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    晨報(bào)記者梳理并查閱已公布品牌房企今年10月銷售業(yè)績簡報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至今年10月27日，前十名上市房企今年前10個(gè)月銷售總額實(shí)現(xiàn)上漲，達(dá)到27664.53億元。前十名上市房企梯隊(duì)發(fā)生分隊(duì)。第一梯隊(duì)是中國恒大、萬科、碧桂園三家企業(yè)，其中中國恒大今年前10個(gè)月銷售額達(dá)到5011.4億元，排名第一；萬科今年前10個(gè)月銷售額達(dá)到4856.2億元，排名第二；碧桂園今年前10個(gè)月銷售額達(dá)到4559.9億元，排名第三。


    第二梯隊(duì)由融創(chuàng)和保利發(fā)展組成，融創(chuàng)今年前10個(gè)月銷售額為3745.4億元；保利發(fā)展今年前10個(gè)月銷售額達(dá)到3347.69億元。第三梯隊(duì)由中海外、新城控股、龍湖、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口五家企業(yè)組成，它們今年前10個(gè)月銷售額在1300億元至2300億元之間。


    值得注意的是，上述十家企業(yè)今年前10個(gè)月銷售業(yè)績?nèi)可蠞q，其中新城控股今年前10個(gè)月銷售業(yè)績同比上漲幅度最大，為103.38%，排名第一；世茂房地產(chǎn)今年前10個(gè)月銷售業(yè)績同比上漲幅度為73%，排名第二；招商蛇口今年前10個(gè)月銷售業(yè)績同比上漲幅度為49.80%，排名第三。其他企業(yè)今年前10個(gè)月銷售業(yè)績均比去年同期有不同程度的上漲。
    截至11月29日，純商品住宅期房存量達(dá)33530套，同比去年增長189%，供應(yīng)井噴、滯銷是主因


    繼土地單日成交12塊地、成交總價(jià)316.46億元刷新紀(jì)錄之后，又迎來住宅供應(yīng)高峰。11月27日，9個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，合計(jì)3969套房。事實(shí)上，已連續(xù)多月供應(yīng)井噴，在銷售不佳的情況下,庫存量也隨之增長。據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)純商品房（包括限房價(jià)項(xiàng)目，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量增長189%。


    近4000套住宅獲預(yù)售入市


    11月27日，9個(gè)住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，合計(jì)3969套房。獲準(zhǔn)入市的住宅項(xiàng)目主要為限房價(jià)項(xiàng)目，包括佑安府（佑安家園）、碧桂園瑯輝（瑯輝小區(qū)）、首創(chuàng)·悅欣匯（悅欣嘉園）、中海云筑（云錦佳園）。過去兩年土地市場供應(yīng)集中體現(xiàn)在限房價(jià)地塊。而今年，這些土地的供應(yīng)逐漸開始反映到住宅房源數(shù)量上。從6月開始，限房價(jià)項(xiàng)目不斷涌入市場。


    從此次獲準(zhǔn)入市的項(xiàng)目來看，雖然只有9個(gè)項(xiàng)目，但是單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量均不小。


    據(jù)市住建委網(wǎng)站信息顯示，位于大興區(qū)龐各莊的中海云筑（云錦佳園）共有997套住宅獲批，而位于豐臺(tái)區(qū)西鐵營佑安府（佑安家園）則有646套住宅獲批。其中，佑安府是三環(huán)內(nèi)少有的新建住宅。此次獲批的單價(jià)從75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等，均未超過最高限價(jià)83432元/平方米。而位于朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)的共有產(chǎn)權(quán)房城志暢悅園此次獲批的住宅達(dá)到656套。


    這與以往“小步快走”的拿預(yù)售證的方式截然不同，帶來的結(jié)果是市場供應(yīng)井噴。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月（截至27日），供應(yīng)住宅達(dá)6218套，10月供應(yīng)住宅為8918套，9月供應(yīng)住宅為7570套。


    扎堆供應(yīng)，去化難


    “按照最近入市的節(jié)奏看，未來2個(gè)月，還將有1萬-2萬套限房價(jià)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)2018年，限房價(jià)項(xiàng)目積壓庫存的貨值超過1000億。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，因?yàn)椴糠窒薹績r(jià)項(xiàng)目剛?cè)〉妙A(yù)售證，合計(jì)網(wǎng)簽只有3391套，簽約均價(jià)為48885元/平方米，按照這個(gè)比例計(jì)算，網(wǎng)簽銷售率只有18.3%。即使計(jì)算所有入市項(xiàng)目的真實(shí)銷售，平均去化只有三成多,相比之前的加上成繼續(xù)下滑。


    張大偉表示，目前，限房價(jià)項(xiàng)目市場分化明顯，部分接近售罄，而部分去化不足兩成。而且相比過去銷售小批次優(yōu)質(zhì)房源與一般房源搭售，現(xiàn)在限房價(jià)項(xiàng)目一次全部推出市場，導(dǎo)致開盤優(yōu)質(zhì)房源銷售后，后續(xù)房源去化非常慢。


    據(jù)市住建委網(wǎng)站查詢，商品房可售住宅期房為54807套，未簽約的住宅現(xiàn)房為16219套。


    而據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)純商品房（包括限房價(jià)項(xiàng)目，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，純商品住宅期房存量達(dá)33530套，同比去年的11619套，增長189%。而從近三個(gè)月純商品住宅期房存量套數(shù)來看，也呈現(xiàn)上漲的勢頭，9月至11月，存量套數(shù)分別為26690套、30648套、33530套。


    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，與去年相比，市場存量增加，除了住宅供應(yīng)連續(xù)幾個(gè)月上漲之外，銷售去化壓力也是導(dǎo)致庫存增長的原因。張大偉表示，隨著后續(xù)供應(yīng)量繼續(xù)上升，尤其是在個(gè)別區(qū)域內(nèi)，限房價(jià)項(xiàng)目扎堆供應(yīng)，在去化難度加大的前提下，不排除有價(jià)格戰(zhàn)的可能。
    近期房企密集展開融資活動(dòng)，包括發(fā)行超短期融資券、中期票據(jù)以及在海外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)等。房企人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，相較于銀行貸款，中期票據(jù)、短融券等具有發(fā)行時(shí)間靈活、手續(xù)相較便利，且擔(dān)保門檻較低，一直是房企融資的重要手段。在融資整體緊縮的情況下，中票、永續(xù)債、短融券等成為房企補(bǔ)充流動(dòng)資金的選擇。


    扎堆“找錢”


    10月31日晚間，萬科A公告稱，根據(jù)公司資金計(jì)劃安排和銀行間市場情況，公司發(fā)行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大此前公告，全資附屬公司景程將發(fā)行總額18億美元的優(yōu)先票據(jù)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印將認(rèn)購10億美元。此外，中糧地產(chǎn)公告擬發(fā)行總額為12億元的第三期中期票據(jù)；華僑城集團(tuán)、陽光城公告發(fā)行金額分別為25億元、4億元的中期票據(jù)。


    “對(duì)于房企而言，中票、短融和永續(xù)債，今年的權(quán)重將比往年都要重?！蹦吃u(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)人士10月31日對(duì)中國證券報(bào)記者表示。


    2016年底以來，房企融資渠道不斷收緊，非標(biāo)業(yè)務(wù)、公司債、美元債以及銀行貸款等均出現(xiàn)不同程度緊縮。房企融資渠道收窄，利率水平不斷攀升。


    以恒大此次發(fā)行的美元債為例，在18億美元的優(yōu)先票據(jù)中，包括年利率11%、2020年到期的5.65億美元票據(jù)；年利率13%、2022年到期的6.45億美元票據(jù)以及年利率13.75%、2023年到期的5.9億美元票據(jù)?！昂Ｍ獍l(fā)債票息率整體偏高。在融資收緊之前，并不是房企優(yōu)先采用的手段。”上述評(píng)級(jí)人士表示。


    從房企往年的公告也可窺見端倪。以華東某上市房企為例，該企業(yè)2016年與中信信托設(shè)立規(guī)模達(dá)40億元的房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃，用途將間接用于公司投資主要城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但梳理該企業(yè)2017年以來的公告發(fā)現(xiàn)，相關(guān)融資主要集中在非公開發(fā)行公司債、美元債等，信托等非標(biāo)業(yè)務(wù)幾近絕跡。


    前述房企人士對(duì)中國證券報(bào)記者表示，通常企業(yè)會(huì)根據(jù)賬上的收支情況開展補(bǔ)充流動(dòng)性的工作。


    有業(yè)內(nèi)人士則從另一個(gè)角度解讀房企發(fā)力融資的原因?！?1月，多個(gè)城市的土地拍賣將迎來高峰。在土拍前補(bǔ)充流動(dòng)性，有助于增強(qiáng)企業(yè)投拍土地?！敝性禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月26日，將有13宗土地掛牌出讓，合計(jì)起價(jià)高達(dá)295.19億元?！安怀鲆馔?，當(dāng)日土拍成交總額將超過300億元。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。除外，深圳、南京等城市11月同樣有可觀土地掛牌出讓。


    分化嚴(yán)重


    綜觀近期房企融資的特點(diǎn)，繼續(xù)呈現(xiàn)分化態(tài)勢。從頗受房企青睞的房屋租賃債看，龍頭企業(yè)繼續(xù)發(fā)力相關(guān)債券，而中小型企業(yè)則開始被拒之門外。


    10月26日，萬科公開發(fā)行總計(jì)為80億元的住房租賃專項(xiàng)債第二期，融資規(guī)模為20億元，以推動(dòng)在佛山、上海的三個(gè)住房租賃項(xiàng)目發(fā)展。而奧園集團(tuán)擬非公開發(fā)行的2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券近日則被上交所中止發(fā)行。該債權(quán)計(jì)劃融資規(guī)模10億元。


    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有多家企業(yè)的公司債發(fā)行被叫停，其中包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、富力60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發(fā)45億元小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。


    “近期住房租賃，特別是長租公寓行業(yè)出了一些問題。收緊這方面的融資，也是監(jiān)管從嚴(yán)的體現(xiàn)?！鼻笆龇科笕耸糠Q。


    除租賃類債券外，今年以來，富力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、新城控股等多家房企均有擬發(fā)行的債券中止。


    根據(jù)相關(guān)公告，截至10月30日，上市房企前三季度經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為-389.52億元，相比去年同期有所緩解，但經(jīng)營性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂觀。


    展望土地出讓市場，張大偉表示，地產(chǎn)調(diào)控延續(xù)，在這種情況下，房企資金壓力越來越大。雖然整體銷售依然處于高位，但拿地的資金壓力逐漸增大，對(duì)非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。“銷售預(yù)期良好的一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊就成為房企爭奪的主要目標(biāo)?！?br>11月29日下午，光明房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（簡稱“光明地產(chǎn)”）稱，公司以約13.51億元競得浙江省湖州市長興縣太湖圖影旅游度假區(qū)六幅地塊，總面積約為21.89萬平方米。


    公告顯示，競拍標(biāo)的分別為浙江省湖州市長興縣2018-123號(hào)、2018-124號(hào)、2018-125號(hào)、2018-126號(hào)、2018-127號(hào)、2018-128號(hào)六幅地塊。


    光明地產(chǎn)認(rèn)為，本次競拍是公司堅(jiān)持加大對(duì)全國重點(diǎn)準(zhǔn)入城市的土地儲(chǔ)備力度，進(jìn)一步擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)版圖，不斷提升公司核心競爭力，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展布局與整體經(jīng)營需要，對(duì)于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)具有積極的意義。


    據(jù)悉，光明地產(chǎn)是光明食品集團(tuán)旗下支柱企業(yè)，目前是以房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營、物流產(chǎn)業(yè)鏈兩大板塊為主業(yè)，集房產(chǎn)開發(fā)、施工、物業(yè)、冷鏈物流及產(chǎn)業(yè)鏈等為一體的國有綜合房地產(chǎn)集團(tuán)型公司。


    目前，光明地產(chǎn)已布局江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北、四川、云南、上海、重慶等十省二市。
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    中國知名房地產(chǎn)企業(yè)恒大日前宣布，擬通過旗下附屬公司景程作為發(fā)行人，對(duì)外發(fā)售美元優(yōu)先票據(jù)，公告稱，籌資規(guī)模達(dá)到15億美元。


    值得注意的是，恒大公告還顯示，恒大董事局主席許家印及其本人全資擁有的企業(yè)XinXin(BVI) Limited各自認(rèn)購2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，總計(jì)10億美元，占恒大此次發(fā)行債券總規(guī)模的三分之二。


    許家印為什么要認(rèn)購本公司發(fā)行的債券？恒大公告稱是為了表示對(duì)企業(yè)的支持和信心，可能這還不是全部答案。


    恒大原計(jì)劃發(fā)行20億至30億美元債券融資，可是市場反應(yīng)冷淡，所以最終規(guī)模減縮到15億美元。而從現(xiàn)在來看，即使規(guī)模減小，要順利發(fā)行15億美元的融資債券還存在很大難度。在這種情況下，許家印挺身而出，以認(rèn)購10億美元債券的豪舉來為企業(yè)分擔(dān)困難。


    事實(shí)上，恒大的融資困局，也是近期我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題。房企通過發(fā)行高息債券來籌募資金用以還債，又會(huì)壘高企業(yè)的融資成本，使其未來更容易陷入沒有盡頭的債務(wù)鏈困局之中。


    據(jù)媒體報(bào)道，僅10月以來，已有合生創(chuàng)展、雅居樂、魯商置業(yè)等房企多項(xiàng)房地產(chǎn)融資計(jì)劃被中止或終止審查，累計(jì)數(shù)額近300億，2018年以來房企融資受阻數(shù)額近1000億。


    2018年房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊，多項(xiàng)政策出臺(tái)防范房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不僅是在境內(nèi)多家房企的公司債因限制的增多而被迫中止，房企在境外發(fā)債也開始受到限制。


    因此，在國際資金市場上，不僅是恒大一家發(fā)行的債券受到冷遇，其他一些國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資亦不順利。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控趨于嚴(yán)厲，在港上市的內(nèi)地房企紛紛加速現(xiàn)金回籠。尤其在香港已經(jīng)宣布進(jìn)入加息周期后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率成本將愈來愈高。


    今年下半年以來，國內(nèi)各大城市的房價(jià)回歸到正常渠道，越來越多城市的房價(jià)開始出現(xiàn)下跌。雖然目前來看跌幅還小，可是房地產(chǎn)開發(fā)商日進(jìn)斗金的“黃金時(shí)代”正在終結(jié)，一直依賴外圍資金而快樂生存的房地產(chǎn)企業(yè)要過緊日子了。


    許家印出手10億美元認(rèn)購自家發(fā)行的債券，雖然可以使企業(yè)暫時(shí)渡過難關(guān)，但也暴露出房地產(chǎn)企業(yè)的困境正在加劇。更多的房企融資計(jì)劃被迫中止，市場可以讀出房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)型才能生存的強(qiáng)烈信號(hào)。


    一方面房地產(chǎn)企業(yè)的困境在加劇，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)以前賺得的暴利正在返還市場。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說可能是一件不愉快的事，然而這正是房地產(chǎn)調(diào)控所要達(dá)到的目標(biāo)，將資金用到恰當(dāng)?shù)牡胤健?br>近日，據(jù)克而瑞發(fā)布的2018年1-10月房企新增貨值TOP10排行榜顯示，恒大、融創(chuàng)、萬科、保利(SH：600048)在內(nèi)的4家規(guī)模房企新增土儲(chǔ)面積較去年同期出現(xiàn)下降。但在整體新增土儲(chǔ)規(guī)模上，包括碧桂園、恒大、融創(chuàng)、綠地，均已超過4000萬平方米。這意味著，即便規(guī)模房企土地儲(chǔ)備出現(xiàn)放緩態(tài)勢，其在行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢仍舊比較明顯。


    值得注意的是，2018年上半年碧桂園借勢銷售額快速提升，在全國土地市場展開一輪開疆?dāng)U土動(dòng)作，這使其在新增土地儲(chǔ)備方面顯現(xiàn)出比較突出的表現(xiàn)，但在半年報(bào)過后，碧桂園公開提出“降速”，其拿地動(dòng)作也明顯減少。


    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向藍(lán)鯨房產(chǎn)記者表示，樓市調(diào)控政策比較嚴(yán)，與地方政府維持一定的供地節(jié)奏其實(shí)沒有影響。但由于房企普遍資金鏈壓力比較大，拿地策略也趨于保守。當(dāng)前龍頭房企的拿地表現(xiàn)，也正說明了在當(dāng)前調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)苛的市場環(huán)境下，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。


    另根據(jù)榜單數(shù)據(jù)顯示，在龍頭房企持穩(wěn)的拿地態(tài)度下，部分中型房企如綠地控股(600606,股吧)(SH：600606)、新城控股(SH：601155)、中梁地產(chǎn)、金科地產(chǎn)(SZ：000656)反而在沖刺規(guī)模的訴求下加大了拿地節(jié)奏。


    蘇寧金融研究院特約研究員江瀚對(duì)藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，企業(yè)拿地的新增土地建面在一定意義上更能說明企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿Α?br>

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴藍(lán)鯨房產(chǎn)記者，土地儲(chǔ)備對(duì)于房企來說是生存之本，土地儲(chǔ)備決定了未來企業(yè)的銷售收入，也決定了其獲取資金潛力的多少，更是企業(yè)規(guī)模化發(fā)展之中的重要環(huán)節(jié)。持續(xù)穩(wěn)定的土地儲(chǔ)備量可以保持房企投資和開發(fā)節(jié)奏的有序性，也是房企規(guī)?；l(fā)展的“壓艙石”。
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    2018年第四季度即將步入尾聲，房企對(duì)市場的預(yù)期仍在不斷變化。有些房企全面收緊各項(xiàng)開支，鋪開了長期“過冬”的架勢;有些房企卻以一副“抄底”姿態(tài)，在土地市場大手筆“搶地”。


    2018年11月26日，（樓盤）市國土局一天內(nèi)推出13宗土地，除一宗流拍外，另外12宗土地收到近50家房企報(bào)價(jià)，而在多家房企現(xiàn)場輪番競拍之下，當(dāng)日，土地市場創(chuàng)下316.46億元成交額、成交建面約163.29萬平方米，刷新了乃至全國土地市場單日土地成交記錄。


    一般而言，作為首府城市，對(duì)全國房地產(chǎn)市場具有深遠(yuǎn)影響，但土地市場這一波高溫行情，卻與房地產(chǎn)市場整體下行趨勢有所不同。


    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在整個(gè)房地產(chǎn)政策調(diào)控堅(jiān)持不放松的大環(huán)境下，2018年前十月房企拿地策略普遍處于謹(jǐn)慎態(tài)度，甚至包括龍頭房企土地儲(chǔ)備均呈現(xiàn)小幅收緊態(tài)勢。據(jù)藍(lán)鯨房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，中國恒大(HK：03333)、萬科(SZ：000002)、融創(chuàng)中國(HK：01918)等規(guī)模房企新增土儲(chǔ)同比均有下降。


    那么，土地市場真實(shí)的狀態(tài)究竟是怎樣的?“土地儲(chǔ)備”作為房企未來銷售表現(xiàn)的定量指標(biāo)之一，2018年前十月又呈現(xiàn)出哪些新的特點(diǎn)?對(duì)此，藍(lán)鯨房產(chǎn)展開多維度分析調(diào)研。
    僅11月27日，12家房企公告顯示，融資規(guī)模共計(jì)280億；機(jī)構(gòu)認(rèn)為，海外融資成本高但需求未減


    時(shí)至年末，又到了房企發(fā)債的高峰期。


    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月（截至11月28日），全國多家房地產(chǎn)公司密集獲準(zhǔn)發(fā)行大額融資，合計(jì)數(shù)額已經(jīng)超過1000億。


    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：“從樓市調(diào)控政策看，最嚴(yán)格的時(shí)候已經(jīng)過去，政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。隨著信貸市場的調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)在其他渠道融資的需求持續(xù)大漲，四季度對(duì)于房企來講最重要的工作將是融資?！?br>

    大額融資頻現(xiàn)


    僅僅11月27日一天，12家房企發(fā)布公告，披露其近期融資計(jì)劃或公告票據(jù)上市發(fā)行，累計(jì)規(guī)模約280億。


    而進(jìn)入11月份以來，有30余家房地產(chǎn)公司發(fā)布了境內(nèi)外融資公告，既有行業(yè)龍頭，也包括民營企業(yè)，融資類型包括增發(fā)、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，總規(guī)模超過1000億元。


    在年末發(fā)債的窗口期，不少房企發(fā)行大額融資。11月27日，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，將發(fā)行100億元的中期票據(jù)，已經(jīng)完成注冊。


    此外，11月23日，泰禾集團(tuán)與光大信托合作，光大信托將為泰禾集團(tuán)提供200億元的綜合授信額度。11月13日傍晚，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過80億元的公司債券。


    “對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，對(duì)資金需求上漲。回款難，房企增加融資的需求明顯上漲?！睆埓髠ミ@樣解讀。


    龍頭房企成本低


    對(duì)于公司債券來說，實(shí)力房企的發(fā)債成本相對(duì)較低。例如，龍湖20億元公司債券票面年利率僅為4.8%；首創(chuàng)置業(yè)擬發(fā)行的25億規(guī)模公司債券票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.0%-5.0%，融資成本相對(duì)較低。


    而對(duì)于一些發(fā)展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集團(tuán)擬發(fā)行10億規(guī)模公司債券，票面利率7.90%，雖然相比于龍頭房企偏高，但是也屬于常見的利率區(qū)間。


    國內(nèi)融資成本較為平穩(wěn)，而海外融資成本卻升高。近日時(shí)代中國和弘陽地產(chǎn)發(fā)的兩筆美元債票面利率都達(dá)到10%以上。其中，弘陽地產(chǎn)高達(dá)13.5%的票面利率位處前列。同樣，時(shí)代中國3億美元優(yōu)先票據(jù)于昨日在香港聯(lián)合交易所上市發(fā)行，票據(jù)利率為10.95%，屬于上述發(fā)行的公司債中票面利率較高的房企。但是，同樣是3年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，弘陽地產(chǎn)的票面利率比時(shí)代中國還要高出2.55%。


    “雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動(dòng)，壓力非常大，但是，房企在資金壓力下，需求量依然非常大。”張大偉分析稱。


    借新還舊居多


    年底，面臨債務(wù)的集中兌付，償還舊債也成為不少房企發(fā)債募集資金的主要用途。其中，美的置業(yè)將發(fā)行的10億元公司債全部用于償還公司有息債務(wù)，不用于購買土地。上市僅4個(gè)月的弘陽地產(chǎn)也將發(fā)債所得款項(xiàng)凈額用于現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資及一般公司用途。


    Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年全年公司債和企業(yè)債合計(jì)有2638只已經(jīng)兌付或即將兌付，涉及到期償還、提前兌付和回售，預(yù)計(jì)規(guī)模1.43萬億元，較2017年大幅增長近60%。由此，今年債券違約也創(chuàng)歷史新高，11月債券到期潮也已來臨，風(fēng)險(xiǎn)稍大的企業(yè)債和公司債本月到期210只，需償還1500多億元，成為今年月兌付規(guī)模第二大。


    從11月份這210只需要兌付的債券來看，共有200個(gè)不同的發(fā)行主體，即只有少數(shù)發(fā)行人有2只或以上的債券需要償還。其中資本貨物行業(yè)的發(fā)行人數(shù)量最多，達(dá)84家。緊隨其后的就是房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量也達(dá)27家。


    業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著時(shí)間的推移，后期提前兌付、回售等或許還會(huì)增加，預(yù)計(jì)12月份需要償還的規(guī)模會(huì)更大。
    最近，（樓盤）土地市場又有1宗地流拍，這是今年流拍的第7宗地，總數(shù)是2017年的3倍還要多，創(chuàng)2012年以來最高紀(jì)錄。不僅，上海（樓盤）、廣州（樓盤）、杭州（樓盤）、南京（樓盤）等熱點(diǎn)一二線城市今年以來也有多宗土地流拍。


    有研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~10月，全國300城住宅用地流拍地塊宗數(shù)為543宗，同比增加77%;流拍地塊宗數(shù)占推出地塊宗數(shù)比值為6.8%，較2017年的3.5%提高了3.3個(gè)百分點(diǎn);流拍地塊總規(guī)劃建筑面積為6613萬平方米，是2017年的2.1倍。


    今年全國土地流拍頻發(fā)，主要原因是房地產(chǎn)市場的調(diào)整和房企資金壓力的增加。隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，部分城市限房價(jià)、限地價(jià)、競自持、競配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，在地價(jià)高企、房價(jià)上漲預(yù)期被抑制的背景下，房企的利潤空間被壓縮，拿地意愿降低。同時(shí)，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，再加上房企融資渠道持續(xù)收緊、融資成本不斷提高，加杠桿購地被嚴(yán)控，房企拿地更加謹(jǐn)慎，有的會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)卣南迌r(jià)反推拿地的技術(shù)指標(biāo)，保證能算得過賬的才會(huì)出手;有的土地儲(chǔ)備充裕的主動(dòng)選擇放緩拿地;有的資金壓力大的被迫放棄拿地。


    不過，土地流拍的增多并不代表房企對(duì)土地市場悲觀了，只能說房企更加理性了。因?yàn)槟切┝髋牡耐恋卮蠖嗍莿?dòng)輒幾十億的高價(jià)地或者位置偏遠(yuǎn)的復(fù)雜地塊，而地理位置優(yōu)越、條件較好的優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭搶的對(duì)象。


    以為例，最近出讓的13宗地中，除1宗流拍外，有12宗順利成交，數(shù)十家房企參與現(xiàn)場競拍，還有多宗住宅地塊競爭激烈，競價(jià)次數(shù)多達(dá)50輪以上，更有地塊溢價(jià)率接近50%，當(dāng)日賣地超316億，創(chuàng)出單日土地成交歷史紀(jì)錄。但以此認(rèn)為土地市場回暖還為時(shí)尚早。因?yàn)楫?dāng)天出讓的土地?cái)?shù)量較多，顯得參與房企總量較多，但每宗地最多也就5、6家主體競爭，有4宗地只有2家報(bào)價(jià)，這與前兩年動(dòng)輒十幾家主體爭搶一塊地相比少多了。另外，溢價(jià)率最高的地總價(jià)并不高，總價(jià)最高的地雖然競爭同樣激烈，但溢價(jià)率并不算高，多數(shù)在20%左右，還有多宗地溢價(jià)率只有不到2%。


    臨近年底，多地地方政府為完成供地計(jì)劃開始加大供應(yīng)，土地市場迎來供應(yīng)高峰，有補(bǔ)庫存需要的房企仍會(huì)根據(jù)自身實(shí)力與發(fā)展規(guī)劃精挑細(xì)選，“優(yōu)質(zhì)地塊遭爭搶，非優(yōu)質(zhì)地塊流拍”的現(xiàn)象仍將繼續(xù)上演。不過，地方政府也在盡力減少土地流拍的發(fā)生，如此次增加了地段優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，將今年1月曾流拍的兩宗共有產(chǎn)權(quán)房用地調(diào)整為限競房用地后，銷售限價(jià)也大幅上調(diào)，為房企預(yù)留了一定的利潤空間，同時(shí)對(duì)購房者資質(zhì)要求變寬松，房企去化壓力減小，此外還實(shí)行“共用保證金”出讓新規(guī)，降低了房企的資金壓力，重新調(diào)動(dòng)了房企的積極性。這種微妙的變化在未來的土地市場上將會(huì)繼續(xù)上演，隨著地方政府與房企的博弈持續(xù)，土地市場有望持續(xù)回歸理性并平穩(wěn)運(yùn)行。
    房企銷售增速持續(xù)放緩


    今年10月，傳統(tǒng)的“金九銀十”爽約了，國慶期間的房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)不佳，上市房企銷售增速持續(xù)放緩。10月末，中央進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”與“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”，強(qiáng)化了調(diào)控預(yù)期；部分城市的購房需求釋放也達(dá)到了階段性的瓶頸。所以不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，今年底房地產(chǎn)市場狀況“不容樂觀”。


    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，“從今年前10個(gè)月上市房企銷售數(shù)據(jù)來看，2018年龍頭房企銷售業(yè)績刷新歷史記錄依然是必然。但是，從今年第三季度起，龍頭房企銷售業(yè)績增速比2017年明顯開始放緩。與今年9月份相比，10月份龍頭房企的銷售增速持續(xù)放緩。”


    “隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控的深入，上市房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績上漲乏力的現(xiàn)象，從之前一年多的房企銷售業(yè)績普遍上漲，逐漸開始出現(xiàn)龍頭房企銷售業(yè)績增速放緩。特別是今年國慶節(jié)時(shí)，部分房企在少數(shù)城市下調(diào)房價(jià)，導(dǎo)致客戶打砸售樓處。這種情況將會(huì)明顯影響購房人的信心。后續(xù)市場有可能出現(xiàn)加速調(diào)整的可能性。”張大偉說。


    上市最后一個(gè)月的競爭更激烈


    臨近年底，各家上市房企能否完成全年銷售任務(wù)？易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，受到樓市調(diào)控的影響，上市房企銷售業(yè)績已經(jīng)出現(xiàn)分化。總體來說，大型房企完成銷售任務(wù)的情況比較好，中小型房企完成銷售任務(wù)有一定困難。


    “目前，在我國樓市調(diào)控常態(tài)化、房企融資渠道收緊等多方面因素影響下，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。”克而瑞研究中心分析師表示，今年第三季度以來，全國土地市場地價(jià)下降、溢價(jià)回落、三四線熱點(diǎn)城市流拍地塊陡增，種種跡象表明土地市場已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)冷”信號(hào)。樓市調(diào)整趨勢下，標(biāo)桿上市房企2018年至今的整體投資力度明顯放緩，投資態(tài)度更趨于謹(jǐn)慎，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金”成為共識(shí)。


    上述克而瑞研究中心分析師認(rèn)為，盡管投資節(jié)奏放緩，但預(yù)計(jì)今年最后一個(gè)月，標(biāo)桿上市房企將加大供應(yīng)力度。一方面，部分房企選擇“以價(jià)換量”加速推出項(xiàng)目入市，并加強(qiáng)營銷力度，盡早搶收業(yè)績以完成全年的銷售目標(biāo)；另一方面，一些今年以來受城市限價(jià)影響而延遲入市的項(xiàng)目，也將在年末大量入市，有關(guān)企業(yè)的銷售業(yè)績將受益增長。由此可見，上市房企最后一個(gè)月的競爭將尤為激烈。
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