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    深大地鐵站物業(yè) 聯(lián)系我們獲取更多資料

  • 作者：深圳鑫企通投資發(fā)展有限公司 2019-12-01 09:04 530
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    于貝殼找房而言，原因之一則是擁有兩個核心理念：“對用戶好”、“合作共贏”，致力于聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務者，打造開放合作的行業(yè)生態(tài)，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等全方位的居住服務。


    “缺少協(xié)作機制是制約行業(yè)發(fā)展的一大關鍵問題，所以我們需要加強合作”，張海明表示，貝殼找房視真房源為基本底線，以ACN為基石，以互聯(lián)網(wǎng)為工具，愿意和平臺伙伴一同推動行業(yè)品質(zhì)標準的提升，為用戶提供更高效、更具品質(zhì)的服務與體驗。


    其次，對于房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來說，貝殼找房不僅為其提供了基礎設施和“操作系統(tǒng)”，也構(gòu)建了服務者信用體系，搭建了更為完善的合作競優(yōu)機制。


    以真房源為例，貝殼找房通過“樓盤字典”，能提供超1億套海量真房源，涵蓋房源歷史成交數(shù)據(jù)、透明房價、戶型圖等多維度信息，有效提高了交易效率和透明度。通過“樓盤字典”和全生命周期的真房源驗真系統(tǒng)，貝殼找房的真房源率已達到95%以上，從根本上遏制了“信息不透明”、“房源不真實”的行業(yè)弊病。


    同時，貝殼找房打破了行業(yè)間的“零和博弈”，通過ACN經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(Agent Cooperate Network) ，有效解決了“房”、“客”和“人”之間的聯(lián)動難題，打通了跨品牌聯(lián)賣。


    “改變這個行業(yè)的一定源于行業(yè)出身的企業(yè)”


    “行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)被推入一個新的維度，這是新經(jīng)紀對舊經(jīng)紀、新大陸對舊大陸的淘汰，是新物種對舊物種的淘汰。”在日前舉辦的2019貝殼公開課上，貝殼找房董事長左暉曾指出，在新經(jīng)紀時代整個行業(yè)所有參與方的存在，本質(zhì)上都要為消費者和經(jīng)紀人創(chuàng)造價值，貝殼找房就是為了推動行業(yè)升級而誕生。


    從誕生以來，貝殼找房的ACN經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡一直被拿來與美國的MLS相比較。在此次論中，張海明第一次向外界解釋了兩者之間的區(qū)別。


    張海明表示，美國的MLS是房源聯(lián)賣，只開放于B端，對經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人開放，不對C端消費者開放，另一個平臺ZILLOW是做C端流量，“貝殼找房所做的模式是MLS和ZILLOW的相結(jié)合，目前還沒有其他人在做這種模式。”


    據(jù)介紹，全國二手房行業(yè)每年大約有15—20萬億的交易規(guī)模，這也是蘇寧、京東等企業(yè)進入該行業(yè)的主要原因。二手房行業(yè)是否也會出現(xiàn)“打敗你的不是同行，而是外行”的定律？


    張海明對此的看法是不可能?！盎ヂ?lián)網(wǎng)的確改造了很多行業(yè)，但迄今為止，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)改造得還不夠?！?張海明認為原因有以下幾點，第一行業(yè)的非標性，即每套房子業(yè)主的想法不一樣，裝修及價格差異也很大；第二，行業(yè)分布極度離散，各個門店分布在大街小巷的門口；第三，第三人員密集但留存時間短，經(jīng)紀人從業(yè)時間平均只有8個月。


    “二手房交易鏈條非常長，涉及到70多個，鏈家在這個行業(yè)扎根了17年，我們的預測是，改變行業(yè)的一定是來自這個行業(yè)出身的企業(yè)，線下優(yōu)秀的實體產(chǎn)業(yè)結(jié)合線上線下互聯(lián)網(wǎng)的狀態(tài)?！睆埡Ｃ魅缡钦f。

    就在佳兆業(yè)物業(yè)宣布招股的當天，同屬房企分拆而來的碧桂園服務，宣布以約6.83億元的價格，收購5家物業(yè)管理公司股權。


    碧桂園服務方面指出，收購將使集團進一步擴大其業(yè)務規(guī)模及范圍，并增強其于市場的影響力及競爭力，符合集團的戰(zhàn)略發(fā)展需求。


    對此，有分析人士認為，國內(nèi)物業(yè)管理市場遠未到達成熟階段，即便是百強企業(yè)的整體占比也僅在三成左右，而隨著消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長，物業(yè)管理市場的集中度仍有很大提升空間，頭部企業(yè)受惠整合紅利，管理規(guī)模也將快速增長。而碧桂園為全國三大龍頭房企之一，在業(yè)務調(diào)整的影響下，雖然銷售增長在未來或有所放緩，但碧桂園行業(yè)地位依然穩(wěn)固，長線發(fā)展穩(wěn)健良好，從而進一步鞏固碧桂園服務的市場份額。


    管理面積近4億平方米


    11月26日，碧桂園服務發(fā)布公告稱，公司以約6.83億元收購多個物業(yè)管理公司股權，包括盛世物業(yè)服務70%股權、成都佳祥物業(yè)管理100%股權、成都清華逸家物業(yè)管理100%股權、南昌市潔佳物業(yè)100%股權、上海睿靖實業(yè)100%股權。


    截至2019年9月30日，上述公司的未經(jīng)審核合并凈資產(chǎn)價值約為1.25億元。合并財務資料后，上述公司2016年稅前利潤為821.1萬元、稅后凈利潤為466.8萬元，2019年稅前凈利潤為1850.9萬元、稅后凈利潤為1456.9萬元，2019年前三季度稅前利潤為7359.9萬元、稅后凈利潤為599.2萬元。


    作為目前市值最高的物業(yè)服務公司，碧桂園服務通過本次并購，顯然將進一步提升公司的物業(yè)管理規(guī)模。


    而截至今年6月底，碧桂園服務擁有約3.9億平方米的已簽約合同管理面積，其中已生效之收費管理面積約1.4億平方米。“余下的2.5億平方米的待生效面積估計會在未來三年逐步生效并轉(zhuǎn)化作收費面積，相當于每年8000萬平方米的新增面積，收入增長能見度高?！卑残艊H分析師黃焯偉指出。


    根據(jù)碧桂園服務公布的財務數(shù)據(jù)顯示，今年上半年公司收入同比增長42.5%，毛利率同比上升4.6個百分點至39%，凈利潤同比增長133%至4.7億元。盈利能力上升主要原因是高單價項目生效轉(zhuǎn)化所至。


    值得注意的是，碧桂園服務還于2019年7月份公告成立合資公司以參與投資承接合作企業(yè)的“三供一業(yè)”改革物業(yè)管理及增值服務。


    據(jù)了解，目前各級國資委監(jiān)管企業(yè)辦社會職能機構(gòu)約16500個，國有企業(yè)因辦社會職能每年需承擔費用1400多億元，市場潛力巨大?！氨坦饒@服務從業(yè)主資產(chǎn)增值需求和生活需求入手，向在管物業(yè)的業(yè)主及住戶提供廣泛的社區(qū)增值服務，集團內(nèi)還有許多房地產(chǎn)發(fā)展周邊產(chǎn)業(yè)（如鳳凰優(yōu)選、機器人業(yè)務等）有待孵化，我們認為有關業(yè)務成熟后，可以注入碧桂園服務內(nèi)成為新增長動力?！秉S焯偉稱。


    此外，相比母公司碧桂園，碧桂園服務近2周的股價走勢也較為強勁，十個交易日中有7天上漲，11月21日更是大漲5.99%。


    此前，德銀發(fā)表研究報告稱，碧桂園服務是內(nèi)地高度分散的物業(yè)管理市場行業(yè)整合者 ，并具有強大母公司支持，由于利潤率提升，2019年至2020年盈利復合增長率預計將達60%，即股本回報率35%至41%，為行內(nèi)最高水平。


    黃焯偉也認為，“碧桂園服務將是行業(yè)整合下的最大得益者之一。龐大的業(yè)主群更是有利公司在小區(qū)增值服務以至周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為碧桂園服務未來領先同業(yè)的比較優(yōu)勢。公司現(xiàn)價約24倍2019年市盈率，高于其他主要物管公司，但考慮其穩(wěn)固及領先的市場地位、較高的待生效面積比率及資產(chǎn)回報率，我們認為公司還是在一個合理水平”。


    行業(yè)并購加速


    實際上，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務步入穩(wěn)定階段，存量市場中的物業(yè)服務板塊已經(jīng)步入了快速發(fā)展期，并受到品牌房企們越來越多的重視。


    國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上的成長空間。


    “因此搶占市場，仍是當下物業(yè)公司最重要的戰(zhàn)略?！鄙鲜龇治鋈耸糠Q。對此，廣發(fā)證券的研究報告也指出，并購是物業(yè)管理公司重要的擴張手段。


    以11月26日宣布招股的佳兆業(yè)物業(yè)為例，其全球發(fā)售的所得款項凈額約為2.8億港元，其中一半的資金將用于收購或投資其他在市場地位上與其相當?shù)奈飿I(yè)管理公司?！拔磥砉緫?zhàn)略將實施積極的并購業(yè)務，選取在管建筑面積300萬平方米、年度營業(yè)收入5000萬元以上及年度凈利潤率6%以上的公司標的，以快速在不同地區(qū)、不同領域擴充公司業(yè)務規(guī)模?！奔颜讟I(yè)物業(yè)相關負責人稱。


    顯然，通過上市融資加速擴張，正在成為越來越多物業(yè)管理公司的選擇。在佳兆業(yè)物業(yè)之前，已分別有彩生活、中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務、雅生活服務、碧桂園服務、新城悅等9家物業(yè)管理公司登陸港交所。市場人士預計，未來將由更多房企分拆物業(yè)管理公司上市，行業(yè)整合的力度也將進一步加大。

    職業(yè)化與制度化打造難題


    “以前的粗放發(fā)展是一個英雄帶著一群傻子都可以做好，現(xiàn)在要一個超級英雄帶著一群英雄才可以做好。”弘陽集團執(zhí)行總裁張良說。


    房地產(chǎn)向管理要效益的時代來臨，人均產(chǎn)能成為每家公司都要關注的點，對于人的重視，越來越明顯。


    不過，房企的職業(yè)經(jīng)理人依舊面臨較大的生存壓力。11月15日，發(fā)酵已久的俊發(fā)集團總裁張海民離職的消息，終于得到當事人的確認。張海民給出的理由是“需要時間照顧家庭”。此時距離他加盟俊發(fā)，僅有10個月。此前一天，旭輝集團副總裁、（樓盤）區(qū)域事業(yè)部總裁孔鵬因個人原因離職。正榮地產(chǎn)財務總監(jiān)、聯(lián)席公司秘書談銘恒也于近期辭任。


    對于這些職業(yè)經(jīng)理人而言，屬于高強度、高壓力職業(yè)，但同時又具有高薪酬、高獲得感的特征，人員流動屬于行業(yè)常態(tài)。但在樓市調(diào)控力度不減、市場下行趨勢確立之時，職業(yè)經(jīng)理人出現(xiàn)如此頻繁的變動，對于房企也有一定的壓力。


    對于房企而言，其實面臨兩個壓力。一方面需要更好的職業(yè)經(jīng)理人團隊，來完成自己的下一步規(guī)模發(fā)展。另外一方面，團隊精簡同樣要提上日程。


    不過，很多去家族化房企，同樣面臨難以招聘到優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人問題。團隊人員不穩(wěn)定，即便開出很高的薪資，也很難吸引行業(yè)的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人。而由于很多老板急于求成，對于職業(yè)經(jīng)理人過高期待，因此出現(xiàn)人員變動頻繁。


    “招聘難度很大，接觸了很多高管，但是可以挖角的不多。”一位top30人力資源負責人告訴記者。


    對于房企而言，去家族化只是第一步，未來的可持續(xù)發(fā)展，還需要更多的管理空間改進。

    市場向下，房地產(chǎn)投資后勁如何？


    近日，國家發(fā)改委發(fā)布了《2019 年 10 月份全國固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢監(jiān)測報告》，報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點。


    21世紀經(jīng)濟報道注意到，報告首次披露了全國主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資的增長情況，隨著調(diào)控效力的進一步發(fā)酵，銷售市場的低迷開始向投資領域蔓延，不同區(qū)域的投資動力強度和意愿開始分化，后續(xù)或?qū)⒂绊懛康禺a(chǎn)投資增速。


    東部房地產(chǎn)投資動力較低


    報告按行業(yè)和區(qū)域的劃分，披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發(fā)展趨勢。


    根據(jù)全國投資項目在線審批監(jiān)管平臺的解釋，意向投資項目是指，監(jiān)測期內(nèi)已經(jīng)獲得項目代碼的項目。各地區(qū)一段時期內(nèi)的新增意向投資項目數(shù)量同比增速，在一定程度上反映了該地區(qū)在不同時段的投資動力強度，增速越大，動力越強。


    擬建投資項目是指，監(jiān)測期內(nèi)已經(jīng)獲得項目代碼并已辦理完成1個及以上審批手續(xù)的項目。擬建投資項目轉(zhuǎn)化率是指，一定時期內(nèi)擬建投資項目數(shù)量與賦碼項目總數(shù)的比值。該轉(zhuǎn)化率在一定程度上反映了投資環(huán)境對項目落地的吸引力，轉(zhuǎn)化率越高，吸引力越強。


    11月27日，一位東部省份的房企投資部門人士向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，對于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項目都需要獲得一個項目代碼，有了這個代碼，才能真正進入投資方案的審核。這就相當于發(fā)放了一個投資的“身份證”，但是否獲得通過是要看項目的具體投資方案。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，其實是以項目資金的支出為考量標準的，是投資形成后的概念。


    “新增意向投資可以理解成房地產(chǎn)這個經(jīng)濟發(fā)展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。


    21世紀經(jīng)濟報道注意到，從報告披露的數(shù)據(jù)來看，“油料”尚且充足，但已有頹勢顯現(xiàn)。


    報告顯示，1-10 月，全國房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點，連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑，且已比年內(nèi)高點下降了約10個百分點。


    區(qū)域?qū)用?，?0月，調(diào)控最為嚴厲的東部地區(qū)，在各區(qū)城中增速相對最慢，房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額同比增長15.3%，比前9月加快1.5個百分點。


    東北地區(qū)的高速增長還在持續(xù)。前10月房地產(chǎn)業(yè)新增意向投資額增速達到40.5%，比前9月加快1.4個百分點。


    而中西部地區(qū)的增速則在持續(xù)高位運行后有所回落。其中中部地區(qū)前10月增長達到76.1%，回落13.6個百分點。而西部地區(qū)達到48%，微幅回落1.9個百分點。


    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進入，而東部市場在房屋銷售等方面降溫，一定程度上影響了企業(yè)投資的意愿。


    而同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則向21世紀經(jīng)濟報道表示，從總體來看，在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現(xiàn)負增長。


    廣深兩城負增長


    從今年6月份開始，國家發(fā)改委定期發(fā)布這一報告，至今已發(fā)布五期。而10月報告則是首次公布40 個主要城市的房地產(chǎn)新增意向投資額同比增速。


    城市狀況與區(qū)域類似，但分化更為明顯。中西部的省會城市依然強勢，而負增長的城市則以東部一二線城市為主。


    其中，北海（樓盤）是唯一增速超過200%的城市，鄭州（樓盤）、天津（樓盤）和西寧（樓盤）也實現(xiàn)了翻倍增長，而廈門（樓盤）、（樓盤）、青島（樓盤）、濟南（樓盤）、重慶（樓盤）、長春（樓盤）則緊隨其后，在40城中增速名列前十。


    負增長城市則包括?？?、太原（樓盤）、（樓盤）、烏魯木齊、哈爾濱（樓盤）、南京（樓盤）、寧波（樓盤）、福州（樓盤）、沈陽、杭州（樓盤）、（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南寧、貴陽、銀川（樓盤）和三亞（樓盤）等17個。其中，?？?、深圳和市依次是降幅最大的三個城市。


    21世紀經(jīng)濟報道注意到，一線城市在這項數(shù)據(jù)上整體表現(xiàn)不佳，除廣深兩地負增長外，、上海（樓盤）的增長也在全國平均水平以下。


    對此，張宏偉表示，與東部其他地區(qū)不同，一線城市的房地產(chǎn)新增意向投資項目數(shù)、投資額同比增速相對較低，并不是由于開發(fā)企業(yè)缺乏投資意愿，而在于前一階段一線城市土地供應較少，是項目供應量不足導致的數(shù)據(jù)層面有所下降，“總體來說是供給側(cè)的原因?！?br>

    而近期一線城市土地市場的表現(xiàn)似乎也對此觀點有所印證。11月26日，土地市場成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元，創(chuàng)下土地市場單日成交土地數(shù)量和單日成交金額兩項新高。


    而上述房企人士則告訴記者，此次土地市場大批量成交有兩大特點，一是地塊競拍“冰火兩重天”，豐臺區(qū)兩宗限競房地塊競價分別達到64和46輪，溢價率也達到了25%和26%，高于今年土地平均溢價率水平，而順義的3宗共有產(chǎn)權住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價成交。二是拿地企業(yè)以國企為主，房企“聯(lián)合拿地”方式較多。


    “盡管資金鏈趨緊、銷售市場出現(xiàn)下滑趨勢且即將迎來大批供應，但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情，但總體上來說會更加理性”，上述房企人士表示。
    盡管人形機器人的出現(xiàn)吸引了人們的目光，但真正的機器人革命發(fā)生在制造和裝配車間中。


    快速發(fā)展的機器人助手領域（有時亦被稱為協(xié)作機器人），正在使機器人成為一種更加廉價、靈活和安全的工具，幫助人們處理尋常任務。慕尼黑的Franka Emika希望憑借自己的機器人手臂Panda能抓住這個機會。


    “我們平時了解過的機器人都很昂貴，只有那些熟練的技術專家才能使用，而且這些機器的運動位置都是通過編程提前預定好的。我們創(chuàng)造、設計、開發(fā)和制造了第一代具備人工智能、學習能力和互動能力的機器人助手，不論是在價格方面還是使用性方面，它都很親民?！?br>

    在過去幾十年里，大型的機械臂和機器助手在大型的裝配線上十分常見，它能將笨重的零部件組裝在一起。除了價格昂貴，這種機器通常只能重復一種任務。除非對整個機器系統(tǒng)重新編程，否則很難更換它的任務。


    如今隨著材料、設計和人工智能的突破，一類新型的協(xié)作機器人進入了中小型企業(yè)。它們能從事噴漆、包裝等重復性的任務，節(jié)約人力資源。更重要的是，它們非常安全，員工在它旁邊工作也完全沒問題。


    有相關研究預測，未來幾年，協(xié)作機器人銷售額的平均年增長率將達到47%，相比去年4.2億美元的銷售額，2025年時全球銷售額將達到90億美元。


    但這個領域的競爭也很激烈。今年十月初，波士頓協(xié)作機器人創(chuàng)企Rethink Robotics 倒閉。德國的Hahn集團收購了Rethink Robotics的專利和商標。丹麥的Universal Robots雇傭了20位Rethink的員工，讓它們加入其波士頓分部。


    Franka Emika希望能加快這個進程。在慕尼黑Bits & Pretzels大會上，一臺Panda機械臂展示了自己的絕技——將一塊蝴蝶脆餅遞給別人。這個過程還體現(xiàn)了Panda的安裝過程十分簡單。


    如果你要“教”Panda學會一個動作，只需按下機械臂上的幾個按鈕，接著手動指導它完成每個動作，讓機器進行記憶。只需要幾分鐘，Panda就能學會一個任務，并開始重復。這不需要工程師學會復雜的編程軟件。


    公司還表示模塊化的設計，讓Panda的部件可以被替換，從而進行其他任務。同時它能敏銳地感知到周圍的人或物體。


    公司還打造了一個應用生態(tài)系統(tǒng)來增加Panda的功能。同時1.7萬美元的價格，讓小型制造商也能接受，這將幫助這些公司保持競爭力。

    新京報快訊（記者 張建）今日（11月27日）晚間，新世界發(fā)展發(fā)布公告顯示，公司間接全資附屬廣州新沛投資有限公司同意向賣方廣州地鐵集團有限公司收購目標公司的65%股權及受讓賣方對目標公司享有的65%債權，總代價為47.81億元，包括收購股權的代價3.03億元及承擔股東貸款的代價44.78億元。


    據(jù)公告顯示，目標公司為廣州耀勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱耀勝地產(chǎn)），主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，2019年12月5日至2019年8月31日，總虧損為23848.96元。目標公司持有的項目位于廣州漢溪長隆地鐵站上蓋，總用地面積為70936平方米，可建設用地面積為58027平方米，將包含總建筑面積為290135平方米作銷售及投資用途的綜合商住項目。公司將充分發(fā)揮其多元產(chǎn)業(yè)和綜合商業(yè)運營的優(yōu)勢及豐富資源，與賣方攜手將該項目打造成為廣州南部智能商住綜合體標桿并推動該區(qū)域配套設施的升級。

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