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    專(zhuān)業(yè)酒店評(píng)估多少錢(qián) 重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

  • 作者：重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2019-03-08 10:52 1270
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    （3）、利潤(rùn)率的確定
    開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是按一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤(rùn)率來(lái)計(jì)算。通常按土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤(rùn)率求取。其計(jì)算公式如下：
    開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本+建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）×利潤(rùn)率。
    收益法評(píng)估星級(jí)酒店最關(guān)鍵是把握其經(jīng)營(yíng)收入和成本費(fèi)用。星級(jí)酒店的收入主要有客房收入、各種餐飲收入、商品部商品銷(xiāo)售收入、會(huì)議及展覽收入、商務(wù)中心收入和其他娛樂(lè)、健身設(shè)施收入等等，收入與整體建筑規(guī)模的大小、酒店經(jīng)營(yíng)水平的高低、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的品種組合和經(jīng)營(yíng)面積大小及帶來(lái)的額外收入的各種特殊因素有直接關(guān)系。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用、人員工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、能源維修費(fèi)、市場(chǎng)推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金等。
    星級(jí)酒店評(píng)估思路及估價(jià)方法的選擇:

    根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)已明確的估價(jià)目的，若估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。

    據(jù)此，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營(yíng)的高星級(jí)酒店，由于在市場(chǎng)上很少有整體買(mǎi)賣(mài)交易案例，且所在地理位置往往極佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的求取，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類(lèi)房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法。又由于酒店類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案例極少，市場(chǎng)比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而長(zhǎng)期趨勢(shì)法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為第二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，只有成本法在理論上是唯一的第二種評(píng)估方法。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。

    綜上所述，在實(shí)際估價(jià)作業(yè)中，星級(jí)酒店評(píng)估的一般評(píng)估方法有收益法和成本法。
    收益法計(jì)算公式： V=a÷（r-g）×[1-（1+g）n/（1+r）n]
    其中： V表示房地產(chǎn)價(jià)格； a表示房地產(chǎn)第一年年純收益；
    r表示房地產(chǎn)報(bào)酬率； g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率；
    n表示房地產(chǎn)的有效使用年限；
    （1）、土地取得成本的確定
    土地取得成本是取得土地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般包括購(gòu)置土地價(jià)款和應(yīng)繳納的稅金（如契稅和交易手續(xù)費(fèi)）。在求取土地取得成本時(shí)，通常采取市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法來(lái)求取。
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    報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
    風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠
    其中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱(chēng)安全利率，是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。
    據(jù)此，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營(yíng)的高星級(jí)酒店，由于在市場(chǎng)上很少有整體買(mǎi)賣(mài)交易案例，且所在地理位置往往極佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的求取，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類(lèi)房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法。又由于酒店類(lèi)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)案例極少，市場(chǎng)比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場(chǎng)法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而長(zhǎng)期趨勢(shì)法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為第二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，只有成本法在理論上是唯一的第二種評(píng)估方法。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。
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