法院拍賣房年代久遠(yuǎn)證件不齊 如今過戶費(fèi)周折

最近市民王先生遇到一件煩心事。1998年4月王先生購(gòu)買了一套鼓樓區(qū)人民法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣的樓房，如今此事已過去18年之久，王先生才想起辦理過戶及房產(chǎn)證。令他煩惱的是，因年代久遠(yuǎn)，辦理所需證件不齊且難以補(bǔ)辦，辦證部門無(wú)法給予辦理。

王先生：證件難以補(bǔ)齊

1998年，張某因借款合同糾紛被洪河沿信用社告上法院，最終敗訴。張某因無(wú)力償還金額，其名下一處房產(chǎn)被鼓樓區(qū)人民法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣，被王先生拍得。

據(jù)王先生介紹，今年1月他拿著相關(guān)資料在辦理房產(chǎn)證時(shí)，沒想到在第一關(guān)就被卡住，原因是證件不全，無(wú)法辦理。

“我手里現(xiàn)在有購(gòu)房發(fā)票和協(xié)助執(zhí)行通知書，辦證窗口的工作人員告訴我還需要拍賣成交確認(rèn)書和報(bào)紙上刊登的拍賣公告。”王先生苦惱地說(shuō)，“后來(lái)我去法院?jiǎn)柫?，?dāng)時(shí)組織拍賣的是流動(dòng)法院，相關(guān)材料已無(wú)從辦理，而且當(dāng)初那家拍賣行也已經(jīng)解散。”

辦證部門：需按規(guī)定辦理

市房地產(chǎn)交易登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，現(xiàn)在這種案例很多，且此類房屋往往產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，因此只有提供規(guī)定的證件和材料才能辦理房產(chǎn)證。該負(fù)責(zé)人表示，有些人拍賣當(dāng)年就辦理了過戶手續(xù)，為什么王先生的房子偏偏拖到現(xiàn)在呢？他如果想辦理房產(chǎn)證，連當(dāng)年的成交確認(rèn)書等文件都得去補(bǔ)辦。

記者了解到，像王先生這種情況，法院的“協(xié)助執(zhí)行通知書”、拍賣行的“成交通知書”和媒體拍賣公告以及發(fā)票都齊全方可辦理房產(chǎn)證。

購(gòu)買法院拍賣房要謹(jǐn)慎

很多人都認(rèn)為從法院取得的被拍賣房產(chǎn)應(yīng)該是非常安全保險(xiǎn)的，但實(shí)際情況往往事與愿違，因?yàn)榉ㄔ翰皇菍I(yè)房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)，因此在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)“打架”等情況。這樣一來(lái)會(huì)產(chǎn)生諸多對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)無(wú)法預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋所有權(quán)證的辦理難、房屋質(zhì)量沒保障、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)等。大家在購(gòu)買法院拍賣房時(shí)要謹(jǐn)慎，確保證件齊全、能辦理房產(chǎn)證再出手。。

 對(duì)于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，歡快的背后，卻有些力不從心，“你是我心中永遠(yuǎn)的痛”，倒十分貼切。追根尋源，都是房?jī)r(jià)惹的禍端。面對(duì)陌生的法院拍賣房產(chǎn)，本來(lái)就遲遲觀望的我們，究竟該不該出手？

回想拍賣房產(chǎn)的一生，從出生就被貼上“麻煩”的標(biāo)簽，中間伴隨著法律人士的風(fēng)險(xiǎn)解讀，讓本身就猶豫不決的我們，最終只得選擇放棄。放棄之后，又有些懊悔，到底如何抉擇？作為一名在房產(chǎn)行業(yè)多年的律師，從客觀的角度，撰寫此文，教你如何避開風(fēng)險(xiǎn)、低成本入手法院拍賣房產(chǎn)。

面對(duì)數(shù)量龐大，甚至供過于求的房地產(chǎn)，選擇購(gòu)買法院拍賣房產(chǎn)有哪些優(yōu)勢(shì)？這個(gè)問題大家都略懂一二，僅簡(jiǎn)要概述。一，可以避開限購(gòu)令。對(duì)通過法院拍賣取得房屋所有權(quán)的方式，對(duì)不符合上海限購(gòu)政策但又急需購(gòu)買住房的人士，比如外地戶籍沒有社保和繳稅記錄，競(jìng)買后憑法院《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》就可以強(qiáng)制辦理過戶手續(xù)。這一方式，無(wú)疑成為了限購(gòu)政策的漏洞。二，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)（上海目前拍賣成交價(jià)格一般在評(píng)估價(jià)的80%左右，有的房產(chǎn)甚至在評(píng)估價(jià)的64%左右成交），因此，無(wú)論自住還是投資，同正常買賣相比，價(jià)格低仍然是最大的優(yōu)勢(shì)。投資上海法拍房一定要注意一下幾點(diǎn)。

1.（鎖定房源）——左手大拇指發(fā)出，顧名思義，少商鋪多住宅。這些房源信息多見于淘寶網(wǎng)司法拍賣、法院公告、拍賣網(wǎng)絡(luò)，在上?？梢酝ㄟ^瀏覽每周五的《上海法治報(bào)》公告版面、《解放日?qǐng)?bào)》、上海市拍賣公共平臺(tái)——公拍網(wǎng)以及各個(gè)拍賣公司自己網(wǎng)站發(fā)布的公告信息，篩選自己感興趣的房源。此時(shí)，可以通過公告上的聯(lián)系方式向發(fā)布者咨詢房屋基本情況及參考價(jià)，確定自己的購(gòu)買意向。作為初練者的入門招式，稍加修煉便可豁然開朗。

2.（盡職調(diào)查）——右手食指發(fā)出，不斷提醒你，商鋪還是向陽(yáng)的好。于是，你可以到房源處現(xiàn)場(chǎng)勘查，周邊走訪，了解房源狀況，排除兇宅、危房等忌諱因素。同時(shí)，在感覺滿意的情況下，可以委托律師對(duì)與房產(chǎn)有關(guān)的房主戶籍信息、婚姻狀況、房屋抵押權(quán)利限制等狀況進(jìn)行全面調(diào)查，從而核實(shí)清楚房源拍賣原因、第一個(gè)查封的法院、房主是本地人還是外地人、自住還是出租、是否是唯一住房、司法評(píng)估價(jià)、第幾次拍賣、降價(jià)幅度、目前的參考價(jià)等關(guān)鍵因素。

3.（預(yù)測(cè)評(píng)估）——右手中指發(fā)出，預(yù)示你通過研習(xí)前面兩招劍法，對(duì)是否購(gòu)買該房源，猶豫不決，左右搖擺。于是，你應(yīng)當(dāng)平心靜氣在內(nèi)心深處對(duì)該房源做出全面的分析。作為你委托的律師，律師會(huì)出具一份詳細(xì)的法律意見書，發(fā)現(xiàn)存在的風(fēng)險(xiǎn)，提供規(guī)避方案，為你的決策提供專業(yè)的支持。

4.（參加競(jìng)拍）——右手無(wú)名指發(fā)出，平常默默無(wú)聞，連反應(yīng)都有些遲鈍，但關(guān)鍵時(shí)刻沖在一線，拍賣槌下更是一鳴驚人。

根據(jù)拍賣公告確定的時(shí)間，及時(shí)到法院委托的拍賣公司辦理競(jìng)買登記，交納拍賣保證金，保證金是競(jìng)拍人參與競(jìng)拍的“過路費(fèi)”。辦理競(jìng)買登記時(shí)，提醒你仔細(xì)閱讀拍賣公司提供的、需要簽字確認(rèn)的《拍賣須知》、《拍賣會(huì)專項(xiàng)規(guī)則》和《競(jìng)買人聲明》等書面資料。實(shí)踐證明，與拍賣有關(guān)的關(guān)鍵條款都隱藏在這些資料中。

參加拍賣有兩種方式，一種現(xiàn)場(chǎng)拍賣（地址：?jiǎn)碳衣?號(hào)。）一種網(wǎng)絡(luò)拍賣（需要領(lǐng)取賬號(hào)、密碼，登陸公拍網(wǎng)。兩種方式各有利弊。

競(jìng)拍成交后，簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，按約定的時(shí)間支付成交款和傭金，拍賣公司收到款項(xiàng)后會(huì)交到法院。

5（強(qiáng)制過戶）——右手小指發(fā)出，劍氣短小精悍，寒氣逼人，實(shí)踐中采用的交易方式數(shù)量少，但屢試不爽。法院收到拍賣成交款項(xiàng)后，由承辦法官辦理房產(chǎn)解封手續(xù)，出具《裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》。競(jìng)買人交納相關(guān)稅費(fèi)，憑《拍賣成交確認(rèn)書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》到房屋所在轄區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過戶手續(xù)。這種方式的過戶，帶有法律的強(qiáng)制性，稱之為強(qiáng)制過戶，屢試皆爽。

6. （清場(chǎng)入?。笫中≈赴l(fā)出，萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)。房產(chǎn)過戶到競(jìng)買人名下，從法律上已經(jīng)成為房產(chǎn)的所有者。所有權(quán)是一種最充分的權(quán)利，是一種絕對(duì)的權(quán)利。因此，原房主拒絕騰房、承租方霸占房屋、原房主不遷戶口等所有問題都無(wú)法與之抗衡。

在我看來(lái)，法院拍賣房產(chǎn)雖有風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)都赤裸裸的暴露在光天化日之下，并且可以通過專業(yè)法律手段加以規(guī)避。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長(zhǎng)期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國(guó)銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績(jī)、且具有長(zhǎng)期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來(lái)按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場(chǎng)，為客戶提供誠(chéng)信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價(jià)值與企業(yè)的價(jià)值得到雙贏。