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    南口鎮(zhèn)專業(yè)土地糾紛律師 北京金標(biāo)律師事務(wù)所

  • 作者:北京金標(biāo)律師事務(wù)所 2019-04-29 14:29 4600
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    首先農(nóng)民對(duì)承包地及開荒地依法不具備所有權(quán),因而不具備土地買賣權(quán)利。村民僅限于有轉(zhuǎn)讓農(nóng)地經(jīng)營(yíng)管理權(quán),并且不能轉(zhuǎn)讓使用農(nóng)地從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。其次,農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù),非法的土地買賣行為不受法律保護(hù)。非農(nóng)用地一般需經(jīng)過政府批準(zhǔn)先征用為國(guó)有土地后,按照項(xiàng)目規(guī)劃所需作為項(xiàng)目非農(nóng)用地使用。土地所有權(quán)仍屬于國(guó)有,使用者可以擁有規(guī)定期內(nèi)的土地使用權(quán)。所謂土地糾紛多屬于使用權(quán)糾紛,即農(nóng)民之間的用地糾紛。國(guó)有土地與農(nóng)民集體所有的土地糾紛也有,但極少見。土地侵權(quán)糾紛就多有發(fā)生了。如少征多占,越權(quán)轉(zhuǎn)讓等。
    《土地管理法》八條規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農(nóng)民集體所有”。自留地屬于集體所有,其成員只有使用權(quán),不得出租、轉(zhuǎn)讓或買賣,也不得擅自用于建房等非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途?! ∞r(nóng)村自留地和宅基地、承包地一樣,雖然由個(gè)人使用,但都屬于農(nóng)村集體所有,因此自留地的爭(zhēng)議當(dāng)屬集體土地使用權(quán)糾紛?!锻恋毓芾矸ā肥鶙l規(guī)定:“土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議,由縣級(jí)以上人民政府處理;個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴。在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。


    (1)根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》和《繼承法》,林地可以直接繼承(因?yàn)闃淞殖砷L(zhǎng)周期長(zhǎng))。
    (2)“荒山、荒溝、荒丘、荒灘” 招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等通過公開方式獲取的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),秉承“合法收益可以繼承”的立法意圖和目的,這些土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包合同期內(nèi)可繼承。
    (3)自留地、口糧田、保障性菜園田不能繼承。這類用地是村集體對(duì)農(nóng)戶家庭基本生活的保障用地,當(dāng)農(nóng)戶家庭不存在的時(shí)候,這部分應(yīng)該交回集體。但根據(jù)收益可繼承的原則,這些土地使用的當(dāng)期收益可以由繼承人合法繼承。
    (4)對(duì)于耕地和草地承包權(quán)的繼承,只能繼承承包地收益,承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不能繼承。
    南口鎮(zhèn)專業(yè)土地糾紛律師
    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》二十四條規(guī)定,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)、村民小組,可以依照法律規(guī)定的民主議定程序,決定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配已經(jīng)收到的土地補(bǔ)償費(fèi)。征地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人,請(qǐng)求支付相應(yīng)份額的,應(yīng)予支持。
    房屋補(bǔ)償,是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償,按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場(chǎng)價(jià)格,并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格,地級(jí)市政府部門都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律,制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。雖然拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都是法律的明確規(guī)定,但是遇到具體的補(bǔ)償案件時(shí),還是需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際以及被拆遷人的具體情況確定,這樣才能實(shí)現(xiàn)好被拆遷人的合法權(quán)益,才不至于引起不必要的拆遷糾紛。
    如何解決土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛?
    土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛發(fā)生后,當(dāng)事人可以自行和解,也可以請(qǐng)求村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等組織進(jìn)行調(diào)解。和解、調(diào)節(jié)不成或不愿和解、調(diào)解的,可以向縣農(nóng)村土地承包仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,也可以直接向人民法院起訴。如果當(dāng)事人沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議,一方當(dāng)事人向農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,另一方當(dāng)事人提起訴訟的,人民法院應(yīng)予受理,并書面通知仲裁機(jī)構(gòu)。但另一方當(dāng)事人接受仲裁管轄后又起訴的,人民法院不予受理。當(dāng)事人對(duì)仲裁裁決不服并在收到裁決書之日起三十日內(nèi)提起訴訟的,人民法院應(yīng)予受理。
    另外,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》一條規(guī)定,涉及農(nóng)村土地承包的(一)承包合同糾紛;(二)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛;(三)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛;(四)承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛;(五)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛。人民法院應(yīng)當(dāng)受理。如果集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提起民事訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。如果集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的,人民法院不予受理。
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    土地承包方式不同,繼承的規(guī)定也不同(1)家庭承包方式:農(nóng)地只能繼承收益,林地才可以繼承承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)家庭承包方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),其承包人是農(nóng)戶,《農(nóng)村土地承包法》三十一條規(guī)定:“承包人應(yīng)得的承包收益,依照繼承法的規(guī)定繼承。林地承包的承包人死亡,其繼承人可以在承包期內(nèi)繼續(xù)承包?!保?)其他方式承包,可以繼承承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)其他方式的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),其承包人是其他單位或者個(gè)人,五十條規(guī)定:“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式的,該承包人死亡,其應(yīng)得的承包收益,依照繼承法的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi),其繼承人可以繼續(xù)承包?!?br>1、物權(quán)法:承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán),而不是債權(quán)《物權(quán)法》賦予了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)為用益物權(quán),是農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)。法律所規(guī)定的“承包收益”,也就是說因使用承包地進(jìn)行勞作而產(chǎn)出或即將產(chǎn)出的收益。
    2、只有農(nóng)戶消亡,才會(huì)有繼承問題,家庭成員變化不涉及繼承《憲法》規(guī)定農(nóng)村實(shí)行“家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制”。
    《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定:農(nóng)戶與所在村集體依法設(shè)立承包合同,所承包土地歸農(nóng)民家庭合法經(jīng)營(yíng),農(nóng)戶是承包地的承包方。怎么理解呢?承包地的用益物權(quán)歸屬于承包方,也就是農(nóng)戶,而非單個(gè)農(nóng)戶家庭成員中的個(gè)人。所以,不管農(nóng)戶家庭內(nèi)部成員個(gè)數(shù)如何變化,都不會(huì)出現(xiàn)繼承問題。只有承包方消亡,即農(nóng)戶家庭所有成員死亡,家庭戶口注銷才涉及到繼承問題。其中,農(nóng)戶家庭全家遷入設(shè)區(qū)的市,轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,視為農(nóng)戶消亡。
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       北京金標(biāo)律師事務(wù)所是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)成立的一家綜合性律師事務(wù)所,北京市市級(jí)行政事業(yè)單位2015-2016年度法律定點(diǎn)服務(wù)單位。本所位于北京市昌平科技園區(qū)中心地帶,地理環(huán)境十分優(yōu)越,交通便利,律所辦公面積300余平米,設(shè)施、設(shè)備齊全,可為當(dāng)事人及工作人員提供一流的服務(wù)和工作環(huán)境。為客戶提供滿意的法律服務(wù)是我們矢志不渝的目標(biāo),金標(biāo)全體律師期待為社會(huì)各界朋友提供更優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。
        北京金標(biāo)律師事務(wù)所的業(yè)務(wù)范圍涉及民事糾紛、刑事辯護(hù)、公司法律顧問等訴與非訴類各個(gè)領(lǐng)域中常見法律風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防、糾紛處理和權(quán)益保護(hù)。針對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)有法律需求的公眾,金標(biāo)律師事務(wù)所提供免費(fèi)的電話法律咨詢服務(wù)以及律師免費(fèi)qq在線咨詢、北京法律咨詢微信公眾平臺(tái)免費(fèi)法律咨詢等服務(wù),負(fù)責(zé)對(duì)接咨詢的律師會(huì)以其豐富的知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)對(duì)咨詢的有關(guān)法律事務(wù)問題作出解釋、說明,并根據(jù)具體案件情況提出合理的建議和解決方案。對(duì)于已經(jīng)委托本所代理的案件,代理律師會(huì)最大程度的幫助委托人實(shí)現(xiàn)利益最大化,并在整個(gè)代理過程中關(guān)懷和理解委托人,盡量幫助委托人化解矛盾。因此我們的專業(yè)性在于我們不僅僅只是追求委托人的利益最大化,更大程度上我們追求的是每個(gè)案件的完美結(jié)案。       
        除此之外本所具有多年與公司企業(yè)合作的經(jīng)歷,積累了豐富的公司運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制及管理經(jīng)驗(yàn),我所提供的公司法律服務(wù),涵蓋了公司運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的法律事務(wù),從而打破了企業(yè)經(jīng)營(yíng)者尋求事后法律幫助的傳統(tǒng)觀念,幫助企業(yè)樹立法律服務(wù)的超前意識(shí),將律師的職能作用發(fā)揮到企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的各個(gè)環(huán)節(jié).為企業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。
    


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