司法拍賣房屋的法律風(fēng)險有哪些

　　一、司法拍賣房屋的法律風(fēng)險有哪些

　　1、房屋原所有權(quán)人的身份背景

　　大家都知道，司法拍賣房屋基本是由于債務(wù)人無法履行到期債務(wù)，而被債權(quán)人起訴，查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，當(dāng)前大部分是由于投資失敗。資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，如果房主是循規(guī)蹈矩做生意投資失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路，那么你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日后回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。一般情況下法院是不會很明確告訴你原房主的身份背景及房屋被強(qiáng)制拍賣的具體原因，而且法院也不會24小時守在你家里保護(hù)你，那么如果碰到這種流氓分子，真的是雞犬不寧了。

　　2、戶口問題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

　　3、長期租賃的法律風(fēng)險

　　根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，如果租賃在前、抵押在后的，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效。但有些惡意逃廢債務(wù)的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那么你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之后由于承租人的存在，自身還是沒法搬進(jìn)去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣后，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在里面居住而不肯騰退，那你就麻煩了。

　　4、補(bǔ)繳相關(guān)稅費的風(fēng)險

　　營業(yè)稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費、物業(yè)費及其他費用如果拖欠了很久，也是需要拍賣后買受人自行承擔(dān)的，這塊費用還是要考慮的。

　　二、司法拍賣的競拍流程

　　1、競買者可以通過報紙和網(wǎng)站的公告了解項目的具體情況，一般情況下不動產(chǎn)會進(jìn)行30天以上的公告，競買人也可以趁此期間到項目當(dāng)?shù)亓私馕飿I(yè)具體情況和風(fēng)險。

　　2、如果確定有意參與競拍，那么就可以將保證金打到法院的指定賬戶中，保證金約為房屋評估價的5%。

　　3、憑借保證金收據(jù)和本人身份有效證明，如果是公司參與競拍就可以拿著公司營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證復(fù)印件，辦理競買登記手續(xù)。

　　4、如果競拍成功，競買人可以拿到《法院裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》《拍賣成交確認(rèn)書》等文件去房管部門過戶。如未能奪標(biāo)，拍賣結(jié)束三天之后可辦理退還保證金手續(xù)。

　　5、拍賣當(dāng)天，競買人就能憑賬戶和密碼登錄電子競價系統(tǒng)或到競買現(xiàn)場參與競拍。

法拍房基礎(chǔ)知識之拍賣與變賣？

近期法拍易偷了一個懶，后臺一直有朋友留言要五月份的法拍房源，直到昨天才整理好五月份的法拍房房源信息，還好沒有辜負(fù)朋友的一片心情，以后每個月法拍房房源，小編將盡量第一時間整理，以饗朋友。

5月7日-5月31日，鄭州市法拍房總共房源468套。根據(jù)以往的管理，法拍易只整理了鄭州八區(qū)內(nèi)有房產(chǎn)證的成套住宅，其中公寓、寫字樓、商鋪、廠房、市外不動產(chǎn)、無房產(chǎn)證不動產(chǎn)、20年以上老房子均被法拍房排除在外，如果有特殊需求的朋友，請聯(lián)系法拍易，法拍易另行整理。

通過過往的房源信息，細(xì)心的朋友已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了，在淘寶的司法拍賣頁面，有很多房產(chǎn)是屬于不同的拍賣類型和不同的拍賣日期。每一條拍賣的標(biāo)提會注明【第一次拍賣】、【第二次拍賣】、【變賣】三種抬頭。這三種抬頭有什么不同呢？

鄭州市二七區(qū)工人路401號院15號樓北2單元6層15號為例，請著重看一下三者在價格上的不同：

鄭州法拍房基礎(chǔ)知識之拍賣與變賣？

第一次拍賣

鄭州法拍房基礎(chǔ)知識之拍賣與變賣？

第二次拍賣

鄭州法拍房基礎(chǔ)知識之拍賣與變賣？

變賣

房產(chǎn)的評估價值為：216.02萬，第一次拍賣起拍價194.42萬，第二次拍賣起拍價183萬，變賣價位183萬。

這三者價格是分別是由誰決定的，三者之間的區(qū)別在哪里？

以下法律內(nèi)容若無興趣，可以直接跳過，文末有簡單易懂版本

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》中《人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》具體要求，在進(jìn)行資產(chǎn)拍賣之前，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估。

第二步是確定保留價（起拍價），拍賣保留價由人民法院參照評估價確定。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。參考案例中的房產(chǎn)，第二次拍賣的起拍價低于第一次起拍價5%。

第三步變賣，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》中關(guān)于網(wǎng)絡(luò)司法拍賣變賣的規(guī)定中，二拍仍然流拍的標(biāo)的物，流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第二次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。參考案例，第二次拍賣仍然流拍的，法院可以終結(jié)七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。

鄭州法拍房基礎(chǔ)知識之拍賣與變賣？

是不是很拗口？

是不是到這里已經(jīng)不想看下去了？把上面的司法規(guī)定換成通俗易懂的語言就是：法院指定評估公司評估房產(chǎn)，然后在評估的基礎(chǔ)上根據(jù)優(yōu)先債權(quán)人的金額已經(jīng)法院拍賣成本確定一個起拍價，起拍價必須在評估價八成之內(nèi)。如果第一次拍賣無人參與，法院跟債權(quán)人共同協(xié)商在第一次起拍價的基礎(chǔ)上確定第二次拍賣的起拍價，但必須是第一次起拍價的八成以內(nèi)。第二次仍然流拍，法院跟債權(quán)人共同協(xié)商，可以直接以房抵債，如果債券人不同意，可以進(jìn)行資產(chǎn)變賣，變賣的價格在第二次起拍價的八成之內(nèi)，但不得低于評估價的五成。

若變賣流拍，債權(quán)人仍然不同意以房抵債，法院有權(quán)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還原房東，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

上海百姓拍賣有限公司是一家專業(yè)從事提供司法房咨詢，及提供后續(xù)配套服務(wù)、辦理一體全面發(fā)展的具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農(nóng)商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業(yè)績、且具有長期豐富的服務(wù)經(jīng)驗和齊全的經(jīng)營業(yè)務(wù)，公司具有成熟執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊。自公司成立以來按現(xiàn)代化企業(yè)制度要求，采用先進(jìn)的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業(yè)、高效、安全、舒適、便捷的全程一站式服務(wù)，始終堅持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的價值與企業(yè)的價值得到雙贏。