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    熟悉相關法律法規(guī)，依法進行項目轉讓的操作
    針對房地產(chǎn)項目轉讓，我國目前尚缺乏相關法律法規(guī)對其進行規(guī)范。但這并不意味著從事這一交易就無法可依。因為房地產(chǎn)項目轉讓主要的內(nèi)容仍是土地使用權轉讓，主要審批手續(xù)和應向國家繳納的稅費均是在土地使用權轉讓中完成，其他有關手續(xù)亦是以此為前提和依據(jù)的。法院審理項目轉讓糾紛中，確認建設項目交易手續(xù)是否完備，轉讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中個分突出的新問題。同時，項目公司的轉讓必然涉及公司股份的轉讓及工商登記等公司法方面的問題；如果是中外合作企業(yè)轉讓房地產(chǎn)項目還必須熟悉《中外合資企業(yè)法》或收購中外合資企業(yè)股權須經(jīng)外資委審批程序。
    房屋分配糾紛
    對于締約過失責任的賠償范圍為信賴利益的損失，即無過錯的當事人信賴合同有效成立，但因一定事由發(fā)生，致使合同無效、被變更或被撤銷、不成立等而造成的損失，一般包括直接損失和間接損失。其中直接損失主要有：（1）締約費用；（2）準備履行所支出的合理費用；（3）上述兩種費用的利息損失。間接損失則指喪失與第三人另訂合同的機會所產(chǎn)生的損失。本案中，陳勇敏所遭受的直接損失主要有其支出的訂金、預付的房款及利息。同時，由于其信賴購房合同可以訂立，未再與他人訂立購買房產(chǎn)的合同，當房價上漲時，其預付房款當時的房產(chǎn)購買力與在現(xiàn)時情況下的房產(chǎn)購買力存在差價，這種差價損失可以構成間接損失。由于締約過失責任旨在使當事人處于合同訂立之前的狀態(tài)，因而正達公司賠償行為必須使陳勇敏所支出的房款恢復到在現(xiàn)時狀態(tài)下能買到和當時一樣的房產(chǎn)，因此判決返還購房款，并按支付房款占總價款的比例來分配轉售房款與總價款之間差價，足以補償陳勇敏因締約不成立所遭受的損失，使陳勇敏達到合同訂立之前的狀態(tài)，符合公平合理原則。
    當事人通過繳納誠意金、簽訂意向書等方式,僅表達房屋買賣意向,未約定在將來一定期限內(nèi)簽訂買賣合同,一方 以對方不簽訂買賣合同為由主張對方承擔違約責任的,不予支持。
    認購書、訂購書、購房意向書等協(xié)議雖然約定在將來一定期限內(nèi)簽訂房屋買賣合同,但協(xié)議已經(jīng)具備房屋買賣合同 主要條款,且當事人依據(jù)協(xié)議負有支付房屋價款或者交付房屋義務的,該協(xié)議應當認定為房屋買賣合同。
    就預售商品房簽訂的認購書、訂購書等預約合同,出賣人未取得商品房預售許可證明的,不影響預約合同的效力。
    當事人簽訂預約合同時已經(jīng)知道將來擬簽訂的房屋買 賣合同主要條款,拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達成合意為由抗辯不承擔違約責任的,不予支持。
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    做好轉讓前的調(diào)查、審查工作
    房地產(chǎn)項目轉讓，受讓方一般對于轉讓方的內(nèi)部財務狀況及其外部的經(jīng)營狀況都不熟悉，對于項目本身的了解也可能過于表面、片面化。由于信息的不對稱，受讓方將處于極不利的地位。為改變這一不利形勢，受讓方在作出受讓項目決定前必須對轉讓方及項目本身作一定的調(diào)查和審查。首先，受讓方應對項目公司的外部環(huán)境和內(nèi)部情況進行審慎的調(diào)查與評估，包括其財務稅收狀況、對外簽署合同的執(zhí)行情況、房地產(chǎn)項目規(guī)劃建設的規(guī)范性和合法性狀況等。同時，受讓方還可要求轉讓方告知項目公司的情況，包括有關材料、債權債務等。其次，受讓方還應對擬轉讓的項目本身進行審查，一方面是法律方面的審查，如該項目的相關審批手續(xù)是否已經(jīng)按法定程序辦齊、房地產(chǎn)產(chǎn)權證是否合法取得及是否有他項的登記、土地使用權或在建工程是否已經(jīng)被原開發(fā)商或股東設置抵押等；另一方面是項目效益的審查，即該項目規(guī)劃、建設方案是否具有可操作性，是否存在一些易于疏忽的隱患等。如果不注意審查這些內(nèi)容，受讓方的投資收益容易落空。
    房屋分配糾紛
    認定當事人之間究竟是房屋買賣法律關系還是名為房屋買賣實為民間借貸法律關系，應當充分重視書面合同所具有的較高證明力——民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。書面合同是確定當事人法律關系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅應在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關系的性質(zhì)。關鍵詞：法律關系；書面合同；實際履行規(guī)則詳解：書面合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)。根據(jù)《法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十七條有關證據(jù)證明力認定原則的規(guī)定，其應作為確定當事人法律關系性質(zhì)的邏輯起點和基本依據(jù)，應當重視其相對于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力。僅可在確有充分證據(jù)證明當事人實際履行行為與書面合同文件表現(xiàn)的效果意思出現(xiàn)顯著差異時，才可依前者確定其間法律關系的性質(zhì)。民事訴訟中的案件事實，應為能夠被有效證據(jù)證明的案件事實。在沒有充分證據(jù)佐證當事人之間存在隱瞞法律關系的性質(zhì)且該隱瞞法律關系真實并終局地對當事人產(chǎn)生約束力的場合，不宜簡單否定既存外化法律關系對當事人真實意思表示的體現(xiàn)和反映，避免當事人一方不當擺脫既定義務約束的結果出現(xiàn)。此外，即便在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，也應朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關系成立的方向作出判定，借此傳達和樹立重諾守信的價值導向。因此，認定當事人之間法律關系的性質(zhì)，應當充分重視書面合同所具有的較高證明力；若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關系，并確定當事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關系，必須在證據(jù)審核方面給予更為謹慎的分析研判。
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    商品房預約合同性質(zhì)的認定
    判斷當事人之間訂立的合同系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示，也就是說，當事人是否有意在將來訂立一個新的合同，以終明確在雙方之間形成某種法律關系的具體內(nèi)容。對于當事人之間存在預約還是本約關系，不能僅孤立地以當事人之間簽訂的協(xié)議之約定為依據(jù)，而是應當綜合審查相關協(xié)議的內(nèi)容以及當事人嗣后為達成交易進行的磋商和有關的履行行為等事實，從中探尋當事人真實意思，并據(jù)此對當事人之間法律關系的性質(zhì)作出準確界定。
    預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協(xié)議究竟是預約合同還是本約合同，主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期，同時出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，就可以認定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應認定為預約合同。
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    關于違約金？
    買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
    合同沒有約定違約責任或者損失數(shù)額難以確定的，可參照《法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定處理。
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    山東元鼎律師事務所為綜合性法律服務機構，下設金融法律事務部、知識產(chǎn)權法律事務部、涉外及海商法律事務部、民商事法律事務部、公司及勞動法律事務部、建筑房地產(chǎn)法律事務部、刑辯法律事務部、行政法律事務部等八個業(yè)務部及行政人事部、部兩個管理部。業(yè)務范圍涉及民商事、刑事、金融、房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權、涉外、海商、行政訴訟、企業(yè)法律顧問等多方面的法律服務。本所設有城陽分所，李滄分部，西海岸分部。
本所總部現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師六十余名， 多人次被授予青島市仲裁員、青島市律師、青島市女律師、青島市三八紅旗手、青島市司法行政系統(tǒng)個人、青島市李滄區(qū)巾幗之星、青島市法律援助個人等榮譽稱號；多人次擔任人大代表、政協(xié)、市法律咨詢會等社會職務。
本所律師多人次被聘任為山東省律師協(xié)會會，青島仲裁會仲裁員，山東省律師協(xié)會教育培訓專門會副，山東省律師協(xié)會知識產(chǎn)權會，山東省律師協(xié)會環(huán)境和資源保護會，青島市律師協(xié)會理事，青島市律師協(xié)會知識產(chǎn)權專任、，民事會，建設工程會，商事會，國際商事會，公司會，行政會，青島市律師協(xié)會培訓教育專門會副，女律師專門會。
執(zhí)業(yè)理念：本所秉承“客戶”的原則，堅持為客戶提供、高效法律服務的執(zhí)業(yè)理念。


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