農(nóng)業(yè)資產(chǎn)評估費用
- 作者:重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司 2019-11-03 07:54 460
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會計處理
一、本科目核算企業(yè)持有的以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn),包括為交易目的所持有的債券投資、股票投資、基金投資、權(quán)證投資等和直接指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產(chǎn)。
a. 取得交易性金融資產(chǎn)時,應(yīng)當按照該金融資產(chǎn)取得時的公允價值作為其初始確認金額;
借方--登記交易性金融資產(chǎn)取得成本、資產(chǎn)負債表日其公允價值高于賬面余額的差額
四、本科目期末借方余額,反映企業(yè)交易性金融資產(chǎn)的公允價值。
2、"公允價值變動損益"科目核算企業(yè)交易性金融資產(chǎn)等公允價值變動而形成的應(yīng)計入當期損益的利得或損失。
貸:銀行存款/其他貨幣資金--存出投資款
(2)關(guān)于該賬戶的明細科目--企業(yè)應(yīng)當按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種,分別設(shè)置"成本"、"公允價值變動"等明細科目進行核算。
(一)企業(yè)取得交易性金融資產(chǎn)時,按交易性金融資產(chǎn)的公允價值,借記本科目(成本),按發(fā)生的交易費用,借記"投資收益"科目,對于價款中包含已宣告但尚未發(fā)放的現(xiàn)金股利或利息,不應(yīng)單獨確認為應(yīng)收項目,而應(yīng)當構(gòu)成交易性金融資產(chǎn)的初始入賬金額。
貸方--登記資產(chǎn)負債表日其公允價值低于賬面余額的差額 、企業(yè)出售交易性金融資產(chǎn)時結(jié)轉(zhuǎn)的成本
折疊核算步驟
交易性金融資產(chǎn)的核算包括三個步驟:
問:農(nóng)業(yè)用地資產(chǎn)評估報告方法?
答:1市場比較法
市場比較法是對比相同或相近情況下同類農(nóng)地資源的價格來確定待估農(nóng)地價格的方法,即根據(jù)同一市場中近期發(fā)生的類似農(nóng)地交易案例,結(jié)合市場行情,對案例交易價格進行交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農(nóng)地的價格。市場長期趨勢法是根據(jù)已有市場上農(nóng)地價格的變化及其趨勢,結(jié)合農(nóng)地供求關(guān)系的預(yù)測、供給彈性和需求彈性計算等,對某類農(nóng)地資源進行價格評估,此法特別適用于農(nóng)地市場發(fā)育較好、運行較規(guī)范的情況。
2收益還原法
收益還原法實際上是將農(nóng)地收益視為一種投資,以獲取利潤為目的,虛擬利潤以平均利潤率為準計算,將未來利潤還原為現(xiàn)值總和的方法。采用此法的關(guān)鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動等生產(chǎn)要素及其收益后得到,或運用系統(tǒng)規(guī)劃的方法求取農(nóng)地資源的影子價格,這個影子價格便是純農(nóng)地收益。農(nóng)地還原利率應(yīng)以行業(yè)平均利潤率為基礎(chǔ),結(jié)合農(nóng)地經(jīng)營的風險程度確定。同樣,收益倍數(shù)法是收益還原法的一種較為簡單的形式,據(jù)此方法,農(nóng)地價格是農(nóng)地收益或若干年農(nóng)地收益平均值的若干倍,這個倍數(shù)一般由交易雙方協(xié)議,或由政府根據(jù)市場實際成交情況確定。
3成本逼近法
成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費用、農(nóng)地開發(fā)費用為基本成本,運用經(jīng)濟學等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理,加上基本投資應(yīng)產(chǎn)生的利潤與利息,以及應(yīng)納稅金構(gòu)成基礎(chǔ)價格,結(jié)合市場供求狀況、收益年限與待估宗地區(qū)位條件,評估出農(nóng)地價格。
4基準地價法
首先依據(jù)農(nóng)地綜合質(zhì)量評價計算分值,劃分農(nóng)地等級,其次在各等級內(nèi)確定標準田或抽樣,用收益還原法計算地價,后參照同等級內(nèi)各地塊的綜合質(zhì)量分值和標準田價格(或抽樣地塊平均價格),比較修正得到各等級農(nóng)地基準地價,并確定出宗地地價修正系數(shù)。
①收集各分等定級單元(或標準田)的農(nóng)地產(chǎn)出、收益、費用、收益分配等方面的資料,根據(jù)農(nóng)地內(nèi)部生產(chǎn)情況,對各類生產(chǎn)用途的收益和分配進行面積加權(quán)平均,作為農(nóng)地單元的平均收益、成本。
②從農(nóng)地總收益中分離出純土地收益部分,分離的依據(jù)是各生產(chǎn)要素對農(nóng)地總收益的邊際貢獻。土地收益分離過程為:總產(chǎn)值扣除物資費用(折舊、用電、機械等費用)及其盈利額,再扣除勞動費用(以實際用工乘以當?shù)貥藴使べY計)及稅收。
③根據(jù)當年銀行存款利率、農(nóng)地投資風險率。農(nóng)地投資利潤等因素,結(jié)合農(nóng)地市場行情,綜合確定出農(nóng)地還原利率,并以此利率將農(nóng)地純收益還原為價格(得到單元價格或標準田價格)。農(nóng)地投資風險低于非農(nóng)地,故農(nóng)地還原利率低于其它非農(nóng)地的還原利率。
根據(jù)各單元在等級中的面積比重,加權(quán)平均得到各等級的平均價格基準地價。
④根據(jù)估價區(qū)內(nèi)農(nóng)地資源的自然條件、經(jīng)濟水平等編制以基準價(或標準田)為核心的宗地地價修正系數(shù)。
⑤根據(jù)待估農(nóng)地所處等級的基準地價(標準田價)及其相應(yīng)修正系數(shù)求得農(nóng)地價,結(jié)合農(nóng)地市場行情及評估目的,終確定其價格。-/gjijdc/-
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