政策回顧

7月26日，市政府辦公廳印發(fā)《上海市人民政府關于本市促進跨國公司地區(qū)總部發(fā)展的若干意見》，并于9月1日起開始正式實施。其中，優(yōu)化地區(qū)總部認定標準使得更多企業(yè)例如互聯(lián)網(wǎng)，杭州萊坊2019上海第三季度寫字樓APP、數(shù)字化等新興領域輕資產(chǎn)企業(yè)可以符合地區(qū)總部認定，享受財政補貼和稅收減免等政策優(yōu)惠。良好的營商環(huán)境將推動企業(yè)積極發(fā)展，無論是規(guī)模的擴張抑或是新設立辦公地點或者設立分支機構對于上海整體寫字樓市場租賃需求的增加大有裨益。

8月6日，杭州萊坊2019上海第三季度寫字樓APP，*批準設立中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)，推出多項積極政策旨在形成國際業(yè)務、跨境金融服務、前沿科技研發(fā)、跨境服務貿(mào)易等功能集聚，其中先行產(chǎn)業(yè)智能網(wǎng)聯(lián)和新能源汽車在臨港已形成產(chǎn)業(yè)集聚。9月份，杭州萊坊2019上海第三季度寫字樓APP，包含制造、應用、服務和功能平臺四大類型共24個智能網(wǎng)聯(lián)新能源汽車重點項目簽約，涉及總投資近人民幣80億元。企業(yè)集聚帶來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機遇使臨港的商辦項目也獲得市場關注，更多企業(yè)會選擇臨港作為辦公場所，對于未來上海整體寫字樓市場的發(fā)展也有積極的影響。

租金及價格

第三季度，核心商務區(qū)內(nèi)平均租金環(huán)比下滑0.9%至每天每平方米人民幣11.3元，租金下跌趨勢有所放緩。其中，南京西路和淮海中路區(qū)域的平均租金維持在第二季度水平。小陸家嘴區(qū)域內(nèi)部分租金一直維持在高位的樓宇業(yè)主開始調(diào)低報價，致使平均租金繼續(xù)環(huán)比下跌1.2%至每天每平方米人民幣12.2元。

第三季度，世紀大道區(qū)域市場平均租金環(huán)比下跌3.3%至每天每平方米人民幣8.9元，是本季度租金跌幅比較大的寫字樓市場。業(yè)主方減租以及增加裝免補貼的租賃策略繼續(xù)行之有效，之前新項目入市以及P2P企業(yè)退租大幅度增加的空置面積得到有效吸納。世紀大道沿線寫字樓的平均空置率已經(jīng)連續(xù)四個季度保持下降，目前為14.6%，該區(qū)域憑借相較核心區(qū)而言較低的租金以及臨近小陸家嘴區(qū)域的距離優(yōu)勢，成為承接小陸家嘴外溢需求的優(yōu)先之一。例如，重慶富民銀行在越秀大廈租用了1,200平方米的辦公面積。

盡管第三季度整體寫字樓市場租金繼續(xù)跌勢，但亦有一些寫字樓子市場的平均租金穩(wěn)步提升。徐家匯的平均租金環(huán)比上漲2.7%至每天每平方米人民幣7.6元。區(qū)域內(nèi)港匯恒隆廣場的租務活動活躍，帶動了整個徐家匯租金的上揚。新東方教育在港匯恒隆廣場租用了1,650平方米的辦公面積。

供應與需求

第三季度，上海甲級寫字樓市場僅有一個新項目位于浦東洋涇的陸家嘴濱江中心竣工交付，為市場帶來約72,000平方米的辦公面積，推升上海甲級寫字樓總存量至1,872萬平方米。陸家嘴濱江中心是陸家嘴集團在2016年以人民幣34.13億元的價格從綠地集團手中購入，在項目收購之后，仍由綠地集團開發(fā)代建。

2019年前三季度市場新增供應量按季持續(xù)減少，總計新增辦公面積在75.8萬平方米左右，較2016年以來同期平均96萬平方米的新供水平下降了21%。

第三季度，金融行業(yè)表現(xiàn)相對突出。從市場新增交易來看，約有30%的租賃需求來自于金融行業(yè)，且以銀行以及投資理財和融資租賃企業(yè)居多。核心商務區(qū)的小陸家嘴和南京西路仍然是金融行業(yè)入駐優(yōu)先。例如，美國國泰銀行從匯亞大廈遷至富士康大廈，租用低區(qū)2,600平方米的辦公面積。國內(nèi)基金青松基金在南京西路的靜安嘉里中心二期租用300平方米辦公面積。

萊坊是全球知名私營房地產(chǎn)顧問服務公司。成立于1896年，總部位于倫敦。萊坊在全球六大洲60個國家設有超過512個辦事處。集團聘有超過19,030名專業(yè)人士，每年管理總值逾1.57萬億美元（相等于1.12萬億英鎊）的商業(yè)、住宅及農(nóng)業(yè)物業(yè)，并向各大業(yè)主、買家、開發(fā)商、投資者及企業(yè)客戶提供專業(yè)建議。以上已包括萊坊的美洲伙伴Newmark Grubb Knight Frank和美國伙伴Douglas Elliman Fine Homes的數(shù)據(jù)。

萊坊在大中華房地產(chǎn)市場基礎深厚，在中國香港、北京、上海、廣州、深圳、中國臺灣省臺北市及中國澳門均設有辦事處，能為客戶在多元化的房地產(chǎn)相關服務上，提供優(yōu)質的專業(yè)建議及解決方案。