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    四川哪里有酒店評(píng)估報(bào)價(jià) 重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

  • 作者:重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2019-02-13 13:39 530
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    根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的,若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià),不得隨意取舍;若必須取舍,應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。
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    ①、把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用,將測(cè)算出的各種類(lèi)型物收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用,予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。
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    綜上所述,在實(shí)際估價(jià)作業(yè)中,星級(jí)酒店評(píng)估的一般評(píng)估方法有收益法和成本法。
    收益法計(jì)算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
    其中: V表示房地產(chǎn)價(jià)格; a表示房地產(chǎn)第一年年純收益;
    r表示房地產(chǎn)報(bào)酬率; g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率;
    n表示房地產(chǎn)的有效使用年限;
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    報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
    風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠
    其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率,是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率,是資金的機(jī)會(huì)成本。
    收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)點(diǎn)。收益期限應(yīng)在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自然壽命、不同用途土地使用權(quán)限定的剩余使用年限和合同約定的期限等基礎(chǔ)上,結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。
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    在目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)價(jià)格一般會(huì)顯著高于其投資成本,高出部分即為開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。在星級(jí)酒店的估價(jià)實(shí)務(wù)中,確定利潤(rùn)率時(shí),應(yīng)充分考慮酒店的區(qū)域環(huán)境、坐落位置、建筑規(guī)模、投資多少、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、酒店定位及服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)情況、管理水平、品牌效應(yīng)等狀況。通常酒店上述條件越好利潤(rùn)率越高,反之,則越低。酒店利潤(rùn)率一般在 20—50%之間。
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