廣州存量房買賣合同未約定履行細(xì)節(jié)會(huì)被認(rèn)定無(wú)效嗎？

張靜律師解答：有可能。正常的存量房買賣合同，都會(huì)對(duì)網(wǎng)簽時(shí)間，涂銷抵押時(shí)間，付款時(shí)間及過(guò)戶時(shí)間等進(jìn)行詳細(xì)約定，如未約定，合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。如下面這個(gè)案件，由于存量房買賣合同僅約定了一個(gè)金額，且金額低于市場(chǎng)價(jià)，履行細(xì)節(jié)都未約定。最終法院認(rèn)定雙方還有其他合同關(guān)系，該房屋買賣合同非真實(shí)意思表示，該合同無(wú)效。

判決書(shū)節(jié)選：

關(guān)于雙方于2021年1月13日簽訂的《廣州市存量房買賣合同》是否有效，若有效是否存在可撤銷的情形，《民法典》第一百四十六條第一款規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。首先，就案涉房屋的買賣，韋買家與李賣家于2021年1月13日簽訂了《廣州市存量房買賣合同》。該合同雖然約定了房屋基本情況及總價(jià)款，但卻未約定房屋辦理網(wǎng)簽時(shí)間、抵押涂銷時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交付時(shí)間等房屋買賣的重要條款，顯然與日常房屋交易合同的內(nèi)容不相符，韋買家亦未提交證據(jù)證明雙方對(duì)上述關(guān)鍵內(nèi)容有另行作出約定，應(yīng)由韋買家承擔(dān)舉證不能的不利后果，上述約定的缺失必然會(huì)導(dǎo)致合同履行過(guò)程中存在障礙和爭(zhēng)議。其次，案涉房屋價(jià)值較高，但從韋買家及李賣家提交的證據(jù)來(lái)看，未能體現(xiàn)韋買家與李賣家就案涉房屋的交易存在洽談、協(xié)商的過(guò)程，與日常生活經(jīng)驗(yàn)不符，韋買家主張其系通過(guò)王某與李賣家溝通房屋買賣事宜，但未提交證據(jù)予以證明，且從李賣家與王某的微信聊天記錄可體現(xiàn)李賣家系與王某溝通墊資還貸的事宜，亦未體現(xiàn)雙方就案涉房屋的交易細(xì)節(jié)存在溝通的情形，同時(shí)，韋買家庭審時(shí)表示其與王某系購(gòu)買案涉房屋時(shí)才認(rèn)識(shí)且與王某未有其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)，但庭后又稱與王某存在貨物的買賣關(guān)系，其表述前后不一致，王某經(jīng)法院傳票傳喚亦未到庭陳述意見(jiàn)，故本院對(duì)韋買家的上述主張不予采納。從韋買家提交的房地產(chǎn)抵押估價(jià)初評(píng)意見(jiàn)書(shū)可知，雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)均知悉案涉房屋的市場(chǎng)估價(jià)約為3200萬(wàn)元，但卻約定了售價(jià)為2450萬(wàn)元，交易價(jià)格顯著低于評(píng)估價(jià)，與常理不符。綜上所述，案涉房屋的交易，無(wú)論是從《廣州市存量房買賣合同》約定的內(nèi)容、雙方就房屋交易的協(xié)商洽談過(guò)程，還是從韋買家的履約能力、房屋的交易價(jià)格等方面來(lái)看，均與房屋買賣合同的一般特性并不一致。因此，本院依法認(rèn)定韋買家與李賣家于2021年1月13日簽訂的《廣州市存量房買賣合同》并非雙方真實(shí)意思表示，根據(jù)上述法律規(guī)定，《廣州市存量房買賣合同》應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。

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