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    對一個星級酒店而言,客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關的費用,會議室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)、時間長短等直接相關的費用,餐飲部分的變動費用是與用餐客人數(shù)量的多少及消費水準直接相關的費用等等。固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊、房地產(chǎn)稅、保險費等,不管客房是否有人住、會議室時否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等,都要發(fā)生的費用。
    專業(yè)酒店評估報價
    在星級酒店實際估價中,估價對象的凈收益的一般采用第二種方法來求取。
    專業(yè)酒店評估報價
    一般來說,在估價過程中,理論上酒店的收益與成本費用數(shù)據(jù)可以通過財務報表獲得,但現(xiàn)實情況是企業(yè)提供的財務報表一些數(shù)據(jù)往往失真,不能真實反映酒店經(jīng)營的情況。因此應對估價對象本身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進行了詳細的調(diào)查,并對取得的資料仔細分析,經(jīng)過整理,去偽存真??傊?,酒店評估比較復雜,技術參數(shù)比較難以把握,只有不斷實踐,總結經(jīng)驗,評估價值才能比較客觀地反映其內(nèi)在價值
    項目的風險越大,資本化率越高,反之,項目的風險越小,資本化率越低;收益期越長,不確定因素也越多,風險越大,資本化率越高。同時,資本化率與投資發(fā)生的時間也有關,投資發(fā)生時間不同,投資項目面臨的市場環(huán)境和風險情況不同,造成資本化率也會不同。因此,在確定項目的資本化率時首先應選取資本化率的確定方法,再根據(jù)項目的當前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟環(huán)境、項目特點和估價師掌握的市場資料充分分析,并根據(jù)自身實踐經(jīng)驗最終確定項目的資本化率數(shù)值。
    專業(yè)酒店評估報價
    據(jù)此,對于已取得相關權屬文件、正常運營的高星級酒店,由于在市場上很少有整體買賣交易案例,且所在地理位置往往極佳,在建成投入運行后每年都能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益,對于市場價值的求取,因估價對象為收益性房地產(chǎn),在基本評估方法的選擇上只有收益法適合,故收益法應作為星級酒店類房地產(chǎn)的首要評估方法。又由于酒店類房地產(chǎn)買賣案例極少,市場比較法尚不具備使用條件,難于選擇市場法進行價值評估,而長期趨勢法以及路線價法根本就不具備使用的技術條件。故選用成本法作為第二種方法對酒店的整體價值進行估價,只有成本法在理論上是唯一的第二種評估方法。同時對房地產(chǎn)抵押價值評估時運用成本法也是謹慎評估的一種體現(xiàn)。
    在實際估價中,由于近年來國家多次頻繁調(diào)整銀行存款利率且變化較大,而利率的變化與房地產(chǎn)市場價格的升降變化是不一致的且與社會一般利潤率水平相差較大,因此在實際估價中,一般參考一年期的貸款利率作為累加法中的無風險報酬率。
    綜上所述,在實際估價作業(yè)中,星級酒店評估的一般評估方法有收益法和成本法。
    收益法計算公式: V=a÷(r-g)×[1-(1+g)n/(1+r)n]
    其中: V表示房地產(chǎn)價格; a表示房地產(chǎn)第一年年純收益;
    r表示房地產(chǎn)報酬率; g表示房地產(chǎn)收益年遞增比率;
    n表示房地產(chǎn)的有效使用年限;
    報酬率=無風險報酬率+風險報酬率
    風險報酬率=投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠
    其中無風險報酬率又稱安全利率,是無風險投資的報酬率,是資金的機會成本。
    相對于一般房地產(chǎn)估價,星級酒店估價有以下特點:
    1、范圍廣、情況復雜、價值量巨大,對估價人員的專業(yè)性和估價經(jīng)驗要求較高。
    由于星級酒店個體差異往往比較突出,不同酒店之間可比性較差,估價要建立在對酒店整體經(jīng)營及實物現(xiàn)狀全面了解的基礎上進行。
    2、收入來源的復雜性、運營成本項目較多,受品牌、經(jīng)營方式影響較大。
    專業(yè)酒店評估報價
    (1)、凈收益的求取
    收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式主要有出租和經(jīng)營兩種。據(jù)此,凈收益的測算途徑可分為兩種:基于租賃收入測算凈收益和基于營業(yè)收入測算凈收益。出租型房地產(chǎn),估價師應根據(jù)租約中的租金、其他收益、費用等信息計算其凈收益,凈收益為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。
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