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    收益法的適用范圍
    在單項資產評估中，收益法通常被用于以下類型資產的評估：（1）無形資產，包括及專有技術、商標、著作權、客戶關系、特許經營權等。（2）房地產。通常是具有收益性的房產類別，比如商鋪'、酒店、寫字樓等。（3）機器設備。一般情形下，單臺機器設備很難立產生收益，因此該類型資產不易釆用收益法進行評估。對于可出租的機器設備或可立產生現(xiàn)金流的生產線、成套設備，可以采用收益法進行評估。（4）其他資產。比如非上市交易的、債券、長期應收款、長期股權投資、投資性房地產等。
    收益法在整體資產評估中的應用通常是對企業(yè)價值進行評估。企業(yè)經營的本質是獲得收益，因此，收益法與其他評估方法相比更能體現(xiàn)企業(yè)存在和運營的本質特征，也是其價值更為直觀的體現(xiàn)。通常情形下，評估專業(yè)人員依據(jù)收益口徑的不同，選擇不同的收益法具體方法進行評估。常見的方法有股利折現(xiàn)模型、現(xiàn)金流折現(xiàn)模型、經濟利潤模型，它們分別對應的收益口徑為股利、自由現(xiàn)金流量以及經濟利潤。
    對于輕資產類型的企業(yè)價值評估，收益法通常占據(jù)為重要的地位。與傳統(tǒng)生產性企業(yè)相比，輕資產企業(yè)所擁有的固定資產、有形資產較少，其獲利的主要來源是無法體現(xiàn)在企業(yè)財務報表中大量的無形資產。因而，如果釆用成本法對其進行評估，則其作為盈利主體而具有的價值可能無法全面體現(xiàn)出來，企業(yè)價值或被嚴重低估。在此狀況下，收益法就成為更為合理的方法。
    用于企業(yè)評估的收益額可以有不同的口徑，如凈利潤、凈現(xiàn)金流量（股權自由現(xiàn)金流量）、息前凈利潤、息前凈現(xiàn)金流量（企業(yè)自由現(xiàn)金流量）等。而折現(xiàn)率作為一種價值比率，要注意其計算口徑。有些折現(xiàn)率是從股權率的角度考慮，有些折現(xiàn)率既考慮了股權投資的回報率同時又考慮了債權投資的回報率。凈利潤、凈現(xiàn)金流量（股權自由現(xiàn)金流量）是股權收益形式，因此只能用股權率作為折現(xiàn)率。而息前凈利潤、息前凈現(xiàn)金流量或企業(yè)自由現(xiàn)金流量等是股權與債權收益的綜合形式，因此，只能運用股權與債權綜合率，即只能運用通過加權平均資本成本模型獲得的折現(xiàn)率。評估專業(yè)人員在運用收益法評估資產價值時，必須注意收益額與計算折現(xiàn)率所使用的收益額之間口徑上的匹配和協(xié)調，以保證評估結果合理且有意義。
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    （-）市場法的適用范圍
    市場法通常被用于評估具有活躍公開市場且具有可比成交案例的資產。比如二手機器設備和房地產以及部分軟件著作權等。通常二手設備市場可以成為機器設備評估的重要參照物選取市場；房地產評估則更多地選取其所在區(qū)域范圍內的類似資產。
    市場法被用于評估整體資產價值時，通常是用來評估企業(yè)價值。其中，常用的是價值比率法，以參照企業(yè)的價值比率作為調整手段，以此比率與評估對象（企業(yè)）的相關的財務指標（如利潤、息稅前利潤、銷售收入）相乘估算評估對象（企業(yè)）價值。
    除了上述所經常使用的市盈率外，用來評估企業(yè)價值的乘數(shù)還有很多種類。在實務中，評估人員通常根據(jù)被評估企業(yè)自身和所在行業(yè)特征綜合判斷釆用一種或幾種價值比率進行評估。
    （二）市場法的局限
    市場法作為目前資產評估的重要方法之一，有其重要的意義和優(yōu)勢。它是相對來說具有客觀性的方法，也比較容易被交易雙方所理解和接受。因而，如果不存在資產的成本和效用以及市場對其價值的認知嚴重偏離的情形下，市場法通常是資產評估三種方法中較為有效、可理解、客觀的方法。
    在經濟較為發(fā)達、市場認知較為穩(wěn)定的，市場法是運用較為廣泛的方法。它不僅僅被用于包括設備和房地產在內的單項資產的評估，還被用于企業(yè)整體資產評估中。
    然而，目前我國市場對諸如企業(yè)價值等資產的認知和反映仍會受到非理性因素的影響，評估專業(yè)人員在使用市場法進行資產評估的過程中就需要特別關注可比案例和被評估資產在風險、收益方面的差異，深刻把握當前市場價格和資產價值之間的差異性，避免用價格取代價值；在充分分析市場認知與價值內在差異性的基礎上，合理調整價值乘數(shù)等相關因子，得到待估資產的評估價值。
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    1.企業(yè)整體的經營生產面積給予一次性的補償
    2.納稅情況或營業(yè)執(zhí)照等營業(yè)注冊信息來給予補償
    3.按照實際的經營面積
    4.按照實際房屋總價值的比例
    5.實際的營業(yè)收入和利潤等
    因為每個地方、每個征收方指定的政策都有很大的不同性，這里面各種因素的干擾性較大，具體以評估機構按照實際經營情況，合法合理估算才能體現(xiàn)不同行業(yè)，不同企業(yè)的實際損失，如遇到相關問題可提前咨詢專業(yè)的評估機構和法律人員是好的選擇。歡迎您免費打電話垂詢。
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    生產性生物資產的評估程序及清查核實方法
    (一)生產性生物資產的評估程序
    (1)核實生產性生物資產賬面記錄的內容。分別從外購的生產性生物資產、自行營造或繁殖的生產性生物資產的賬面構成方面了解其核算內容。
    (2)選用恰當?shù)姆椒ㄟM行現(xiàn)場勘察。由于生產性生物資產本身所具有的特性，評估現(xiàn)場勘察過程比一般制造業(yè)企業(yè)更為復雜，技術上存在一定難度，因此應選用恰當?shù)姆椒ㄟM行現(xiàn)場勘察，必要時應利用專家工作。如森林資源資產，應根據(jù)其面積、品種、生產期、生產狀況、密度等進行盤點，具體有抽樣法、小班抽查法等。
    (3)選用恰當?shù)脑u估方法評定估算，得出評估結果。根據(jù)生產性生物資產的實際情況及所收集的資料情況，分別對成本法、收益法、市場法三種基本方法的適用性進行分析，并選取恰當?shù)脑u估方法進行評估。
    (二)生產性生物資產的清查核實方法
    (1)賬證、賬表、賬實核對。獲取生產性生物資產評估申報表，并與明細賬、總賬、資產負債表進行核對；了解生產性生物資產的核算方法及賬面構成內容。
    (2)抽樣核實。根據(jù)各類生產性生物資產的不同特點，與企業(yè)共同商定適當?shù)?、滿足評估工作需要的核實方法，必要時利用專家工作。
    (3)技術鑒定。生產性生物資產的質量鑒別具有較強的專業(yè)性，必要時需聘請專業(yè)人員幫助，以便客觀、合理地體現(xiàn)其價值。
    北京普華信德資產評估事務所是一家集資產評估、房地產評估、土地評估于一體的綜合性估價服務機構，總部位于北京。憑借長期的專業(yè)積累，我司建立了強大的估價數(shù)據(jù)信息平臺和的專業(yè)技術團隊 ，為金融機構、投資機構、企業(yè)及私人業(yè)主提供、多元化的專業(yè)評估服務。
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