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    一般來說，在估價(jià)過程中，理論上酒店的收益與成本費(fèi)用數(shù)據(jù)可以通過財(cái)務(wù)報(bào)表獲得，但現(xiàn)實(shí)情況是企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表一些數(shù)據(jù)往往失真，不能真實(shí)反映酒店經(jīng)營的情況。因此應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查，并對(duì)取得的資料仔細(xì)分析，經(jīng)過整理，去偽存真。總之，酒店評(píng)估比較復(fù)雜，技術(shù)參數(shù)比較難以把握，只有不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價(jià)值
    相對(duì)于一般房地產(chǎn)估價(jià)，星級(jí)酒店估價(jià)有以下特點(diǎn)：
    1、范圍廣、情況復(fù)雜、價(jià)值量巨大，對(duì)估價(jià)人員的專業(yè)性和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求較高。
    由于星級(jí)酒店個(gè)體差異往往比較突出，不同酒店之間可比性較差，估價(jià)要建立在對(duì)酒店整體經(jīng)營及實(shí)物現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
    2、收入來源的復(fù)雜性、運(yùn)營成本項(xiàng)目較多，受品牌、經(jīng)營方式影響較大。

    收益法評(píng)估星級(jí)酒店最關(guān)鍵是把握其經(jīng)營收入和成本費(fèi)用。星級(jí)酒店的收入主要有客房收入、各種餐飲收入、商品部商品銷售收入、會(huì)議及展覽收入、商務(wù)中心收入和其他娛樂、健身設(shè)施收入等等，收入與整體建筑規(guī)模的大小、酒店經(jīng)營水平的高低、經(jīng)營項(xiàng)目的品種組合和經(jīng)營面積大小及帶來的額外收入的各種特殊因素有直接關(guān)系。經(jīng)營費(fèi)用包括營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本費(fèi)用、人員工資、營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、能源維修費(fèi)、市場推廣、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、商業(yè)設(shè)備的折舊、物業(yè)管理公司酬金等。
    據(jù)此，對(duì)于已取得相關(guān)權(quán)屬文件、正常運(yùn)營的高星級(jí)酒店，由于在市場上很少有整體買賣交易案例，且所在地理位置往往極佳，在建成投入運(yùn)行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對(duì)于市場價(jià)值的求取，因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，在基本評(píng)估方法的選擇上只有收益法適合，故收益法應(yīng)作為星級(jí)酒店類房地產(chǎn)的首要評(píng)估方法。又由于酒店類房地產(chǎn)買賣案例極少，市場比較法尚不具備使用條件，難于選擇市場法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而長期趨勢(shì)法以及路線價(jià)法根本就不具備使用的技術(shù)條件。故選用成本法作為第二種方法對(duì)酒店的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，只有成本法在理論上是唯一的第二種評(píng)估方法。同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評(píng)估的一種體現(xiàn)。
    報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
    風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠
    其中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率又稱安全利率，是無風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率，是資金的機(jī)會(huì)成本。
    ②、把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)客房、餐飲、會(huì)議、娛樂等各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有凈收益相加。
    相對(duì)于一般房地產(chǎn)估價(jià)，星級(jí)酒店估價(jià)有以下特點(diǎn)：
    1、范圍廣、情況復(fù)雜、價(jià)值量巨大，對(duì)估價(jià)人員的專業(yè)性和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)要求較高。
    由于星級(jí)酒店個(gè)體差異往往比較突出，不同酒店之間可比性較差，估價(jià)要建立在對(duì)酒店整體經(jīng)營及實(shí)物現(xiàn)狀全面了解的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
    2、收入來源的復(fù)雜性、運(yùn)營成本項(xiàng)目較多，受品牌、經(jīng)營方式影響較大。
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