三、四線地產項目“遭棄”今年首季多家銀行開發(fā)貸的額度依舊緊張，“我們對開發(fā)貸的支持，還是主要投向一線城市的實力強大的房地產企業(yè)。”一位股份制銀行貸款相關負責人告訴記者，“一般的開發(fā)商都很難獲得貸款，而小型的開發(fā)商就更難了?！?br>
房產開發(fā)貸款在各家銀行業(yè)務中占的比例不是很高，尤其是大行普遍都在8%以下，有的甚至在6%~7%；而部分中小商業(yè)銀行該項業(yè)務的占比大概達10%多一點。
今年銀行開發(fā)貸的利率也沒有以前低?！般y行對三、四線城市開發(fā)貸較謹慎,預計后期更緊。而且最多只做地區(qū)市場前三大開發(fā)商，國有企業(yè)下屬開發(fā)商相對好點，綜合利率要求在百分之十以上。”優(yōu)選財富董事長張虎成告訴記者。
“因銷售進度不佳，融資壓力也在上行，三、四線房地產已不是銀行重點支持的對象。”張虎成表示。
“現(xiàn)在部分大房企在一線城市的項目也比以前審核嚴格了?！蹦硣写笮袑J款業(yè)務負責人徐先生（化名）告訴記者。
民間渠道收縮融資成本飆
記者走訪發(fā)現(xiàn)，越來越多的民間融資渠道也對房企融資，尤其是三、四線城市的房地產項目融資退避三舍，融資成本飆升。
“現(xiàn)在三、四線城市的房地產開發(fā)項目確實非常缺錢，我們現(xiàn)在放款也十分謹慎?！睆V州市某小額貸款公司副總李先生（化名）告訴記者，“以前資金相對寬松的時候，我們給內地三、四線城市房地產項目的抵押率一般為評估價的七成，但是現(xiàn)在我們只敢給三成左右。”
“我們原則上已不參與三、四線城市的房地產項目了?！币淮笮托磐泄救A南區(qū)負責人對記者說。
而德信資本董事長兼總經理陳義楓則直言，一般不介入三、四線城市的房地產項目，“三、四線城市項目的變現(xiàn)能力太弱了。”
放款速度加快購房者負擔減輕
銀行下調房貸利率之后，購房者的負擔減輕了不少。
25日，東二環(huán)一個樓盤的銷售經理告訴記者，以一套目前在售的典型房源為例，總價約325萬元。有不少購房者是二次置業(yè)，目前5年及以上的房貸基準利率為4.9%，如果貸款200萬元，按原來二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%計算，利率為5.88%，貸款20年，選擇等額本息還款，月供14190.51元，支付的利息為1405722元。現(xiàn)在，銀行二套房貸款利率降為在基準利率基礎上上浮15%（5.635%），選擇同樣的貸款期限和還款方式，月供13910.69元，支付的利息為1338564元。據(jù)此，利率下調前后月供相差近280元，利息總額相差67158元。該銷售經理說：“現(xiàn)在房貸利率松動，和我們合作的大部分銀行利率都可以談，客戶征信良好的話，拿到優(yōu)惠利率沒什么問題。”
“首次置業(yè)的客戶，貸款100萬元，選擇30年等額本息還款，利率從在基準利率基礎上上調15%降至上調10%，購房者的貸款總利息會少約5.53萬，月供減少約153.81元?！焙|路上一家銀行的柜臺工作人員表示。
除了下調房貸利率，銀行的放款速度也有所加快，去年底至今年上半年，不少購房者都要排隊等待銀行放款，一等就是一兩個月，而現(xiàn)在有的銀行一兩周就可以放款。
需要注意的是，如果房貸申請人沒有還清之前的貸款，或者兩年內有連續(xù)多次逾期還款記錄，將很難獲得優(yōu)惠利率。
樓市降溫，房貸利率也松動了。記者昨天采訪獲悉，福州部分銀行下調了房貸利率，首套房貸款利率由在基準利率基礎上上浮15%降至在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率由在基準利率基礎上上浮20%～25%降至在基準利率基礎上上浮15%。
福州多家銀行房貸利率下調
房貸利率的變化情況是房地產市場走向的一個重要參考指標。樓市降溫后，為了滿足剛需購房者的需求，目前福州房貸的資金面出現(xiàn)寬松，記者25日采訪多家在榕銀行發(fā)現(xiàn)，不少銀行都出現(xiàn)了房貸利率下調的情況。
記者采訪獲悉，目前在榕建行、工行的首套房貸款利率均在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率上浮15%。而此前兩家銀行的首套房貸款利率為在基準利率基礎上上浮15%，二套房貸款利率上浮20%以上。
在榕的交通銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行等目前也下調了首套房貸款的利率，多家銀行首套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，二套房貸款利率上浮15%。其中，交通銀行二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮10%，而此前該行的二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。
福州兩家大型房產中介的相關負責人表示，二手房貸款的利率也出現(xiàn)了松動。
“最近的房價相對平穩(wěn)，市場波動的風險較小，此時下調貸款利率很合理?！?5日，一家在榕銀行的相關人士表示，從銀行自身情況來看，下調房貸利率的原因有三點：一是央行降準之后銀行資金的流動性好轉；二是下調房貸利率可以吸引更多客戶，增加剛需購房者貸款的選擇范圍；三是臨近年末，一些銀行的信貸額度還未用完，為了沖業(yè)績并擴大市場份額，主動下調房貸利率。
市統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1至10月，市商品房銷售面積為461.4萬平方米，同比下降24%，其中住宅銷售面積為347.9萬平方米，同比下降13.6%。
供給方面，1至10月，市商品房新開工面積為1740.3萬平方米，同比下降1.7%，其中住宅新開工面積為909.5萬平方米，同比增長7.8%。
統(tǒng)計顯示，1至10月，市房地產開發(fā)企業(yè)項目到位資金為4276.8億元，同比下降16.9%。其中，國內貸款為1146.9億元，同比下降13.7%，定金及預收款為1457.9億元，同比下降18.5%。
租賃
陽臺地下室等不得出租用于居住
記者了解到，按照國家發(fā)展住房租賃市場、完善住房租賃管理的要求，《監(jiān)管辦法》增加“房屋租賃”一章內容，具體來說，擬建立實名租賃制度，出租人不得向不能提供身份證件的自然人、不能提供營業(yè)執(zhí)照或者其他證明文件的法人和其他組織出租房屋。
另外，出租房屋應當有合法的來源證明，未依法取得規(guī)定的來源證明材料、未經共有人書面同意、經鑒定為危房不能使用、違規(guī)改變房屋使用功能、室內裝修不符合國家或地方標準的房屋不得用于出租。出租住房應以間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于6㎡，且禁止將原始設計的居住空間再次分割搭建后出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間不得出租用于居住。
《監(jiān)管辦法》還規(guī)定，深圳要逐步實行房屋租賃合同網上簽訂和網上備案，經備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證，依法享受基本公共服務和便利。在深圳市從事房屋租賃經營業(yè)務的企業(yè)以及出租或者轉租住房間數(shù)達到10間及以上的自然人，應當辦理工商登記并向房地產主管部門辦理備案。
對于近期頻頻“爆雷”的租金管理方面，《監(jiān)管辦法》也予以了政策規(guī)范，提出建立租賃資金監(jiān)管制度，要求房屋租賃企業(yè)和其他開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務的個人應當在商業(yè)銀行開設資金監(jiān)管賬戶，由商業(yè)銀行對租金、保證金、租賃貸款進行監(jiān)管，為租賃當事人提供租賃資金安全保障。同時提出，市房屋租賃主管部門應當根據(jù)租賃市場價格水平定期公布房屋租賃指導租金。當事人可參照指導租金，在房屋租賃合同中約定租金數(shù)額。
此外，對于深圳房屋租賃市場上大量存在的農村城市化歷史遺留違法建筑的出租事宜也進行了規(guī)范，表示歷史違建經房屋結構和消防安全檢驗合格，并符合地質安全條件的，可以按規(guī)定辦理房屋租賃的相關手續(xù)。違法出租的，對個人處1000元罰款，對單位處5萬元罰款。
由湖南省住建廳、中國發(fā)展研究院、中建五局以及新華社新華每日電訊等單位聯(lián)合舉辦的第二屆中國中部城市運營高峰論壇日前在召開。眾多專家在會上表示，城市運營將越來越向著高質量方向發(fā)展，而作為城市運營的重要內容，房地產市場那種簡單拿地、賣房的模式將難以為繼，房地產開發(fā)商將逐步向城市運營商轉型。中國房地產市場也將進入漲跌互現(xiàn)的階段，但發(fā)展?jié)摿σ廊环浅＞薮蟆?br>
中國社會經濟調查研究中心原主任趙仲海表示，改革開放以來，我國經歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。城市化率由1978年的17.9%提升到了2017年年底的58.2%，城市人口超過8億人，中國城市和城鎮(zhèn)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化。
但同時，城市化的進程加快也帶來了一些問題。比如城市化泡沫情況的放大、城市發(fā)展結構失衡加劇，以及城市之間、城鄉(xiāng)之間、城市內部分化嚴重等。目前中國的城市建設能力、建設速度與城市的運營能力嚴重不匹配。
據(jù)介紹，2017年全國GDP過萬億的城市有14個，而住房均價破萬的城市超過25個，房價遠遠跑贏GDP。
中國發(fā)展研究院不動產金融研究中心主任黃建海表示，中國樓市未來一定會進入漲跌互現(xiàn)的時代。之前更多的是運用行政手段，以及單一開發(fā)的市場手段，未來將會更多地綜合運用金融、市場等方式來調控房地產價格。
“未來調控的方向，要防快漲也要防快跌。房地產價格過快地升高或降低，對于經濟發(fā)展和百姓利益都是有害的。未來城市發(fā)展、產業(yè)發(fā)展和消費需求將會實現(xiàn)配合發(fā)展，避免短時間的沖動炒作。這對于實現(xiàn)和保障老百姓資產價值最大化是非常有益的?！秉S建海說。
同時，有專家表示，中國的房地產尚處在一個初期發(fā)展階段，未來的發(fā)展?jié)摿θ匀痪薮?。雖然城市數(shù)量由改革開放之初的160多個發(fā)展到今天的600多個，但中國城鎮(zhèn)化仍然還在路上。如果按照全球中位數(shù)城鎮(zhèn)化率，中國每年還將新增房產12億平方米左右。
“中國的房子數(shù)量上似乎是夠了，但是質量上不夠，房產和人的消費關系有機結合度還不夠?！秉S建海表示。
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