企業(yè)拆遷與的談判技巧有哪些1、傾聽(tīng)、分析和判斷。常言道“鑼鼓聽(tīng)聲，聽(tīng)話聽(tīng)音”。征收動(dòng)遷工作人員會(huì)用大量的時(shí)間與被動(dòng)遷人聊家常，這是在試探底線。此時(shí)，被征收動(dòng)遷人也可以通過(guò)談話了解對(duì)方的目的，做出正確地分析和判斷。2、識(shí)破常用套路。(1)黑白臉。征收動(dòng)遷談判中，征收動(dòng)遷人常用的戰(zhàn)術(shù)就是“黑白配”“胡蘿卜加大棒”，不同的人擔(dān)任不同的角色，因此任何影響協(xié)議金額的決定都要經(jīng)過(guò)仔細(xì)思考之后做出。(2)欲擒故縱。很多被征收動(dòng)遷人希望迅速成交。這種心理很容易被征收動(dòng)遷工作人員利用，采用欲擒故縱的招數(shù)。要知道欲速則不達(dá)，切勿急躁。3、不要把話說(shuō)絕。在談判中，被征收動(dòng)遷人在對(duì)方上門(mén)談簽約的時(shí)候，說(shuō)話要留有余地。4、掌握進(jìn)退時(shí)機(jī)。征收動(dòng)遷人員每次上門(mén)的時(shí)候都會(huì)記錄筆記，發(fā)達(dá)地區(qū)會(huì)佩戴“執(zhí)法”記錄儀，因此，所有談判內(nèi)容都是達(dá)不成協(xié)議、成為被下達(dá)征收決定的“呈堂證供”。相反，在征收動(dòng)遷談判過(guò)程中，被征收動(dòng)遷人通過(guò)工作人員了解這次房屋征收動(dòng)遷活動(dòng)的不合理之處，也可以作為行政復(fù)議與訴訟的依據(jù)。房屋征收動(dòng)遷談判需要像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會(huì)拉斷，掌握好進(jìn)退的時(shí)機(jī)。房屋拆遷估價(jià)的方法市場(chǎng)比較法是具說(shuō)服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽(yáng)市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過(guò)估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過(guò)30%。但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其他估價(jià)方法。成本法是通過(guò)求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。收益法是雨季估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值?；鶞?zhǔn)地價(jià)修是在確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。房地產(chǎn)管理部門(mén)提醒，房屋拆遷雙方可以協(xié)商選取能體現(xiàn)房屋價(jià)值的估價(jià)方式，在不實(shí)用市場(chǎng)比較法的情況下，選用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估后，用加權(quán)平均的辦法確定評(píng)估對(duì)象的價(jià)格。選用的評(píng)估方法不同，必然會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的不同，不正確使用評(píng)估方法也必然導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，不能真實(shí)反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，引發(fā)拆遷糾紛。房屋拆遷怎么根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與條例》的規(guī)定，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平。對(duì)被征收房屋價(jià)值的，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。根據(jù)立法精神，對(duì)被征收房屋的，應(yīng)參照就近區(qū)位新建商品房的價(jià)格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質(zhì)量不降低為標(biāo)準(zhǔn)。作出房屋征收決定的市、縣級(jí)對(duì)被征收人給予的包括：1、被征收房屋價(jià)值的;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的。被征收人可以選擇，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作為房屋征收決定的市、縣級(jí)應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。商業(yè)拆遷是居于開(kāi)發(fā)商與被拆遷人在平等地位上的協(xié)商談判，在一致意見(jiàn)下達(dá)成的民商事合同。其特點(diǎn)是雙方自愿、有償，交易價(jià)格可以不是市場(chǎng)價(jià)格。而拆遷是行政征收方與被拆遷人簽訂行政合同。雖然也要遵循自愿和平等協(xié)商的原則，但大部分被拆遷人并不會(huì)自愿被拆，由此而引發(fā)了很多征收拆遷矛盾，被征收人的利益遭受很大損害。還有一點(diǎn)是：拆遷，法律規(guī)定要按照市場(chǎng)價(jià)格給予被拆遷人足額，但事實(shí)上拆遷給予的拆遷普遍偏低。從這個(gè)角度來(lái)比，商業(yè)拆遷對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，獲利更多。5、救濟(jì)方式不同如前文所述，商業(yè)拆遷簽訂的是民商事合同。所以，在商業(yè)拆遷中引發(fā)的糾紛，可進(jìn)行仲裁、提起民事訴訟等手段解決。而拆遷是行政合同，救濟(jì)手段是復(fù)議，或提行政訴訟等。二者依據(jù)的法律和行為手段都有所不同，被拆遷人要有所區(qū)分。拆遷補(bǔ)助費(fèi)和拆遷獎(jiǎng)勵(lì)每個(gè)拆遷項(xiàng)目可能都會(huì)涉及到拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，為了促進(jìn)搬遷，比如說(shuō)截止到什么時(shí)候搬遷獎(jiǎng)勵(lì)政策是20萬(wàn)，那截止到在兩個(gè)月以后再完成，獎(jiǎng)勵(lì)政策可能就15萬(wàn)，會(huì)有一些類似的獎(jiǎng)勵(lì)政策。搬遷補(bǔ)助這些都是一些法定的項(xiàng)目，這些法定的項(xiàng)目每一項(xiàng)既要結(jié)合此次拆遷的安置方案，又要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，也會(huì)介入一些評(píng)估，所以說(shuō)不管是企業(yè)納入征收還是沒(méi)納入征收的，做一個(gè)企業(yè)資產(chǎn)的登記，比如說(shuō)找公證也好，或者是請(qǐng)?jiān)u估公司也好，企業(yè)都有哪些財(cái)產(chǎn)都有什么，多少數(shù)量單位，這些做好登記，制作財(cái)產(chǎn)清單明細(xì)表，這樣做好證據(jù)保存，企業(yè)對(duì)自身資產(chǎn)情況有書(shū)面的證據(jù)。如果更完善一些，建議做好這方面的一些工作。我們公司秉乘"精益求精、服務(wù)周到、熱情有效"的企業(yè)理念。衷心希望與各界朋友精誠(chéng)合作，攜手共進(jìn)、互惠互利、實(shí)現(xiàn)雙贏、共創(chuàng)輝煌。

行政訴訟北京在明律師事務(wù)所成立于2012年，作為一家創(chuàng)立伊始即決定深耕行政法業(yè)務(wù)的專業(yè)型律所，在明現(xiàn)已成為不動(dòng)產(chǎn)征收領(lǐng)域的。在明擁有100余位執(zhí)業(yè)律師，代理的征地拆遷類案件已超2萬(wàn)件，遍布全國(guó)30個(gè)省市自治區(qū)，服務(wù)客戶5萬(wàn)余人。在明致力于在復(fù)雜行政法治環(huán)境下，通過(guò)專業(yè)的法律服務(wù)和談判技術(shù)滿足客戶的多樣化需求。在明現(xiàn)有的20多個(gè)各具特色的律師團(tuán)隊(duì)均由執(zhí)業(yè)達(dá)十年以上的督導(dǎo)律師，為客戶提供從談判到訴訟的爭(zhēng)議解決方案。學(xué)術(shù)《在鳴行政法治論壇》為在明律師及客戶提供強(qiáng)大的學(xué)術(shù)支撐。來(lái)自清華大學(xué)、北京大學(xué)、中國(guó)政法大學(xué)等一流高校法學(xué)院教授組成的專家網(wǎng)絡(luò)支持，貫穿案件評(píng)估、法律論證、法庭意見(jiàn)等所有環(huán)節(jié)。征地拆遷爭(zhēng)議解決專家作為征地拆遷法律服務(wù)市場(chǎng)的，在明不僅在行政聽(tīng)證、復(fù)議和訴訟等法律爭(zhēng)議解決上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，而且能夠?yàn)榭蛻魬?yīng)對(duì)強(qiáng)制征收以及談判提供全面支持，包括從條款磋商到協(xié)議執(zhí)行的全鏈條法律服務(wù)。在明擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋國(guó)有土地上不動(dòng)產(chǎn)征收、集體土地征收、企業(yè)廠房拆遷、土地使用權(quán)爭(zhēng)議等。圍繞上述業(yè)務(wù)領(lǐng)域的爭(zhēng)議解決，在明律師團(tuán)隊(duì)還擁有具備民商事?tīng)?zhēng)議、家事糾紛、 刑事辯護(hù)等多方面復(fù)合法律經(jīng)驗(yàn)的菁英律師，能夠滿足客戶多樣化的法律需求。在明團(tuán)隊(duì)人士薈聚畢業(yè)于雙一流高校長(zhǎng)期從事征地拆遷業(yè)務(wù)的資深律師構(gòu)成了在明強(qiáng)大的律師隊(duì)伍。借助豐富的審判經(jīng)驗(yàn)，由前法官擔(dān)任的資深法律顧問(wèn)能夠準(zhǔn)確診斷客戶的法律問(wèn)題，設(shè)計(jì)具有針對(duì)性的法律服務(wù)流程。在明擁有一百多位專業(yè)律師及他們的團(tuán)隊(duì)為客戶從咨詢到出具法律意見(jiàn)、再到出庭，后達(dá)成滿意的方案全程提供保障。在明辦公區(qū)坐落于北京核心商業(yè)圈東國(guó)際大廈，每一位來(lái)所客戶專享一對(duì)一的專業(yè)法律咨詢服務(wù)。