買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

 杭州的王先生花了536萬(wàn)給兒子買了一套200平米的房子做婚房，房款都付清鑰匙也拿到了，準(zhǔn)備過(guò)戶時(shí)出事了。原房東惹上官司，房子被法院查封了。房東欠下一屁股債，拿不出錢，也拿不出房子，難道500多萬(wàn)就這么打了水漂？王先生不知該如何是好。

536萬(wàn)的婚房就這么飛了？

王先生兒子30多歲，和女友打算結(jié)婚。為了讓兒子婚后生活輕松一些，就打算全款為兒子買套婚房。去年年底，經(jīng)過(guò)近1個(gè)月的看房，王先生最終看中杭州某小區(qū)一套200平米的二手房，房款共計(jì)536萬(wàn)元。

和房東見(jiàn)面后，雙方相談甚歡，王先生一次性付清了所有款項(xiàng)，拿到了鑰匙，接下來(lái)只要去房管局辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，房子就正式是王先生的了，沒(méi)想到，就在這個(gè)關(guān)鍵的地方卡了殼。

在辦手續(xù)過(guò)程中，法院突然將房子查封了，王先生多次質(zhì)問(wèn)房東，才知道，房東自己開(kāi)了公司，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)不好，欠了一屁股債，身上還有沒(méi)了結(jié)的官司，王先生的500多萬(wàn)也被房東拿去還債，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，房東還不出錢，法院就只能把房東名下這套房子查封了。

如今，王先生騎虎難下，錢已經(jīng)付出去拿不回來(lái)，雖然手里有鑰匙和房屋買賣合同，可是法院查封了房子，如果去告房東，可房東也是一屁股的債，既還不出錢，也拿不出房子，這500多萬(wàn)就沒(méi)了？這可怎么辦？

●律師說(shuō)法

浙江峰翔律師事務(wù)所 孫嘉偉律師

王先生可提出查封異議

針對(duì)王先生的困惑，孫律師認(rèn)為，王先生的房子應(yīng)該可以拿回來(lái)。

在本案中，王先生已經(jīng)支付了全部房款，也已經(jīng)取得了房屋鑰匙，就此可以看出，王先生已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋，只剩下去房管局辦理過(guò)戶登記這一個(gè)步驟。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的第十七條：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

本案中，王先生的房屋買賣行為完全符合該法律法規(guī)的規(guī)定，因此，王先生可以向查封法院提出查封異議，要求法院解除查封，因此，王先生還是可以辦理過(guò)戶手續(xù)，保障自身權(quán)益的。

買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

孫律師就王先生的案子，還提出了在二手房買賣過(guò)程中，買房者可能會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，房屋買賣過(guò)程中，要明確賣方是否為房屋所有權(quán)人，是否有權(quán)出售該房屋；

其次，買賣房屋之前，需要詳細(xì)了解一下這套房屋是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)；

第三，在買賣房屋過(guò)程中，需要了解一下，該房屋是否有抵押、擔(dān)保，能否正常進(jìn)行交易；

第四，房東身上是否還有官司，是否會(huì)有導(dǎo)致房屋被查封的案件存在，就像本案王先生這樣；

最后，買賣的這間房屋是否已經(jīng)出租，因?yàn)橘I賣不破租賃，若該房屋已租賃給他人，即使該房屋已經(jīng)過(guò)戶至買方名下，也無(wú)法正常使用該房屋。

至于如何規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，孫律師表示，首先，要做到先向賣方核實(shí)房產(chǎn)證信息，可以要求賣方至房管處查詢?cè)摲课莸幕厩闆r，若賣方與房產(chǎn)證上所有權(quán)人并非一致，可以要求賣方出具經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的產(chǎn)權(quán)人委托其進(jìn)行交易的授權(quán)文件；其次，買方可到房屋處進(jìn)行實(shí)際查看，主要查看房屋是否有人租賃，若真的有人進(jìn)行租賃，就要向賣方及租戶核實(shí)，租賃期限是不是早于房屋過(guò)戶的期限；最后，買家記得到法院門戶網(wǎng)站查詢房東是否涉及執(zhí)行、訴訟案件，確保一切無(wú)異后再簽合同、付房款。

為進(jìn)一步規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，確保網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公平、公正、公開(kāi)、安全、有序運(yùn)行，維護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益，我院于2016年出臺(tái)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《網(wǎng)拍規(guī)定》）和《最高人民法院關(guān)于建立和管理網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)的辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），對(duì)全國(guó)性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)的建立和管理事宜進(jìn)行了規(guī)范。2016年底，我院經(jīng)評(píng)審公布了由淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)和中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)納入的首批網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫(kù)。

為進(jìn)一步擴(kuò)大影響、活躍市場(chǎng)、吸納更多優(yōu)質(zhì)平臺(tái)為網(wǎng)拍工作提供服務(wù)，現(xiàn)根據(jù)《網(wǎng)拍規(guī)定》和《辦法》的相關(guān)規(guī)定，將網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者自愿申請(qǐng)加入名單庫(kù)相關(guān)事宜公告如下：

一、申請(qǐng)入庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者及其提供的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)應(yīng)當(dāng)符合《網(wǎng)拍規(guī)定》及《辦法》的相關(guān)要求；

二、有意申請(qǐng)納入名單庫(kù)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者可向我院評(píng)審委員會(huì)遞交申請(qǐng)書及證明符合《網(wǎng)拍規(guī)定》及《辦法》要求的相關(guān)資料；

三、申請(qǐng)材料需裝訂成冊(cè)，一式二十份，并附電子版；遞交申請(qǐng)材料截止日為2018年4月6日；

四、申請(qǐng)材料通過(guò)郵局EMS方式遞交。

郵寄地址為：市東城區(qū)東交民巷27號(hào)最高人民法院執(zhí)行局執(zhí)行指揮管理室收，郵政編碼100745，聯(lián)系電話：-。

二〇一八年三月十四日方便之門？

  拍賣界人士覺(jué)得司法網(wǎng)拍

  其實(shí)是回到了法院自行組織拍賣的“原點(diǎn)”

  1、淘寶司法拍賣的成交價(jià)格就是到手價(jià)嗎？需要其他費(fèi)用嗎？

  成交價(jià)就是到手價(jià)，如果有其他的費(fèi)用，法院會(huì)在標(biāo)的物描述中詳細(xì)說(shuō)明。

  如有后續(xù)繳費(fèi)可能是政策規(guī)定的稅費(fèi)和標(biāo)的物本身存在的欠款，也可咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫?、車管所等相關(guān)部門。

  2、為什么會(huì)出現(xiàn)有人舉拍，最終還是流拍的情況？一次流拍后會(huì)作什么樣的處理？

  司法拍賣有法定的規(guī)則：需要兩人或兩人以上報(bào)名，至少一人出價(jià)，最終價(jià)超過(guò)保留價(jià)才可成交，一次流拍后會(huì)進(jìn)入到二次拍賣的流程。

  3、拍賣前的貨物是否可以看？怎么看？

  可以，可通過(guò)【標(biāo)的物詳情頁(yè)的電話號(hào)碼】聯(lián)系辦案法官，法官會(huì)組織現(xiàn)場(chǎng)看樣。

  4、網(wǎng)上拍賣的流程是怎么樣的？不成功后，押金是不是即時(shí)退還支付寶？

  浙江法院網(wǎng)上競(jìng)拍流程，主要分四個(gè)步驟。

  第一步：公告拍品。執(zhí)行法院在淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺(tái)上發(fā)布拍賣公告，包括拍品情況、拍賣時(shí)間、起拍價(jià)、評(píng)估價(jià)、增價(jià)幅度、保證金數(shù)額、咨詢電話等各要素。拍品用文字、圖片、視頻等方式描述展示。公告期動(dòng)產(chǎn)一般為8天，不動(dòng)產(chǎn)為15天以上。此間競(jìng)買意向人可以到現(xiàn)場(chǎng)查看實(shí)物。同時(shí)，拍賣公告還在人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布，以擴(kuò)大影響。

  第二步：報(bào)名并交納保證金。競(jìng)買人只要授權(quán)支付寶凍結(jié)其賬戶中一定的金額作為保證金后，即可獲得一個(gè)競(jìng)買號(hào)，用于參拍。無(wú)論是在公告期還是開(kāi)拍期間，只要拍賣還沒(méi)結(jié)束，競(jìng)買人都可以交納保證金報(bào)名參拍。網(wǎng)絡(luò)司法拍賣開(kāi)拍不受報(bào)名人數(shù)限制，但需2人以上報(bào)名且最高應(yīng)價(jià)超過(guò)保留價(jià)才能成交。

  第三步：出價(jià)競(jìng)拍。到公告確定的時(shí)間后系統(tǒng)準(zhǔn)時(shí)自動(dòng)開(kāi)拍，競(jìng)拍人輸入出價(jià)金額進(jìn)行出價(jià)。在拍賣頁(yè)面上，只顯示競(jìng)買號(hào)和報(bào)價(jià)，不顯示具體的競(jìng)買人信息。競(jìng)價(jià)時(shí)間一般為動(dòng)產(chǎn)12小時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)24小時(shí)。出價(jià)最高者競(jìng)拍成功。為充分競(jìng)價(jià)，防止在拍賣預(yù)設(shè)截止時(shí)間前競(jìng)價(jià)擁堵，系統(tǒng)還設(shè)置了延時(shí)報(bào)價(jià)功能，即預(yù)定截止時(shí)間前2分鐘內(nèi)有新的報(bào)價(jià)的，競(jìng)價(jià)時(shí)間即時(shí)自動(dòng)延遲5分鐘。此外，系統(tǒng)還設(shè)計(jì)了專門程序保護(hù)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即優(yōu)先購(gòu)買權(quán)須在開(kāi)拍2日前經(jīng)拍賣的人民法院確認(rèn)，并在該拍品頁(yè)面對(duì)應(yīng)選項(xiàng)上明示。當(dāng)有最高應(yīng)價(jià)并超過(guò)保留價(jià)時(shí)，應(yīng)征詢所有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人的意見(jiàn)；有2人以上行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，以網(wǎng)上抽簽的方式確定買受人。

  第四步：付款交接。競(jìng)價(jià)成功的競(jìng)買人可以通過(guò)支付寶或線下支付兩種方式付款，聯(lián)系法院交接拍品。其他競(jìng)買人的保證金在競(jìng)價(jià)結(jié)束后24個(gè)小時(shí)內(nèi)自動(dòng)解凍。

  5、拍賣的房子如果本身存在著抵押、按揭等情況，會(huì)對(duì)競(jìng)拍的買受人有影響嗎？

  法院表示，一般來(lái)說(shuō)房子拍賣前法院都會(huì)事先了解清楚，并告知競(jìng)拍人相關(guān)情況。如果存在著抵押或者按揭的情況，法院會(huì)將競(jìng)拍成功后得到的錢款先對(duì)銀行進(jìn)行償還，如果還有剩余再償還給其他的債務(wù)人。

  也就是說(shuō)參與競(jìng)拍的買受人只要按照競(jìng)拍最終的成交價(jià)格交清錢款就可以，其他債務(wù)上的問(wèn)題法院都會(huì)處理。當(dāng)然，房屋的稅款還是需要買受人自理的。

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