最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定

法釋〔2016〕18號

（2016年5月30日最高人民法院審判委員會第1685次會議通過，自2017年1月1日起施行）

       為了規(guī)范網(wǎng)絡司法拍賣行為，保障網(wǎng)絡司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效，維護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合人民法院執(zhí)行工作的實際，制定本規(guī)定。

第一條 本規(guī)定所稱的網(wǎng)絡司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡電子競價方式公開處置財產(chǎn)的行為。

第二條 民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應當采取網(wǎng)絡司法拍賣方式，但法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定必須通過其他途徑處置,或者不宜采用網(wǎng)絡拍賣方式處置的除外。

第三條 網(wǎng)絡司法拍賣應當在互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺上向社會全程公開，接受社會監(jiān)督。

第四條 最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡服務提供者名單庫。網(wǎng)絡服務提供者申請納入名單庫的，其提供的網(wǎng)絡司法拍賣平臺應當符合下列條件：

（一）具備全面展示司法拍賣信息的界面；

（二）具備本規(guī)定要求的信息公示、網(wǎng)上報名、競價、結(jié)算等功能；

（三）具有信息共享、功能齊全、技術(shù)拓展等功能的獨立系統(tǒng)；

（四）程序運作規(guī)范、系統(tǒng)安全高效、服務優(yōu)質(zhì)價廉；

（五）在全國具有較高的知名度和廣泛的社會參與度。

最高人民法院組成專門的評審委員會，負責網(wǎng)絡服務提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機構(gòu)對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡服務提供者予以評審并公布結(jié)果。

第五條 網(wǎng)絡服務提供者由申請執(zhí)行人從名單庫中選擇；未選擇或者多個申請執(zhí)行人的選擇不一致的，由人民法院指定。

第六條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當履行下列職責：

（一）制作、發(fā)布拍賣公告；

（二）查明拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀、權(quán)利負擔等內(nèi)容，并予以說明；

（三）確定拍賣保留價、保證金的數(shù)額、稅費負擔等；

（四）確定保證金、拍賣款項等支付方式；

（五）通知當事人和優(yōu)先購買權(quán)人；

（六）制作拍賣成交裁定；

（七）辦理財產(chǎn)交付和出具財產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移協(xié)助執(zhí)行通知書；

（八）開設網(wǎng)絡司法拍賣專用賬戶；

（九）其他依法由人民法院履行的職責。

第七條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院可以將下列拍賣輔助工作委托社會機構(gòu)或者組織承擔：

（一）制作拍賣財產(chǎn)的文字說明及視頻或者照片等資料；

（二）展示拍賣財產(chǎn)，接受咨詢，引領查看，封存樣品等；

（三）拍賣財產(chǎn)的鑒定、檢驗、評估、審計、倉儲、保管、運輸?shù)龋?/P>

（四）其他可以委托的拍賣輔助工作。

社會機構(gòu)或者組織承擔網(wǎng)絡司法拍賣輔助工作所支出的必要費用由被執(zhí)行人承擔。

第八條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，下列事項應當由網(wǎng)絡服務提供者承擔：

（一）提供符合法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的網(wǎng)絡司法拍賣平臺，并保障安全正常運行；

（二）提供安全便捷配套的電子支付對接系統(tǒng)；

（三）全面、及時展示人民法院及其委托的社會機構(gòu)或者組織提供的拍賣信息

（四）保證拍賣全程的信息數(shù)據(jù)真實、準確、完整和安全；

（五）其他應當由網(wǎng)絡服務提供者承擔的工作。

網(wǎng)絡服務提供者不得在拍賣程序中設置阻礙適格競買人報名、參拍、競價以及監(jiān)視競買人信息等后臺操控功能。

網(wǎng)絡服務提供者提供的服務無正當理由不得中斷。

第九條 網(wǎng)絡司法拍賣服務提供者從事與網(wǎng)絡司法拍賣相關的行為，應當接受人民法院的管理、監(jiān)督和指導。

第十條 網(wǎng)絡司法拍賣應當確定保留價，拍賣保留價即為起拍價。

起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并征詢當事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十。

第十一條 網(wǎng)絡司法拍賣不限制競買人數(shù)量。一人參與競拍，出價不低于起拍價的，拍賣成交。

第十二條 網(wǎng)絡司法拍賣應當先期公告，拍賣公告除通過法定途徑發(fā)布外，還應同時在網(wǎng)絡司法拍賣平臺發(fā)布。拍賣動產(chǎn)的，應當在拍賣十五日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的，應當在拍賣三十日前公告。

拍賣公告應當包括拍賣財產(chǎn)、價格、保證金、競買人條件、拍賣財產(chǎn)已知瑕疵、相關權(quán)利義務、法律責任、拍賣時間、網(wǎng)絡平臺和拍賣法院等信息。

第十三條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡司法拍賣平臺公示下列信息：

（一）拍賣公告；

（二）執(zhí)行所依據(jù)的法律文書，但法律規(guī)定不得公開的除外；

（三）評估報告副本，或者未經(jīng)評估的定價依據(jù)；

（四）拍賣時間、起拍價以及競價規(guī)則；

（五）拍賣財產(chǎn)權(quán)屬、占有使用、附隨義務等現(xiàn)狀的文字說明、視頻或者照片等；

（六）優(yōu)先購買權(quán)主體以及權(quán)利性質(zhì)；

（七）通知或者無法通知當事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人的情況；

（八）拍賣保證金、拍賣款項支付方式和賬戶；

（九）拍賣財產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移可能產(chǎn)生的稅費及承擔方式；

（十）執(zhí)行法院名稱，聯(lián)系、監(jiān)督方式等；

（十一）其他應當公示的信息。

第十四條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發(fā)布當日通過網(wǎng)絡司法拍賣平臺對下列事項予以特別提示：

（一）競買人應當具備完全民事行為能力，法律、行政法規(guī)和司法解釋對買受人資格或者條件有特殊規(guī)定的，競買人應當具備規(guī)定的資格或者條件；

（二）委托他人代為競買的，應當在競價程序開始前經(jīng)人民法院確認，并通知網(wǎng)絡服務提供者；

（三）拍賣財產(chǎn)已知瑕疵和權(quán)利負擔；

（四）拍賣財產(chǎn)以實物現(xiàn)狀為準，競買人可以申請實地看樣；

（五）競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產(chǎn)完全了解，并接受拍賣財產(chǎn)一切已知和未知瑕疵；

（六）載明買受人真實身份的拍賣成交確認書在網(wǎng)絡司法拍賣平臺上公示；

（七）買受人悔拍后保證金不予退還。

第十五條 被執(zhí)行人應當提供拍賣財產(chǎn)品質(zhì)的有關資料和說明。

人民法院已按本規(guī)定第十三條、第十四條的要求予以公示和特別提示，且在拍賣公告中聲明不能保證拍賣財產(chǎn)真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔瑕疵擔保責任。

第十六條 網(wǎng)絡司法拍賣的事項應當在拍賣公告發(fā)布三日前以書面或者其他能夠確認收悉的合理方式，通知當事人、已知優(yōu)先購買權(quán)人。權(quán)利人書面明確放棄權(quán)利的，可以不通知。無法通知的，應當在網(wǎng)絡司法拍賣平臺公示并說明無法通知的理由，公示滿五日視為已經(jīng)通知。

優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)通知未參與競買的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

第十七條 保證金數(shù)額由人民法院在起拍價的百分之五至百分之二十范圍內(nèi)確定。

競買人應當在參加拍賣前以實名交納保證金，未交納的，不得參加競買。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不交保證金；但債權(quán)數(shù)額小于保證金數(shù)額的按差額部分交納。

交納保證金，競買人可以向人民法院指定的賬戶交納，也可以由網(wǎng)絡服務提供者在其提供的支付系統(tǒng)中對競買人的相應款項予以凍結(jié)。

第十八條 競買人在拍賣競價程序結(jié)束前交納保證金經(jīng)人民法院或者網(wǎng)絡服務提供者確認后，取得競買資格。網(wǎng)絡服務提供者應當向取得資格的競買人賦予競買代碼、參拍密碼；競買人以該代碼參與競買。

網(wǎng)絡司法拍賣競價程序結(jié)束前，人民法院及網(wǎng)絡服務提供者對競買人以及其他能夠確認競買人真實身份的信息、密碼等，應當予以保密。

第十九條 優(yōu)先購買權(quán)人經(jīng)人民法院確認后，取得優(yōu)先競買資格以及優(yōu)先競買代碼、參拍密碼，并以優(yōu)先競買代碼參與競買；未經(jīng)確認的，不得以優(yōu)先購買權(quán)人身份參與競買。

順序不同的優(yōu)先購買權(quán)人申請參與競買的，人民法院應當確認其順序，賦予不同順序的優(yōu)先競買代碼。

第二十條 網(wǎng)絡司法拍賣從起拍價開始以遞增出價方式競價，增價幅度由人民法院確定。競買人以低于起拍價出價的無效。

網(wǎng)絡司法拍賣的競價時間應當不少于二十四小時。競價程序結(jié)束前五分鐘內(nèi)無人出價的，最后出價即為成交價；有出價的，競價時間自該出價時點順延五分鐘。競買人的出價時間以進入網(wǎng)絡司法拍賣平臺服務系統(tǒng)的時間為準。

競買代碼及其出價信息應當在網(wǎng)絡競買頁面實時顯示，并儲存、顯示競價全程。

第二十一條 優(yōu)先購買權(quán)人參與競買的，可以與其他競買人以相同的價格出價，沒有更高出價的，拍賣財產(chǎn)由優(yōu)先購買權(quán)人競得。

順序不同的優(yōu)先購買權(quán)人以相同價格出價的，拍賣財產(chǎn)由順序在先的優(yōu)先購買權(quán)人競得。

順序相同的優(yōu)先購買權(quán)人以相同價格出價的，拍賣財產(chǎn)由出價在先的優(yōu)先購買權(quán)人競得。

第二十二條 網(wǎng)絡司法拍賣成交的，由網(wǎng)絡司法拍賣平臺以買受人的真實身份自動生成確認書并公示。

拍賣財產(chǎn)所有權(quán)自拍賣成交裁定送達買受人時轉(zhuǎn)移。

第二十三條 拍賣成交后，買受人交納的保證金可以充抵價款；其他競買人交納的保證金應當在競價程序結(jié)束后二十四小時內(nèi)退還或者解凍。拍賣未成交的，競買人交納的保證金應當在競價程序結(jié)束后二十四小時內(nèi)退還或者解凍。

第二十四條 拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產(chǎn)生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務以及與拍賣財產(chǎn)相關的被執(zhí)行人的債務。

悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

第二十五條 拍賣成交后，買受人應當在拍賣公告確定的期限內(nèi)將剩余價款交付人民法院指定賬戶。拍賣成交后二十四小時內(nèi)，網(wǎng)絡服務提供者應當將凍結(jié)的買受人交納的保證金劃入人民法院指定賬戶。

第二十六條 網(wǎng)絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍后應當在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產(chǎn)的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十。

再次拍賣流拍的，可以依法在同一網(wǎng)絡司法拍賣平臺變賣。

第二十七條 起拍價及其降價幅度、競價增價幅度、保證金數(shù)額和優(yōu)先購買權(quán)人競買資格及其順序等事項，應當由人民法院依法組成合議庭評議確定。

第二十八條 網(wǎng)絡司法拍賣競價程序中，有依法應當暫緩、中止執(zhí)行等情形的，人民法院應當決定暫緩或者裁定中止拍賣；人民法院可以自行或者通知網(wǎng)絡服務提供者停止拍賣。

網(wǎng)絡服務提供者發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障、安全隱患等緊急情況的，可以先行暫緩拍賣，并立即報告人民法院。

暫緩或者中止拍賣的，應當及時在網(wǎng)絡司法拍賣平臺公告原因或者理由。

暫緩拍賣期限屆滿或者中止拍賣的事由消失后，需要繼續(xù)拍賣的，應當在五日內(nèi)恢復拍賣。

第二十九條 網(wǎng)絡服務提供者對拍賣形成的電子數(shù)據(jù)，應當完整保存不少于十年，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十條 因網(wǎng)絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，由相應主體承擔；沒有規(guī)定或者規(guī)定不明的，人民法院可以根據(jù)法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數(shù)額。

第三十一條 當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網(wǎng)絡司法拍賣，符合下列情形之一的，人民法院應當支持：

（一）由于拍賣財產(chǎn)的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產(chǎn)生重大誤解，購買目的無法實現(xiàn)的，但拍賣時的技術(shù)水平不能發(fā)現(xiàn)或者已經(jīng)就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外；

（二）由于系統(tǒng)故障、病毒入侵、黑客攻擊、數(shù)據(jù)錯誤等原因致使拍賣結(jié)果錯誤，嚴重損害當事人或者其他競買人利益的；

（三）競買人之間，競買人與網(wǎng)絡司法拍賣服務提供者之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；

（四）買受人不具備法律、行政法規(guī)和司法解釋規(guī)定的競買資格的；

（五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等權(quán)利的競買人規(guī)定不同競買條件的；

（六）其他嚴重違反網(wǎng)絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。

第三十二條 網(wǎng)絡司法拍賣被人民法院撤銷，當事人、利害關系人、案外人認為人民法院的拍賣行為違法致使其合法權(quán)益遭受損害的，可以依法申請國家賠償；認為其他主體的行為違法致使其合法權(quán)益遭受損害的，可以另行提起訴訟。

第三十三條 當事人、利害關系人、案外人認為網(wǎng)絡司法拍賣服務提供者的行為違法致使其合法權(quán)益遭受損害的，可以另行提起訴訟；理由成立的，人民法院應當支持，但具有法定免責事由的除外。

第三十四條 實施網(wǎng)絡司法拍賣的，下列機構(gòu)和人員不得競買并不得委托他人代為競買與其行為相關的拍賣財產(chǎn)：

（一）負責執(zhí)行的人民法院；

（二）網(wǎng)絡服務提供者；

（三）承擔拍賣輔助工作的社會機構(gòu)或者組織；

（四）第（一）至（三）項規(guī)定主體的工作人員及其近親屬。

第三十五條 網(wǎng)絡服務提供者有下列情形之一的，應當將其從名單庫中除名:

（一）存在違反本規(guī)定第八條第二款規(guī)定操控拍賣程序、修改拍賣信息等行為的；

（二）存在惡意串通、弄虛作假、泄漏保密信息等行為的；

（三）因違反法律、行政法規(guī)和司法解釋等規(guī)定受到處罰，不適于繼續(xù)從事網(wǎng)絡司法拍賣的；

（四）存在違反本規(guī)定第三十四條規(guī)定行為的；

（五）其他應當除名的情形。

網(wǎng)絡服務提供者有前款規(guī)定情形之一，人民法院可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規(guī)定予以處理。

第三十六條 當事人、利害關系人認為網(wǎng)絡司法拍賣行為違法侵害其合法權(quán)益的，可以提出執(zhí)行異議。異議、復議期間，人民法院可以決定暫緩或者裁定中止拍賣。

案外人對網(wǎng)絡司法拍賣的標的提出異議的，人民法院應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條及相關司法解釋的規(guī)定處理，并決定暫緩或者裁定中止拍賣。

第三十七條 人民法院通過互聯(lián)網(wǎng)平臺以變賣方式處置財產(chǎn)的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

執(zhí)行程序中委托拍賣機構(gòu)通過互聯(lián)網(wǎng)平臺實施網(wǎng)絡拍賣的，參照本規(guī)定執(zhí)行。

本規(guī)定對網(wǎng)絡司法拍賣行為沒有規(guī)定的，適用其他有關司法拍賣的規(guī)定。

第三十八條 本規(guī)定自2017年1月1日起施行。施行前最高人民法院公布的司法解釋和規(guī)范性文件與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。

面對多空僵持的房地產(chǎn)市場，市市長郭金龍近日坦言，房價離譜是重要原因，他建議房地產(chǎn)業(yè)自身解決該問題。但他亦表示，并不是把責任都推給開發(fā)商。在造成房地產(chǎn)高價驅(qū)動的過程中，對于土地開發(fā)成本上升，政府是有責任的。郭金龍市長的坦誠和勇氣令人欽佩，他一語中的，揭示了土地成本上升與房價高漲的密切聯(lián)系。

土地出讓金收入對地方政府意味著什么

稅改以來，我國稅收制度采用“國稅、地稅”分別征收的分稅制。中央財政控制了大部分稅收，地方財政卻稅收不足，難以支持包括各項民生工程建設在內(nèi)的龐大開支，于是土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源。國務院某課題組的研究表明，2007年，全國土地出讓總價高達9000億元，土地出讓金已成為許多地方政府財政預算外收入的最主要來源，占地方財政預算外收入60%%以上，個別市縣達90%%左右。在當前經(jīng)濟困難，稅收增長率持續(xù)下降，擴大內(nèi)需、增加投資、提振經(jīng)濟時間緊迫的大背景下，土地出讓金收入的增減對于地方政府的決策部署和投資行為影響甚大。地價的三種測算方法與一枝獨秀

目前，各地采用的土地出讓價格測算方法主要有三種：基準地價系數(shù)修正法；市場法；假設開發(fā)法（又稱剩余法）。

其中，基準地價系數(shù)修正法是地方政府按不同地區(qū)、不同規(guī)劃用地性質(zhì)（住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)等）公布基礎地價，再按容積率系數(shù)（房屋建筑面積與土地面積之比）、臨街系數(shù)等進行修正的一種測算方法。

市場法乃是參照同一或相似地區(qū)相同規(guī)劃用地性質(zhì)的土地市場價格測算擬定出讓宗地價格的一種方法。

假設開發(fā)法是參照擬出讓宗地周邊商品房市場價格（被減數(shù)，簡稱房價），減去前期費用、建筑安裝工程費、小區(qū)基礎設施建設費、地方行政事業(yè)性收費、管理費用、貸款利息、稅金等房地產(chǎn)開發(fā)成本（減數(shù)，統(tǒng)稱為非土地成本），得出余數(shù)（所以又叫剩余法），再按一定的比例（一般不少于80%%）計算出每平方米建筑面積分攤的地價（即樓面地價），再根據(jù)容積率測算地價的一種方法。地方政府采用此種測算方法已經(jīng)把自己“假設”成為大的“開發(fā)商”，分得“利潤”的80%%（應扣除征地拆遷費用），給真正的開發(fā)商只預留20%%的稅前利潤。

此輪房地產(chǎn)市場興旺以前，地方政府多采用前兩種方法測算土地出讓價格。由于如此測算的土地出讓價格與商品房市場價格不掛鉤，地價比較平穩(wěn)（房價也比較穩(wěn)定），土地出讓金收入增長不明顯，所以漸漸不為地方政府所喜好。而采用假設開發(fā)法測算土地出讓價格對地方政府則好處多多。

根據(jù)假設開發(fā)法測算公式，土地出讓價格與商品房市場價格高度正相關，與非土地成本負相關。在非土地成本變動不大的情況下（多數(shù)情況如此，唯2008年建材價格暴漲暴跌導致建筑安裝工程費劇烈波動為近年所罕見），商品房市場價格越高，則減去非土地成本后的剩余額越大，地方政府分得的蛋糕（土地出讓金）則越大。所以，假設開發(fā)法漸漸取代了基準地價系數(shù)修正法和市場法，被一些地方政府廣泛采用，形成了一枝獨秀的局面。

地價與房價輪番推動上漲的因果關系

以某房地產(chǎn)二線城市為例。假設：2006年前該市以基準地價系數(shù)修正法和市場法測算土地出讓價格，各項指標如下：凈地出讓價格為1300元（以下地價單位均為元/平方米土地面積，房價單位均為元/平方米建筑面積），容積率2.0，則樓面地價為650元；商品房非土地成本1200元；商品房市場價格2600元；商品房利潤750元（2600－650－1200）。

2006年起，該市開始采用假設開發(fā)法測算土地出讓價格。假設各項指標不變，根據(jù)測算公式，地價由一年前的1300元暴漲到2240元（暫且不考慮通過招拍掛成交的地價還會更高），同比上漲72.3%%，按2.0容積率，樓面地價為1120元。此時，眾開發(fā)商如果仍按2600元的價格銷售商品房，商品房利潤僅為280元。為保證利潤不少于750元，2006年該市每平方米商品房市場平均價格將上漲至3070元，同比上漲18.1%%。

2007年，假設該市非土地成本增加200元至1400元，則，土地出讓價格為2672元（樓面地價為1336元），同比上漲105.5%%。理由同上，該市商品房市場價格漲到3486元，同比上漲34%%。

2008年，假設該市非土地成本提高到1600元，則，土地出讓單價為3018元（樓面地價為1509元），同比上漲132.2%%。理由同上，該市商品房市場價格漲到3859元，同比上漲48.4%%。

推而廣之，只要房地產(chǎn)市場預期向好，地價和房價就會互為因果地相互推動輪番上漲。由于預期地價會再創(chuàng)新高，開發(fā)商就會急于囤積土地；由于預期房價會不斷上漲，開發(fā)商就會捂盤惜售。從而造成房地產(chǎn)市場一定時段供求失衡的假象，進一步推高房價和地價。

假設開發(fā)法首先被某些房地產(chǎn)一線城市用來測算土地出讓價格，并通過招拍掛的方式將成交地價推上新高度，甚至出現(xiàn)了“樓面地價高于房價”的怪現(xiàn)象。其他城市不甘落后，競相取經(jīng)效仿，終于將整個房地產(chǎn)市場的泡沫越吹越大。地方政府通過高地價獲得了不菲的土地出讓金收入，并似乎“提升了”城市形象，但卻傷了老百姓的心。僵局如何打破

正如郭金龍市長所言，當前房地產(chǎn)市場多空相持。如何破解？解鈴還需系鈴人。房價逐年呈階梯狀上漲，成本推動是主因，其中地價上漲過快是主因的主因；市場供需總量和結(jié)構(gòu)失衡、國際市場傳導作用、過度投機、開發(fā)商推波助瀾等是次因。在土地開發(fā)成本已經(jīng)確定的前提下，寄希望于存量商品房降價收效甚微。既然高地價與高房價互為因果關系，高房價難降，就降地價。地價一降，未來新入市商品房價格必降，屆時存量商品房想不降價都難，高房價問題將迎刃而解，市場僵局自然打破。

為此，筆者建議，目前國土資源部應當積極探索，不斷完善土地出讓制度，穩(wěn)定地價。包括：引導地方政府以合理價格出讓土地，不鼓勵大量采用假設開發(fā)法測算土地出讓價格；完善土地招拍掛辦法，在關注土地出讓程序上的公開透明、防止低價出讓土地和欠繳土地出讓金等問題的同時，關注開發(fā)商非理性競價導致的土地價格虛高問題，改變“價高者得”的單一方式，探索“勾地”等出讓方式；按照黨的十七屆三中全會精神，積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)村集體建設用地直接入市試點工作。

此外，中央政府宜考慮適當增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。當前宏觀經(jīng)濟面臨嚴峻考驗，地方政府稅收增長率下降，而財政支出壓力不斷加大。中央政府宜充分考慮地方政府的困難，研究適當縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍、減輕企業(yè)稅負的可行性；加大中央對地方的財政支持力度；盡快推進地方政府債券發(fā)行試點工作；鼓勵銀行對各地與民生密切相關的重點工程的貸款支持力度。

再加上已經(jīng)出臺的諸如鼓勵消費和投資、抑制過度投機、調(diào)整供應總量和結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場秩序等政策措施的合力作用，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟一定會實現(xiàn)軟著陸，并從根本上避免再次大起大落，迎來新的持久穩(wěn)定的繁榮。

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