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    如何收集證據(jù)(一)在糾紛發(fā)生前收集證據(jù)糾紛發(fā)生前,房屋買賣雙方應充分協(xié)商,交易過程盡量通過書面協(xié)議和確認書形式固定,確實無法通過書面協(xié)議或確認書形式固定,對于重要事項盡可能的通過微信、電話錄音等固定。(二)糾紛發(fā)生后收集證據(jù)在糾紛發(fā)生后,可以注意以下方式或途徑收集證據(jù):1、盡量與對方交涉,并爭取與對方就已經(jīng)發(fā)生的事實達成書面文件。比如對方認可欠款的證據(jù)、雙方對發(fā)生的事實的共同認可,這種證據(jù)由于是當事雙方書面形成的,一般證明效力相當高;2、通過私下錄音的方式。如果對方不配合形成書面文件,私下錄音也是一種選擇,但是不能采取非法的手段,如監(jiān)聽、強迫等方式錄音證據(jù),否則是違法的。一般在雙方交涉時私下錄音并不違法。3、尋找知情的證人作證。根據(jù)雙方交易的經(jīng)過,盡量聯(lián)系知情的人提供證人證言,當然,證人一般要求與雙方當事人無利害關系的證明力會更強些,如果是一方的親人做對該方有利的證據(jù),很難被認可。
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    一、商品房買賣糾紛怎么處理?(1)對開發(fā)商開發(fā)的商品房房屋質(zhì)量問題,要把握“是否根本違約”這一關鍵 ,如果存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用、因商品房房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用等根本違約情形的,可以判決退房并賠償損失。 在審判實踐中遇到的多數(shù)案件是開發(fā)商違約但不構(gòu)成根本違約的,如一般質(zhì)量問題、面積存在少量誤差等,這種房屋質(zhì)量問題被發(fā)現(xiàn)時,多數(shù)消費者已經(jīng)入住,有些已經(jīng)對商品房房屋進行了裝修,如果判決退房,會使雙方損失擴大,可判決開發(fā)商對房屋進行維修或進行賠償,從而最大限度地維護社會穩(wěn)定和秩序。(2)在不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理上,著重保護預購方的合法權益 在商品房預售合同糾紛中,預售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當大的比例,這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預售方的建房資金不到位而引起的,有的是因為預售方將商品房轉(zhuǎn)賣給三人引起的等等。對于這類糾紛,較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。在預售方不能按合同交付房屋的糾紛中,多數(shù)預購方都要求預售方退還房款(解除合同)并承擔違約責任。 當然,也有的預購方要求預售方繼續(xù)履行合同并承擔違約責任。對于這類糾紛,在堅持合同效力的前提下,切實維護預購方的合法權益。
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    賣房過程中,你可能會遇到很多問題:一、 產(chǎn)權狀況1、 產(chǎn)權屬性可以交易的房產(chǎn)主要分為:商品房、已購公房(包含央產(chǎn)房)、經(jīng)濟適用房、二類經(jīng)濟適用房和商住房等,在正式交易之前,務必了解清楚自家房產(chǎn)的產(chǎn)權屬性,并且確保能夠提供交易時需要的證件和材料。2、 產(chǎn)權歸屬一般單獨所有的房產(chǎn),交易起來比較簡單,但是如果涉及共有、繼承、贈予時務必要留意。首先,如果您是業(yè)主本人,只涉及共有或繼承或贈予,需要注意的是,簽約、過戶甚至辦理貸款時需要所有權利人到場,否則必須提供具備法律效力的公證書;其次,如果您不是業(yè)主本人,您務必核實清楚您持有的公證書是否具有法律效力,并且在辦理貸款繳稅過戶手續(xù)時能夠正常使用。二、 物料準備1、 產(chǎn)權證、業(yè)主身份證明、業(yè)主婚姻狀況證明、與房屋產(chǎn)權相關的其他文件(契稅票、原始購房合同等);2、 不同產(chǎn)權屬性交易時需要的特殊材料1) 商品房:如果涉及到個稅或者差額營業(yè)稅,要提供契稅票;2) 已購公房:原始購房合同如果有單位優(yōu)先購買權的說明,必須準備單位蓋章的放棄優(yōu)先購買權的證明;3) 央產(chǎn)房:需要提供央產(chǎn)房上市申請表;4) 經(jīng)濟適用房:契稅票、政府放棄回購證明;5) 商住房:契稅票和購房發(fā)票;6) 出租房:需要租戶簽署放棄優(yōu)先購買權的聲明。
    一、商品房買賣糾紛常用證據(jù)(一)證明當事人主體資格的證據(jù)1、當事人為自然人的,應提交身份證明資科,如身份證、戶口簿(指當事人為未成年且未辦理身份證的)等;2、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的,應提交主體登記資料,如工商營業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊登記資料等;3、當事人為法人或其他經(jīng)濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的應提交變更登記資料。(二)證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房合同糾紛案件)1、房地產(chǎn)買賣合同;2、房地產(chǎn)銷售許可證或預售許可證;3、購房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票。購房方以按揭(抵押)貸款方式支付房款的,還應提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等;4、房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表、新建商品住宅質(zhì)量保證書、新建商品房住宅使用說明書:5、房屋交付使用的手續(xù)材料;6、其他能夠證明案件事實的有關證據(jù)。(三)當事人還應針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)(逾期辦證、逾期交房等)l、購房方受到損失的證據(jù);2、售房方通知購房方辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記和辦理《房地產(chǎn)證》的證明;3、售房方已辦理房地產(chǎn)初始登記的證明;4、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的查詢單等。
    在房屋買賣的過程中,由于購房者與賣方所站的立場不同,總會因各種各樣的原因產(chǎn)生爭執(zhí),甚至是發(fā)生房屋買賣糾紛。當我們遇到糾紛無法自行解決時,很可能需要一位專業(yè)的房屋買賣糾紛律師幫我們用訴訟的方法快速解決糾紛,以節(jié)省我們的時間和精力。律師不同于古代的訟師、狀師,是指通過國家司法考試并依法律師執(zhí)業(yè)證書,接受委托或者指定,為當事人提供法律服務的執(zhí)業(yè)人員。而房屋買賣糾紛律師,顧名思義就是專門從事房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師。
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    根據(jù)《民事訴訟法》“誰主張、誰舉證”的原則,在提起房產(chǎn)訴訟時,應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求,向人民法院提出有效證據(jù)。例如因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時,就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書,房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項不符,給住戶造成的財產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。
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    《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》三十八條規(guī)定:“下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓,……(六)未依法登記領取權屬證書的……”。該條真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉(zhuǎn)讓,而在于方便行政管理,不屬于合同效力取締性規(guī)范。該法四十六條規(guī)定:“商品房預售的,商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務院規(guī)定?!?br>買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價,一方要求以真實成交價訂立現(xiàn)售合同,對方不同意導致現(xiàn)售合同未能訂立的,視為房地產(chǎn)買賣合同不成立。原居間買賣合同沒有約束力,當事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的,不予支持。
    宅基地是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地,村民可以以宅基地為基礎建房自用,或者將該宅基地出賣從而獲得出賣宅基地的利益,在宅基地買賣過程中通常存在以下幾方面需要買賣雙方知悉。一,對于賣方來說,賣方將自己享有使用權的宅基地出賣以后,他不得再次申請宅基地,因為宅基地政策是為了保障村民“戶有所居”的基本權利,是一種福利性政策,按照一戶一宅的原則分配給村民。二,賣方賣出賣宅基地,他必須是該塊宅基地的合法使用權人,如果他不是宅基地的合法使用權人,則構(gòu)成無權處分,在此情況下給買方和宅基地的合法使用權人造成損失的,該出賣人就要承擔賠償責任。三,宅基地出賣雙方簽定宅基地買賣協(xié)議,即產(chǎn)生法律效力,宅基地原使用人應將宅基地證交予買方,并且買賣雙方應持房產(chǎn)證和身份證到土地所在地的房管局辦理過戶手續(xù)。

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