收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值的，涉及三個基本要素：（1）被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；（2）折現(xiàn)率或資本化率；（3）被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的應(yīng)用前提。從這個意義上來講，應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是：1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以被預(yù)測并可以用來衡量；2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以被預(yù)測并可以用來衡量；3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以被預(yù)測。上述前提條件表明，先，評估對象的預(yù)期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產(chǎn)與其經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。同時，影響資產(chǎn)預(yù)期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素也應(yīng)比較明確，評估人員可以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。其次，被評估資產(chǎn)所具有的行業(yè)風(fēng)險、地區(qū)風(fēng)險及企業(yè)風(fēng)險是可以比較和測算的，這是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評估對象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)差別都會不同程度地體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險上。對于投資者來說，風(fēng)險大的投資，要求的回報率就高；投資風(fēng)險小，其回報率也可以相應(yīng)降低。后，評估對象獲利期限的長短，即評估對象的壽命，也是影響其價值和評估值的重要因素之一。機器設(shè)備的清查核實方法1.清查核實的方法清查核實一般可以采用逐項調(diào)查或抽樣調(diào)查的方法進行。機器設(shè)備評估，應(yīng)當(dāng)對機器設(shè)備進行現(xiàn)場逐項調(diào)查或抽樣調(diào)查，確定機器設(shè)備是否存在，明確機器設(shè)備存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬。評估實踐中，對于數(shù)量較多的機器設(shè)備，當(dāng)評估人員認(rèn)為通過對樣本的調(diào)查，可以推斷整體設(shè)備的狀態(tài)時，可以采用抽樣調(diào)查方法進行。采用抽樣調(diào)查，需要根據(jù)具體觀察到的評估對象狀況，對所抽取樣本以外的機器設(shè)備進行一定的假設(shè)和推斷。評估人員應(yīng)當(dāng)了解采用抽樣調(diào)查方式的局限性，充分考慮抽樣風(fēng)險。在制定抽樣方案時，應(yīng)當(dāng)對抽樣風(fēng)險進行測算，同時，也要在評估報告中進行恰當(dāng)?shù)呐?。此外，如果因客觀原因等因素限制，無法實施現(xiàn)場調(diào)查，評估人員應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。2.清查核實的手段和信息渠道(1)清查核實的手段。對機器設(shè)備的清查核實，通常采用現(xiàn)場觀察，也可以采用遠程視頻手段實時觀察；如需要，可以借鑒設(shè)備使用單位提供的設(shè)備檔案資料，利用專業(yè)機構(gòu)出具的檢測或鑒定意見，對設(shè)備進行清查核實。評估人員采用現(xiàn)場勘察和遠程視頻，了解機器設(shè)備的外觀、運行環(huán)境和運行狀態(tài)，很少使用專業(yè)的測試儀器，有時會使用一些簡單的儀器對機器設(shè)備進行簡單的測試。當(dāng)評估人員認(rèn)為使用上述手段不能確定設(shè)備技術(shù)狀態(tài)時，可以考慮進行的技術(shù)鑒定，但是該工作已超出評估人員的職業(yè)和能力范疇，需要聘請專業(yè)機構(gòu)對機器設(shè)備進行專業(yè)的技術(shù)鑒定。有些設(shè)備的檢測和鑒定需要有關(guān)部門核發(fā)的特殊資格，大部分資產(chǎn)評估機構(gòu)不具備此條件，若必須進行某些特殊鑒定，則要聘請有資格的專業(yè)機構(gòu)進行。對于壓力容器、電梯、起重機械、車輛等均要求定期進行檢驗、檢測，由有資質(zhì)的部門出具定期檢測或年檢報告。評估人員應(yīng)當(dāng)收集上述設(shè)備近期有效的檢測報告書用以判斷設(shè)備的狀態(tài)。在機器設(shè)備清查核實中，評估人員可以利用專家及其工作成果，如專業(yè)機構(gòu)出具的技術(shù)鑒定報告、檢測報告，律師出具的法律意見書等，也可以要求相關(guān)當(dāng)事人提供保證書或承諾函等。(2)清查核實的信息渠道。機器設(shè)備清查核實時，設(shè)備的出廠銘牌、設(shè)備卡片、臺賬，工廠及設(shè)備的原始設(shè)計及技術(shù)文件，設(shè)備的購置、安裝調(diào)試、技術(shù)服務(wù)合同，設(shè)備的財務(wù)及預(yù)決算資料，設(shè)備的運行、維修保養(yǎng)記錄，等等，都是清查核實獲取信息的渠道。設(shè)備的出廠銘牌、設(shè)備卡片、臺賬等通常記錄了設(shè)備的基礎(chǔ)信息，如設(shè)備的名稱、型號、規(guī)格、主要的技術(shù)參數(shù)、出廠編號、出廠日期、生產(chǎn)廠家名稱、聯(lián)系方式等。工廠及設(shè)備的原始設(shè)計及技術(shù)文件通常包括主要及設(shè)備的構(gòu)成、設(shè)備的技術(shù)性能、設(shè)計生產(chǎn)能力、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)、工藝流程、運行班次、管道及附屬設(shè)施、基礎(chǔ)等隱蔽工程等資料。國有資產(chǎn)評估項目不同情形下的評估對象和評估范圍國有資產(chǎn)評估項目具體區(qū)分為企業(yè)價值評估項目和單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合等不同的情形。對單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估項目，除按資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則規(guī)定的描述評估對象的法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟狀況和物理狀況等基本情況外，還需要對委托評估資產(chǎn)的數(shù)量內(nèi)容，如土地面積、建筑物面積、設(shè)備數(shù)量、無形資產(chǎn)數(shù)量等情況進行描述,對評估對象和評估范圍的信息披露內(nèi)容應(yīng)包括資產(chǎn)類型、規(guī)格型號、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財務(wù)和經(jīng)營狀況等，還應(yīng)當(dāng)特別了解有關(guān)評估對象權(quán)利受限狀況。對企業(yè)價值評估項目，在終分析確定評估結(jié)論時，應(yīng)當(dāng)考慮國有資產(chǎn)評估項目管理對審計的要求、引用其他專業(yè)評估機構(gòu)評估結(jié)論的情況等。以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)特點以財務(wù)報告為目的的評估相對于其他評估業(yè)務(wù)，具有以下特點：(1)以財務(wù)報告為目的的評估是為會計計量提供服務(wù)，會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響評估對象、價值類型的確定及評估方法的選擇。評估人員應(yīng)當(dāng)理解會計計量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會計核算方法，根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，合理確定評估對象，選擇與會計計量模式相符的價值類型和評估方法，更有效地服務(wù)于會計計量的特定要求。(2)以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。以財務(wù)報告為目的的評估涉及企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等多項會計核算業(yè)務(wù)，每項會計核算業(yè)務(wù)不同，其所對應(yīng)的評估對象、價值類型、評估方法均有所不同。(3)以財務(wù)報告為目的的評估在采用傳統(tǒng)的評估方法的基礎(chǔ)上，具體使用的評估方法具有多樣性。根據(jù)評估對象的特點和應(yīng)用條件，可以采用收益法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費折現(xiàn)法、多期超額收益法等具體方法對無形資產(chǎn)進行評估，也可以采用以現(xiàn)值為基礎(chǔ)的遠期定價和互換模型、期權(quán)定價模型等對金融工具進行評估。這些評估方法結(jié)合了以財務(wù)報告為目的的評估的需要，借鑒了國際上目前常用的評估方法。北京普華信德資產(chǎn)評估事務(wù)所是一家集資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、土地評估于一體的綜合性估價服務(wù)機構(gòu)，總部位于北京。憑借長期的專業(yè)積累，我司建立了強大的估價數(shù)據(jù)信息平臺和的專業(yè)技術(shù)團隊?，為金融機構(gòu)、投資機構(gòu)、企業(yè)及私人業(yè)主提供、多元化的專業(yè)評估服務(wù)。