最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》

（2005年11月14日最高人民法院審判委員會第1371次會議通過）

法釋[2005]14號

中華人民共和國最高人民法院公告

    《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》已于2005年11月14日由最高人民法院審判委員會第1371次會議通過，現(xiàn)予公布，自2005年12月21日起施行。

  　　二○○五年十二月十四日  

  　　根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結合人民法院民事執(zhí)行工作的實踐，對人民法院根據(jù)抵押權人的申請，執(zhí)行設定抵押的房屋的問題規(guī)定如下：

  　　第一條  對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

  　　第二條  人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。

  　　第三條  上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規(guī)定執(zhí)行。

  　　強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。

  　　第四條  申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規(guī)定的人均廉租住房面積標準確定。

  　　第五條  申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，當?shù)責o同類房屋租金標準可以參照的，參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。

  　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。

  　　第六條  被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。

  　　第七條  本規(guī)定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。

中介促成50%二手房交易

　　近十多年來，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二手房買賣和租賃成為廣大居民解決住房問題的一個重要途徑，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)——人們常說的“房產(chǎn)中介”也迅速發(fā)展壯大。

　　中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長宋春華近日在“2010中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展年會”上介紹，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的人員已經(jīng)超過了100萬人，機構有5萬余家，并且成長起鏈家、我愛我家、滿堂紅等一批知名中介機構。

　　據(jù)了解，在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)交易中約有90%以上通過經(jīng)紀服務促成。我國目前二手房交易中只有50%左右是通過經(jīng)紀服務促成的，少數(shù)市場程度發(fā)育比較高的城市，也只達到70%，極少的能達到80%。同時，房地產(chǎn)市場仍然處于快速增長期，這都為房產(chǎn)中介行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。

　　宋春華介紹，目前、上海、廣州、深圳等一線城市，二手房市場已經(jīng)超過了新建商品房市場。中介行業(yè)通過提供房地產(chǎn)市場信息，以及延伸代辦貸款等服務，大大方便了房地產(chǎn)交易者，節(jié)省了他們的時間和精力，提高了市場的效率；同時，盤活了二手房市場，增加了市場供應量；并為社會創(chuàng)造了上百萬個的就業(yè)崗位，擴大了就業(yè)。

　　違規(guī)中介擾亂秩序、扭曲價格

　　在取得成就的同時，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)還存在一些突出問題，損害了市場的健康發(fā)展。

　　首先，行業(yè)準入門檻比較低，人員流動過于頻繁。據(jù)宋春華介紹，開一家房產(chǎn)中介，現(xiàn)在并沒有嚴格的條件限制，只要有3萬元就可以注冊，對于中介機構的負責人和從業(yè)人員也沒有限制性的資格要求。這就導致了房地產(chǎn)經(jīng)紀隊伍魚龍混雜，機構人員的流失率很高，從業(yè)的年限很短。

　　其次是無序競爭。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當前房產(chǎn)中介業(yè)務發(fā)展主要是靠開店招人的人海戰(zhàn)術，大多數(shù)業(yè)務都是一錘子買賣。有些中介機構為了爭奪房源客源，惡意詆毀別的公司，而且采用了壓低收費、虛假承諾、惡意阻斷他人的房地產(chǎn)交易等惡劣手段進行競爭，嚴重的擾亂了市場秩序。

　　此外，不規(guī)范的中介行為依然大量存在。“我們這個行業(yè)在社會上的總體形象是不夠好的，好多出售房源的信息上寫‘中介免談’?！彼未喝A說。據(jù)調(diào)查，地方行業(yè)主管部門每年接受的關于經(jīng)紀方面投訴的案例高達幾百起。投訴比較多，不規(guī)范的行業(yè)行為主要表現(xiàn)在：有的故意隱瞞重要信息，發(fā)布虛假廣告等招攬客戶，損害當事人的利益。有的參與炒房，扭曲了市場價格。有的在住房租賃代理中偷換概念，違法違規(guī)賺取中介費以外的收入。有的違反了國家的稅收制度，協(xié)助交易當事人簽訂陰陽合同，幫助客戶逃稅等。

　　管理辦法已獲通過

　　“規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)，也已經(jīng)成為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一部分，比如下決心解決陰陽合同的問題。”住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長沈建忠說，有關部門正在制定房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，原則上已經(jīng)獲得通過，很快就會公布。

　　沈建忠認為，當前必須要加強對中介從業(yè)人員的管理。目前100多萬從業(yè)者，具有經(jīng)紀人資格證書的只有幾萬人。下一步要加強培訓和備案等制度，加強對從業(yè)人員的整頓和管理。

　　同時，要從制度上規(guī)范中介的經(jīng)紀活動。如公司制度方面，中介公司應該在門店公示營業(yè)執(zhí)照、收費等情況。如簽名制度方面，中介必須在合同上簽名，承擔相應的責任。經(jīng)紀機構和經(jīng)紀人員還有告知的義務。如不告知，買房人合同簽了以后就有可能過不了戶。

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