司法拍賣中即使已簽成交確認(rèn)書,法院也有權(quán)撤銷該拍賣程序
裁判要旨:司法拍賣中,即便競買人已簽訂了拍賣成交確認(rèn)書,但若執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定,強制拍賣程序即沒有結(jié)束,競買人不能辦理過戶手續(xù),也不能發(fā)生財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力,執(zhí)行法院有權(quán)撤銷該拍賣程序。
案情介紹:一、因膠州市大沽河農(nóng)科園公司(下稱“大沽河公司”)涉訴,被臨朐縣法院查封財產(chǎn)。執(zhí)行中,又因膠州市李哥莊鎮(zhèn)人民政府(下稱“李哥莊鎮(zhèn)政府”)接受大沽河公司資產(chǎn),臨朐縣法院裁定追加李哥莊鎮(zhèn)政府為被執(zhí)行人。
二、大沽河公司被查封財產(chǎn)為其承租的李哥莊鎮(zhèn)北王家莊村民委員會(下稱“北王家莊村委會”)所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。經(jīng)評估拍賣,孫俊崗于2007年7月5日競得該財產(chǎn),同日,與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》。
三、李哥莊鎮(zhèn)政府向臨朐縣法院提出執(zhí)行異議,主張拍賣程序違法,拍賣物屬違法建筑不應(yīng)拍賣。臨朐縣法院作出(2008)臨法執(zhí)異字第1號民事裁定(下稱“臨1號裁定”),撤銷拍賣裁定及相關(guān)委托拍賣通知。
四、孫俊崗向濰坊中院申請復(fù)議,請求撤銷臨1號裁定,濰坊中院作出(2008)濰執(zhí)復(fù)字第19號民事裁定(下稱“濰19號裁定”),駁回孫俊崗的復(fù)議請求。又因?qū)O俊崗與北王家莊村委會簽訂的《土地租賃協(xié)議》被認(rèn)定無效,拍賣裁定已被撤銷,2015年11月16日,臨朐縣法院通知拍賣公司將拍賣款35萬元退還孫俊崗。
五、孫俊崗向最高法院申訴,請求撤銷濰19號裁定、臨1號裁定。最高法院駁回孫俊崗的申訴請求。
裁判要點及思路:關(guān)于臨朐縣法院撤銷拍賣裁定是否符合法律規(guī)定的問題,買受人競買案涉財產(chǎn)后,與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》,約定拍賣成交后的款項交付方式。執(zhí)行法院一直未制作確認(rèn)拍賣成交的執(zhí)行裁定。本案中的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣,司法拍賣不同于普通民事拍賣,受委托拍賣機構(gòu)的拍賣行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為,其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實施司法拍賣活動,并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此,對于司法拍賣而言,即使簽訂了拍賣成交確認(rèn)書,只要執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定,強制拍賣程序就沒有結(jié)束,競買人就不能辦理過戶手續(xù),也就不會發(fā)生財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力。
實務(wù)要點總結(jié):前事不忘,后事之師,我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下,以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人經(jīng)司法拍賣取得財產(chǎn)應(yīng)注意何時取得該競買財產(chǎn)的物權(quán)。結(jié)合最高院的裁定文書,在執(zhí)行實務(wù)中,應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容:
一、因法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的,自法律文書生效時發(fā)生效力,競買人雖通過拍賣競價與拍賣機構(gòu)簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》,并支付了部分或全部成交款,但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動的具有形成效力的拍賣不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定,故競買人此時未取得拍賣房屋的所有權(quán),法院此時仍可撤銷該拍賣程序。所以,競買人應(yīng)注意其自收到執(zhí)行法院生效拍賣裁定時取得拍賣財產(chǎn)的所有權(quán),僅簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》并未產(chǎn)生物權(quán)變動之法律效力。
二、競買人與拍賣公司之間簽訂的《拍賣成交確認(rèn)合同》,合同成立生效后,雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的權(quán)利義務(wù)履行合同約定,一方違約的應(yīng)根據(jù)合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。競買人若未能依照拍賣成交確認(rèn)書中約定期限交納拍賣款的,導(dǎo)致涉案財產(chǎn)重新拍賣,出現(xiàn)他人以低于第一次拍賣價成交的情況。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣成交確認(rèn)合同》的約定,重新拍賣后造成拍賣標(biāo)的物差價損失應(yīng)由違約方即原競買人承擔(dān)。
三、此外,關(guān)于集體所有土地的使用權(quán)能否被集體以外人員取得的糾紛,本案拍賣的標(biāo)的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。使用該建筑物并從事農(nóng)業(yè)種植,就離不開建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會簽訂了相關(guān)土地租賃協(xié)議,但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn),依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定,其無法合法使用拍賣標(biāo)的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的(2006)膠民初字第0408號民事判決,北王家莊村委會與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止,孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的權(quán)利。孫俊崗競買案涉財產(chǎn)的目的無法實現(xiàn)。所以,當(dāng)事人在競拍“兩權(quán)”抵押(農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán))財產(chǎn)時,需要明確當(dāng)?shù)啬芊褶k理后續(xù)過戶或經(jīng)營手續(xù)并進(jìn)一步判斷能否實現(xiàn)競買目的。
相關(guān)法律:
《土地管理法第十五條第二款 農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的,必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》[法發(fā)〔2004〕5號]第二十四條 人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時,經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后,可以裁定予以處理,但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù),繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的,人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第二十九條 動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后,其所有權(quán)自該動產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移給買受人或者承受人。
不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后,該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?!段餀?quán)法》
第九條第一款 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。
以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于已簽訂拍賣成交確認(rèn)書的競買人在執(zhí)行法院生效裁定作出前尚未取得物權(quán),法院此時仍可撤銷該拍賣程序的詳細(xì)論述和分析。
上海較高端房產(chǎn) —— 漲
去年六、七月份本人在博客里談得一個重要思路就是 —— 今年2008年美國資本戰(zhàn)略目標(biāo)是中國股市2008年底到2000點與中國地產(chǎn)是大漲(主要是上海較高端地產(chǎn))以及2008年東盟貨幣是暴跌。今天中國股市已經(jīng)在美國資本的戰(zhàn)略目標(biāo)下站到了2000點。而上海較高端地產(chǎn)是近期出現(xiàn)回調(diào),與去年六月份相比漲幅在50%左右。美國資本戰(zhàn)略在中國股市上今天是100%成功。但在上海較高端房產(chǎn)打分是應(yīng)該不低于80%。在東盟貨幣及韓元方面也是滿分。戰(zhàn)略目標(biāo)的概念是什么 —— 就是必須堅絕要完成的目標(biāo)。
那為什么美國資本的戰(zhàn)略目標(biāo)在2008年上海較高端地產(chǎn)上才完成80%的戰(zhàn)果呢?這點我在去年九月份伯南克大力減息時,談得也非常清楚,因為伯南克先生的水平是美國二流水平,伯南克先生在去年九月份大力減息中,反而是促使歐洲與亞洲地區(qū)央行強力進(jìn)入反通脹行動與迫使日元套利交易者退場,伯南克先生的貨幣政策會帶來美國股市包括世界股市崩盤,同時也會帶來世界性短期蕭條。所以伯南克先生的戰(zhàn)術(shù)水平是無法在中國一次完成二個戰(zhàn)略成功目標(biāo)的。這樣“阿扁門”的事情就應(yīng)該上臺了。請問,二戰(zhàn)中德國納粹有大量金錢在瑞士隱藏。至今,國際社會都無法撼動瑞士在這筆巨額資產(chǎn)中的“黑色資本”使命的角色。那么,瑞士今天為什么卻為阿扁而降低自己的金錢使命的角色呢?這只是一個簡單的進(jìn)化還是一場資本布局的戰(zhàn)略。
請注意,去年六、七月份石油價格開始瘋狂上漲中,美國對伊朗,以色列對伊朗的戰(zhàn)爭態(tài)度如何?當(dāng)時美以是頻頻向世界表明,絕不容忍伊朗越過紅線,要用強力手段對付伊朗?,F(xiàn)在,伊朗已經(jīng)大大越過所有紅線,但美以卻是無聲無息了。所以,美以政客只是為了在去年六、七月份搞一場世界小丑演技嗎?現(xiàn)在,答案已經(jīng)非常清楚,中國央行去年六、七月份到今年2008年六、七月份的強硬緊縮的貨幣政策是導(dǎo)致中國股市全面崩盤。所以,去年十一月份美國的格林斯潘是大談中國股市泡沫,請注意格老是只談中國股市泡沫,難道格老不知道中國樓市己經(jīng)是許多人望洋嘆再嘆的價格了嗎?可見,美國資本在完成其戰(zhàn)略目標(biāo)中,請了以色列人用假戰(zhàn)爭誘騙對手,請了美國前任美聯(lián)儲主席格老來洗腦對手思路與控制對手媒體。
2004年,美國資本通過大豆價格暴漲與暴跌中,全盤控制了中國大豆產(chǎn)業(yè)。今天,美國資本通過石油價格暴漲與暴跌的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么?去年,六、七月份本人談中國未來主要宏觀政策將全力集中到發(fā)展中國房地產(chǎn)上。當(dāng)時大家都知道中國宏觀政策是嚴(yán)厲壓制房地產(chǎn)市場。所以,今天美國資本在中國房動的戰(zhàn)略布局到低如何?所以,今天為什么美國花旗已經(jīng)到了快破產(chǎn)的地步,他手中的中國銀行資產(chǎn)也不拋售去回救美國總部。因為中國地產(chǎn)美國戰(zhàn)略目標(biāo)還未完成。等完成后,這些中國銀行美國戰(zhàn)略籌碼才會出手,完成最后一擊。美國人戰(zhàn)略目標(biāo)的完成是不可能改變的,因為這是美國利益的原則。只是用不同的戰(zhàn)術(shù)的來達(dá)到這個戰(zhàn)略目標(biāo)。伯南克水平有限,那就請以色列人與格老出場。那“阿扁門”是為了什么?今天所有的戰(zhàn)術(shù)已經(jīng)非常清楚,只有白癡還在只把杭州作汴州。中國今天是20萬億人民幣儲蓄,這里邊的“黑色”儲蓄未來的出路只有中國較高端地產(chǎn)。今天這些中國“黑色”儲蓄是不敢再出國門的,當(dāng)中國匯率在今后必須跟隨東盟貨幣貶值及國內(nèi)通脹爆發(fā)時,“黑色”儲蓄想保本,就只有二條路:(一)黃金市場;(二)上海較高端地產(chǎn)。1930年大蕭條中美國人持有黃金是犯法的。2001年阿根廷危機中美元的存款是沒收的。所以,今天美國人搞了阿扁的目標(biāo)是什么?就像去年六、七月份以色列人天天恐嚇伊朗人,結(jié)果是伊朗人今天照樣超越紅線,而以色列人卻無動作了,這是為什么?今天美國人與世界媒體的槍已經(jīng)頂在了誰的頭上?所以,這些“黑色”儲蓄的下一步是什么地方?難道還需要中國美元買辦們?nèi)フ液贾輪幔?/P>
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