“坐在家中輕點(diǎn)鼠標(biāo)，足不出戶就可以買房買車”，隨著司法拍賣近兩年大規(guī)模從線下移到線上，因其更加便捷而愈加受到關(guān)注。司法抵押品也從一般的簡易資產(chǎn)逐漸增加到車、房，尤其是現(xiàn)在房產(chǎn)司法拍賣交易活躍、市場繁榮，已經(jīng)成為當(dāng)前一項(xiàng)重要的市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其中，不乏有業(yè)主通過房產(chǎn)司法拍賣吃到“欺頭”，以遠(yuǎn)低于市場的價(jià)格買到了自己的理想房源。

這類人氣日增的司法拍賣房產(chǎn)與普通商品房有什么差異？是否真有便宜可占？有沒有什么風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，成都商報(bào)記者通過業(yè)主案例和相關(guān)人士說法來給大家逐一解讀。

業(yè)主案例：不到300萬拿下東二環(huán)別墅

相對(duì)于以往大家對(duì)房產(chǎn)司法拍賣的審慎態(tài)度，目前的司法拍賣吸引了越來越多的購房者參與。他們的特點(diǎn)是有一定的法律常識(shí)，能有效預(yù)見可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)。

秦女士是成都本地人，因?yàn)樯顥l件的改善，一直想換房。雖然一直在看房，但遲遲沒有找到心儀的房子。2016年1月，在一個(gè)偶然的情況下，秦女士從朋友那里得知東二環(huán)有一處別墅物業(yè)即將進(jìn)行司法拍賣。秦女士仔細(xì)閱讀拍品信息后，發(fā)現(xiàn)十分符合她的需求，價(jià)格也比較合適。評(píng)估價(jià)720萬元的房源，起拍價(jià)只有580萬元。在和家人短暫商量后，秦女士決定參與競拍。在價(jià)格每次以20%的幅度下調(diào)3次后，秦女士最終以296萬元拿下了該宗別墅物業(yè)?！跋喈?dāng)于便宜了一半，的確是占了個(gè)大便宜！”秦女士說起此事相當(dāng)興奮。

但秦女士也告訴記者，這類司法拍賣雖然有便宜可占，但也要注意一些物業(yè)債權(quán)人很多、債權(quán)不清，可能會(huì)出現(xiàn)糾紛?！耙亲约翰惶?，最好還是找律師把下關(guān)?！绷硗?，法院下裁定書的時(shí)間一般會(huì)比較久，多則好幾個(gè)月，所以一定要自己及時(shí)去催，以免耽誤過戶。

法官解讀：與二手房交易無太大差別

房產(chǎn)司法拍賣與普通的二手房交易到底有多大差別？成都市中級(jí)人民法院負(fù)責(zé)拍賣咨詢的羅法官介紹說：

房產(chǎn)司法拍賣與普通二手房交易在本質(zhì)上并無太大差別，只不過房產(chǎn)司法拍賣的對(duì)象是人民法院。

羅法官介紹，購房者根據(jù)競拍流程拍賣成交后，只要付清款項(xiàng)，便可以根據(jù)法院出具的裁定書直接到房管局、國土局過戶，不過稅費(fèi)一般都由買受人自己承擔(dān)。雖然普通二手房交易中營業(yè)稅、交易手續(xù)費(fèi)、個(gè)人所得稅等，按規(guī)定本由房東交，但在實(shí)際買賣過程中仍由買家交。所以在稅費(fèi)承擔(dān)上，兩者其實(shí)也是一致的。

對(duì)于拍賣房產(chǎn)的買受風(fēng)險(xiǎn)，羅法官表示因?yàn)橐话愕呐馁u都是現(xiàn)房拍賣，所以在產(chǎn)權(quán)明晰的大前提下，一定要先去問清楚拍賣標(biāo)的的具體情況，水電物業(yè)什么情況？是否還處于租賃狀態(tài)？拍賣公告中未說明的小細(xì)節(jié)，購房者一定要自己去實(shí)地了解清楚，以防在最后房屋交割的時(shí)候出現(xiàn)不必要的麻煩，影響自己使用。

拍賣行：每月經(jīng)手大量房產(chǎn)司法拍賣

成都某長期經(jīng)手司法拍賣業(yè)務(wù)的大型拍賣行負(fù)責(zé)人段總告訴成都商報(bào)記者，司法拍賣是買受人同法院做交易，同時(shí)由國家機(jī)構(gòu)監(jiān)督買賣，可以說比普通的二手房交易、新房交易更安全。同時(shí)，過戶流程也更穩(wěn)定、更簡單，直接由買受人憑裁定書到房管局、國土局強(qiáng)制過戶。

對(duì)于在房產(chǎn)司法拍賣中，購房者是否真能買到比市價(jià)低很多的房源的問題，段總表示，在自己拍賣行經(jīng)手的司法拍賣業(yè)務(wù)中，的確不乏有購房者吃到“欺頭”的，但比市價(jià)少一半的事還是非常少。“目前，房產(chǎn)司法拍賣已經(jīng)由一種小眾的經(jīng)濟(jì)行為變成一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，我們拍賣行每個(gè)月都會(huì)經(jīng)手大量這類拍賣業(yè)務(wù)?！倍慰傋詈笱a(bǔ)充說。

律師建議：拍賣標(biāo)的四個(gè)細(xì)節(jié)要注意

在房產(chǎn)司法拍賣中，買家要注意什么呢？四川天潤華邦律師事務(wù)所卞為律師介紹，所有拍賣物品的圖片和視頻資料等，只能作為參考，購房者最好還是提前親臨現(xiàn)場查看、確認(rèn)，謹(jǐn)慎作出決定。卞為律師表示，除了拍賣房產(chǎn)必須來源清楚、產(chǎn)權(quán)明晰的大原則，購房者還需要注意下面的四個(gè)細(xì)節(jié)，避免房產(chǎn)買受中出現(xiàn)不必要的麻煩：

一、購房款的支付內(nèi)容及方式須提前了解：與傳統(tǒng)購房不同，通過司法拍賣程序購買房產(chǎn)，費(fèi)用方面，除繳納拍賣保證金外，在拍定房產(chǎn)后，一般需要全額付清余款（有的銀行對(duì)這類資產(chǎn)不愿意提供按揭服務(wù)），同時(shí)還需要支付一定的傭金。

二、提前關(guān)注房產(chǎn)其他費(fèi)用信息：購房同時(shí)，需要根據(jù)拍賣公告關(guān)注所拍房產(chǎn)是否存在滯交的物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)等，若有，在拍定房產(chǎn)后，須由購房人承擔(dān)上述費(fèi)用。

三、協(xié)調(diào)遷戶：如果拍賣房內(nèi)存在戶口，法院并沒有權(quán)力清空戶口。因此需要由購房人跟原房主及時(shí)做好溝通工作，配合遷徙戶口。

四、房產(chǎn)交付：若拍得房產(chǎn)中尚有人租住或居住的，根據(jù)“買賣不破租賃原則”，原租賃關(guān)系優(yōu)先于買賣關(guān)系，應(yīng)繼續(xù)維持。因此，購房人須主動(dòng)了解租賃到期時(shí)間，在租賃期屆滿后，方可使用房產(chǎn)。

銀行壞帳大量出現(xiàn)，機(jī)會(huì)越來越大，做個(gè)有心人吧。

因今年法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋(以下簡稱“法拍房”)越來越多，江浙地區(qū)法院全部將競價(jià)場從線下移到了線上?！〗刂?月25日下午1點(diǎn)，在淘寶網(wǎng)[微博]“司法拍賣頻道”上，總共32956件拍品中，光房產(chǎn)就有24744宗，另有土地資產(chǎn)443宗，房地產(chǎn)占比達(dá)80%。圍觀者眾多，報(bào)價(jià)者寥寥。《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，全部流拍數(shù)目已達(dá)上萬宗，整體流拍率在70%以上，金額在千萬以上的數(shù)千宗“法拍房”流拍率超過80%。有的“法拍房”甚至連拍三四次都以流拍告終，如杭州“陽光景臺(tái)公寓”120套房產(chǎn)全部流拍，起拍價(jià)相比周邊市場價(jià)低40%；江蘇淮安“運(yùn)河明珠-文化宮”13套房產(chǎn)拍賣3次仍失敗；蘇州吳江弘遠(yuǎn)投資和弘遠(yuǎn)鋼鐵的房地產(chǎn)資產(chǎn)，第四次拍賣比首次起拍價(jià)下降一半，依舊無人問津?！敖愕貐^(qū)成為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，目前市場上降價(jià)40%以上的商品房都難賣，更別說產(chǎn)權(quán)不清晰且辦證可能遙遙無期的‘法拍房’?！睖刂菀晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這是流拍率奇高的主因。

上萬宗房產(chǎn)流拍

記者發(fā)現(xiàn)，近期淘寶網(wǎng)上司法拍賣數(shù)量不斷有刷新上升趨勢。7月25日下午1點(diǎn)，相比前一天，拍賣品增加了119宗，其中房產(chǎn)增加102宗。而記者6月底在該平臺(tái)看到，房產(chǎn)數(shù)為19772宗，一個(gè)月的時(shí)間，“法拍房”數(shù)量增加了4972宗。

“今年拍賣的房產(chǎn)特別多，且每天都在增加。”浙江省寧波市象山縣人民法院法官告訴記者，由于近三年來江浙地區(qū)資產(chǎn)拍賣越來越多，省高院決定從2012年開始在網(wǎng)上拍賣，可以減少傭金，還能提高拍賣的效率。

該網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)顯示，“法拍房”絕大部分來自浙江和江蘇的各級(jí)法院，江浙滬地區(qū)共有20502宗，而拍品所在地?cái)?shù)溫州最多，達(dá)到3473宗，其次是杭州2472宗，寧波有2200宗，此外，徐州、蘇州、無錫、紹興、湖州等城市均有上千宗“法拍房”。

“去年以傳統(tǒng)方式拍賣為主，今年全部掛在網(wǎng)上，以商品房為主，今年數(shù)量上比去年多點(diǎn)?！睖刂萑鸢彩腥嗣穹ㄔ阂晃环ü俑嬖V記者，首次拍賣價(jià)一般為評(píng)估價(jià)的8.5折，如果流拍，第二次和第三次掛牌都在前一次基礎(chǔ)上再打8.5折，

不過網(wǎng)上拍賣仍以流拍居多。記者統(tǒng)計(jì)了7月19日至24日的房產(chǎn)拍賣結(jié)果，共1031場拍賣，整體流拍率超過70%。從已經(jīng)結(jié)束的21675宗資產(chǎn)拍賣結(jié)果看，拍賣出價(jià)6次以上的只有4000宗，超過上萬宗“法拍房”流拍?！拔覀円话阋允袌鰞r(jià)8折起拍，先拍三次，如果三次都流拍了，就看債權(quán)人的態(tài)度，是以物抵債還是繼續(xù)拍，掛三次都流拍的也不少?！闭憬认兄屑?jí)法院的法官告訴記者?！《鴶?shù)額較大的工業(yè)廠房、大宗房產(chǎn)流拍率更高。記者統(tǒng)計(jì)，截至7月24日，拍賣金額在5000萬元以上的共有117宗，僅成交12宗，流拍率達(dá)90%。而1000萬-5000萬元間的房屋資產(chǎn)有1763宗，流拍比例超過八成。395宗已經(jīng)拍賣的土地，成交有60宗，流拍率約85%。

“幾千萬上億的資產(chǎn)數(shù)額太大了，大多幾次拍下來都沒一個(gè)人報(bào)名，沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的更麻煩，除非地段特別好，通常頭一兩次掛牌都沒人競買，等著流拍后降價(jià)?！闭憬呈兄屑?jí)法院的一位法官說。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，資產(chǎn)上千萬的大宗“法拍房”來自一些實(shí)體企業(yè)的工業(yè)廠房，還有一些是賓館、商場和爛尾樓等物業(yè)。

蘇州吳江弘遠(yuǎn)投資和弘遠(yuǎn)鋼鐵的房地產(chǎn)、資產(chǎn)四次拍賣均告失敗，其中，弘遠(yuǎn)投資為商服用地、弘遠(yuǎn)鋼鐵為工業(yè)用地，總共評(píng)估價(jià)1.56億元，其中商服土地使用權(quán)近2萬平米，房產(chǎn)建筑面積為2.65萬平米，第一次底價(jià)出讓，第二次折價(jià)1.31億元，第三次1.048億元，第四次幾乎以腰斬價(jià)掛出8389萬元仍無人問津。拍賣資料顯示，這些房產(chǎn)建于2009年和2010年，部分房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，資產(chǎn)已被抵押出去，法院只負(fù)責(zé)拍賣，相關(guān)權(quán)證仍需競拍者自己辦理。

產(chǎn)權(quán)不清“不敢買”溫州瑞安市人民法院一位法官告訴記者，相對(duì)而言，總價(jià)較低的房產(chǎn)拍賣成功率要高一點(diǎn)，盡管流拍率仍然過半，但在他們看來，相比傳統(tǒng)競拍方式，這結(jié)果已較為理想。實(shí)際上，上文提到的杭州“陽光景臺(tái)公寓”房源已經(jīng)不是第一次被拍賣，早在2013年3月，該項(xiàng)目就已經(jīng)有9套房源在杭州產(chǎn)權(quán)交易所競價(jià)廳拍賣，全部流拍，當(dāng)時(shí)，“陽光景臺(tái)公寓”要“爛尾”的傳聞就在當(dāng)?shù)厣鯂虊m上。

據(jù)了解，該樓盤為浙江亞西亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的預(yù)售新盤，因資金鏈出現(xiàn)問題， 抵押給債權(quán)人的120套房產(chǎn)今年再次被法院查封。

這批被拍賣的房源，價(jià)格最低的低樓層房源起拍價(jià)為90萬元，評(píng)估價(jià)為116萬元，建筑面積為86.11平米，每平米起拍價(jià)只有萬元左右。而目前周邊在售的宋都·陽光國際均價(jià)在18000元/平米，康恒·悅麒美寓的累計(jì)銷售均價(jià)也接近18000元/平米。值得注意的是，該拍賣公告中指出，由于標(biāo)的物系在建工程，房產(chǎn)證、土地證、契證等相關(guān)權(quán)證目前尚不能辦理，待建設(shè)工程完成后，按政府相關(guān)職能部門的規(guī)定補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用、補(bǔ)辦手續(xù)并通過驗(yàn)收合格后才能辦理。因此不少網(wǎng)友回帖表示，即便是價(jià)格相比周邊便宜40%，但樓盤質(zhì)量沒保證、三證不全，“誰也不敢買。”“別說產(chǎn)權(quán)不清的很難拍出去，產(chǎn)權(quán)清晰的流拍率也很高?！睖刂莓?dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士稱，江浙地區(qū)“法拍房”在全國最多，現(xiàn)在又是此輪房地產(chǎn)調(diào)整的重災(zāi)區(qū)，商品房價(jià)格都在普降，也對(duì)“法拍房”形成競爭?！皬?011年開始，江浙地區(qū)很多民營企業(yè)老板就陷入了資金鏈斷裂的邊緣，從銀行和一些金融貸款公司融資，都是拿房地產(chǎn)做抵押，一旦資金出問題，這些資產(chǎn)就只能被債權(quán)人拍賣。”寧波房地產(chǎn)專業(yè)律師王瑰琪告訴記者。

據(jù)王律師介紹，目前寧波有的樓盤價(jià)格已經(jīng)從去年高點(diǎn)下降了40%，在寧州公園附近有個(gè)盤精裝修以前售價(jià)超3萬元，如今已經(jīng)降到2.2萬元/平米，但因?yàn)橄拶徤形捶潘?，很多人沒資格買，成交量仍未有起色。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊(duì)。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅(jiān)持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價(jià)值與企業(yè)的價(jià)值得到雙贏。