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  • 作者：深圳市尚易源網(wǎng)絡(luò)科技有限公司 2019-01-28 10:06 1240
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    深圳地價新規(guī)征求意見：進一步降低保障房地價水平


    人民網(wǎng)12月18日電?(記者?孫紅麗)為了統(tǒng)一地價管理體系，簡化地價管理和測算規(guī)則，12月17日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布《深圳市地價測算規(guī)則》(征求意見稿)。


    據(jù)了解，此次《規(guī)則》修訂中，新增了公共租賃住房、安居型商品房及人才住房的地價標(biāo)準(zhǔn)，并專門設(shè)置了“不得轉(zhuǎn)讓的公共租賃住房、安居型商品房、人才住房”產(chǎn)權(quán)調(diào)節(jié)系數(shù)，進一步降低保障性住房的地價水平。在地價管理層面，支持多渠道供應(yīng)安居型商品房、人才住房的政策要求。


    據(jù)悉，本次《規(guī)則》的修訂將就落實產(chǎn)業(yè)用地類別化供應(yīng)，深化土地有償使用方面，從地價政策方面進行了充分的銜接，目的是通過有效的地價政策調(diào)節(jié)手段，促進土地資源的供給側(cè)改革，實現(xiàn)土地資源，特別是工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地有效配置。


    《規(guī)則》(修訂稿)主要包括三個部分，第一部分是通則，主要是針對地價測算和繳納的基礎(chǔ)性事項進行了統(tǒng)一的規(guī)定；第二部分是變更與補繳，主要歸并不同供應(yīng)方式，不同用途土地的規(guī)劃建筑指標(biāo)調(diào)整，竣工超面積的地價測算方式；第三部分是特殊情形，涵蓋了各類特殊類型及歷史遺留用地地價的測算。


    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會表示，《規(guī)則》(修訂稿)將土地出讓、棚改項目、城市更新、土地整備等各類地價的管理及測算規(guī)則統(tǒng)一整合到土地市場價格這一共同的基礎(chǔ)，體現(xiàn)了地價政策對存量土地利用的政策傾斜和支持，保證地價水平的基本平穩(wěn)，實現(xiàn)新舊政策的順暢過渡和有機銜接。


    針對不同產(chǎn)權(quán)限制的用地，《規(guī)則》(修訂稿)提出設(shè)置產(chǎn)權(quán)政策調(diào)節(jié)系數(shù)，能夠大幅降低不得轉(zhuǎn)讓性質(zhì)產(chǎn)業(yè)用地地價水平，充分體現(xiàn)對實體經(jīng)濟的政策支持。


    另外，《規(guī)則》(修訂稿)新增了“地下軌道、地下市政場站、綜合管廊和連接兩宗地塊的對外開放的公眾地下通道”這一特殊類型的地價空間利用調(diào)節(jié)修正系數(shù)0.1；同時針對一般性的地下空間也將調(diào)節(jié)系數(shù)從0.5降低到0.3，加大對立體空間開發(fā)利用的支持，鼓勵土地的集約節(jié)約利用。
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    12月14日晚間，又有一家上市券商發(fā)布公告稱，擬將部分房產(chǎn)通過西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所分批公開掛牌出售，掛牌價格不低于評估價值8.17億元。這家上市券商掛牌出售旗下房產(chǎn)信息之所以引起投資者關(guān)注，是因為這是近一個半月以來第三家準(zhǔn)備出售旗下房產(chǎn)的上市券商。


    10月30日，某上市券商公告稱，擬出售位于鄭州市、市、河源市的11處房產(chǎn)。這批擬處置房產(chǎn)的賬面凈值合計2143萬元，評估值為6835萬元。而在12月初，另一家上市券商也宣布將掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5套位于上海市的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓底價合計為5112.02萬元，且不接受貸款方式支付交易價款。


    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，上述三家上市券商近一個半月以來擬出售的房產(chǎn)，評估值合計高達9.36億元。


    又一家上市券商欲賣房


    掛牌價不低于8.17億元


    12月14日晚間，某上市券商公告稱，與成都市雄川實業(yè)集團共同聯(lián)建的公司總部辦公樓B區(qū)項目(D6地塊二期工程)已于2018年11月29日竣工驗收。公司擬將權(quán)屬項下B區(qū)項目部分房產(chǎn)通過西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所分批公開掛牌出售，該房產(chǎn)的掛牌價格不低于評估價值8.17億元。


    券商屬于金融類企業(yè)，依據(jù)目前《證券法》以及監(jiān)管部門的要求，公司不得從事涉及房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營。因此，該上市券商在公告中表示，B區(qū)項目資產(chǎn)形成后，公司無法采取經(jīng)營、對外分散銷售等方式取得房地產(chǎn)收入，若不對外處置僅能自持。B區(qū)項目屬于商業(yè)資產(chǎn)，公司自持商業(yè)資產(chǎn)需要繳納物業(yè)稅，并承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理成本，公司目前也尚未配備專業(yè)的房屋管理團隊，若不對外處置，還需配備相應(yīng)的管理人員或外包，從而承擔(dān)相應(yīng)的管理費用。


    而對于此次處置房產(chǎn)所獲收益，該上市券商在公告中也給出了答案：本次交易如完成，所獲收益將用于補充公司流動資金。但因交易價格未最終確定，本次交易產(chǎn)生的具體損益金額及對公司經(jīng)營業(yè)績的影響尚存在不確定性。


    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計，這已經(jīng)不是該上市券商今年以來第一次處置旗下房產(chǎn)。今年4月19日，該券商掛牌轉(zhuǎn)讓位于成都市、深圳市等地9宗房產(chǎn)，掛牌價格為4061.223萬元，掛牌截止日期為12月20日。


    以此計算，該上市券商今年以來擬出售房產(chǎn)的評估值合計就高達8.58億元。值得注意的是，而該上市券商今年前三季度實現(xiàn)凈利潤8.02億元。如果加上10月份和11月份的經(jīng)營業(yè)績，今年前11個月的凈利潤約為8.7億元。


    一個半月三家上市券商賣房


    估值合計達9.36億元


    事實上，近期上市券商掛牌出售旗下房產(chǎn)信息之所以引起投資者關(guān)注，是因為近一個半月以來已經(jīng)有三家上市券商準(zhǔn)備出售旗下房產(chǎn)。三家上市券商近一個半月以來擬出售的房產(chǎn)，評估價值合計高達9.36億元。


    10月30日，某上市券商也曾公告稱，為提高資產(chǎn)使用效率，盤活固定資產(chǎn)，進一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，公司擬對位于鄭州市、市、河源市的11處房產(chǎn)進行變現(xiàn)處置。截至8月31日，這批擬處置房產(chǎn)的賬面凈值合計2143萬元，評估值為6835萬元，最終處置價格以成交價為準(zhǔn)。


    對于擬出售的11處房產(chǎn)，該券商公告表示，其中一部分房產(chǎn)為公司員工宿舍。據(jù)披露，擬處置的鄭州市金水花園房產(chǎn)目前用于員工住宿，鄭州市明鴻新城房產(chǎn)目前用于該公司存放物品或員工宿舍，可于出售后交付。而擬出售的地區(qū)房產(chǎn)為該券商的營業(yè)部辦公場所，簽訂資產(chǎn)交易合同且支付全部價款后，需6個月至9個月的搬遷過渡期方可交付房屋。


    而在12月3日，另一家上市券商在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站發(fā)布4則掛牌出售旗下房產(chǎn)的信息，擬轉(zhuǎn)讓位于上海市浦東大道1097弄12號12C室、14號20A室房產(chǎn)，上海市斜土路500號1801室、1802室房產(chǎn)。12月7日，該券商在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所又掛牌轉(zhuǎn)讓旗下上海市長寧路1661弄39號1102室房產(chǎn)，該處房產(chǎn)建筑面積為225.62平方米，轉(zhuǎn)讓底價為1570.32萬元。上述5處位于上海市的房產(chǎn)，評估值合計5112.02萬元。
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    浙民投與佳兆業(yè)方面爭執(zhí)的一個核心在于廣東雙林早前的公司章程修訂是否合規(guī)。


    公告顯示，2018年1月3日，上市公司原董事長史曜瑜擅自出具股東決定，免去朱光祖、楊曦、劉仁金、陳潔林的廣東雙林董事職位，并任命史躍武、鄭毅、羅軍、翟曉平、張廣東為廣東雙林董事；1月5日，史曜瑜擅自簽署廣東雙林章程修正案。根據(jù)修訂后的廣東雙林章程(簡稱“2018年1月雙林公司章程”)，股東選擇和更換公司董事及改選董事會、修改公司章程屬于特殊決議事項，須提交股東單位股東大會作為特殊決議事項進行審議，即須經(jīng)股東單位出席股東大會的股東所持表決權(quán)的三分之二以上通過。(上述股東決定和章程修正案合稱為“股東決定”)。


    修改廣東雙林公司章程發(fā)生時點值得玩味。2017年12月，浙民投通過要約收購形式獲得振興生化的控股權(quán)。尚未進入公司董事會前，史曜瑜授權(quán)修改了廣東雙林相關(guān)公司章程。佳兆業(yè)高管羅軍、張廣東于今年1月初進入振興生化，浙民投人馬則在5月份入局。


    浙民投稱，經(jīng)查詢上市公司現(xiàn)行有效的公司章程，上市公司股東大會職權(quán)中并未規(guī)定上市公司股東大會享有審議下屬子公司更換董事、修改下屬子公司章程的職權(quán)，更未規(guī)定該等議案須經(jīng)出席上市公司股東大會的股東所持表決權(quán)三分之二以上通過。此外，根據(jù)上市公司章程，上市公司董事的任免僅需出席股東大會的股東所持表決權(quán)二分之一以上通過。


    浙民投認(rèn)為，上市公司原董事長史曜瑜簽署、出具股東決定未履行任何上市公司內(nèi)部審批流程，且實質(zhì)上違反了上市公司的章程規(guī)定。因此，特提請董事會撤銷上述股東決定，?糾正上述違規(guī)修訂2018年1月雙林公司章程的行為，撤銷對史躍武、鄭毅、羅軍、翟曉平、張廣東的廣東雙林董事任命。


    羅軍表示，2018年1月5日，振興生化做出股東決定，決定對廣東雙林公司章程多項條款做出修改。其中，第二條選擇和更換公司董事及改選董事會，第十條修改公司章程。上述兩項屬于特殊決議事項，需提交股東單位股東大會作為特殊決議事項進行審議。振興生化做出上述股東決定后，廣東雙林就此次章程的修訂事宜履行了內(nèi)部決策程序，該決策程序符合廣東雙林公司章程的規(guī)定。同日，湛江市工商行政管理局開發(fā)區(qū)分局已就廣東雙林此次章程修訂事宜予以備案登記。


    羅軍指出，如需修改廣東雙林公司章程，在董事會審議通過后還需提交股東單位即振興生化股東大會作為特殊決議事項進行審計。


    浙民投表示，上市公司未就重要子公司章程的上述重大修改事項公告董事會或股東大會決議，亦未作出任何提示性公告。公司股東對上市公司重要子公司章程的上述重大變化毫不知情。


    對此，振興生化董秘閆志仲告訴中國證券報記者，廣東雙林系公司全資子公司，修改相關(guān)公司章程只需告知公司董監(jiān)高成員，不需對外公告。


    未來去向不明


    12月17日晚間，振興生化披露，浙民投方面推選的黃靈謀、袁華剛當(dāng)選董事，余俊仙、張晟杰當(dāng)選獨董。佳兆業(yè)方面推選的鄭毅、羅軍當(dāng)選董事，而推選的獨董劉書錦則落選，劉遭遇1.19億反對票。從董事會席位來看，公司控制權(quán)的天平開始向浙民投傾斜。


    今年5月2日，振興生化第一屆臨時股東大會通過新任董事、監(jiān)事及修改公司章程議案，佳兆業(yè)提名三名董事進入董事會，浙民投占據(jù)四名董事席位。兩位股東當(dāng)時聯(lián)合發(fā)聲稱要攜手治理上市公司。不過，隨著12月14日深夜董事會臨時會議的發(fā)生，雙方的“友誼”宣告結(jié)束。“一山不容二虎”或能描述振興生化目前的股東格局，雙方共同對于振興生化所擁有的血漿業(yè)務(wù)“垂涎欲滴”。


    浙民投此前表示，已經(jīng)在血制品行業(yè)悄然布局。短期將利用浙民投及其實力雄厚的股東在各地的人脈資源，為上市公司在全國范圍拓展優(yōu)質(zhì)漿站資源。同時，做好漿站的精細(xì)化管理；調(diào)整優(yōu)化上市公司現(xiàn)有的在研產(chǎn)品體系，專注血制品主業(yè)，將核心產(chǎn)品做好做精。


    佳兆業(yè)集團則稱，若收購(振興集團持股)完成，將對佳兆業(yè)進軍生物醫(yī)藥、精準(zhǔn)醫(yī)療領(lǐng)域，全面深入布局大健康產(chǎn)業(yè)具有重要戰(zhàn)略意義。未來集團將充分利用自身的產(chǎn)業(yè)和平臺優(yōu)勢，全力支持振興生化做大做強。


    振興集團董事長史躍武告訴中國證券報記者，振興集團與佳兆業(yè)子公司之間的股權(quán)轉(zhuǎn)讓還在進行，主要是等待深交所方面的合規(guī)性審查。
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    長江商報消息?今年以來，稅收制度改革進一步提速，呈現(xiàn)出多稅種并進的態(tài)勢，體現(xiàn)了鮮明的減稅導(dǎo)向，2018年全年減稅降費規(guī)模預(yù)計將超過1.3萬億元。專家表示，明年實施新一輪更大規(guī)模減稅降費將推動直接稅的比重上升。


    增值稅改革紅利加速釋放


    3月28日，國務(wù)院常務(wù)會議提出要進一步深化增值稅改革，并決定于5月1日起將17%、11%的增值稅稅率下調(diào)為16%、10%、統(tǒng)一增值稅小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)、特定行業(yè)納稅人留抵稅額一次性退還三項深化增值稅改革措施。


    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍表示，增值稅作為我國第一大稅種，其稅率整體下調(diào)宣示了我國減稅的決心，同時也是在此前“營改增”全面完成之后首次稅率的實質(zhì)性下調(diào)。


    財政部數(shù)據(jù)顯示，增值稅增速呈現(xiàn)放緩趨勢，前11個月，國內(nèi)增值稅同比增長9.4%，其中，11月份國內(nèi)增值稅同比下降1.2%。


    國家稅務(wù)總局最新減稅數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月份，深化增值稅改革三項措施合計減稅2980億元。其中：制造業(yè)減稅規(guī)模排在首位，5月份-10月份，制造業(yè)累計減稅戶數(shù)246萬戶，實現(xiàn)凈減稅714.5億元，占稅率降低帶來總減稅金額的39.8%。


    房地產(chǎn)稅加快推進


    2018年，圍繞房地產(chǎn)稅立法的工作在加快。9月7日，十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃對外公布。其中，房地產(chǎn)稅法寫入立法規(guī)劃，屬于第一類項目，即“條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請審議的法律草案”。


    黃志龍預(yù)計，明年房地產(chǎn)稅有可能會納入立法，2020年前后實施的可能性存在。


    中國財政預(yù)算績效專委會副主任委員張依群指出，房地產(chǎn)稅立法步伐不會停滯，但房地產(chǎn)稅的復(fù)雜性和影響力在中國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國經(jīng)濟重要支柱的情況下，還有很多細(xì)節(jié)需要不斷總結(jié)完善，以保證未來房地產(chǎn)稅法一旦提交人大審議能夠順利通過并有效實施。


    不過，張依群表示，從當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟狀況和國際復(fù)雜環(huán)境分析，目前房地產(chǎn)稅的重點任務(wù)還在立法的準(zhǔn)備階段，各地的房地產(chǎn)調(diào)控主要依靠行政手段，人們對房地產(chǎn)稅的心理準(zhǔn)備還不夠成熟，經(jīng)濟對房地產(chǎn)稅的承受能力短期內(nèi)還不具備，未來即便實施短期內(nèi)也不會成為地方的主體稅種和財政收入的主要來源，房地稅的立法處于不斷完善的過程當(dāng)中。


    明年減稅降費力度大


    目前，我國正在研究推出新一輪更大規(guī)模、實質(zhì)性、普惠性減稅降負(fù)舉措。12月14日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，為更好應(yīng)對國內(nèi)外環(huán)境變化，更好促進實體經(jīng)濟發(fā)展，減輕實體經(jīng)濟稅費負(fù)擔(dān)成本，讓企業(yè)更好輕裝上陣，減稅降費的力度明年應(yīng)該會加大?，F(xiàn)在有關(guān)部門按照中央的要求，正在緊鑼密鼓加快研究推進。


    張依群表示，明年減稅的重點應(yīng)集中在增值稅和所得稅兩個方面。增值稅主要是完成稅率三檔并兩檔改革，簡化稅制，減低稅率，減輕稅負(fù)，節(jié)約成本，逐步縮減間接稅在中國整個稅收中的占比。企業(yè)所得稅重點是針對高科技企業(yè)、高端裝備制造業(yè)、生物醫(yī)藥和新能源新材料、具有科創(chuàng)能力的小微企業(yè)進行減稅，繼續(xù)完善對及研發(fā)投入的稅收抵扣政策。（證券日報）
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    樓市的清冷反應(yīng)于信貸領(lǐng)域，則是利率的“原地踏步”。


    近日，《證券日報》記者走訪調(diào)查地區(qū)多家銀行和房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，從整體情況來看，目前首套房貸款利率主流仍是基準(zhǔn)利率上浮10%，個別銀行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%或以上。本報記者查閱融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，地區(qū)首套房貸款平均利率自今年6月份起已經(jīng)保持穩(wěn)定超過半年。


    值得一提的是，臨近年末，有部分銀行停止批貸或批貸后延長至明年1月份放款，有銀行個貸經(jīng)理表示：“現(xiàn)在申請用的是明年的額度。”


    首套房貸款利率


    近半年來保持穩(wěn)定


    融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2018年11月份，首套房貸款平均利率為5.47%，利率平均值較上期不變，二套房貸款平均利率為5.90%，利率均值較上期不變。


    《證券日報》記者查閱今年融360統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，除9月份小幅上漲至5.49%外，自2018年6月份起，地區(qū)首套房貸款平均利率均為5.47%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮11.63%，首套房貸款平均利率自今年6月份起已經(jīng)保持穩(wěn)定超過半年。


    融360監(jiān)測的30家地區(qū)的銀行中，針對首套房，有24家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，5家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%-30%，另有1家銀行分（支）行停貸。


    《證券日報》記者日前走訪調(diào)查了地區(qū)10余家銀行，其中，中行、農(nóng)行、建行、交行、工行、招商、銀行、南京銀行、華夏、民生等多家銀行分（支）行的工作人員表示，目前首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%的貸款利率政策。在本報記者走訪的銀行中，僅個別銀行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%或以上。


    從本報記者走訪地區(qū)多家銀行和房產(chǎn)中介了解的情況來看，目前首套房的貸款利率一般是基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%。


    年末部分銀行


    停止批貸或放款


    在某股份制銀行網(wǎng)點，個貸經(jīng)理告訴《證券日報》記者：“目前我行首套房貸款利率一般為基準(zhǔn)利率上浮10%。不過，現(xiàn)在進入12月下旬，貸款應(yīng)該不好批了?！?br>

    他還補充道：“房貸額度都是每月規(guī)劃的，我們銀行額度一般年底要比年初的少。沒有大的政策變化，明年1月份會有新的額度。”


    在另一家股份制銀行網(wǎng)點，工作人員表示：“目前我行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，近期沒有通知額度緊張，會正常批貸，但是12月份大概率是來不及放款了?！?br>

    某國有大行工作人員則表示：“近期成交量小，額度不緊張，批貸后5天-10天放款?！?br>

    除了上述額度寬松的銀行，還有銀行個貸經(jīng)理在《證券日報》記者咨詢時直接表示：“我行首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮15%，目前額度緊張，放款周期至少一個月以上，目前申請肯定是用的明年的額度，預(yù)計春節(jié)后恢復(fù)正常?！?br>

    此外，還有個別銀行已經(jīng)停止審批。在某城商行網(wǎng)點，工作人員表示：“今年我行年終決算時間早一些，現(xiàn)在僅接收材料，統(tǒng)一在元旦后審批?！?br>

    綜合《證券日報》記者走訪的情況來看，國有大行額度相對寬松，部分股份制銀行和城商行已經(jīng)或即將停止批貸或放款。


    某國有大行工作人員告訴本報記者：“今年年末額度相比往年寬松和成交量低有很大關(guān)系?！?br>

    根據(jù)市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月份，二手住宅共計網(wǎng)簽11203套，與10月份二手房住宅網(wǎng)簽8879套相比增加2324套，環(huán)比增長26.2%。


    不過，對于11月份二手房網(wǎng)簽量較上月提升的原因，有業(yè)內(nèi)專家分析稱，受到假期以及公積金政策使得很多購房者9月份集中網(wǎng)簽的影響，10月份的二手房網(wǎng)簽量較低。低基數(shù)情況下，11月份的數(shù)據(jù)出現(xiàn)回升，但實際交易量并沒有增加。從數(shù)據(jù)上看，當(dāng)前市場處于較低位平穩(wěn)階段。


    市朝陽區(qū)某房產(chǎn)中介的店長對《證券日報》記者表示：“12月份陸續(xù)有銀行開始做年終決算，在這個時間點，不止是個人按揭貸款，消費貸、經(jīng)營貸等多類貸款都是暫停批貸或暫停放款的狀態(tài)，等到元旦過后才開始按照順序放款?！?br>

    上述房產(chǎn)中介店長還表示：“這類‘停貸’對購房者影響不大，只是銀行工作進度放緩，可能延長半個月左右，對整個房屋成交周期來說可以忽略不計?！?br>國際西岸寫字樓出租

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