問題（唐律師）1.關(guān)于合法有效憑證的問題納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。這里憑證是指稅務(wù)部門監(jiān)制的，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書，國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。2.關(guān)于差額納稅時無法提供的問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號），納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。3.關(guān)于其它稅種的計(jì)稅依據(jù)是否含的問題不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除需要繳納外，還涉及多個稅種的納稅義務(wù)，其交易金額需要在繳納后，進(jìn)行不含稅換算，才能做為其它稅種的計(jì)稅依據(jù)。根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地、個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號），“計(jì)征契稅的成交價格不含”，“土地納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含收入。《中華共和國土地暫行條例》等規(guī)定的土地扣除項(xiàng)目涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目”。特別需要注意的是，上述43號文件并無對的計(jì)稅依據(jù)是否含進(jìn)行規(guī)定，目前南寧市大多數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)行口徑是，如果合同中明確約定了價稅分離的，允許按不含稅價來確定相關(guān)合同的計(jì)稅依據(jù)。二、土地公司轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)需要根據(jù)《土地條例》繳納土地。在相關(guān)成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目的資料完備的情況下，土地采取超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。如果相關(guān)資料不齊全，則進(jìn)行核定征收。（一）被拍賣的是房產(chǎn)時鑒于通常司法拍賣的房產(chǎn)均屬于《土地條例》中所稱的“舊房”，本處僅討論“舊房”拍賣時的情形。1.房產(chǎn)相關(guān)資料完備如果可以提供房產(chǎn)評估價格的，則按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。如果無法提供房產(chǎn)評估價格的，但能提供購房的，經(jīng)當(dāng)務(wù)部門確認(rèn)，可按所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。2.房產(chǎn)相關(guān)資料不完備對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房的，可以根據(jù)《中華共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。需要特別強(qiáng)調(diào)一下，出于法律責(zé)任的考慮，稅務(wù)機(jī)關(guān)對于任何稅種的征收均以正常計(jì)算繳納為原則，以核定征收為例外，大家不要想當(dāng)然地認(rèn)為可以適用核定征收率來計(jì)算稅收成本。具體核定征收率，可根據(jù)《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地核定征收率的公告》（南寧市地方稅務(wù)局公告2016年第2號）條第四款“以上（一）至（三）項(xiàng)【注：指納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅、非普遍住宅和商鋪、寫字樓、別墅、其他建筑物等三類行為】具體核定率由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定，納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，符合核定征收情形的，比照上述（一）至（三）項(xiàng)同類型房產(chǎn)的核定征收率執(zhí)行【注：即普通住宅不低于5%，非普通住宅不低于6%，其它在市區(qū)范圍內(nèi)（不含武鳴區(qū)）不低于8%；武鳴區(qū)（含東盟經(jīng)開區(qū)）及五縣范圍內(nèi)核定征收率不低于7%】?！奔?，針對不同類型和不同地區(qū)的房產(chǎn)，按5%、6%、7%、8%的核定征收率進(jìn)行計(jì)征。上海拍賣房到底能不能買？高發(fā)布司法解釋，就根據(jù)抵押權(quán)人申請，執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的問題作出規(guī)定。根據(jù)該司法解釋，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。該司法解釋同時規(guī)定，對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當(dāng)給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，不得強(qiáng)制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。逾期仍未遷出的，應(yīng)當(dāng)按照民事訴訟法第二百二十九條之規(guī)定作出強(qiáng)制遷出裁定。該司法解釋還規(guī)定，被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，不應(yīng)強(qiáng)制遷出。據(jù)悉，高曾發(fā)布一份《關(guān)于民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，從2005年1月1日起正式生效后，曾經(jīng)引起了銀行界的極大震動。這主要是因?yàn)樵撘?guī)定第六條直接涉及到了房貸：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！边@無疑對銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)產(chǎn)生一定影響。但該規(guī)定第七條規(guī)定“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！边@也為銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)提供了可能。但由于沒有從根本上解決具體“低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品”的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和期限等問題，這給執(zhí)行法官相當(dāng)大的自由裁量空間，而且為銀行行使抵押權(quán)設(shè)置了前置性義務(wù)，增加了抵押物處置的難度和成本。在解釋該條款時，高甚至明確指出“即使房屋已設(shè)定抵押，只要屬被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬必須居住的，也不得執(zhí)行”。而此次發(fā)布的這份司法解釋，針對以前的規(guī)定在實(shí)際操作中發(fā)現(xiàn)的一些問題的解決提供了新的司法依據(jù)。我知道，有人又要說了《稅收征管法》第五條規(guī)定：各有關(guān)部門和單位應(yīng)當(dāng)支持、協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)。首先，法院是否屬于本條規(guī)定中的“有關(guān)部門和單位”尚無明確規(guī)定；其次，從法理上院沒有協(xié)助稅務(wù)局征收稅款的義務(wù)。在司法拍賣實(shí)踐中，雖然很多拍品性價比較高，但需要全額付清房款，很多有意向的競買人面臨著籌集資金的難題。競拍主體少，對執(zhí)行過程中的財產(chǎn)造成兩個難題：一是流拍率高，很多財產(chǎn)需要二拍、三拍，延長了申請執(zhí)行人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)時間；二是成交價低，一拍按照評估價的70%起拍，二拍的起拍價再打八折，成交價低不利于保護(hù)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的合法權(quán)益。為進(jìn)一步解決這個困擾執(zhí)行的難題，提高司法拍賣成交率和溢價率，依據(jù)高和上海市推動“執(zhí)行難”的工作實(shí)踐，徐匯法院開始探索在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣中引入銀行的不動產(chǎn)拍賣新模式。2017年3月23日，在前期充分磋商的基礎(chǔ)上，徐匯法院與徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心、區(qū)內(nèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)共同召開“在司法拍賣中引入銀行”研討會，并簽署《司法拍賣項(xiàng)目操作流程研討紀(jì)要》，正式啟動司法拍賣引入銀行工作。根據(jù)各方達(dá)成的意見，在不動產(chǎn)拍賣公告期間，拍賣機(jī)構(gòu)可有意向的競買人先行向相關(guān)銀行進(jìn)行可行性申報，并由相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供拍賣咨詢、對接銀行等服務(wù)。本次拍賣成功后，競買人經(jīng)過銀行審核，具備全部房款50%的資質(zhì)。徐匯法院執(zhí)行局在拍賣成功后時間通知拍賣機(jī)構(gòu)，聯(lián)系競買人，將未部分房款先行支付進(jìn)相關(guān)執(zhí)行案件專屬賬戶。同時，銀行按照個貸流程完成審批并將匯入相關(guān)執(zhí)行案件專屬賬戶。法院隨即出具拍賣成交確認(rèn)書，本次不動產(chǎn)拍賣正式確認(rèn)成交。法院希望讓銀行資金直接參與到司法拍賣程序，打破傳統(tǒng)司法拍賣全額付款的做法，買受人一次性付款難的問題，降低司法拍賣的參與門檻，擴(kuò)大司法拍賣的參與面，有助于提升涉案財產(chǎn)處置率，助力執(zhí)行工作提速增效。目前該院所有的不動產(chǎn)司法拍賣皆可引入銀行按揭，該項(xiàng)工作已經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)司法拍賣全面推開。7月26日，徐匯法院在上海公拍網(wǎng)公開掛牌拍賣位于徐匯區(qū)龍山新村一處不動產(chǎn)，并且標(biāo)注“可”。很快，上述標(biāo)的物在拍賣公告期間吸引了3325人關(guān)注，3人參與競價拍賣，起拍價為5630000元，經(jīng)過67次公開競價，終以7260000元成交。相較于803萬的評估價，成交價還是有很大優(yōu)勢。

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