng)產(chǎn)一般為8天,不動(dòng)產(chǎn)為15天以上。此間競(jìng)買(mǎi)意向人可以到現(xiàn)場(chǎng)查看實(shí)物。同時(shí),拍賣(mài)公告還在人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布,以擴(kuò)大影響。


      第二步:報(bào)名并交納保證金。競(jìng)買(mǎi)人只要授權(quán)支付寶凍結(jié)其賬戶中一定的金額作為保證金后,即可獲得一個(gè)競(jìng)買(mǎi)號(hào),用于參拍。無(wú)論是在公告期還是開(kāi)拍期間,只要拍賣(mài)還沒(méi)結(jié)束,競(jìng)買(mǎi)人都可以交納保證金報(bào)名參拍。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)開(kāi)拍不受報(bào)名人數(shù)限制,但需2人以上報(bào)名且最高應(yīng)價(jià)超過(guò)保留價(jià)才能成交。


      第三步:出價(jià)競(jìng)拍。到公告確定的時(shí)間后系統(tǒng)準(zhǔn)時(shí)自動(dòng)開(kāi)拍,競(jìng)拍人輸入出價(jià)金額進(jìn)行出價(jià)。在拍賣(mài)頁(yè)面上,只顯示競(jìng)買(mǎi)號(hào)和報(bào)價(jià),不顯示具體的競(jìng)買(mǎi)人信息。競(jìng)價(jià)時(shí)間一般為動(dòng)產(chǎn)12小時(shí),不動(dòng)產(chǎn)24小時(shí)。出價(jià)最高者競(jìng)拍成功。為充分競(jìng)價(jià),防止在拍賣(mài)預(yù)設(shè)截止時(shí)間前競(jìng)價(jià)擁堵,系統(tǒng)還設(shè)置了延時(shí)報(bào)價(jià)功能,即預(yù)定截止時(shí)間前2分鐘內(nèi)有新的報(bào)價(jià)的,競(jìng)價(jià)時(shí)間即時(shí)自動(dòng)延遲5分鐘。此外,系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了專門(mén)程序保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)須在開(kāi)拍2日前經(jīng)拍賣(mài)的人民法院確認(rèn),并在該拍品頁(yè)面對(duì)應(yīng)選項(xiàng)上明示。當(dāng)有最高應(yīng)價(jià)并超過(guò)保留價(jià)時(shí),應(yīng)征詢所有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的意見(jiàn);有2人以上行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的,以網(wǎng)上抽簽的方式確定買(mǎi)受人。


      第四步:付款交接。競(jìng)價(jià)成功的競(jìng)買(mǎi)人可以通過(guò)支付寶或線下支付兩種方式付款,聯(lián)系法院交接拍品。其他競(jìng)買(mǎi)人的保證金在競(jìng)價(jià)結(jié)束后24個(gè)小時(shí)內(nèi)自動(dòng)解凍。


      


      5、拍賣(mài)的房子如果本身存在著抵押、按揭等情況,會(huì)對(duì)競(jìng)拍的買(mǎi)受人有影響嗎?


      法院表示,一般來(lái)說(shuō)房子拍賣(mài)前法院都會(huì)事先了解清楚,并告知競(jìng)拍人相關(guān)情況。如果存在著抵押或者按揭的情況,法院會(huì)將競(jìng)拍成功后得到的錢(qián)款先對(duì)銀行進(jìn)行償還,如果還有剩余再償還給其他的債務(wù)人。


      也就是說(shuō)參與競(jìng)拍的買(mǎi)受人只要按照競(jìng)拍最終的成交價(jià)格交清錢(qián)款就可以,其他債務(wù)上的問(wèn)題法院都會(huì)處理。當(dāng)然,房屋的稅款還是需要買(mǎi)受人自理的。


    對(duì)于拍賣(mài)行業(yè)的看法,法院方面也有自己的看法。采訪中,浙江省高級(jí)人民法院司法鑒定處處長(zhǎng)饒文軍說(shuō),網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài),實(shí)現(xiàn)了執(zhí)行當(dāng)事人利益的最大化。司法拍賣(mài)上網(wǎng)非但沒(méi)有回到原點(diǎn),更是一種順應(yīng)潮流的司法改革。


      饒?zhí)庨L(zhǎng)說(shuō),多年來(lái),企業(yè)界對(duì)委托司法拍賣(mài)傭金高并存有暗箱操作等問(wèn)題投訴反映不斷,認(rèn)為大大加重了困難企業(yè)的訴訟負(fù)擔(dān)。對(duì)此,浙江高院于2011年2月1日起,決定下調(diào)拍賣(mài)傭金上限,并規(guī)定了最高限額,使得我省當(dāng)年的拍賣(mài)傭金比原標(biāo)準(zhǔn)下降了36%。


      但浙江省企業(yè)家協(xié)會(huì)和企業(yè)聯(lián)合會(huì)向浙江省領(lǐng)導(dǎo)和浙江高院反映一些企業(yè)仍有意見(jiàn):“當(dāng)事人已經(jīng)支付了執(zhí)行費(fèi),不應(yīng)再支付拍賣(mài)傭金;司法拍賣(mài)是執(zhí)行程序中的一項(xiàng)工作,理應(yīng)由法院來(lái)完成,不應(yīng)全部委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài)。”


      與此同時(shí),浙江高院發(fā)現(xiàn)在下調(diào)傭金后,委托拍賣(mài)中存在的拍賣(mài)宣傳范圍窄、參與競(jìng)拍人少等問(wèn)題依然未能得到有效解決,特別是圍標(biāo)串標(biāo)、暗箱操作難以杜絕,嚴(yán)重影響了司法公信力和法院形象。


      經(jīng)過(guò)深入調(diào)研和充分論證,浙江高院在2012年開(kāi)始啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)改革試點(diǎn)工作,并確定了兩個(gè)基層法院開(kāi)展網(wǎng)拍試點(diǎn)工作。


      試水網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài),引起了社會(huì)高度關(guān)注。財(cái)經(jīng)網(wǎng)發(fā)布“您如何看待浙江法院在淘寶網(wǎng)上拍賣(mài)涉訴物品?”的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,結(jié)果表明,占97%的絕大部分網(wǎng)友都贊成在淘寶網(wǎng)上拍賣(mài)涉訴物品,并認(rèn)為此舉可以在全國(guó)進(jìn)行推廣。


      而去年1月正式實(shí)施的新民事訴訟法更是刪去了有關(guān)委托拍賣(mài)的規(guī)定,進(jìn)一步明確法院有權(quán)自行組織拍賣(mài),浙江高院在當(dāng)年的3月中旬提出了“網(wǎng)拍優(yōu)先”,即能上網(wǎng)拍賣(mài)的標(biāo)的物都應(yīng)當(dāng)優(yōu)先上網(wǎng)拍賣(mài)的原則。


      此外,司法網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)給司法界帶來(lái)廉政新風(fēng)。由于所有信息均在網(wǎng)上發(fā)布,所有競(jìng)買(mǎi)人接受的信息一致,有效排除了信息不對(duì)稱等人為因素。拍賣(mài)過(guò)程在眾多網(wǎng)民的圍觀下進(jìn)行,全程處于完全公開(kāi)的境地。公開(kāi)加“零傭金”,極大地?cái)D壓了權(quán)力“尋租”空間。公平、公開(kāi)、公正正是司法改革的趨勢(shì)所在。


      回應(yīng)


      法院認(rèn)為司法拍賣(mài)上網(wǎng)優(yōu)勢(shì)多


      順應(yīng)司法改革潮流


      自從浙江法院推出司法網(wǎng)拍以來(lái),拍賣(mài)界與司法界的爭(zhēng)議就持續(xù)不斷?,F(xiàn)在浙江法院又再次的推出新舉措,對(duì)網(wǎng)絡(luò)不動(dòng)產(chǎn)拍品可以進(jìn)行銀行按揭,參與司法網(wǎng)拍變得越來(lái)越容易。那么,這對(duì)于傳統(tǒng)的拍賣(mài)行業(yè)來(lái)說(shuō)是否會(huì)產(chǎn)生沖擊呢?


      一位不愿意透露姓名的拍賣(mài)界人士認(rèn)為,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)對(duì)傳統(tǒng)拍賣(mài)行業(yè)的生存空間擠壓有限。他說(shuō),拍賣(mài)公司的主要業(yè)務(wù)是商業(yè)拍賣(mài),即使法院不委托其進(jìn)行司法處置的話,他的主體業(yè)務(wù)并沒(méi)有受影響,并且有些不合適網(wǎng)拍的標(biāo)的法院還是通過(guò)線下委托拍賣(mài)行進(jìn)行的。


      “對(duì)于法院在淘寶網(wǎng)上自行組織司法拍賣(mài),我認(rèn)為并不合適?!痹撊耸空f(shuō),浙江省高院司法網(wǎng)拍采取“零傭金”,并在省內(nèi)法院系統(tǒng)大力推行,要求執(zhí)行部門(mén)大力參與網(wǎng)拍相關(guān)工作,對(duì)于因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用,則從法院辦公辦案經(jīng)費(fèi)中列支。


      從司法執(zhí)行角度來(lái)看,這顯然增加了財(cái)政支出。一些法院為了應(yīng)對(duì)“淘寶司法網(wǎng)拍”的額外工作,已經(jīng)紛紛增加人手,使得法院的辦案經(jīng)費(fèi)相應(yīng)增加,本不寬裕的司法行政資源也更為趨緊張。


      該人士還說(shuō)道,1998年6月11日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》,明確指出人民法院對(duì)查封、扣押的被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí),應(yīng)當(dāng)委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)。


      這一規(guī)定的目的在于,確定法院在司法拍賣(mài)程序中所擔(dān)任的角色,應(yīng)該是擇優(yōu)選用并隨機(jī)確定委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)。同時(shí),對(duì)司法拍賣(mài)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,確保案件當(dāng)事人的合法權(quán)益得到最大保障。但現(xiàn)在的網(wǎng)拍,在他看來(lái),雖然看上去節(jié)約了拍賣(mài)傭金,省去了中間環(huán)節(jié),但卻和當(dāng)初法院自行組織拍賣(mài)沒(méi)有區(qū)別了,其實(shí)是回到了法院自行組織拍賣(mài)的“原點(diǎn)”。


      既然網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)房產(chǎn)可以按揭,那么司法拍賣(mài)的房產(chǎn)會(huì)不會(huì)躲過(guò)限購(gòu)令?為“炒房”一族或中介機(jī)構(gòu)打開(kāi)了方便之門(mén)?


      “首先,不同的地區(qū)對(duì)于司法拍賣(mài)的房產(chǎn)是否列入限購(gòu)范圍有不同的規(guī)定。因此司法拍賣(mài)的房產(chǎn)能不能躲過(guò)限購(gòu)令還要看各地的規(guī)定?!碧詫毦W(wǎng)拍賣(mài)頻道的毛皓說(shuō)道。


      此外,在是否會(huì)為“炒房”一族提供方便的問(wèn)題上,毛皓表示,就目前他們和法院所掌握的情況來(lái)看,網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)的房產(chǎn)還不存在被拿去“炒房”的趨勢(shì),更多的還是剛需一族在網(wǎng)上參與競(jìng)拍買(mǎi)房,因?yàn)樗麄冇X(jué)得司法拍賣(mài)的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)更實(shí)惠一些。


      不過(guò),毛皓也表示,隨著司法網(wǎng)拍越來(lái)越普及,以及房產(chǎn)可以進(jìn)行按揭之后,可能會(huì)有炒房一族或者中介機(jī)構(gòu)打起這些房產(chǎn)的主意,要禁止這樣的現(xiàn)象出現(xiàn),就需要政府出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)進(jìn)行規(guī)范了。


      我們?cè)谝晃环慨a(chǎn)中介的工作人員這里也進(jìn)行了了解,他倒是覺(jué)得,司法網(wǎng)拍的房產(chǎn)可以按揭之后,或許可以阻斷一些利用司法拍賣(mài)房產(chǎn)牟利的路子。


      因?yàn)榘凑者^(guò)去的司法拍賣(mài)規(guī)則,房款需要一次性付清,這對(duì)購(gòu)房人的資金支付能力有很高的要求,因此參與競(jìng)拍的人可能不會(huì)很多,房?jī)r(jià)自然也不會(huì)拍得特別高,往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)。一些有支付能力的人就會(huì)看中這點(diǎn),拍下房子,在房產(chǎn)證辦好之后,再以二手房身份上市交易賣(mài)出較高的價(jià)格,從中賺取差價(jià)。


      但現(xiàn)在可以按揭之后,這些在拍賣(mài)的房產(chǎn)會(huì)吸引更多的人參與競(jìng)拍,競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得更為激烈,房子的價(jià)格也會(huì)越來(lái)越接近市場(chǎng)價(jià),這對(duì)于想從中賺取差價(jià)的人來(lái)說(shuō),司法拍賣(mài)房產(chǎn)的吸引力就會(huì)逐漸降低。




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