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    關(guān)于抵押房地產(chǎn)的執(zhí)行問(wèn)題。
    1、房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記手續(xù)。
    房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,是屬于一種擔(dān)保物權(quán)?!稉?dān)保法》第三十條、第四十一條、第四十三條規(guī)定,抵押人應(yīng)以書面形式訂立抵押合同,并應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效,當(dāng)事人未辦理抵押物登記的,不得對(duì)抗第三人。
    2、房地產(chǎn)抵押債中抵押人應(yīng)優(yōu)先受償
    根據(jù)法院《執(zhí)行規(guī)定》第四十條的規(guī)定:法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)的留置權(quán)的財(cái)產(chǎn),可以采取查封、扣押等措施,財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所提價(jià)款,應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)。如果抵押人的債權(quán)未到清償期的應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定,向抵押權(quán)人提前清償,可向其約定的第三人提存,以保護(hù)抵押人的優(yōu)先受償權(quán)。
    3、房地產(chǎn)抵押人可依法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
    抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,只要符合法定程序,履行法定的手續(xù),應(yīng)允許自由轉(zhuǎn)讓,房地產(chǎn)抵押人通過(guò)轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn),可以周轉(zhuǎn)、籌措資金用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng),從而為債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)提供了物質(zhì)保障。反之,限制房地產(chǎn)抵押人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),無(wú)法緩解其資金困難,交易不順暢,這不符合公平兼顧效率原則。
    開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及解決辦法
    1、廣告宣傳是包銷過(guò)程中必不可少的細(xì)節(jié),作為代理人的包銷商往往是獨(dú)立完成商品房廣告的設(shè)計(jì)、制作并承擔(dān)費(fèi)用的。包銷合同簽訂后,一些包銷商從其利益出發(fā),往往會(huì)在與煤體、廣告公司、購(gòu)房人交往時(shí),作出不實(shí)宣傳和承諾,這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是個(gè)潛在的風(fēng)險(xiǎn),包銷商完成委托事務(wù)后就離開(kāi)銷售項(xiàng)目,而銷售后的工作與責(zé)任全部要由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。
    因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)在包銷合同中詳細(xì)規(guī)定雙方的和義務(wù),應(yīng)要求包銷商在包銷過(guò)程中的宣傳、廣告等有關(guān)資料必須得到開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可,或者明確約定因包銷商的不實(shí)宣傳與承諾等行為造成開(kāi)發(fā)商的損失,應(yīng)由包銷商負(fù)責(zé)賠償。建議開(kāi)發(fā)商委派律師參與包銷行為的設(shè)定,以實(shí)踐的角度提高包銷合同的簽約質(zhì)量,以克服包銷過(guò)程中的漏洞和缺陷,避免事后糾紛。
    2、在銷售過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商應(yīng)多方參與并監(jiān)督包銷商的工作,而不是甩手不管。尤為重要的是,作為交易中為重要的環(huán)節(jié)--商品房買賣合同的簽訂,開(kāi)發(fā)商不宜將此項(xiàng)工作委托給包銷商,因?yàn)?個(gè)別包銷商為在包銷期內(nèi)確保銷售,會(huì)輕易在商品房買賣合同中作以不合實(shí)際的承諾,若開(kāi)發(fā)商對(duì)合同不進(jìn)行審查,隨來(lái)隨蓋,甚至有的開(kāi)發(fā)商把交給包銷商簽約使用,那么,在蓋章的同時(shí),也埋下了日后糾紛。建議開(kāi)發(fā)商在此關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)委派公司的專門人員或律師負(fù)責(zé)辦理,或由專門人員或律師審核把關(guān)。
    當(dāng)然,從另一個(gè)角度來(lái)看,如果在這種銷售方式下,開(kāi)發(fā)商加蓋的行為,仍視為是一種的話,那么開(kāi)發(fā)商隨時(shí)都可以放棄這種,使售房合同缺少必備的要件,造成合同效力的缺陷,包銷商的銷售權(quán)就會(huì)嚴(yán)重受到制約,全權(quán)包銷就會(huì)隨時(shí)落空。這顯然不利于確立一個(gè)良好健康的包銷關(guān)系。
    為確保賣銷雙方的各自權(quán)益,雙方應(yīng)在包銷合同中,明確由開(kāi)發(fā)商掌管,并做到專人負(fù)責(zé),但在包銷商正常合法的售房過(guò)程中,開(kāi)發(fā)商應(yīng)正確履行其無(wú)條件的蓋章義務(wù),不能隨心所欲地自由選擇,影響包銷商的正常經(jīng)營(yíng)。
    青島宅基地糾紛房產(chǎn)糾紛
    房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項(xiàng)
      1、詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設(shè)施、家電設(shè)備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細(xì)列出,千萬(wàn)不要圖省事。
     如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過(guò)于模糊,往往很難起到保障作用。
      2、有必要約定該房屋受損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)情況。
      范例:甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方,在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險(xiǎn)由賣方承擔(dān)。
      3、在交接房屋時(shí)候清點(diǎn)房屋的鑰匙、門卡、各種繳費(fèi)憑證以及其他與該房屋有關(guān)的物品是否齊全。
      4、在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。
    賣方未按照合同約定的時(shí)間過(guò)戶并交付房屋,逾期超過(guò)一定期限的,買方有權(quán)要求解除合同、退房并返還已付房款及相應(yīng)的利息,同時(shí)要求賣方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
      5、后提醒一下賣方,在房屋沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)之前,不要輕易將房屋交付買方。
     如果賣方提前交房,一旦出現(xiàn)買方無(wú)法過(guò)戶等情形,雙方很可能會(huì)產(chǎn)生糾紛。
    應(yīng)當(dāng)從合同的形式、內(nèi)容以及實(shí)際履行情況來(lái)綜合認(rèn)定合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。
    裁判要旨:本案中,黃定鍵、畢愛(ài)林、龐益軍都不具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),亦不享有土地使用權(quán),畢愛(ài)林以興沭公司名義進(jìn)行涉案項(xiàng)目開(kāi)發(fā),且以興沭公司名義與懷明中學(xué)簽訂房屋置換土地的協(xié)議,取得項(xiàng)目土地使用權(quán)。其次,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,2009年8月3日、2012年8月20日畢愛(ài)林方與黃定鍵方簽訂合作協(xié)議,確認(rèn)了雙方的合作關(guān)系。2009年8月3日畢愛(ài)林與龐益軍簽訂三份合作協(xié)議,亦明確雙方為合作關(guān)系。且黃定鍵、龐益軍對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)際出資。再次,2012年8月20日畢愛(ài)林以興沭公司名義與黃定鍵簽訂的合作協(xié)議中有畢愛(ài)林、興沭公司、黃定鍵、龐益軍的簽字確認(rèn)。2014年10月20日畢愛(ài)林、黃定鍵、龐益軍等人亦在興沭房地產(chǎn)金色港灣辦公室召開(kāi)行署房地產(chǎn)金色港灣項(xiàng)目股東會(huì),畢愛(ài)林、黃定鍵、龐益軍針對(duì)涉案項(xiàng)目的投資情況及賬目整頓等問(wèn)題發(fā)表了各自意見(jiàn)。另外,黃定鍵亦起訴要求確認(rèn)四方當(dāng)事人之間是合作開(kāi)發(fā)關(guān)系,對(duì)龐益軍、興沭公司的合作開(kāi)發(fā)地位予以認(rèn)可。因此,原審判決根據(jù)各方參與涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的事實(shí),認(rèn)定四方當(dāng)事人是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系并不缺乏證據(jù)證明,適用法律亦無(wú)不當(dāng)。
    青島宅基地糾紛房產(chǎn)糾紛
    驗(yàn)收時(shí)注意:
    1、房屋地面是否平整
    2、墻面有無(wú)空鼓、
    3、門窗是否嚴(yán)縫、
    4、衛(wèi)生間有無(wú)漏水情況(需做防水實(shí)驗(yàn)24小時(shí))
    5、給排水是否暢通
    驗(yàn)房的幾大注意事項(xiàng)
    絕大部分都是次買房子,到了交房日,很是興奮,往往會(huì)不知所錯(cuò),碰到的問(wèn)題:怎么驗(yàn)收房;交房手續(xù)是什么;交房要付多少錢;碰到房子問(wèn)題怎么辦;什么是房子質(zhì)量問(wèn)題等等. 建議收房日期:一般房產(chǎn)商通知我們小業(yè)主交房時(shí)間會(huì)比較早,建議大家不要在、第二天去收房,因?yàn)樵谀莾商?,同時(shí)來(lái)收房的人會(huì)很多,而陪同驗(yàn)收房子的人不會(huì)有太多時(shí)間仔細(xì)的陪同你去看房子,是第三天或第四天比較好。
    需要帶的工具:
    1)1只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道
    2)1只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓
    3)1只塞尺--用于測(cè)裂縫的寬度
    4)1只5米卷尺--用于測(cè)量房子的凈高
    5)1只萬(wàn)用表---用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通
    6)1只計(jì)算器---用于計(jì)算數(shù)據(jù)
    7)1只水筆--用于簽字
    8)1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
    9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶,包裝繩--用于時(shí)間長(zhǎng),可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。 正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭,建議早晨8: 30去或下午2: 30去。
    《商品房定購(gòu)書》作為預(yù)約合同的表現(xiàn)形式之一,從其訂立目的、約定內(nèi)容來(lái)看,通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式《商品房買賣合同》達(dá)成的書面允諾,其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)。預(yù)約合同的表現(xiàn)形式多為認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、意向書、允諾書、備忘錄等,若不具備商品房買賣的實(shí)質(zhì)性要件,不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)主合同內(nèi)容的變更,在形式上該補(bǔ)充協(xié)議仍需特定的合同雙方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上才能簽訂,在不符合格式條款特征的前提下雙方可以繼續(xù)對(duì)內(nèi)容進(jìn)行磋商。對(duì)《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議不能協(xié)商達(dá)成一致性意見(jiàn),若出現(xiàn)不可歸責(zé)于買賣雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人;若因買賣雙方任意一方違約導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)約合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任或者賠償損失。
    以公司股權(quán)重組方法轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的操作性
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中,由投資人包括以土地投資或以資金投資的投資者,按《公司法》的有關(guān)規(guī)定成立項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)作,在各地都已十分普遍。作為有限責(zé)任公司形態(tài)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司,在資產(chǎn)重組或股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí),首先必須明確并解決其操作性。只有有了可供選擇的操作方法,才談得上其中的利弊得失,按業(yè)界比較一致的認(rèn)識(shí),公司股權(quán)重組主要有兩種操作方法:收購(gòu)和兼并,即股權(quán)的并購(gòu),而房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的并購(gòu),則是具有特別風(fēng)險(xiǎn)的并購(gòu),研究其操作性更顯重要。
    1、股權(quán)兼并與無(wú)能力繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
    一個(gè)或多個(gè)公司的全部資產(chǎn)和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移給另一個(gè)公司,即為公司兼并。從操作層面上看,鑒于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公司已無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā),與其破產(chǎn)不如將股權(quán)和責(zé)任均轉(zhuǎn)移給受讓公司;而接受全部股權(quán)的公司以吸收方式,以自己名義繼續(xù)運(yùn)行。由于受讓公司承接轉(zhuǎn)讓公司的債權(quán)債務(wù),故轉(zhuǎn)讓公司雖已消失但無(wú)需經(jīng)過(guò)清算程序。此種股權(quán)重組方法,對(duì)于事實(shí)上資不抵債或停止運(yùn)營(yíng)即停建房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓,不失為有效途徑。
    2、股權(quán)收購(gòu)與缺乏后續(xù)資金開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
    一個(gè)公司經(jīng)由接受轉(zhuǎn)讓公司大部分股權(quán)方式而達(dá)到對(duì)原公司的控制或管理。轉(zhuǎn)讓公司無(wú)需消失仍可以自己名義運(yùn)作,即為公司收購(gòu),這種操作方式比較適合于因債務(wù)纏身難以為繼而非資不抵債的緩建項(xiàng)目。新增資本的投入對(duì)于項(xiàng)目的順利建成和避免破產(chǎn),于被收購(gòu)的開(kāi)發(fā)商具有現(xiàn)實(shí)的吸引力。這種操作方式由于轉(zhuǎn)讓公司沒(méi)有被吸收,只是公司股東和股權(quán)發(fā)生變動(dòng),顯然此公司股權(quán)兼并具有更靈活、更簡(jiǎn)便的操作性。
    比較這兩種方法,雖然都是以公司股權(quán)的變動(dòng)和產(chǎn)權(quán)流通來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的重新組合都可以避免被兼并公司的解散清算程序、都有利于通過(guò)有實(shí)力的股東重新控制公司運(yùn)作而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)發(fā)展和順利運(yùn)作,但公司股權(quán)的兼并和收購(gòu)仍然存在較大的區(qū)別:
    ,兼并是受讓公司吸收轉(zhuǎn)讓公司并以自己名義重新開(kāi)發(fā),受讓公司本身必須有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)資質(zhì);而收購(gòu)則仍以轉(zhuǎn)讓的已具備相應(yīng)資質(zhì)的項(xiàng)目公司名義經(jīng)營(yíng),收購(gòu)公司本身可具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。
    第二,兼并是項(xiàng)目公司全部股權(quán)被轉(zhuǎn)讓,其所有的債務(wù)包括潛在的債務(wù)以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),依法均由兼并公司承擔(dān),也即兼并公司對(duì)被兼并公司的債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)要承擔(dān)項(xiàng)目公司的全部責(zé)任;而收購(gòu)則是項(xiàng)目公司內(nèi)部的股東和股權(quán)比例發(fā)生變動(dòng),其對(duì)外的債務(wù)仍由項(xiàng)目公司承擔(dān),股東之間可按股權(quán)比例或約定方式在股本金限額內(nèi)承擔(dān),也即收購(gòu)公司只對(duì)被收購(gòu)公司債務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)股東的相應(yīng)責(zé)任。
    第三,兼并后原項(xiàng)目公司被吸收,項(xiàng)目運(yùn)作以兼并公司名義進(jìn)行,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的兼并,除兼并被兼并雙方協(xié)議一致外,必須辦理項(xiàng)目變更手續(xù)并通知債務(wù)人;而股權(quán)收購(gòu)只發(fā)生在項(xiàng)目公司內(nèi)部,只需公司新舊股東協(xié)議一致,不需要辦理項(xiàng)目主體變更手續(xù),也無(wú)需通知債務(wù)人。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于土地取得方式、使用期限的復(fù)雜性以及地產(chǎn)、房產(chǎn)的復(fù)雜關(guān)系,又由于在操作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司股權(quán)組成的表現(xiàn)形態(tài)的不規(guī)范以及股權(quán)關(guān)系的不清晰,在以公司股權(quán)重組方式實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的操作實(shí)踐中,更產(chǎn)生了一系列不同于一般公司并購(gòu)的特殊情況,更多的是屬于房地產(chǎn)領(lǐng)域中的具體專業(yè)問(wèn)題與公司股權(quán)重組的有關(guān)法律問(wèn)題的交叉和重疊,這在公司股權(quán)重組過(guò)程中應(yīng)當(dāng)寄予更大的關(guān)注。
    購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的樣板房表示滿意,與開(kāi)發(fā)商簽訂訂購(gòu)協(xié)議并向其交付了定金,約定雙方于某日訂立商品房預(yù)售合同。后由于開(kāi)發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同中有樣板房?jī)H供參考等不利于購(gòu)房者的條款,購(gòu)房者對(duì)該格式條款提出異議要求刪除,開(kāi)發(fā)商不能立即給予答復(fù)。以致商品房預(yù)售合同沒(méi)有在訂購(gòu)協(xié)議約定的日期訂立的,屬于法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購(gòu)房者。
    商品房預(yù)售合同中的定金只是合同雙方在一定期限內(nèi)繼續(xù)就商品房買賣進(jìn)行誠(chéng)信談判的一種擔(dān)保義務(wù)。商品房預(yù)售合同簽訂后,只要當(dāng)事人為簽訂商品房買賣合同進(jìn)行了誠(chéng)信磋商,未能訂立商品房買賣合同的原因是雙方當(dāng)事人磋商不成,并非一方當(dāng)事人對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)故反悔,應(yīng)認(rèn)定雙方均已履行了認(rèn)購(gòu)書約定的義務(wù),對(duì)未能簽訂商品房買賣合同均無(wú)過(guò)錯(cuò),定金罰則不應(yīng)適用,賣方應(yīng)向買方返還定金。
    青島宅基地糾紛房產(chǎn)糾紛
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    山東元鼎律師事務(wù)所為綜合性法律服務(wù)機(jī)構(gòu),下設(shè)金融法律事務(wù)部、知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律事務(wù)部、涉外及海商法律事務(wù)部、民商事法律事務(wù)部、公司及勞動(dòng)法律事務(wù)部、建筑房地產(chǎn)法律事務(wù)部、刑辯法律事務(wù)部、行政法律事務(wù)部等八個(gè)業(yè)務(wù)部及行政人事部、部?jī)蓚€(gè)管理部。業(yè)務(wù)范圍涉及民商事、刑事、金融、房地產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、涉外、海商、行政訴訟、企業(yè)法律顧問(wèn)等多方面的法律服務(wù)。本所設(shè)有城陽(yáng)分所,李滄分部,西海岸分部。
    本所總部現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師六十余名, 多人次被授予青島市仲裁員、青島市律師、青島市女律師、青島市三八紅旗手、青島市司法行政系統(tǒng)個(gè)人、青島市李滄區(qū)巾幗之星、青島市法律援助個(gè)人等榮譽(yù)稱號(hào);多人次擔(dān)任人大代表、政協(xié)、市法律咨詢會(huì)等社會(huì)職務(wù)。
    本所律師多人次被聘任為山東省律師協(xié)會(huì)會(huì),青島仲裁會(huì)仲裁員,山東省律師協(xié)會(huì)教育培訓(xùn)專門會(huì)副,山東省律師協(xié)會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)會(huì),山東省律師協(xié)會(huì)環(huán)境和資源保護(hù)會(huì),青島市律師協(xié)會(huì)理事,青島市律師協(xié)會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)專任、,民事會(huì),建設(shè)工程會(huì),商事會(huì),國(guó)際商事會(huì),公司會(huì),行政會(huì),青島市律師協(xié)會(huì)培訓(xùn)教育專門會(huì)副,女律師專門會(huì)。
    執(zhí)業(yè)理念:本所秉承“客戶”的原則,堅(jiān)持為客戶提供、高效法律服務(wù)的執(zhí)業(yè)理念。


    產(chǎn)品價(jià)格:500.00 元/個(gè) 起
    發(fā)貨地址:山東青島包裝說(shuō)明:不限
    產(chǎn)品數(shù)量:9999.00 個(gè)產(chǎn)品規(guī)格:不限
    信息編號(hào):132911013公司編號(hào):14010696
    山東元鼎律師事務(wù)所 段貴成先生 認(rèn)證認(rèn)證 認(rèn)證 18106397077
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