湖北專業(yè)不動產(chǎn)評估多少錢 重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司
- 作者:重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司 2019-04-02 14:36 680
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(2)院內(nèi)土地補償。對宅基地院內(nèi)的土地補償。
城市房屋拆遷估價指導意見 《城市房屋拆遷估價指導意見》使得拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上,在規(guī)范拆遷估價行為和保護被拆遷人方面作出一定努力,但相關(guān)條款表述仍有諸多不夠明晰之處 □給予被拆遷方平等協(xié)商地位12月初,建設(shè)部下發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》(以下簡稱《意見》)。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規(guī)的部門規(guī)章,但卻受到了國內(nèi)各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關(guān)注。作為主管部門,建設(shè)部的行動十分低調(diào),記者一再聯(lián)系采訪,其有關(guān)部門均表示“問題敏感,一律不接受采訪”?! ∫酝牟疬w,補償額度總是由拆遷人單方面確定,評估標準極不透明公開,由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體上訪甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神,就是要規(guī)范房屋拆遷估價行為,提高拆遷估價的公正性,保護被拆遷人的利益。《意見》規(guī)定估價機構(gòu)由拆遷人和被拆遷人共同確定,部分賠償項目拆遷雙方可以協(xié)商決定,這便為當事雙方提供了平等談判的契機?! 〈送?,《意見》規(guī)定,房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格,不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費,以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調(diào)整房地產(chǎn)財產(chǎn)關(guān)系而應(yīng)給予的補償單獨考慮,也就是說承認拆遷是一種財產(chǎn)關(guān)系調(diào)整,這是一個較大的進步?! ¢L期代理拆遷案件的北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏律師評論說:“從部分內(nèi)容看,至少在某些形式上,拆遷人與被拆遷人站在了平等協(xié)商的地位上?!薄 ≥^為一致的評價是,《意見》的精神如能真正落實,應(yīng)能大大提高拆遷評估的公正性,對被拆遷人的利益有較為合理的補償?! ∪杂写罅俊胺煽兆印薄 ∮浾咴趯τ嘘P(guān)學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為,《意見》作為一個部門規(guī)章,其實是對《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的具體化和細化。盡管它在規(guī)范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力,但是由于相關(guān)條款表述較為模糊,有諸多不夠明晰之處,仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”?! 》课莶疬w估價的技術(shù)標準十分重要,它直接影響到評估價格。《城市房地產(chǎn)管理法》第33條的規(guī)定明確而嚴謹,它指出,房地產(chǎn)價格評估,應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估標準,以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ),參照當?shù)厥袌鰞r格進行評估。但是《意見》中僅僅規(guī)定“拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格,結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行”,相對便顯得含糊和簡單?! τ陂_發(fā)商而言,當然是拆遷成本越低,利潤就越高;而對于地方政府而言,土地出讓金也是一項重要的財源,且拆遷的成果往往和城市的發(fā)展建設(shè)緊密聯(lián)系。事實證明,正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益,有關(guān)法律法規(guī)和政策一旦稍有模糊之處,“公正、公平、公開”六字原則在地方政府的執(zhí)行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示,希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構(gòu)進行評估,因為“當?shù)氐亩际呛偷胤秸驹谝黄稹?。 不?yīng)忽視補償被拆遷人的土地使用權(quán)更加不容忽視的是,有專家分析,《意見》一個突出而微妙的特點,就是土地和房屋的評估沒有分別考慮?! ≡凇兑庖姟分校瑢τ诠纼r的主要定義是“房屋拆遷估價”,通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調(diào)了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷,但是通篇沒有明確提到估價的目的之一,是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權(quán)的喪失進行補償?! ∵@個問題非常關(guān)鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例,據(jù)北京市建委開發(fā)辦拆遷處一位工作人員介紹,以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權(quán)。其中的經(jīng)營性項目,直到項目后期再由開發(fā)商向政府部門補繳土地出讓金,對于回遷部分,則根據(jù)拆遷人調(diào)查統(tǒng)計的回遷數(shù)據(jù)免收土地出讓金。劃撥用地,國土部門需向用地人簽發(fā)建設(shè)用地批準書,憑建設(shè)用地批準書、規(guī)劃用地許可證、金融機構(gòu)出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質(zhì)證明文件等向區(qū)、縣國土部門申請拆遷許可證?! 》蓪<艺J為,最大的問題是被危改拆遷的國有土地上的百姓,是否擁有相應(yīng)的土地使用權(quán)。如果證明其確實擁有,拆遷和批地的合法性便要受到置疑,而補償標準亦不能單方面確定。此外作為取得土地使用權(quán)的代價,土地出讓金的分配將更加復(fù)雜。從這個意義上看,拆遷當中的矛盾根源,在于現(xiàn)有體制能否真正保護公民的財產(chǎn)權(quán)不受侵害?! 】偠灾疬w評估僅僅是拆遷程序中的一個步驟,而拆遷當中諸多矛盾的真正焦點,其實是能否明確和保護被拆遷人的土地和房屋的財產(chǎn)關(guān)系,否則有關(guān)法規(guī)難免在關(guān)鍵問題上做模糊的文字游戲。在這個意義上,《意見》只能說是邁出了很小的一步。
(6)異地安置補助費。每戶2萬元,包括宅地、配套設(shè)施、租房費等。
(1)房屋補償。對房子本身的補償,具體如上。
二、2018年城鎮(zhèn)拆房的賠償方法有哪些?
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