重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司1，外國林木資產(chǎn)評估的原理：?用材林是以生產(chǎn)木材為主要目的的森林、林木和灌木林，根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)有不同的分類方法。在用材林林木資產(chǎn)評估之前，應(yīng)首先對委托評估的林木資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)分類，在林木資產(chǎn)評估中經(jīng)常作以下幾種分類：?①根據(jù)用材林經(jīng)營目的可分為短輪伐期工業(yè)原料用材林、速生豐產(chǎn)用材林和一般用材林；?②根據(jù)用材林林齡組劃分可分為幼齡林、中齡林、近熟林、成熟林和過熟林；?③根據(jù)用材林的起源不同可劃分人工林、天然林和人天混林；④根據(jù)用材林內(nèi)部結(jié)構(gòu)的不同和經(jīng)營方式的不同可以分為同齡林和異齡林。?2，外國的林木資產(chǎn)評估模式?根據(jù)用材林林木資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的詳盡程度及評估范圍與精度的不同要求，有三種常用的評估模式，即：小班評估、總體平均評估、現(xiàn)行林價(jià)評估。?在林權(quán)制度改革中一般按小班進(jìn)行流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營，資產(chǎn)占有方能夠按小班提供有關(guān)林木資產(chǎn)評估詳盡資料，因此，在林權(quán)制度改革中用材林資產(chǎn)評估以小班為單位進(jìn)行評估，充分應(yīng)用二類清查、三類調(diào)查等小班調(diào)查資料，收集有關(guān)的小班經(jīng)營類型、經(jīng)營措施、及小班林分生長經(jīng)營狀況，結(jié)合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，分小班按不同的經(jīng)營類型對森林資源進(jìn)行評估。?3，林木資產(chǎn)評估方法?(1)市場價(jià)倒算法。用被評估林木采伐后所得木材的市場銷售總收入，扣除木材經(jīng)營所消耗的成本(含有關(guān)稅費(fèi))及應(yīng)得的利潤后，剩余部分作為林木資產(chǎn)評估價(jià)值。?(2)現(xiàn)行市價(jià)法。以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為比較基礎(chǔ)，估算被評估林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。?(3)收益凈現(xiàn)值法。將被評估林木資產(chǎn)在未來經(jīng)營期內(nèi)各年的凈收益按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)為現(xiàn)值，然后累計(jì)求和得出林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。?(4)收獲現(xiàn)值法。利用收獲表預(yù)測被評估林木資產(chǎn)在主伐時(shí)純收益的折現(xiàn)值，扣除評估后到主伐期間所支出的營林生產(chǎn)成本折現(xiàn)值的差額，作為林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。?(5)重置成本法。按現(xiàn)時(shí)工價(jià)及生產(chǎn)水平，重新營造一塊與被評估林木資產(chǎn)相類似的林分所需的成本費(fèi)用，作為被評估林木資產(chǎn)評估價(jià)值的方法。?4，中國的收獲現(xiàn)值法等與國外相比，主要是根據(jù)《中華共和國森林法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》。?5，林木資產(chǎn)評估與其他資產(chǎn)評估的區(qū)別如下：?森林資產(chǎn)有其性，森林資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估重要而的領(lǐng)域。?通過森林資源資產(chǎn)評估，可以明確森林資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，了解森林經(jīng)營效果，防止森林資產(chǎn)流失和資源無效損耗，推動(dòng)森林資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，達(dá)到森林資源可持續(xù)利用、生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)和社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)。有關(guān)林木評估苗木評估請咨詢重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實(shí)際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地為參照物。林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)通常用影響農(nóng)地價(jià)格的因子，如林地的肥力、林地的排灌條件、平整程度、交通條件、農(nóng)地的糧食產(chǎn)量等指標(biāo)，確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，將待評估的苗圃地與參照的農(nóng)地之間的各項(xiàng)主要指標(biāo)的差異進(jìn)行定量比較，綜合確定出調(diào)整系數(shù)。由于找到評估基準(zhǔn)日時(shí)的交易案例是不可能的，在選擇不同時(shí)期的交易案例時(shí)的物價(jià)水平發(fā)生了變化，必須根據(jù)物價(jià)指數(shù)來求得物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)，用物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)對評估值進(jìn)行修正。在苗圃地資源資產(chǎn)的評估中，物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)常用不同時(shí)期的糧食價(jià)格的比值來確定。確定林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)和物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)后，根據(jù)調(diào)整系數(shù)和參照農(nóng)地的市場成交價(jià)測算出評估的苗圃地使用權(quán)價(jià)格。在采用該法時(shí)，由于農(nóng)地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易案例較多，而且情況各異，因此，要盡量收集有關(guān)的材料，對資料中的不合理的因素應(yīng)予排除；在相互比較時(shí)，其各指標(biāo)要注意一致，進(jìn)行量化分析。1.1.2收益現(xiàn)值法苗圃地的收益現(xiàn)值按育苗收入計(jì)算極為麻煩，因?yàn)槊缙缘厣嫌绲姆N類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟(jì)效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進(jìn)行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。資產(chǎn)的評估價(jià)值bu＝該資產(chǎn)預(yù)期各年收益折成現(xiàn)值E之和。式中：Ｅ——苗圃地上種植糧食的年純收入(已扣除勞動(dòng)工資、生產(chǎn)成本及稅金費(fèi)等費(fèi)用)。該法計(jì)算簡單，資料來源容易，是簡單的評估方法。但在使用該法時(shí)要注意：①年純收入（E）的計(jì)算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算。②計(jì)算年純收入（E）時(shí)，如按當(dāng)年的會(huì)計(jì)成本計(jì)算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時(shí)，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則利率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。③如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。④如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。關(guān)于苗圃林地拆遷評估請咨詢重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司常用的術(shù)語：苗木是指具有完整根系和苗干的樹苗。凡在苗圃地中培育的樹苗不論年齡大小，在未出圃之前，統(tǒng)稱苗木。苗木種類是指實(shí)生苗、營養(yǎng)繁殖苗、留床苗、移植苗、容器苗。5實(shí)生苗又稱直生苗是指播種苗，有性繁殖苗。系用種子播種繁殖培育而成的苗木；凡以人為的方法用種子培育的苗木叫播種苗；在野外母樹天然下種自生的苗木叫野生實(shí)生苗。以上兩種苗經(jīng)移植過的移植苗都是實(shí)生苗。播種苗根系發(fā)達(dá)，苗木生長整齊、健壯、質(zhì)量好。野生實(shí)生苗密度不勻，分化嚴(yán)重，根系不發(fā)達(dá)。苗木評估請咨詢重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司市場信息采集過程中應(yīng)注意的問題苗木、花卉市場價(jià)格信息的采集是確定其價(jià)值的基礎(chǔ)，采集的方式、渠道尤為重要。采集過程中要注意以下三個(gè)方面問題：采集的價(jià)格應(yīng)是現(xiàn)行市場實(shí)際成交價(jià)格，量大的要咨詢批量買賣價(jià)格。凡是本地區(qū)有同種品種的要采集本地區(qū)的價(jià)格，本地區(qū)沒有的，方可采集外地的，但外地的一定要考慮檢疫、運(yùn)雜費(fèi)等。采價(jià)的方式、渠道：一是通過本地苗木、花卉交易市場調(diào)查；二是通過聘請的價(jià)格顧問作價(jià)；三是通過了解種植大戶；四是通過網(wǎng)上查詢。至少要詢問三家以上。需要特別指出的是：采集價(jià)格前，一定要先核準(zhǔn)該種植物的名稱（包括學(xué)名）、規(guī)格、價(jià)格類型；拿不準(zhǔn)的，可持照片、標(biāo)本請給以。要以購買者的身份，通過交易市場、種植戶和網(wǎng)上采價(jià)。總之，在苗木、花卉的價(jià)格評估過程中，，要讓委托方在委托書上寫明該植物的名稱、規(guī)格、價(jià)格類型；第二，在現(xiàn)場勘驗(yàn)中要驗(yàn)明該植物的實(shí)際情況(特別是名稱、規(guī)格中的高度、徑級、冠幅、培育年限、樹形等)是否與委托書上的內(nèi)容相一致；第三，在價(jià)格信息采集中要盡量采集本地區(qū)的市場成交價(jià)；第四，在確定價(jià)格時(shí)，要根據(jù)不同的評估目的確定不同的價(jià)格(如是征、占地拆遷賠償，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中上限；如是偷盜、毀損，可按采集到的三個(gè)價(jià)中的中下限)并堅(jiān)持集體審議制度；第五，對案值大的在出具正式報(bào)告書前，要征求委托方的意見；第六，對征、占地拆遷類在報(bào)告書中，“本次評估價(jià)格為建議價(jià)，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由委托方自行確定”及價(jià)格評估目的為“為你部門提供評估標(biāo)的拆遷補(bǔ)償?shù)膮⒖家罁?jù)”的字樣。關(guān)于花卉苗木評估請咨詢重慶海潤資產(chǎn)評估有限公司

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