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桂林增資出資 拆遷房屋評估
作者:北京普華信德資產評估事務所( 普通合伙)
2023-08-30 11:07
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機器設備中的市場法應用
(一)基本概念
市場法是根據目前公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象不完全相同,則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響做出調整。
使用市場法的前提條件有:符合公開市場條件;市場有效;評估對象與市場參照物是相似或可比的。
1.公開市場
(1)買賣雙方都是出于各自的動機,是充分自愿的,無強迫;
(2)雙方都已對標的有充分的了解,并且按照他們的佳利益決策行事;
(3)在這個開放的市場中,允許一段合理的時間用于披露信息;
(4)價格表示設備交易的正常價格,按正常的方式結算,不受特殊的付款方式或銷售優(yōu)惠的影響。
2.市場有效
市場有效的前提是:
(1)市場所提供的信息是真實可靠的;
(2)評估參照物在市場上的交易是活躍的。
對單臺設備評估,二手設備市場是機器設備評估的重要參照物市場,但是并不能保證這個市場對所有的資產都是可靠的。如果能夠確定市場所提供的信息資料真實可信,并且該類資產的交易活躍,那么使用市場比較法將是為可靠的。例如汽車、普通機械加工設備、建筑機械、工程機械等,它們均存在一個發(fā)育完善的市場,是采用此法的佳例子?!盎钴S的市場”和“可確認的信息”是兩個重要的概念。活躍市場是指:類似的資產交易在市場上頻繁發(fā)生,而不能是有價無市的市場;不被部分壟斷銷售商或購買者控制,資產可
以在完全自由的市場中進行交易;沒有惡意地市場、操縱市場,制造虛假市場現(xiàn)象。市場法對于市場上的產品不適用。另外,雖然不是產品但是市場不活躍也不適用市場法。一個不活躍的市場,或可比資產的銷售數(shù)量有限,都表明需求不足。
3.評估對象與市場參照物是相似或可比的
相似是指評估對象和參照物之間在物理特征、交易特征、市場特征等方面是相似的,如果參照物的特征差異較大可能會增大評估誤差;可比是指評估對象和參照物之間有共同的特征可以比較,對評估對象和參照物之間的比較是通過比較因素來進行的。
按照《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》的要求,投資性房地產的公允價值評估是基于資產的佳用途產生經濟利益的能力,或者將該資產出售能夠用于佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的能力的評估。
佳用途是指資產價值大化時對應的用途,主要從法律上是否允許、實物上是否可能以及財務上是否可行等方面考慮,具體如下:
(1)法律上是否允許,應該考慮對資產進行評估時資產使用在法律上是否受到限制,評估基準日對該投資性房地產的使用必須未被法律禁止。例如,如果政府禁止在生態(tài)保護區(qū)內進地產開發(fā)和經營,則該保護區(qū)內的土地佳用途不可以是工業(yè)或者商業(yè)用途的開發(fā)。
(2)實物上是否可能,應該考慮資產的實物特征。例如,一棟建筑物是否能夠作為倉庫使用。
(3)財務上是否可行,是指在評估投資性房地產的公允價值時應該在法律允許的條件下使該資產產生足夠的收益或者現(xiàn)金流量,從而補償使用該資產形成的成本后,仍然能夠滿足市場參與者所要求的。
不動產價格特征
與一般商品相比,不動產價格具有下列特征:
(1)生產成本不同。一般商品是勞動的產物,有生產成本;而不動產中的土地不是勞動創(chuàng)造的。例如,一塊風景秀麗的用來開發(fā)的土地,因適合建造別墅區(qū)導致其賣價,但在此之前這塊土地可能并未投入勞動力。從其層面看,一般商品的價格是“勞動價值”的表現(xiàn),圍繞當下“勞動價值"上下波動;而不動產中的地價本質上不是“勞動價值”的表現(xiàn),而是地租的資本化或資源稀缺性的體現(xiàn)。
(2)折舊不同。一般商品的壽命有限,而且可以大量重復生產,其價格隨著時間逐漸降低,因此具有折舊現(xiàn)象;而不動產中的土地由于具有永續(xù)性,無這種現(xiàn)象,其價格隨著時間的流逝以及經濟環(huán)境的變化而自然升高或降低。如一座礦業(yè)城市,當?shù)V產資源被開發(fā)利用繁榮興旺時,當?shù)氐牟粍赢a價格會隨經濟的繁榮而升高;若沒有其他產業(yè)興起,則當?shù)氐牡貎r隨著城市礦產資源的匱乏、經濟的沒落而有所降低。
(3)價格差異不同。一般商品,如汽車、電視機等可以大量生產,可標準化,其價格較為一致;不動產中的土地由于其自身的特性,沒有兩塊土地是完全相同的,所以基本上是一宗土地一個價格,而且不同土地的價格有較大的差異,在大城市的商業(yè)集中區(qū)的不動產價格與在偏遠的山區(qū)或邊遠的荒漠的不動產價格差別很大。
(4)市場性質不同。一般物品具有較完全市場,形成的價格較為客觀;而不動產市場是個不完全的市場,形成的價格容易受主觀因素影響。
(5)價格形成時間不同。一般物品易于比較,并且具有較完全市場。但是在不動產中土地個別差異大,又無完整市場,其價格一般需要經過長期考慮后才形成。因此,不動產價格形成的時間通常較長而且較為艱難。
旅游景區(qū)的價值評估,需要注意什么?
旅游景區(qū)價值評估主要包括固定資產評估和無形資產評估。旅游景區(qū)固定資產評估是指景區(qū)投入的基礎設施等資產的評估。旅游景區(qū)的無形資產評估主要包括旅游景區(qū)經營權評估、收費權評估、商標權、、資源性無形資產(區(qū)位優(yōu)勢、社會資源、歷史文化內涵等)的評估。
服務理念客觀、立、、科學是我們執(zhí)業(yè)的精髓,專業(yè)、專心、專注是我們理念的凝聚,至誠至信、精益求精是我們服務的承諾,也是我們不變的追求。
的資產評估體系、規(guī)范的專家團隊,理論與實踐相結合,為客戶提供快捷、有效地的解決方案。
本公司有著豐富經驗的專業(yè)技術的評估團隊,如您遇到如需相關資產評估,歡迎您來電咨詢,我們全程為您提供專業(yè)化的,標準化的評估服務,為您提供快捷、有效地的解決方案。
北京普華信德資產評估事務所(普通合伙)是由財政部和北京市財政局共同授予資產評估資質的全國性專業(yè)評估公司。公司具備完善的管理體系和服務團隊,是一家集人才、技術、經驗于一體的評估機構。在旅游景區(qū)、游樂園、民宿、農家樂、水上樂園、采摘園、博物館、展覽館等旅游行業(yè)相關評估項目中積累了豐富的實戰(zhàn)經驗,涉及股權轉讓、第三方收購、融資、引進投資者、征地拆遷、關停、資產報廢入賬、破產清算等評估目的。
北京普華信德資產評估事務所(普通合伙)竭誠為各企事業(yè)單位提供專業(yè)的征地拆遷評估,環(huán)保關停評估,違建評估,經營損失評估,停產停業(yè)損失評估,無形資產評估服務,機器設備評估,企業(yè)股權評估。經驗豐富、服務周到、價格合理,以公平的估值服務于每個選擇我們的客戶,歡迎免費來電垂詢。
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公司多年深耕于企業(yè)征地拆遷、環(huán)保關停、侵權損失等評估領域,先后服務于國內眾多中小企業(yè)客戶,服務范圍涵蓋全國二十多個省份,積累了扎實的執(zhí)業(yè)技能和豐富的評估經驗,公司出具的評估報告為企業(yè)和自然人客戶維護自身利益,獲取合法權益,提供了至關重要的的作用。
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