具體來(lái)說(shuō)，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個(gè)模塊：開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)及金融工具。
 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，分為自建以及定制化兩種服務(wù)。自建服務(wù)，即由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運(yùn)作模式。定制化服務(wù)，即物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的要求，為客戶選擇合適的地點(diǎn)，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶定制化要求，提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。
 地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部門開(kāi)發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租將客戶目前擁有的物流設(shè)施購(gòu)買回來(lái)，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客）可以削減對(duì)固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，可提高資產(chǎn)回報(bào)率，降低負(fù)債率。
 借助地產(chǎn)基金進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作是國(guó)際上的一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負(fù)責(zé)組織投資者募集資金、收購(gòu)地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費(fèi)收入和基金分紅收益。區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來(lái)收回投入，地產(chǎn)基金可將成的物業(yè)資產(chǎn)置入基臺(tái)，提前兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實(shí)現(xiàn)了高周物流運(yùn)輸中的錢，好賺嗎？
 物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡，但同時(shí)不免讓人擔(dān)心。
 首先，融資難。由于投資周期長(zhǎng)，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，需要借助基金信托。
 其次，拿地難。倉(cāng)儲(chǔ)物流對(duì)GDP貢獻(xiàn)不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地仍需時(shí)日。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標(biāo)逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會(huì)愈加困難。
 再者，附加服務(wù)要求高。和所有做得好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個(gè)空間提供者，而是一個(gè)領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團(tuán)，可以對(duì)企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對(duì)物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。
 最后，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

認(rèn)為綠色物流就是對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)的物流系統(tǒng)既包括從原材料的獲取.產(chǎn)品的生產(chǎn)、包裝、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)直至送達(dá)最終用戶手中的前向物流過(guò)程的綠色化,還包括廢棄物回收和處置的逆向物流。
 《物流術(shù)語(yǔ)》中.對(duì)綠色物流的定義是:在物流過(guò)程中抑制物流對(duì)環(huán)境造成危害的同時(shí).實(shí)現(xiàn)對(duì)物流環(huán)境的凈化.使物流得到充分的利用。
 二、何為基于綠色物流的包裝
 綠色包裝即無(wú)公害包裝.指無(wú)污染、可回收利用或再用的包裝材料及制品。也就是說(shuō):包裝產(chǎn)品從材料的選擇,產(chǎn)品制造、銷售、運(yùn)輸、使用,回收等整個(gè)過(guò)程都應(yīng)符合綠色物流的要求,滿足生態(tài)環(huán)境的要求?；诰G色物從目的上看:有利于進(jìn)一步推動(dòng)綠色物流的發(fā)展.有利于保護(hù)自然。對(duì)生態(tài)環(huán)境損害最小化2從原則上看:要減少包裝材料使用量,反對(duì)過(guò)分包裝,提倡重復(fù)使用;重視回收再生:利用包裝廢棄物獲取能源料:基于綠色物流的包裝策略
  如果商品包裝中部分使用了再循環(huán)材料.則征收較低的稅賦;如果商品包裝中全部使用不可再利用或再循環(huán)的材料,則征收較高的稅賦。對(duì)塑料袋征收塑料稅從而提高塑料袋的價(jià)格.減少塑料袋的使用。例如:愛(ài)爾蘭環(huán)境部自實(shí)行塑料稅以來(lái).消費(fèi)者使用的塑料袋減少了95%以上,而且每從企業(yè)層面考慮:
 企業(yè)作為包裝的主體,在綠色包裝活動(dòng)中扮演著重要的角色。其主要任務(wù)可以概括為:3g(3個(gè)綠色化)也就是:包裝標(biāo)志的綠色化、包裝材料的綠色化、和包裝文化的綠色化。
 (1)包裝標(biāo)志的綠色化
 在綠色消費(fèi)浪潮的推動(dòng)下,人們?cè)谶x購(gòu)商品時(shí)不僅僅關(guān)心商品的質(zhì)量、包裝的精美而且關(guān)心商品是否符合環(huán)保要求和包裝是否有綠色標(biāo)志。與此同時(shí),綠色包裝成為發(fā)達(dá)國(guó)家阻礙發(fā)展中國(guó)家商品進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)的擋箭牌。形成綠色包裝壁壘如果產(chǎn)品沒(méi)有綠色標(biāo)志,一些發(fā)達(dá)國(guó)家就拒絕進(jìn)1:3.并且價(jià)格和稅收不給予優(yōu)惠。鑒于以上原因.發(fā)展綠色標(biāo)志是企業(yè)發(fā)展強(qiáng)大、走向世界的必要途徑之一。我國(guó)出口企業(yè)需要全面開(kāi)展相關(guān)的綠色認(rèn)證工作,推廣環(huán)境標(biāo)志制度:第一是要積極推行is014000國(guó)際標(biāo)準(zhǔn).通過(guò)建立、實(shí)施環(huán)境管理認(rèn)證體系.從源頭上控制污染的產(chǎn)生,節(jié)能降耗,減少污染處理費(fèi)用,給企業(yè)帶來(lái)綜合的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。第二,要積極實(shí)施環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品制度.讓更多的出口商品在開(kāi)展環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步取得發(fā)達(dá)國(guó)家的環(huán)境標(biāo)志使更多的出1:3商品超越綠色包裝材料的綠色化。綠色包裝材料的研制開(kāi)發(fā)是綠色包裝最終得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵.因此,當(dāng)務(wù)之急是大力開(kāi)發(fā)新型綠色包裝材料.取代原有的污染性材料

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