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    昭通增資評(píng)估 拆遷評(píng)估報(bào)告

  • 作者：北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所( 普通合伙) 2023-10-24 09:51 130
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    土地評(píng)估中基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)程序
    1.收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料
    定級(jí)估價(jià)資料是采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)必不可少的基礎(chǔ)性資料。因此在評(píng)估前必須收集當(dāng)?shù)囟?jí)估價(jià)的成果資料，主要包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，作為宗地評(píng)估的基礎(chǔ)資料。
    1.確定修正系數(shù)表
    根據(jù)被估宗地的位置、用途、所處的土地級(jí)別、所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，確定相應(yīng)的因素條件說明表和因素修正系數(shù)表，以確定地價(jià)修正的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。
    2.調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件
    按照與被估宗地所處級(jí)別和用途相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調(diào)查項(xiàng)目，調(diào)査項(xiàng)目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。
    宗地因素指標(biāo)的調(diào)查，應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖件,不能滿足需要的，應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查釆樣，在調(diào)查基礎(chǔ)上，整理歸納宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。
    3.制定被估宗地因素修正系數(shù)
    根據(jù)每個(gè)因素的指標(biāo)值，查相對(duì)應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表,確定因素指標(biāo)對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣狀況；按優(yōu)劣狀況再查基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，得到該因素的修正系數(shù)。對(duì)所有影響宗地地價(jià)的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。
    4.確定被估宗地使用年期修正系數(shù)
    基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期，是各用途土地使用權(quán)的高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進(jìn)行年期修正。
    5.確定期日修正系數(shù)
    基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平，隨時(shí)間遷移，土地市場(chǎng)的地價(jià)水平會(huì)有所變化，因此必須進(jìn)行期日修正，把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。期日修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。
    6.確定修正系數(shù)
    這是一個(gè)非常重要的修正系數(shù)。基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均，各宗地的可能各不相同，同時(shí)對(duì)地價(jià)的影響也非常大，并且在同一個(gè)級(jí)別區(qū)域的，各宗地的的差異甚至很大，因此，一定要重視的修正。也就是說，必須將區(qū)域平均下的地價(jià)水平修正到宗地實(shí)際水平下的地價(jià)。
    7.評(píng)估宗地地價(jià)
    依據(jù)前面的分析和計(jì)算得到的修正系數(shù)，按下式計(jì)算待估宗地的地價(jià)水平。被估宗地地價(jià)=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)x年期修正系數(shù)x期日修正系數(shù)x修正系數(shù)x其他因素修正系數(shù)
    昭通增資評(píng)估
    投資性房地產(chǎn)及投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的概念
    按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》,投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面，與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)是不同的。投資性房地產(chǎn)能夠單計(jì)量和出售。
    當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的時(shí)候，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)應(yīng)滿足兩個(gè)條件：
    (1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；
    (2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
    投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，是指按照《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》要求，對(duì)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分理解相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求以及投資性房地產(chǎn)在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的核算和披露要求。
    昭通增資評(píng)估
    評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為的一致性
    評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，既是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，也是國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的基本要求。《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（令第12號(hào)）第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，企業(yè)在資產(chǎn)評(píng)估前應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)告“資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定情況”?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送“與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的審計(jì)報(bào)告”?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第十五條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”進(jìn)行審核。
    企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明“委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因”。這要求資產(chǎn)評(píng)估師要反映企業(yè)出具的“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明”關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的內(nèi)容。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的一致性，一般不應(yīng)由資產(chǎn)評(píng)估師來確認(rèn)，而是由委托人和相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)其經(jīng)批準(zhǔn)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)并提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估師一般應(yīng)要求委托人和相關(guān)當(dāng)事人在申報(bào)表或申報(bào)材料上以簽名蓋章等符合法律規(guī)定的方式，確認(rèn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。
    昭通增資評(píng)估
    對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估對(duì)象可以分為兩類，即企業(yè)整體價(jià)值和股東權(quán)益價(jià)值（全部或部分）。與此對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。將股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象，釆用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或以被投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)采用收益法對(duì)其評(píng)估時(shí)，股東全部權(quán)益或股東部分權(quán)益對(duì)應(yīng)的法人資產(chǎn)和負(fù)債屬于評(píng)估范圍，本身并不是評(píng)估對(duì)象。
    對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》規(guī)定，金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，根據(jù)項(xiàng)目具體情況和委托人的要求，評(píng)估對(duì)象可能是債權(quán)資產(chǎn)，也可能是用以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償權(quán)利的實(shí)物類資產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，無形資產(chǎn)評(píng)估為單項(xiàng)無形資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)組合。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象是指資產(chǎn)權(quán)益，包括所有權(quán)和使用權(quán)。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在要求委托人根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行合理的分離或者合并的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合的評(píng)估。機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，機(jī)器設(shè)備的評(píng)估對(duì)象分為單臺(tái)機(jī)器設(shè)備和機(jī)器設(shè)備組合對(duì)應(yīng)的全部或者部分權(quán)益。單臺(tái)機(jī)器設(shè)備是指以立形態(tài)存在、可以單發(fā)揮作用或者以單臺(tái)的形式進(jìn)行銷售的機(jī)器設(shè)備。機(jī)器設(shè)備組合是指為了實(shí)現(xiàn)特定功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。機(jī)器設(shè)備組合的價(jià)值不必然等于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)值的簡(jiǎn)單相加。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部分權(quán)益。實(shí)物期權(quán)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評(píng)估的業(yè)務(wù)涉及的實(shí)物期權(quán)主要包括增長(zhǎng)期權(quán)和退出期權(quán)等。
    企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說明評(píng)估對(duì)象時(shí)，應(yīng)根據(jù)已經(jīng)發(fā)布施行的相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于評(píng)估對(duì)象的規(guī)范，描述評(píng)估對(duì)象的相關(guān)信息。
    北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性專業(yè)評(píng)估公司。公司具備完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的資深評(píng)估機(jī)構(gòu)。在旅游景區(qū)、游樂園、民宿、農(nóng)家樂、水上樂園、采摘園、博物館、展覽館等旅游行業(yè)相關(guān)評(píng)估項(xiàng)目中積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、第三方收購(gòu)、融資、引進(jìn)投資者、征地拆遷、關(guān)停、資產(chǎn)報(bào)廢入賬、破產(chǎn)清算等評(píng)估目的。
          北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性專業(yè)評(píng)估公司。公司具備完善高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理體系，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的資深評(píng)估機(jī)構(gòu)。
    公司多年深耕于企業(yè)征地拆遷、環(huán)保關(guān)停、侵權(quán)損失等評(píng)估領(lǐng)域，先后服務(wù)于國(guó)內(nèi)眾多中小企業(yè)客戶，服務(wù)范圍涵蓋全國(guó)二十多個(gè)省份，積累了扎實(shí)的執(zhí)業(yè)技能和豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公司出具的評(píng)估報(bào)告為企業(yè)和自然人客戶維護(hù)自身利益，獲取合法權(quán)益，提供了至關(guān)重要的的作用。
    公司評(píng)估團(tuán)隊(duì)在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)評(píng)估等評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域也具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)企業(yè)健康發(fā)展，提供高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、系統(tǒng)化、一站式的評(píng)估服務(wù)。



    產(chǎn)品價(jià)格：5000.00 元/個(gè) 起
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