買房人！現(xiàn)在不買房，等到明年你更難買到房！10月后1天，被一條留言驚到了，他說：對啊，房子是用來住的。有錢的把房子買來租給沒錢的住?？吹竭@條留言，我竟然無言以對，不知道要回給他什么合適。腦子里默默的飄過了這個經(jīng)典的段子：記者：您好，請問這是您是次買房嗎？客戶：不是的，我已買了幾套房產(chǎn)。記者：現(xiàn)在繼續(xù)購買是看好樓市繼續(xù)上漲？客戶：漲不漲我倒不是很看重，主要是為了居住。記者：您已經(jīng)有幾套房了，還不夠住？客戶：不是我的問題，是因為房子是用來住的，不是用來炒的，但很多人已經(jīng)買不起房了，他們住什么呢？所以我就在能力范圍多買幾套，然后租給這些買不起房的人，為更多人有房子住略盡綿力吧。前段時間剛剛結(jié)束的大會上再次強調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，還說到要“讓全體人民住有所居”。于是，理所當(dāng)然的認(rèn)為要讓大家都買的起房。然而事實真的是這樣嗎？多地進(jìn)入買房搖號時代剛需或被誤傷買車搖號，買車庫搖號，據(jù)說以前買自行車都搖過號?，F(xiàn)在，買房也要搖號！繼上海打響公正搖號第一槍之后，也緊隨其后，樓市迎來買房搖號時代。近日，決定采取搖號購房，并發(fā)布《市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知。如今，不僅僅是上海、。從天津到青島、到、到鄭州、到、再到武漢、深圳，各大城市，普遍一房難求。這些城市很可能會陸續(xù)跟上，開展搖號購房。在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，搖號很可能將成為一些城市的常態(tài)。搖號，這個事情，在領(lǐng)域用的多一些。那么，就產(chǎn)生了一個問題。北上廣深搖號之后，去買的人數(shù)是增加了，還是減少了？大家都知道，去拍的人數(shù)，年年增加。作為一個剛需，你好不容易湊夠了錢，結(jié)果極可能因搖不到簽而望房興嘆。搖不到可以下次再搖，但更嚴(yán)重的是，你什么時候見過搖號的東西，價格降過。成都多家樓盤開盤秒光全款排隊還買不到成都的購房者剛剛經(jīng)歷了“去年的全款今年變首付”，“全款的往里走，按揭的不要堵門口”，現(xiàn)在又將進(jìn)入“買不起房算什么？你連開盤的時間都不配知道”。據(jù)說，成都現(xiàn)在好多樓盤都不會對外公布開盤時間，即使你去售樓部看了房，如果買房誠意不夠，也不知道開盤時間。什么是誠意？“”！——一看你有沒有購房，二看你是否買得起。你以為過了就高枕無憂了？錯！大會說“房子是用來住的，不是用來炒的”，說的很對，房子不是用來“炒”的，但卻是用來“秒”的。不知道從什么時候開始，選房開始用“秒”計算了。金九銀十的后一個周末，成都多家開發(fā)商密集開盤，約4000套房源入市，更重要的是預(yù)售的新房價格都明顯低于周邊二手房，就出現(xiàn)了很多人“拼了命買房”，動不動就是“秒”光。限購政策下, 還有司法拍賣房可買, 還可以做按揭杭州限購限貸不斷升級，好多「曲線買房」的路子被堵上，婚也白離了，所以很多人迅速的復(fù)婚去了；外來購房者到四縣市轉(zhuǎn)一圈，再去杭州的法子也失效了，目前行得通的只有人才（全日制本科文憑等），不過如果文憑或沒達(dá)要求，也不是個法子。于是，不限購的司法拍賣房，又成為很多人的無奈之選。以前關(guān)注法拍房，是去揀漏的，現(xiàn)在可完全不一樣。近日淘寶司法拍賣網(wǎng)上，不少杭州限購區(qū)的低總價法拍房拍出了高溢價率，有些甚至比同類二手房價高出截。3月26日，廣廈天都城天月苑一套100.8㎡的住宅拍賣，在淘寶司法拍賣網(wǎng)上共計吸引了59850次圍觀，175次加價，終價格拍到了139.1萬，折合單價1.39W/㎡。天都城天月苑法拍信息截圖將近1.4w的價格，什么概念？比它63.8萬的評估價高了一倍多，評估價即使偏低，終超過的溢價率，還是少見的。更何況天月苑組團是2005年交付的房子，房齡不新，這套房子的裝修也一般。擱在中介平臺上，正常的天月苑的房子，近期二手房成交價格在1.1W/㎡左右。這套法拍房的得主，比二手房正常購買的渠道，單價高了近3000元/㎡。這不只是個例，近司法拍賣上，類似的例子很多。比如金都夏宮、新明半島、廣宇東承府等低價房源，價格都比正常二手房成交價高。一套金都夏宮西荷院87㎡的房子，價格拍到118.5萬，單價1.36萬/㎡，而夏宮正常二手房市場成交價為1.1W/㎡。金都夏宮法拍信息截圖也就是說，購買一套金都夏宮或天都城的法拍房，現(xiàn)在要多掏20幾萬的錢。這兩個樓盤，一個在臨平山北，一個在臨平星橋，都算不上是特別好的地段。而且，20多萬，可是總價的20%?。≌f句難聽的，樓市正常期，房價要漲20%是極不容易的。法拍房這么俏的原因不難猜，尤其是現(xiàn)在，在所有曲線入杭的漏洞都被堵上之后，法拍房可能是的，達(dá)不到或要求的外地購房者，被允許在杭州買住宅的渠道了。更何況，現(xiàn)在拍下法拍房已經(jīng)不需要支付全款，基本都可以使用銀行，如果你符合要求，高可貸額度是終拍賣價款的70%。在那之前想要在杭州購房的人們也想過很多辦法，比如通過中介在四縣市購房，后迅速出手給下家，當(dāng)然這也是要有代價的，不便宜，也要好幾萬。這些路子走不通了，杭州的「購房門檻」越抬越高，如果市場還是不可控，估計還會繼續(xù)演變下去?，F(xiàn)在出現(xiàn)的這些「高價」法拍房，主要還是集中在低總價的區(qū)域，比如臨平，比如閑林，這些或者是曾經(jīng)的庫存重災(zāi)區(qū)，或者是長年并沒有得到很好發(fā)展的地方，直到去年，大量外地購房者的涌入，讓他們的價格終于看到了翻身的希望。但除了「低價」之外，它們似乎再難找出強有力的吸引人的理由。而以超過市場價如此之多的代價去購買，我們是否可以這樣想：當(dāng)下，為買杭州限購區(qū)的一套房，值得多花這么多錢嗎？當(dāng)然，如果你是非本地購房者，有文憑這個敲門磚，就不用花這個冤枉錢。（所以盆友們，你看，文憑還是值錢的。好好學(xué)習(xí)，天天向上?。┝硗?，你也可以從今日起開始繳納杭州，兩年后就可在杭買房。雖然那是兩年后的事。這20%的購房成本究竟值不值，博的還是2年內(nèi)杭州的預(yù)期。兩年內(nèi)，同一小區(qū)其它正常的二手房是否會上漲20%，縱使杭州整體向好，但這種周期性的漲跌還是難以預(yù)估的。好在房子是現(xiàn)房，到手后可以自住，或者出租，可以算進(jìn)收益。但如果你急著找一套自住的房子，那還是可以去司法拍賣上淘一淘，畢竟短周期內(nèi)的漲跌，和你不會有太大關(guān)系。1、根據(jù)高11月25日的公告，目前具備網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的只有五家：淘寶網(wǎng)（）、京東網(wǎng)（）、訴訟資產(chǎn)網(wǎng)（）、公拍（）、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)（）。其實，你只要關(guān)注淘寶就行了，房源多，拍賣方便。2、一定要去實地查看，尤其是要看是否已經(jīng)騰空。有些司法拍賣的房子，會標(biāo)注，房東承諾，拍賣成交后三個月內(nèi)騰退。這樣的房子一定要注意，房子拍下來之后，法院也沒法保證他們能夠準(zhǔn)時騰退。3、正常的產(chǎn)權(quán)完整的房子拍賣一般過戶是沒問題的，也不需要額外增加費用，如果是有些產(chǎn)證未能辦理完整，你就需要多留一個心眼，問清楚，是否還需要額外補交費用。4、拍賣的時候不要斗氣，選擇司法拍賣，本來就來撿便宜的，如果為了氣，跟人家抬價，那就得不償失了，有些人很可能就是人家叫來托價格的，希望賣貴一點，你一斗氣，就上了他的套。定好一個心理價位，超了就不買！5、如果你準(zhǔn)備按揭的，一定要問清楚，這個房源是否提供按揭。成都按揭找看破6、后一點，是個彩蛋哦！拍賣的時候看清楚是第幾次拍賣，如果次拍賣，沒人出價，你不要著急，等他流拍，第二次拍賣的時候，起拍價會打個八折，如果又流拍了，第三次再打八折，當(dāng)然，如果第三次拍賣，你如果想買，就趕緊下手，否則就要變賣了，變賣相對來說不是很透明規(guī)范，基本上是直接成交了。司法拍賣中即使已簽成交確認(rèn)書,法院也有權(quán)撤銷該拍賣程序裁判要旨：司法拍賣中，即便競買人已簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，但若執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強制拍賣程序即沒有結(jié)束，競買人不能辦理過戶手續(xù)，也不能發(fā)生財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的效力，執(zhí)行法院有權(quán)撤銷該拍賣程序。案情介紹：一、因膠州市大沽河農(nóng)科園公司（下稱“大沽河公司”）涉訴，被臨朐縣法院查封財產(chǎn)。執(zhí)行中，又因膠州市李哥莊鎮(zhèn)（下稱“李哥莊鎮(zhèn)”）接受大沽河公司資產(chǎn)，臨朐縣法院裁定追加李哥莊鎮(zhèn)為被執(zhí)行人。二、大沽河公司被查封財產(chǎn)為其承租的李哥莊鎮(zhèn)北王家莊村民會（下稱“北王家莊村委會”）所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。經(jīng)評估拍賣，孫俊崗于2007年7月5日競得該財產(chǎn)，同日，與拍賣公司簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》。三、李哥莊鎮(zhèn)向臨朐縣法院提出執(zhí)行異議，主張拍賣程序違法，拍賣物屬違法建筑不應(yīng)拍賣。臨朐縣法院作出（2008）臨法執(zhí)異字第1號民事裁定（下稱“臨1號裁定”），撤銷拍賣裁定及相關(guān)委托拍賣通知。四、孫俊崗向濰坊中院申請復(fù)議，請求撤銷臨1號裁定，濰坊中院作出（2008）濰執(zhí)復(fù)字第19號民事裁定（下稱“濰19號裁定”），駁回孫俊崗的復(fù)議請求。又因?qū)O俊崗與北王家莊村委會簽訂的《土地租賃協(xié)議》被認(rèn)定無效，拍賣裁定已被撤銷，2015年11月16日，臨朐縣法院通知拍賣公司將拍賣款35萬元退還孫俊崗。五、孫俊崗向高法院申訴，請求撤銷濰19號裁定、臨1號裁定。高法院駁回孫俊崗的申訴請求。裁判要點及思路：關(guān)于臨朐縣法院撤銷拍賣裁定是否符合法律規(guī)定的問題，買受人競買案涉財產(chǎn)后，與拍賣公司簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》，約定拍賣成交后的款項交付方式。執(zhí)行法院一直未制作確認(rèn)拍賣成交的執(zhí)行裁定。本案中的拍賣行為是在執(zhí)行程序中經(jīng)法院委托進(jìn)行的司法拍賣，司法拍賣不同于普通民事拍賣，受委托拍賣機構(gòu)的拍賣行為性質(zhì)上屬于司法授權(quán)行為，其只能在法院授權(quán)范圍內(nèi)實施司法拍賣活動，并受執(zhí)行法院監(jiān)督。因此，對于司法拍賣而言，即使簽訂了拍賣成交確認(rèn)書，只要執(zhí)行法院沒有送達(dá)拍賣成交裁定，強制拍賣程序就沒有結(jié)束，競買人就不能辦理過戶手續(xù)，也就不會發(fā)生財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的效力。實務(wù)要點總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)參考。同時也提請當(dāng)事人經(jīng)司法拍賣取得財產(chǎn)應(yīng)注意何時取得該競買財產(chǎn)的物權(quán)。結(jié)合高院的裁定文書，在執(zhí)行實務(wù)中，應(yīng)重點關(guān)注以下內(nèi)容：一、因法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓的，自法律文書生效時發(fā)生效力，競買人雖通過拍賣競價與拍賣機構(gòu)簽訂了《拍賣成交確認(rèn)合同》，并支付了部分或全部成交款，但未取得足以導(dǎo)致物權(quán)變動的具有形成效力的拍賣不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的裁定，故競買人此時未取得拍賣房屋的所有權(quán)，法院此時仍可撤銷該拍賣程序。所以，競買人應(yīng)注意其自收到執(zhí)行法院生效拍賣裁定時取得拍賣財產(chǎn)的所有權(quán)，僅簽訂《拍賣成交確認(rèn)合同》并未產(chǎn)生物權(quán)變動之法律效力。二、競買人與拍賣公司之間簽訂的《拍賣成交確認(rèn)合同》，合同成立生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定的義務(wù)履行合同約定，一方違約的應(yīng)根據(jù)合同及《合同法》相關(guān)規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。競買人若未能依照拍賣成交確認(rèn)書中約定期限交納拍賣款的，導(dǎo)致涉案財產(chǎn)重新拍賣，出現(xiàn)他人以低于次拍賣價成交的情況。根據(jù)拍賣交易規(guī)則的相關(guān)規(guī)定及《拍賣成交確認(rèn)合同》的約定，重新拍賣后造成拍賣標(biāo)的物差價損失應(yīng)由違約方即原競買人承擔(dān)。三、此外，關(guān)于集體所有土地的使用權(quán)能否被集體以外人員取得的糾紛，本案拍賣的標(biāo)的物是大沽河公司在承租的北王家莊村委會所有的集體土地上建設(shè)的包括農(nóng)作物種植溫室大棚在內(nèi)的地上建筑物。使用該建筑物并從事農(nóng)業(yè)種植，就離不開建筑物所附著的土地。孫俊崗雖與北王家莊村委會簽訂了相關(guān)土地租賃協(xié)議，但由于未得到李哥莊鎮(zhèn)的批準(zhǔn)，依據(jù)土地管理法第十五條第二款的規(guī)定，其無法合法使用拍賣標(biāo)的物所附著的土地。且根據(jù)2006年4月26日膠州法院作出的（2006）膠民初字第0408號民事判決，北王家莊村委會與大洋公司簽訂的土地租賃協(xié)議已經(jīng)終止，孫俊崗亦不能繼受取得大沽河公司原有的。孫俊崗競買案涉財產(chǎn)的目的無法實現(xiàn)。所以，當(dāng)事人在競拍“兩權(quán)”抵押（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)）財產(chǎn)時，需要明確當(dāng)?shù)啬芊褶k理后續(xù)過戶或經(jīng)營手續(xù)并進(jìn)一步判斷能否實現(xiàn)競買目的。相關(guān)法律：《土地管理法第十五條第二款  農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）批準(zhǔn)?！陡摺临Y源部、關(guān)于依法規(guī)范執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》［法發(fā)〔2004〕5號］第二十四條  執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。《高關(guān)于民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第二十九條  動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，其所有權(quán)自該動產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移給買受人或者承受人。不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財產(chǎn)權(quán)賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?！段餀?quán)法》第九條款  不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。以下為該案在高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于已簽訂拍賣成交確認(rèn)書的競買人在執(zhí)行法院生效裁定作出前尚未取得物權(quán)，法院此時仍可撤銷該拍賣程序的詳細(xì)論述和分析。上海房產(chǎn)即將暴漲近期，中國各地方不斷推出地產(chǎn)利好的政策。而高層宏觀部門似乎也準(zhǔn)備在中國房地產(chǎn)方面再加上優(yōu)惠政策。本人去年6月初在博文里寫的清清楚楚，為什么要投資上海較地產(chǎn)。因為在出口遭重挫，股市大中，中國房地產(chǎn)的廉價發(fā)動機必然開動。今天如果中國房地產(chǎn)廉價發(fā)動機再點火開動，那大的受益者誰？本人去年6、7月份也寫的清清楚楚——是美國在中國的投機資本。因為他們想后轉(zhuǎn)移美國宏觀問題的后戰(zhàn)術(shù)，就是讓中國房地產(chǎn)市場大漲。中國地產(chǎn)市場上漲，必然擴大中國銀行體系信貸，而后他們在整個撤資，屆時，中國金融體系就非常容易被擊毀，大量資本必然流入美國市場。重演1989年前蘇聯(lián)解體與1990年日本經(jīng)濟陷入大衰退后，大量前蘇聯(lián)地區(qū)與日本地區(qū)資本流入美國市場，1990年——2000年是美國經(jīng)濟強勁增長十年的一幕。在今天的世界經(jīng)濟體系中，國與國之間只有利益的再分配過程。有人說本人去年談，中國股市今年跌到2000點是預(yù)測對了。這不是預(yù)測對了不對的事。這是一個全球利益再分配的事。再請大家注意，本人去年6、7月份談的一句話——中國股市未來是漲，中國是小敗，美國是小勝；中國股市未來是跌，中國是大敗，美國是大勝。任何一個利益分配的過程，都是一場雙方博奕的過程。所以請大家注意，在去年6、7月份美國次級債開始惡化時，石油價格反而是從65美元/桶被急速向上狂拉，高是拉到今年7月份147美元/桶，而中國央行在石油價格狂拉中，全面強力緊縮中國地區(qū)。這樣，中國股市在強力緊縮，美國次級債問題惡化中迅速。中國股市市值一年中被消滅20萬億。同時價值高達(dá)2萬億美元的外匯儲備也被在美國地區(qū)大量消滅?，F(xiàn)在大家應(yīng)該注意到，中國兩支財富軍團是一年中同時被大量消滅。所以，為什么中國股市漲，中國是小敗，美國是小勝呢？首先，我們必須明白，中國2萬億美元儲備去投資美國國債、美國房屋機構(gòu)、美國公司資產(chǎn)是要賠錢的。請設(shè)想一下，如果日本人投資中國國債、中國房屋機構(gòu)、中國公司資產(chǎn)2萬億美元，我們中國人是讓日本人還是賠錢。如果有個美國人讓中國2萬億美元外匯儲備，那這個美國人只能是內(nèi)。所以美國人必定要通過一場大規(guī)模做空自己資產(chǎn)，來消滅中國外匯儲備。在中國外匯儲備大量被消滅時，全球資產(chǎn)價格必定是暴跌。而這個時候，如果中國股市是上漲，20萬億市值沒有被消滅，反而是增加，那中國企業(yè)手中必定有大量資產(chǎn)去搶購全球低價資產(chǎn)。今天，全球鐵礦石兩大壟斷企業(yè)并購下來，2—3千億美元足以。今天，全球石油公司，每家參股500億美元，也就5000億美元可以大量掌握全球石油份額。中國是缺少資源的制造業(yè)大國，中國股市過去一年如果是漲，那全球資源重要企業(yè)今天必定被中國企業(yè)大量收購。全球上游控制權(quán)的掌握，中游控制權(quán)我們已掌握，這樣，全球定價權(quán)必定是終在我們手里。所以，為什么去年6、7月份以后，在美國次級債暴發(fā)時，石油價格為什么能從65美元/桶，一年中狂拉以上，是為了誘使中國央行強力緊縮。因為在消滅中國外匯儲備時，必須要同步消滅中國股市，消滅中國企業(yè)海外并購力，防止中國企業(yè)低價并購全球資源。這樣，在全球經(jīng)濟中，國與國的利益再分配誰贏誰輸才能實現(xiàn)?，F(xiàn)在，我們又清楚的看到，美元保持強勢，石油價格暴跌，這樣，中國央行的政策就會向既防通脹又防通縮轉(zhuǎn)變。而美歐英日已控制了高達(dá)3萬億美元投放權(quán)。更值得大家注意地是，國內(nèi)現(xiàn)在話語權(quán)對中國樓市救助的壟斷勢力。去年，我們?yōu)槭裁炊е匾呢敻卉妶F在海外與國內(nèi)同步被消滅。這些掌握國內(nèi)話語權(quán)的人是不懂得為什么，而他們卻懂得今天要救中國樓市，這是不是美國資本控制全球戰(zhàn)略的又一個要求呢？現(xiàn)在美國一個中產(chǎn)階級家庭，2-3年就可以擁有一棟非常不錯的房屋。而中國是十五年左右?，F(xiàn)在美國是全力擺脫地產(chǎn)業(yè)為增長點，全力向新能源與新知識服務(wù)型轉(zhuǎn)移。而我們是將繼續(xù)以地產(chǎn)業(yè)為增長點。一個人在拼命獲取知識型增長。一個人在拼命從舊機制中獲取大利益。這二個人的明天將是什么樣子？已全部掌握在某一種指揮棒的力量下。所以，不是本人去年預(yù)測對了中國股市2008年必定。而2008年中國樓市沒有大漲，是本人預(yù)測錯了的問題。如果現(xiàn)在中國樓市政策出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，本人還是幾年前的老話，以計價上海較地產(chǎn)，美國人戰(zhàn)略是——永遠(yuǎn)漲。（只有分配機制改變，美國人戰(zhàn)咯才會失效）。今天美國人是比我們大部分人都了解中國經(jīng)濟與中國人。所以美國人會怎么調(diào)控中國股市與中國樓市，非常清楚。所以不是本人預(yù)測對或錯的問題。而是為什么美國人想讓2008年中國股市，中國股市就必定的問題。為什么本人一年前說2008年以后中國樓市將成中國重要增長點，將是美國戰(zhàn)略第二步，那他就是開始了呢？

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