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    卓越寶中時(shí)代廣場(chǎng)寫字樓招租

  • 作者：深圳市尚易源網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 2019-01-28 10:05 1580
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    商業(yè)市場(chǎng)不斷更迭創(chuàng)新?2018將迎來多個(gè)知名商業(yè)項(xiàng)目


    本季度，零售市場(chǎng)首層平均報(bào)價(jià)租金總體保持平穩(wěn)。開業(yè)的新項(xiàng)目在招商上更傾向于那些首入的品牌。如，盒馬鮮生首店入駐曲江銀泰城B館。


    零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)總體保持穩(wěn)定，為每月每平方米270元。鐘樓商圈和小寨商圈仍是目前租金最高的兩個(gè)商圈，分別是290.1每月每平方米和290每月每平方米。


    消費(fèi)的不斷升級(jí)，使得零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也不斷加劇，傳統(tǒng)零售與電子商務(wù)的聯(lián)系將越來越緊密，盒馬鮮生，京東無人超市、蘇寧智慧零售等都已落地。未來零售市場(chǎng)將出現(xiàn)更多電商的線下實(shí)體店。另外，積極搶灘商業(yè)市場(chǎng)的SKP、大悅城、悅薈廣場(chǎng)等全國(guó)性知名購物中心都將于2018年集體開業(yè)亮相，為消費(fèi)者帶來更豐富多元化的消費(fèi)體驗(yàn)，這些優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的開業(yè)不僅為零售市場(chǎng)帶來近139.5萬平方米的新增供應(yīng)，同時(shí)也會(huì)進(jìn)一步提升商業(yè)市場(chǎng)的整體水平。


    4月上海各區(qū)寫字樓市場(chǎng)大盤點(diǎn)


    從上海市平均租金熱力圖可以看出，高租金區(qū)域均分布在上海市主城區(qū)，靜安以高達(dá)7.49元/㎡?天的平均租金位列第一，是最后一名奉賢區(qū)平均租金水平的4.5倍。整體租金分布規(guī)律較為明顯，平均租金超過4元/㎡?天的區(qū)域都屬于上海市主城區(qū)，這意味著上海市核心商業(yè)圈租金水平依舊處于高位，同時(shí)閔行區(qū)平均租金水平接近中環(huán)城區(qū)，相比其他非主城區(qū)有更好的發(fā)展前景。


    我們對(duì)全上海寫字樓供應(yīng)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，在2018年第一季度，浦東新區(qū)供應(yīng)面積占比第一，達(dá)到20.44%，徐匯、長(zhǎng)寧、楊浦、閔行四區(qū)均占10%左右，這五個(gè)區(qū)總共占比達(dá)到65%。從分布區(qū)域來看，寫字樓仍大量存在于浦西主城及浦東新區(qū)，而上海中外環(huán)區(qū)域總體供應(yīng)相對(duì)較少。


    根據(jù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上海寫字樓供應(yīng)面積平均值在436.64平方米，中位值在300平方米。上海市寫字樓面積小于600平米的供應(yīng)量較大，側(cè)面反映市場(chǎng)對(duì)上海寫字樓面積的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)間在100-600平方米。
    4月份50大城市土地收入2842億?同比漲83.4%


    2018年前4月，在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀(jì)錄。4月份單月，多個(gè)城市土地收入明顯上漲。5月2日，中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)50大城市土地收入2842.2億，同比上漲83.4%。1-4月，50城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，比2017年同期的7984億上漲幅度達(dá)到48.8%。


    從土地出讓金額來看，4月份受監(jiān)測(cè)的50大一二線城市當(dāng)中，杭州、寧波、廣州、南通、天津、揚(yáng)州、成都等7個(gè)城市土地收入金額超過百億。其中，杭州單月土地收入高達(dá)179億，同比上漲237%。


    綜合前4個(gè)月，武漢、福州、廣州、鄭州、重慶、濟(jì)南、天津等42個(gè)城市土地出讓收入超過100億。從熱點(diǎn)城市看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位。


    文旅地產(chǎn)變局：主題公園嚴(yán)控房地產(chǎn)化?房企開發(fā)模式待考


    不久前，發(fā)改委等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》，該意見要求嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得與主題公園捆綁供地和審批。


    不過，對(duì)于占地面積動(dòng)輒逾千萬畝的文旅大盤，項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)資金投入大，且對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力要求高，而當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)主題公園的開發(fā)依舊依靠“地產(chǎn)反哺商業(yè)”模式。如若上述措施實(shí)施，意味著將對(duì)于這種項(xiàng)目的自我輸血模式進(jìn)行限制，或直接切斷。


    對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)控主題公園中的房地產(chǎn)開發(fā)并不意味著對(duì)“主題公園+地產(chǎn)”模式的全然堵塞，政策的出臺(tái)更為對(duì)主題公園開發(fā)中亂象進(jìn)行管控，“大趨勢(shì)看，文旅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展機(jī)會(huì)很多，但是會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)有更好資金能力的房企進(jìn)入，也會(huì)強(qiáng)調(diào)物業(yè)的持有，而不允許有太多的散售或零售的概念”。


    ????:城區(qū)嚴(yán)控“以房擇?！薄皩W(xué)區(qū)房”難以對(duì)應(yīng)單一名校


    靠買“學(xué)區(qū)房”擇校，越來越難?！拔逡弧鼻昂螅鲄^(qū)陸續(xù)發(fā)布今年義務(wù)教育入學(xué)政策，城六區(qū)通過“多校劃片”“房產(chǎn)登記時(shí)間”“六年一學(xué)位”等多項(xiàng)措施，嚴(yán)控“以房擇?！保皩W(xué)區(qū)房”難以對(duì)應(yīng)單一名校。


    東城區(qū)教委明確：入學(xué)登記的實(shí)際居住房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書為2018年6月30日后取得的家庭，自今年起該家庭適齡兒童將通過電腦派位的方式在東城區(qū)內(nèi)多校劃片入學(xué)。


    海淀區(qū)教委規(guī)定，自2019年1月1日起，該區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，將不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，實(shí)施多校劃片。


    豐臺(tái)、朝陽則從去年就已開始實(shí)施“新老有別”的入學(xué)政策。去年9月1日起，豐臺(tái)區(qū)就逐步實(shí)行購置“二手房”的房主子女通過多校劃片派位方式入學(xué)。朝陽教委規(guī)定，2017年6月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書所對(duì)應(yīng)的實(shí)際居住地址不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，適齡兒童依據(jù)實(shí)際居住地址登記入學(xué)將參加所在片區(qū)的統(tǒng)籌分配。
    寫字樓新開工下降9成


    五環(huán)內(nèi)禁止新增寫字樓和大型商辦項(xiàng)目的規(guī)定，正在影響寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)格局。來自好租發(fā)布的2018年第一季度商辦數(shù)據(jù)顯示，一季度寫字樓的新開工面積同比下降94.4%，預(yù)計(jì)核心商圈的新增供應(yīng)在未來會(huì)近乎絕跡。


    一季度，寫字樓市場(chǎng)有4個(gè)新項(xiàng)目入市，但位置都位于四環(huán)外。受此加權(quán)影響，一季度寫字樓市場(chǎng)的整體平均租金較上一季度略有下降，降幅為0.8%。而從去化率上看，中關(guān)村依然是去化率最高的區(qū)域，處于需求旺盛但供給不足的狀態(tài)。特別是IT、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，越來越傾向于向中關(guān)村聚集，它們對(duì)租金的承受能力也超過了金融業(yè)。


    今年南京將迎45萬平方優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)


    戴德梁行發(fā)布了2018第一季度南京寫字樓與零售市場(chǎng)概況。由于南京沒有新寫字樓項(xiàng)目竣工入市，全市甲級(jí)寫字樓總存量維持在152萬平方米。


    報(bào)告顯示，一季度全市整體空置率環(huán)比上升1.6個(gè)百分點(diǎn)，到達(dá)11.7%。租約合同到期后，一些在新街口的租戶，選擇將辦公地點(diǎn)搬到河西的商務(wù)園區(qū)內(nèi)，主要是考慮到其優(yōu)惠的租金價(jià)格以及利好的政策。


    戴德梁行方面表示，市場(chǎng)整體空置率有所上升，使得寫字樓租金承壓。一季度，南京甲級(jí)寫字樓平均租金為人民幣139.1元每平米每月，環(huán)比小幅下降0.5%。


    上海寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)44萬㎡?新興商務(wù)區(qū)或成未來熱點(diǎn)


    2018年一季度上海新增寫字樓供應(yīng)面積約44萬平方米，但整體租金仍舊保持平穩(wěn)，來自新興商務(wù)區(qū)的強(qiáng)勁需求推升了寫字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)下一季度將新增六個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)約30萬平方米。


    今年一季度共有七個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，多個(gè)項(xiàng)目位于核心商務(wù)區(qū)，近半面積分布在浦東新區(qū)，全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓存量升至820萬平方米，而市場(chǎng)的“消化能力”并未跟上新增供應(yīng)速度。


    來自第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，一季度凈吸納量約7.09萬平方米，較去年同一季度同比減少67%，由此帶來甲級(jí)寫字樓空置率提升，同比上升約2.2個(gè)百分點(diǎn)。


    ????報(bào)告顯示，非核心商務(wù)區(qū)寫字樓在一季度顯示出空置率走低趨勢(shì)。租金方面，這些新興商務(wù)區(qū)的整體租金比市中心低，是性價(jià)比不錯(cuò)的選擇。隨著新增供應(yīng)的大幅增加，入市時(shí)間較長(zhǎng)的項(xiàng)目通過降低租金與新項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。
    國(guó)內(nèi)寫字樓新增供應(yīng)迎高峰?廣深市場(chǎng)表現(xiàn)突出


    戴德梁行發(fā)布《2018中國(guó)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)核心趨勢(shì)》，這份研究報(bào)告顯示，、上海、深圳、廣州、成都、武漢等主要城市的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)今后三年都將迎來大量新增供應(yīng)，其中最多的深圳將一口氣增加531萬平方米。戴德梁行報(bào)告分析認(rèn)為，這將對(duì)許多城市的甲級(jí)寫字樓供需產(chǎn)生重大影響，從而改變寫字樓租戶和業(yè)主的動(dòng)態(tài)關(guān)系。


    今年一季度，廣州寫字樓市場(chǎng)平均空置率已經(jīng)降至5.1%，老牌區(qū)域天河體育中心和越秀分別只有2.6%和1.9%。在供應(yīng)回落但成交保持旺季的背景下，廣州甲級(jí)寫字樓租賃業(yè)務(wù)步入業(yè)主方市場(chǎng)，租金也出現(xiàn)上漲。


    不過根據(jù)戴德梁行報(bào)告的統(tǒng)計(jì)，未來三年內(nèi)廣州寫字樓新增供應(yīng)將保持逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。根據(jù)戴德梁行報(bào)告，未來三年廣州甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到280萬平方米，寫字樓新增項(xiàng)目集中在琶洲、金融城和珠江新城等區(qū)域，其中供應(yīng)量最多的琶洲占據(jù)總供應(yīng)量的54.2%，而東部的金融城供應(yīng)量占比也有24.7%。


    戴德梁行報(bào)告預(yù)計(jì)，深圳未來三年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到531萬平方米，核心區(qū)域與新興商圈的新增供應(yīng)量占比分別為95%和5%，2020年底，深圳甲級(jí)寫字樓存量預(yù)計(jì)將達(dá)到960萬平方米。


    一季度國(guó)內(nèi)頻現(xiàn)大宗地產(chǎn)交易：廣州成交2筆寫字樓易手大單


    今年第一季度上海、、成都以及珠三角區(qū)域都有不少大宗地產(chǎn)交易成交，其中上海以15筆約151億元繼續(xù)在內(nèi)地各大城市中領(lǐng)先，和成都各有5筆和6筆大單成交，成都4筆大單都是來自二手住宅地塊易手的交易，顯示帶有住宅功能的開發(fā)地塊仍然是最吸引西部區(qū)域投資者的領(lǐng)域。廣州和深圳則各有兩宗大宗交易成交，值得注意的是深圳一宗交易為長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的易手，由此可見長(zhǎng)租公寓逐漸成為投資者青睞的項(xiàng)目，有價(jià)有市。


    上海仍然是內(nèi)地第一季度最活躍的投資市場(chǎng)。高力國(guó)際共錄得第一季度的各領(lǐng)域共計(jì)達(dá)成15筆交易，總計(jì)價(jià)值約151億元。寫字樓、商業(yè)園區(qū)和帶有大規(guī)模辦公功能的綜合體項(xiàng)目是對(duì)于投資者而言最具吸引力的領(lǐng)域，共成交了12筆交易，總計(jì)價(jià)值129億元。


    首季度的大宗地產(chǎn)交易包括騰飛集團(tuán)以11.8億元將諾富特三元酒店和宜必思三元橋酒店出售給TPG資本和華住酒店集團(tuán)。


    2018年第一季度，寫字樓和長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目成為最具吸引力的投資機(jī)會(huì)，廣州成交了2筆寫字樓易手的大單交易，一個(gè)是南沙水岸廣場(chǎng)的兩棟寫字樓，另一個(gè)是廣州綠地中央廣場(chǎng)的寫字樓；深圳則出現(xiàn)1筆寫字樓和1筆長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的成交，總價(jià)值逾42億元。投資者也已表現(xiàn)出了對(duì)工業(yè)改造項(xiàng)目的興趣，積極尋找參與項(xiàng)目的各個(gè)階段中。
    商辦房限購后的另類銷售途徑


    自從2017年“3·26”新政出臺(tái)后，商辦項(xiàng)目回歸商業(yè)辦公屬性成為重要的樓市調(diào)查內(nèi)容之一，因此不得向個(gè)人出售的規(guī)定，使原本熱鬧的商辦銷售市場(chǎng)瞬間冷卻，商辦項(xiàng)目也成為開發(fā)商心中的“痛”。


    ????不過記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新型的銷售方式已經(jīng)在市場(chǎng)上悄然出現(xiàn)，即通過與機(jī)構(gòu)合作，為買房人注冊(cè)公司，從而讓普通購房人獲取購房資質(zhì)，從而達(dá)到銷售的目的。同時(shí)，一些項(xiàng)目也打出了“不限購”等宣傳口號(hào)。


    ????此外，一些代租機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到了商辦市場(chǎng)，試圖通過租賃來幫助購房人挖掘商辦的投資價(jià)值。在行業(yè)人士看來，種種手段違背了政策調(diào)控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業(yè)屬性”所可能展開的政策風(fēng)險(xiǎn)。


    掘金存量商業(yè)地產(chǎn)?存量時(shí)代房企尋求新利潤(rùn)點(diǎn)


    隨著熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)逼近天花板，眾多主流房企開始尋求新的利潤(rùn)支點(diǎn)，存量商業(yè)地產(chǎn)和城市更新成為熱門領(lǐng)域。


    長(zhǎng)達(dá)一年半的樓市調(diào)控效果日益凸顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平。值得注意的是，1月一線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅為-0.3%，結(jié)束了31個(gè)月的持續(xù)性上漲。


    目前，進(jìn)入存量時(shí)代的一、二線熱點(diǎn)城市新開發(fā)空間不多，眾房企都在尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。


    3月3日，融創(chuàng)有意收購西青區(qū)高銀117大廈的傳言甚囂塵上。新金融記者第一時(shí)間向融創(chuàng)及西青區(qū)政府求證，二者均回應(yīng)稱融創(chuàng)對(duì)117大廈沒有洽談任何股權(quán)合作和其他購買方面的事項(xiàng)，高銀地產(chǎn)也在隨后發(fā)布聲明辟謠。


    從2017年商業(yè)租金收入排名來看，眾房企在商業(yè)地產(chǎn)上仍有較大的爭(zhēng)搶空間?？硕饠?shù)據(jù)顯示，除萬達(dá)（233.8億元）、紅星美凱龍（133.3億元）外，商業(yè)租金收入前二十強(qiáng)房企差別不大，排名第20位的合生創(chuàng)展（17.8億元）與“探花”華潤(rùn)置地（71.6億元）之間的距離并非難以跨越。


    2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高


    世邦魏理仕15日發(fā)布《2018中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望——大宗物業(yè)投資篇》，報(bào)告指出，2017年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交再創(chuàng)歷史新高。


    2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗成交全年交易總額達(dá)2300億元(人民幣，下同)，同比增長(zhǎng)25%。2018年這一市場(chǎng)是否能延續(xù)火熱行情呢？世邦魏理仕認(rèn)為，2018年中國(guó)大宗物業(yè)投資將保持活躍，中國(guó)國(guó)內(nèi)開發(fā)商整合加速、機(jī)構(gòu)資本將繼續(xù)加倉，同時(shí)跨境資本需求旺盛。在海外投資方面，“一帶一路”沿線國(guó)家和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將較為活躍。


    報(bào)告還指出，2018年，外資地產(chǎn)基金將繼續(xù)把中國(guó)列為亞太區(qū)增值型投資的首要目標(biāo)市場(chǎng)。


    前2月辦公樓銷售5.6萬平方米


    15日，市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查總隊(duì)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月，商品房新開工面積為81萬平方米，同比下降53.8%。其中，住宅新開工面積為60.6萬平方米，同比下降35.3%；辦公樓新開工面積2萬平方米，同比下降94.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積0.9萬平方米，同比下降77%。


    數(shù)據(jù)顯示，1至2月，商品房銷售面積為56萬平方米，同比下降58.3%。其中，住宅銷售面積為39.1萬平方米，同比下降55.1%；辦公樓銷售面積為5.6萬平方米，同比下降67.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為4.2萬平方米，同比下降79.6%。

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