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    《廣州南沙新區(qū)試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法（暫行）》近日正式印發(fā)。辦法明確，南沙區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象為本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭和區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域緊缺型人才和港澳青年。申請人可根據(jù)自身?xiàng)l件購買共有產(chǎn)權(quán)住房的50%-80%產(chǎn)權(quán)，未取得完整產(chǎn)權(quán)期間房屋只能用于自住，不能用于出租、抵押，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。該管理辦法有效期為3年。
    據(jù)悉，目前南沙首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人才住房試點(diǎn)項(xiàng)目——首筑花園已做好配售準(zhǔn)備，只待專項(xiàng)方案敲定后，符合條件的申請人即可遞交申請。
    347套共有產(chǎn)權(quán)人才住房配備精裝修
    11月26日，記者來到位于明珠灣首筑花園，現(xiàn)場可以看到，17棟高層住宅外立面已基本完成，目前正在進(jìn)行內(nèi)部裝修和園林等配套施工。記者從已經(jīng)開放的營銷中心了解到，該項(xiàng)目住宅建筑面積約10.4萬平方米，包括公開銷售的房源和共有產(chǎn)權(quán)人才住房，共提供927套房源。戶型以三房兩廳和四房兩廳為主，單戶面積為101-142平方米。據(jù)介紹，17棟高層住宅中，有7棟為共有產(chǎn)權(quán)人才住房，總計(jì)347套。
    “包括共有產(chǎn)權(quán)房在內(nèi)的項(xiàng)目所有住宅都是配備有精裝修的，購房人僅需購買家具家電就可以入住了?！睆V州南投房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷負(fù)責(zé)人朱姍表示，首筑花園所提供的共有產(chǎn)權(quán)人才住房將根據(jù)申購人數(shù)量分期推出，并提供相應(yīng)的配套和服務(wù)。在生活配套方面，除計(jì)劃引入與超市相結(jié)合的肉菜市場、輕奢餐飲、兒童教育外，首筑花園還配建有泳池、室內(nèi)羽毛球館、地下會(huì)所（含健身房）、幼兒園等配套設(shè)施。
    共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)對象分兩類
    南沙區(qū)國土資源和規(guī)劃局局長吳超介紹，共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)對象包括南沙區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭和區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域緊缺型人才、港澳青年兩大類，兼顧進(jìn)駐南沙區(qū)的重大開發(fā)投資項(xiàng)目和優(yōu)先發(fā)展企業(yè)在本區(qū)無房的員工。
    其中，南沙區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭申請共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，原則上以家庭為單位申請。申請家庭應(yīng)當(dāng)推舉一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，其他家庭成員為共同申請人，具有完全民事行為能力且年滿30周歲的單身申請人可獨(dú)立申請。
    管理辦法明確，區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域緊缺型人才需在符合南沙新區(qū)“1+1+10”重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域工作滿一年以上，滿足相應(yīng)的學(xué)歷或職業(yè)資格條件，未享受過南沙新區(qū)高端領(lǐng)軍人才安家補(bǔ)貼、購房優(yōu)惠和人才公寓等相關(guān)政策，且申請人及共同申請家庭成員在南沙區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房。港澳青年申請人則應(yīng)滿足35周歲以下，具有經(jīng)教育部認(rèn)證的大學(xué)學(xué)士及以上學(xué)位，能提供在區(qū)域內(nèi)有效的工作、學(xué)習(xí)和居留證明等一系列相應(yīng)條件。
    共有產(chǎn)權(quán)房未滿5年不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)份額
    根據(jù)管理辦法，共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價(jià)格應(yīng)低于銷售時(shí)點(diǎn)同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格。銷售價(jià)格在配售前將結(jié)合具體建設(shè)項(xiàng)目情況，以及房屋樓層、朝向、位置等因素評估后確定，并在申購公告中公布。購房人則可按照自身支付能力等決定所支付的購房出資額，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照擬實(shí)際出資額（含抵押貸款本金部分）占所購買共有產(chǎn)權(quán)住房評估價(jià)格的比例確定。原則上購房人產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)超過50%，但不得高于80%。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)不得將擁有的產(chǎn)權(quán)份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，不得擅自出售、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。
    需要注意的是，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房人在未取得房屋完整產(chǎn)權(quán)期間，需要按月向代持機(jī)構(gòu)繳納租用政府產(chǎn)權(quán)部分的租金。
    此外，共有產(chǎn)權(quán)住房購房人自核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)登記之日起未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因離婚析產(chǎn)、無法償還購房貸款等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向區(qū)住房保障和房屋管理部門提交申請，由代持機(jī)構(gòu)回購。共有產(chǎn)權(quán)住房購房人自核準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)登記之日起滿5年而未滿8年的，可按照內(nèi)循環(huán)方式流轉(zhuǎn)，但不得按外循環(huán)方式交易。另外，購房產(chǎn)權(quán)登記滿5年的，也可按市場價(jià)格購買政府產(chǎn)權(quán)份額。
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    最近，土地市場又有1宗地流拍，這是今年流拍的第7宗地，總數(shù)是2017年的3倍還要多，創(chuàng)2012年以來最高紀(jì)錄。不僅，上海、廣州、杭州、南京等熱點(diǎn)一二線城市今年以來也有多宗土地流拍。


    有研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國300城住宅用地流拍地塊宗數(shù)為543宗，同比增加77%；流拍地塊宗數(shù)占推出地塊宗數(shù)比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個(gè)百分點(diǎn)；流拍地塊總規(guī)劃建筑面積為6613萬平方米，是2017年的2.1倍。


    今年全國土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場的調(diào)整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，部分城市限房價(jià)、限地價(jià)、競自持、競配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，在地價(jià)高企、房價(jià)上漲預(yù)期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低。同時(shí)，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，再加上房企融資渠道持續(xù)收緊、融資成本不斷提高，加杠桿購地被嚴(yán)控，房企拿地更加謹(jǐn)慎，有的會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣南迌r(jià)反推拿地的技術(shù)指標(biāo)，保證能算得過賬的才會(huì)出手；有的土地儲備充裕的主動(dòng)選擇放緩拿地；有的資金壓力大的被迫放棄拿地。


    不過，土地流拍的增多并不代表房企對土地市場悲觀了，只能說房企更加理性了。因?yàn)槟切┝髋牡耐恋卮蠖嗍莿?dòng)輒幾十億的高價(jià)地或者位置偏遠(yuǎn)的復(fù)雜地塊，而地理位置優(yōu)越、條件較好的優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭搶的對象。


    以為例，最近出讓的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗順利成交，數(shù)十家房企參與現(xiàn)場競拍，還有多宗住宅地塊競爭激烈，競價(jià)次數(shù)多達(dá)50輪以上，更有地塊溢價(jià)率接近50%，當(dāng)日賣地超316億，創(chuàng)出單日土地成交歷史紀(jì)錄。但以此認(rèn)為土地市場回暖還為時(shí)尚早。因?yàn)楫?dāng)天出讓的土地?cái)?shù)量較多，顯得參與房企總量較多，但每宗地最多也就5、6家主體競爭，有4宗地只有2家報(bào)價(jià)，這與前兩年動(dòng)輒十幾家主體爭搶一塊地相比少多了。另外，溢價(jià)率最高的地總價(jià)并不高，總價(jià)最高的地雖然競爭同樣激烈，但溢價(jià)率并不算高，多數(shù)在20%左右，還有多宗地溢價(jià)率只有不到2%。


    臨近年底，多地地方政府為完成供地計(jì)劃開始加大供應(yīng)，土地市場迎來供應(yīng)高峰，有補(bǔ)庫存需要的房企仍會(huì)根據(jù)自身實(shí)力與發(fā)展規(guī)劃精挑細(xì)選，“優(yōu)質(zhì)地塊遭爭搶，非優(yōu)質(zhì)地塊流拍”的現(xiàn)象仍將繼續(xù)上演。不過，地方政府也在盡力減少土地流拍的發(fā)生，如此次增加了地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，將今年1月曾流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地調(diào)整為限競房用地后，銷售限價(jià)也大幅上調(diào)，為房企預(yù)留了一定的利潤空間，同時(shí)對購房者資質(zhì)要求變寬松，房企去化壓力減小，此外還實(shí)行“共用保證金”出讓新規(guī)，降低了房企的資金壓力，重新調(diào)動(dòng)了房企的積極性。這種微妙的變化在未來的土地市場上將會(huì)繼續(xù)上演，隨著地方政府與房企的博弈持續(xù)，土地市場有望持續(xù)回歸理性并平穩(wěn)運(yùn)行
    雖然近期的融資規(guī)模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，“有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達(dá)13%，給市場傳遞的信息是負(fù)面的。這么一個(gè)行業(yè)，13%的利息，等于這個(gè)行業(yè)沒有生意可做了?！?br>

    因政策限制而關(guān)閉已久的房地產(chǎn)融資“閘口”，于近期陡然放開。


    11月以來，多家房企密集發(fā)布融資動(dòng)態(tài)，不僅覆蓋國內(nèi)和海外兩個(gè)市場，還涉及中票、信托、公司債等，合計(jì)融資金額超過千億。而此前一段時(shí)間，融資市場似乎還“大門緊鎖”，一些房企的融資請求頻繁被駁回。


    這輪融資潮的背景在于，房企的資金狀況正逐漸惡化。隨著樓市調(diào)控的延續(xù)，今年第三季度以來，多地出現(xiàn)降價(jià)促銷的現(xiàn)象，且折扣力度逐漸加大。因此，融資閘門的開啟，似乎將緩解企業(yè)的資金壓力。


    事實(shí)果真如此？


    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“利率偏高”是近期房企融資行為的主要特點(diǎn)，這可以解決企業(yè)的流動(dòng)性危機(jī)，但難以降低資金平均成本。企業(yè)的資金壓力能否真正改善，還要視此輪融資潮的時(shí)長、覆蓋范圍而定。


    融資“各顯神通”


    這輪融資潮自10月下旬就已出現(xiàn)，到11月末愈發(fā)活躍。自11月26日以來，已有超過20家房企發(fā)布了融資信息，其中既包括大型企業(yè)，又有中小房企。海外發(fā)債是最常用的手段。


    比如，11月29日早間，融創(chuàng)擬額外發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，并與2020年到期的4億美元8.625%優(yōu)先票據(jù)合并組成單一系列。


    同日，陽光100擬發(fā)行1.7億美元于2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，年利率10.50%。


    此前的11月28日，弘陽地產(chǎn)宣布，擬發(fā)行于2020年12月3日到期的本金總額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù)。這也是弘陽于今年7月登錄港交所以來的首次發(fā)債。


    國內(nèi)融資方面，保利、龍湖、陽光城、華夏幸福等房企也于近期發(fā)行公司債，并獲得批復(fù)，凸顯出內(nèi)地融資環(huán)境改善。此前，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內(nèi)的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。


    房企為解決資金問題，可謂“各顯神通”。不僅國內(nèi)、海外“兩條腿走路”，在具體方式上，債券、信托、銀行授信，乃至IPO等手段都有涉及。


    比如，自11月21日至24日，正榮、花樣年、泰禾、福晟等房企先后與興業(yè)信托、光大信托等機(jī)構(gòu)簽署了總額高達(dá)500億元的戰(zhàn)略合作。此前兩天，正榮還與中山證券簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方締結(jié)了200億元全方面的資本市場金融業(yè)務(wù)合作。


    IPO方面，今年成為房企扎堆奔赴港交所的年份，已有超過10家房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理公司登陸港股。僅10月以來，就有大發(fā)、美的、恒達(dá)三家房企登陸港股，萬創(chuàng)國際也已向港交所提交了招股書。佳兆業(yè)物業(yè)則在11月26日正式掛牌，成為今年第四家赴港上市的物管企業(yè)。


    中原地產(chǎn)指出，不考慮IPO的因素，今年11月，房企公開融資的總額度已經(jīng)超過1000億，為下半年以來的月度最高。


    值得注意的是，房企本輪融資的成本并不低，尤其是海外融資。10月31日，恒大宣布發(fā)行總額達(dá)18億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中的5年期票據(jù)利率高達(dá)13.75%，幾乎相當(dāng)于去年同期融資成本的兩倍。弘陽地產(chǎn)發(fā)行的上市以來的首筆債券，年利率也達(dá)到13.5%。國內(nèi)融資中，福晟等房企的公司債利率也接近8%。


    從單筆融資來看，盡管少數(shù)企業(yè)的融資成本可低至5%上下的水平，但在本輪融資潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，兩位數(shù)的成本也十分常見。


    效果有待觀察


    對于很多企業(yè)來說，此輪融資潮可謂“雪中送炭”。今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)，很多融資通道受限。從下半年開始，、南京、廈門等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房項(xiàng)目降價(jià)促銷的現(xiàn)象，且折扣力度不斷加大，凸顯出房企在資金方面的壓力。


    中信建投對A股上市房企的三季報(bào)分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均凈負(fù)債率為113%，明顯高出去年年末102%的水平。經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額則由正轉(zhuǎn)負(fù)，短期償債壓力自2016年以來持續(xù)加大。


    11月初，陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，這是他“有史以來遇到的融資環(huán)境最差的一年”。陽光城“幾乎把所有市場上能用的工具都用了，跟同行來比效果也不錯(cuò)，但仍然沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)”。


    雖然近期的融資規(guī)模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。吳建斌表示，“有些房企在境外發(fā)債，融資成本高達(dá)13%，給市場傳遞的信息是負(fù)面的。這么一個(gè)行業(yè)，13%的利息，等于這個(gè)行業(yè)沒有生意可做了?！?br>

    中信建投的統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，A股上市房企的平均凈利潤率為13%，與2017年持平，并高于過去三年（2014年至2016年）的水平。有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，對于一家企業(yè)來說，保持13%的凈利潤率，通常意味著融資成本要降至7%以下。


    他認(rèn)為，現(xiàn)有的融資成本，只能起到補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用，很難真正解決企業(yè)的資金難題。


    此外，在此輪融資潮中，并非所有房企都是受益者。雖然一些中小房企已經(jīng)借機(jī)完成融資，但和大型企業(yè)相比，其渠道還是明顯不足。某信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，該機(jī)構(gòu)的主要客戶就是“50強(qiáng)房企”。50強(qiáng)外的房企，即使財(cái)務(wù)指標(biāo)健康，或有國資背景，也基本不予考慮。據(jù)了解，很多銀行早就實(shí)施了類似的原則。


    據(jù)悉，房地產(chǎn)行業(yè)龐大“底座”的大量非上市房企，更是長期游離在常規(guī)融資手段之外。浙江某小型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，最近幾年來，公司基本都是依賴民間融資、集資等方式籌集資金，經(jīng)?！俺粤松项D沒下頓”。


    張大偉表示，對于資金需求量可觀的大中型房企來說，短暫的融資潮難以真正解決問題，小型房企面臨的壓力更是可想而知。隨著未來市場銷售轉(zhuǎn)冷，銷售端的資金來源減少，房企將對融資更加依賴。


    他還指出，這輪融資潮能在多大程度上緩解房企的資金壓力，目前還需觀察。一方面，行業(yè)的融資成本仍然處于比較高的水平，另一方面，融資窗口能開啟多久還是未知數(shù)。
    新京報(bào)快訊 （記者 曹冉京）11月29日晚間，我愛我家控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱“我愛我家”）發(fā)布公告稱，截至2018年11月28日，我愛我家支付約2億元以集中競價(jià)的方式累計(jì)回購公司股份約3486.40萬股，占公司總股本的1.4801%，最高成交價(jià)為6.21元/股，最低成交價(jià)為5.31元/股。


    公告顯示，我愛我家在今年7月份召開的第九屆董事會(huì)第十九次會(huì)議和2018年第四次臨時(shí)股東大會(huì)上，通過了《關(guān)于回購公司股份的預(yù)案》等相關(guān)議案，議案規(guī)定，回購總金額不低于1億元人民幣（含1億元），不超過2億元人民幣（含2億元）。


    我愛我家稱，此次回購的股份用于實(shí)施股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，以調(diào)動(dòng)公司管理層和核心骨干員工的積極性和創(chuàng)造性。本次回購股份存放于公司回購專用證券賬戶，回購前后公司總股本不變，為23.56億股。


    另據(jù)我愛我家第三季度財(cái)報(bào)顯示，2018年1至9月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入84.1億元，較去年同期增長797.10%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤5.02億元，較去年同期增長986.29%。
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    據(jù)媒體報(bào)道，近期多個(gè)一二線城市的部分銀行，房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，放款的速度也普遍加快。
    不可否認(rèn)，雖然本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大前所未有，但是基于長期形成的慣性思維，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒最明顯的體現(xiàn)，就在于但凡政策或市場趨勢稍有向著所謂“利好”方向的松動(dòng)，就會(huì)勾連出一個(gè)似乎永不消沉的疑問：房地產(chǎn)調(diào)控是否又要出現(xiàn)松動(dòng)？
    那么，部分城市房貸利率有所下調(diào)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)松動(dòng)呢？答案顯然是否定的，依據(jù)在于：
    首先，單從房貸政策本身來看，且不說報(bào)道中所列舉的部分城市放諸全國范圍來看，只是特例，而且更重要的是，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創(chuàng)年內(nèi)新高，迄今已保持連續(xù)22個(gè)月上漲。因此，這說明即使近期部分地區(qū)房貸利率有所下調(diào)，那也只是一種連續(xù)沖高后的回調(diào)。這種在前期高點(diǎn)基礎(chǔ)上的回調(diào)，不足以改變房貸利率高位運(yùn)行的基本狀況，加之，當(dāng)下不具備下調(diào)基準(zhǔn)利率的宏觀環(huán)境，因此，這種回調(diào)的空間也是非常有限的。
    其次，再從房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的原因來看，不排除背后確有貨幣政策微調(diào)的推動(dòng)（例如，今年以來已連續(xù)4次降準(zhǔn)），而從中國房地產(chǎn)市場以往運(yùn)行軌跡來看，房貸的數(shù)量與可獲得性，是比價(jià)格（利率）重要得多的影響因素。
    但是以往多次出現(xiàn)的房貸量、價(jià)之間的聯(lián)動(dòng)，在目前一系列新情況制約下很難再次出現(xiàn)。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調(diào)帶有較強(qiáng)定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關(guān)鍵的是，房貸余額的連年高增長，已經(jīng)使其大幅逼近繼續(xù)增長的極限，如居民部門的債務(wù)杠桿已經(jīng)達(dá)到GDP的50%左右，儲蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現(xiàn)整體寬松（相對而言），房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。
    最后，跳出房貸來看，市場之所以會(huì)對包括房貸利率下調(diào)在內(nèi)的任何風(fēng)吹草動(dòng)呈高度敏感狀態(tài)，無非是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經(jīng)濟(jì)增速下行階段更為凸顯。
    但這種老調(diào)重彈不過是一種想當(dāng)然，其昧于形勢變化體現(xiàn)在：其一，對高質(zhì)量增長階段的堅(jiān)決轉(zhuǎn)進(jìn)，意味著中國對經(jīng)濟(jì)增速下行的容忍度大大提升；其二，房價(jià)長時(shí)期過快增長，導(dǎo)致其負(fù)外部性已經(jīng)累積到得不償失的臨界點(diǎn)；其三，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟(jì)中的恰當(dāng)作用并不必然矛盾，這一點(diǎn)，在房地產(chǎn)調(diào)控水平不斷提升的背景下（如本輪房地產(chǎn)調(diào)控疊加去庫存措施與多元住房體系建設(shè)，使得迄今為止地產(chǎn)投資仍表現(xiàn)出很強(qiáng)的信心與韌勁），只會(huì)表現(xiàn)得越來越明顯。那些認(rèn)為調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)只能二選一的觀點(diǎn)，在事實(shí)面前將不證自偽。
    新媒體編輯：王新景
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    2018年11月初，萬達(dá)集團(tuán)在與蘭州市政府簽訂協(xié)議，蘭州萬達(dá)城將落戶該市，雙方共同打造“一帶一路”文化旅游新品牌。這是時(shí)隔一年多后，“萬達(dá)城”再度回歸到人們的視野中。


    “萬達(dá)城”是萬達(dá)集團(tuán)的第四代產(chǎn)品，曾被視為萬達(dá)發(fā)力文旅產(chǎn)業(yè)、實(shí)施轉(zhuǎn)型的重要抓手。過去幾年，萬達(dá)集團(tuán)上馬多個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林曾豪言，萬達(dá)城的存在，要讓上海迪士尼“20年內(nèi)盈不了利”。


    2017年，萬達(dá)遭遇資金鏈危機(jī)，除了大量出售海外項(xiàng)目回籠資金外，在當(dāng)年7月的“世紀(jì)交易”中，萬達(dá)還將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售予融創(chuàng)，作價(jià)438.44億元。此后，萬達(dá)甚少提及文旅。


    今年10月，萬達(dá)對“全面退出文旅”產(chǎn)業(yè)的說法進(jìn)行辟謠。不到一個(gè)月后，蘭州萬達(dá)城簽約，成為“世紀(jì)交易”后，萬達(dá)上馬的首個(gè)大型文旅項(xiàng)目。此前，萬達(dá)還曾與陜西延安、貴州簽署協(xié)議，擬開發(fā)紅色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。這些動(dòng)作都預(yù)示著，萬達(dá)在文旅領(lǐng)域仍有想法。


    近幾年，萬達(dá)文旅業(yè)務(wù)大起大落，既與該項(xiàng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)有關(guān)，又似乎“身不由己”，這背后的邏輯是什么？經(jīng)歷了戰(zhàn)略、人員調(diào)整的萬達(dá)文旅，將以何種面貌再現(xiàn)？這項(xiàng)業(yè)務(wù)還能重現(xiàn)以往的輝煌嗎？


    從叫板迪士尼到打包甩賣


    文旅項(xiàng)目是萬達(dá)商業(yè)旗下的第四代產(chǎn)品，主要產(chǎn)品形態(tài)是萬達(dá)文化旅游城，即萬達(dá)城。與第三代產(chǎn)品萬達(dá)廣場相比，萬達(dá)城主要布局在一二線城市和旅游資源豐富的城市，項(xiàng)目體量更大，業(yè)態(tài)也更為豐富，投資額動(dòng)輒數(shù)百億。


    以2016年開業(yè)的南昌萬達(dá)城為例，項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到480萬平方米，其中包括文化旅游、商業(yè)、酒店、住宅等業(yè)態(tài)?？墒鄄糠殖^280萬平方米，大部分為別墅，少部分為商鋪，總投資額近400億。


    經(jīng)過一段時(shí)間的試水，從2014年起，萬達(dá)在國內(nèi)先后啟動(dòng)十多個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目，王健林也在多個(gè)場合推介這一產(chǎn)品，其風(fēng)頭一度勝過拳頭產(chǎn)品“萬達(dá)廣場”。


    按照王健林的說法，萬達(dá)城與萬達(dá)的轉(zhuǎn)型息息相關(guān)。


    成立于1988年的萬達(dá)集團(tuán)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)起家。從1993年開始，萬達(dá)實(shí)施了4次重大轉(zhuǎn)型，前三次轉(zhuǎn)型的方向分別為：從地方走向全國、從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、從單一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游綜合性企業(yè)。


    萬達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型始于2015年初。王健林表示，這次轉(zhuǎn)型分兩方面：從空間上看，萬達(dá)從中國國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)；從內(nèi)容上看，萬達(dá)從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。王健林曾在2015年7月表示，在萬達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略中，文化旅游將會(huì)是其中重要的支柱，而各地在建的“萬達(dá)城”則是最鮮明的體現(xiàn)。


    2016年5月，王健林在央視《對話》欄目中叫板迪士尼，聲稱萬達(dá)文旅項(xiàng)目的存在，將使迪士尼20年內(nèi)無法在中國內(nèi)地市場盈利。


    僅僅一年多后，事情就出現(xiàn)變數(shù)。


    2017年7月19日，萬達(dá)、融創(chuàng)、富力三方完成一份“世紀(jì)交易”。萬達(dá)將旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目91%的股權(quán)售予融創(chuàng)，作價(jià)438.44億元；同時(shí)將77家城市酒店的全部股權(quán)售予富力，價(jià)格為199.06億元。其中，文旅項(xiàng)目的運(yùn)營仍然由萬達(dá)來主導(dǎo)。


    此次交易十分突然。僅僅半個(gè)月前，萬達(dá)在云南昆明新簽約三個(gè)投資項(xiàng)目，包括昆明萬達(dá)城。而昆明萬達(dá)城就在此次交易中被出售。


    當(dāng)年6月，萬達(dá)還悄然退出了長白山文旅項(xiàng)目。


    自此，萬達(dá)旗下已經(jīng)開工的大型文旅項(xiàng)目，僅剩青島東方影都一個(gè)。此前已經(jīng)簽署框架協(xié)議的、、惠州、烏魯木齊文旅項(xiàng)目，后續(xù)已無進(jìn)展。


    負(fù)債率高企、資金鏈吃緊，是“世紀(jì)交易”發(fā)生的直接原因。2017年，金融機(jī)構(gòu)對萬達(dá)的貸款進(jìn)行嚴(yán)格審核，影響了放貸節(jié)奏，導(dǎo)致很多項(xiàng)目資金鏈緊張，部分海外項(xiàng)目還遭遇停貸?！笆兰o(jì)交易”后，萬達(dá)陸續(xù)將海外房地產(chǎn)項(xiàng)目出售，用于減輕債務(wù)壓力。直到今年，萬達(dá)的債務(wù)負(fù)擔(dān)才大大減輕。


    “一口吃不成胖子”


    盡管萬達(dá)方面從未公開否認(rèn)過這一產(chǎn)品，多數(shù)分析人士仍然認(rèn)為，萬達(dá)對文旅項(xiàng)目的大幅減持，還與其重資產(chǎn)、回報(bào)周期長的商業(yè)模式有關(guān)。


    據(jù)悉，萬達(dá)啟動(dòng)的文旅項(xiàng)目投資規(guī)模普遍大（單個(gè)項(xiàng)目的投資額多在300億以上），回報(bào)周期多在5-8年，部分甚至在10年以上。與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式相比，對資金的需求更加龐大，且對開發(fā)和運(yùn)營能力有著很高的要求。


    據(jù)興業(yè)研究的統(tǒng)計(jì)，在2016年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，萬達(dá)在建文化旅游綜合體數(shù)量為8個(gè)。這帶來的資金壓力不容小視。為此，萬達(dá)采用滾動(dòng)開發(fā)的模式，撬動(dòng)資金杠桿。具體而言，先銷售項(xiàng)目中的可售部分（通常為住宅和商鋪），通過這部分資金支撐后續(xù)的開發(fā)和運(yùn)營，從而盡可能實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目的資金平衡。


    為此，萬達(dá)對前期項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)節(jié)奏要求極高。比如，南昌萬達(dá)城于2013年6月18日開工，不到3個(gè)月后的9月7日，就傳來“首期商鋪成功開盤售罄”的消息。即使有政府審批“開綠燈”的因素，這種節(jié)奏在房地產(chǎn)業(yè)中也難以想象。


    但由于文旅項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營周期長，不確定因素多，該模式很難實(shí)現(xiàn)理想的效果。某不愿具名的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，文旅項(xiàng)目的體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)多在室外，容易受到天氣等因素的影響，如南方的雨季、北方的冰雪季等。這都會(huì)給項(xiàng)目的運(yùn)營收益帶來變數(shù)。


    他還表示，文旅項(xiàng)目雖有標(biāo)準(zhǔn)化的部分，但也要結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀?、文化資源進(jìn)行設(shè)計(jì)，前期也需要大量的考察時(shí)間。因此，運(yùn)營商對這類項(xiàng)目的布局十分謹(jǐn)慎，布局節(jié)奏普遍較慢，“一口吃不成胖子”，他說。


    開發(fā)運(yùn)營模式


    2015年，總投資達(dá)550億元的成都萬達(dá)城項(xiàng)目上馬。成都萬達(dá)城投資公司總經(jīng)理聶和平在接受媒體采訪時(shí)坦陳，短期看，就算是把成都萬達(dá)城所有可售物業(yè)算上，550億的投資也不可能達(dá)到收支平衡。長期看，把今后持有物業(yè)的租金和游樂園門票收入納進(jìn)來，也至少需要15~20年。


    聶和平表示，萬達(dá)對于成都萬達(dá)城項(xiàng)目短期是不計(jì)算投資回報(bào)率的，而是把打造一座世界級旅游目的地當(dāng)作事業(yè)來做，萬達(dá)要的是未來市場。按計(jì)劃，前3年要投入超70%資金，即約400億用在開發(fā)成本、游樂設(shè)施采購等方面。目前主要考察兩個(gè)指標(biāo)：一是維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證開發(fā)可持續(xù)性，二是保證開業(yè)時(shí)間。


    上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，文旅項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營模式完全不同于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，如果不能引入資金合作方，重投資、長周期的特點(diǎn)很容易成為運(yùn)營方的壓力。


    他表示，從所謂的旅游地產(chǎn)到文旅地產(chǎn)，這些年來，傳統(tǒng)開發(fā)商甚少有轉(zhuǎn)型成功者，相反，受到拖累的情況卻十分常見。比如，已確定退市的中弘股份(000979,股吧)，就曾在多個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目上遭遇“滑鐵盧”。傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)中，僅有華僑城等少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了文旅和地產(chǎn)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)發(fā)展，但這是建立在其作為央企的雄厚資金實(shí)力基礎(chǔ)上，且華僑城做文旅的步伐十分穩(wěn)健，沒有“大躍進(jìn)”的情況。


    雖然遭遇挫折，王健林并未放棄在文旅領(lǐng)域的野心?！笆兰o(jì)交易”后的僅僅一個(gè)月，王健林就到甘肅考察，并表示將加大在甘肅省的投資力度，新建包括蘭州萬達(dá)城在內(nèi)的10個(gè)項(xiàng)目。


    2018年11月初，萬達(dá)集團(tuán)在與蘭州市政府簽訂協(xié)議，蘭州萬達(dá)城將落戶該市。項(xiàng)目占地約1300畝，總投資近300億元，計(jì)劃2019年開工，2021年開業(yè)。時(shí)隔一年多后，熟悉的“萬達(dá)城”再度回歸到人們的視野中。


    今年9月和10月，萬達(dá)還分別與陜西延安、貴州簽署框架協(xié)議，擬開發(fā)紅色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。再算上已經(jīng)落成的青島東方影都項(xiàng)目，萬達(dá)的文旅產(chǎn)業(yè)有再度起航的架勢。


    萬達(dá)在近期的一份聲明中明確，作為中國最早進(jìn)入文化旅游產(chǎn)業(yè)的先行者，萬達(dá)一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景，今后萬達(dá)將繼續(xù)投資文旅產(chǎn)業(yè)。
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    全國最大長租公寓供應(yīng)商之一的自如集團(tuán)在完成“不漲價(jià)”承諾期之后，重新啟動(dòng)了續(xù)約浮動(dòng)價(jià)格。


    11月30日，媒體報(bào)道，微信朋友圈流傳出一份《續(xù)約漲幅規(guī)定》補(bǔ)充通知。其內(nèi)容顯示，12月1日起，自如將取消不漲價(jià)及續(xù)約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價(jià)格漲幅，系統(tǒng)給出的續(xù)約價(jià)格最高漲幅為10%。


    一位自如管家向記者表示，上述文件屬實(shí)。12月1日起續(xù)約漲幅5%~10%。12月1日前簽約，租金續(xù)約漲幅仍維持5%以內(nèi)。


    另有自如管家表示，自如相比其他長租公司價(jià)格確實(shí)稍微高一點(diǎn)，除了租金，還包含租金10%的服務(wù)費(fèi)。


    自如相關(guān)人士表示，現(xiàn)在租客的續(xù)約量比較大，但是每一個(gè)人，每一個(gè)房子的情況都不一樣。由于調(diào)控，部分區(qū)域價(jià)格其實(shí)已經(jīng)比市場價(jià)格低了很多，被低估了。后續(xù)會(huì)把整個(gè)平均的漲幅做一下調(diào)整，使平均漲幅做到一個(gè)平衡。


    該文件中稱，2018年8月20日，自如承諾未來2個(gè)月全國續(xù)約漲幅不超5%且不漲價(jià)，承諾期內(nèi)，續(xù)約均價(jià)已低于新簽約均價(jià)5%~10%。此項(xiàng)規(guī)定生效期為12月1日凌晨，要求在此之前跟客戶確定了續(xù)約價(jià)格的自如管家，要盡快簽約。


    不過，自如方面給出的回應(yīng)稱，維持續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%。


    自如方面指出，自如8月20日承諾將在未來兩個(gè)月保證收出房兩端價(jià)格穩(wěn)定、供給平穩(wěn)，為市場提供房源約8萬間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場的房源會(huì)維持環(huán)比7月平均租金不漲；全國九城續(xù)約房源租金漲幅不超過5%。目前承諾期已超1月。


    針對“全國九城續(xù)約房源租金漲幅不超過5%”的承諾，自如在2個(gè)月的承諾期滿后，又主動(dòng)延長一個(gè)月，公司數(shù)據(jù)顯示自如全國續(xù)約價(jià)格平均漲幅實(shí)際僅為2.3%，遠(yuǎn)低于承諾的5%。


    自如稱，未來，為了繼續(xù)貫徹落實(shí)協(xié)會(huì)及主管部門關(guān)于穩(wěn)定市場租金的指導(dǎo)意見，并考慮企業(yè)長效穩(wěn)定經(jīng)營，自如將繼續(xù)完善價(jià)格管理體系，維持租金相對合理穩(wěn)定，全國九城租客續(xù)約價(jià)格平均漲幅不超5%
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