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    蕪湖商鋪評(píng)估 拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu) 評(píng)估公司

  • 作者：北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所( 普通合伙) 2023-11-07 09:58 280
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    應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)基本的前提條件：一是要有一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)；二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。
    公開市場(chǎng)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)上有自愿的買者和賣者，在交易信息充分交換，或者交易信息公開的前提下，有相對(duì)充裕的時(shí)間，買賣雙方進(jìn)行平等交易，排除了個(gè)別交易的偶然性，市場(chǎng)成交價(jià)格基本上可以反映市場(chǎng)行情。在公開市場(chǎng)中交易行為發(fā)生得越頻繁，與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相類似的資產(chǎn)價(jià)格越容易獲得，按市場(chǎng)行情估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果會(huì)更貼近市場(chǎng)，更容易被資產(chǎn)交易各方接受。
    資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生，且與被評(píng)估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評(píng)估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進(jìn)行比較分析的主要依據(jù)。資產(chǎn)及其交易的可比性具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1.參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。該差異性會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般情形下，功能越強(qiáng)，價(jià)值越大。但是，在考慮功能對(duì)價(jià)格影響時(shí)，有時(shí)需要考慮評(píng)估的價(jià)值類型是市場(chǎng)價(jià)值還是投資價(jià)值，針對(duì)特定主體來作評(píng)判。比如，某一具有特殊功能的機(jī)器設(shè)備，對(duì)于特定的使用者具有特殊的用途和價(jià)值，但是對(duì)于另外一類市場(chǎng)主體，其特殊功能并非所需。因此，該設(shè)備對(duì)于這部分購買主體來說就沒有特殊的價(jià)值。
    2.參照物與被評(píng)估資產(chǎn)面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀況和交易條件等。
    3.參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不宜過長(zhǎng)，應(yīng)在一個(gè)適度時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)，時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。
    參照物與評(píng)估對(duì)象的可比性是運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的重要前提。把握參照物與評(píng)估對(duì)象功能上的一致性，可以避免張冠李戴；把握參照物與評(píng)估對(duì)象所面臨的市場(chǎng)條件，可以明確評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型；選擇近期交易的參照物，可以減少調(diào)整時(shí)間因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響的難度。
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    對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估對(duì)象可以分為兩類，即企業(yè)整體價(jià)值和股東權(quán)益價(jià)值（全部或部分）。與此對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。將股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值作為評(píng)估對(duì)象，釆用資產(chǎn)基礎(chǔ)法或以被投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)采用收益法對(duì)其評(píng)估時(shí)，股東全部權(quán)益或股東部分權(quán)益對(duì)應(yīng)的法人資產(chǎn)和負(fù)債屬于評(píng)估范圍，本身并不是評(píng)估對(duì)象。
    對(duì)于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見》規(guī)定，金融不良資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，根據(jù)項(xiàng)目具體情況和委托人的要求，評(píng)估對(duì)象可能是債權(quán)資產(chǎn)，也可能是用以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償權(quán)利的實(shí)物類資產(chǎn)、股權(quán)類資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。無形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，無形資產(chǎn)評(píng)估為單項(xiàng)無形資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)組合。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象是指資產(chǎn)權(quán)益，包括所有權(quán)和使用權(quán)。資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在要求委托人根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況和評(píng)估目的對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行合理的分離或者合并的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)進(jìn)行單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合的評(píng)估。機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，機(jī)器設(shè)備的評(píng)估對(duì)象分為單臺(tái)機(jī)器設(shè)備和機(jī)器設(shè)備組合對(duì)應(yīng)的全部或者部分權(quán)益。單臺(tái)機(jī)器設(shè)備是指以立形態(tài)存在、可以單發(fā)揮作用或者以單臺(tái)的形式進(jìn)行銷售的機(jī)器設(shè)備。機(jī)器設(shè)備組合是指為了實(shí)現(xiàn)特定功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。機(jī)器設(shè)備組合的價(jià)值不必然等于單臺(tái)機(jī)器設(shè)備價(jià)值的簡(jiǎn)單相加。不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部分權(quán)益。實(shí)物期權(quán)評(píng)估指導(dǎo)意見規(guī)定，執(zhí)行涉及實(shí)物期權(quán)評(píng)估的業(yè)務(wù)涉及的實(shí)物期權(quán)主要包括增長(zhǎng)期權(quán)和退出期權(quán)等。
    企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告說明評(píng)估對(duì)象時(shí)，應(yīng)根據(jù)已經(jīng)發(fā)布施行的相關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于評(píng)估對(duì)象的規(guī)范，描述評(píng)估對(duì)象的相關(guān)信息。
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    不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性
    不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性體現(xiàn)在價(jià)值量大、用途多樣性、涉及廣泛性、難以性、性和資產(chǎn)組合性等方面。
    (1)價(jià)值量大。與一般物品相比，不動(dòng)產(chǎn)不僅單價(jià)高，而且總價(jià)大。
    (2)用途多樣性，即用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)化及并存的可能性。土地具有養(yǎng)育功能、承載功能、倉儲(chǔ)功能、景觀功能。因此，從經(jīng)濟(jì)角度，土地具有多種用途。一般情況下，土地利用的優(yōu)先順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場(chǎng)、放牧地、森林、不毛荒地。
    由此，不動(dòng)產(chǎn)也存在用途的多樣性，以及不同用途間的可轉(zhuǎn)化性，如工業(yè)、居住、商業(yè)、、辦公等。對(duì)一宗不動(dòng)產(chǎn)的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競(jìng)爭(zhēng)，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。
    (3)涉及廣泛性，又稱相互影響性。不動(dòng)產(chǎn)涉及社會(huì)多方面，容易對(duì)外界產(chǎn)生影響，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中稱為外部性，分為正外部性、負(fù)外部性。
    正外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無須為此花費(fèi)代價(jià)。
    負(fù)外部性：某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒有為此承擔(dān)成本。
    (4)難以性，也稱能力弱、流動(dòng)性差，主要是由不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值高、不可移動(dòng)、易受限制等特性決定的。影響不動(dòng)產(chǎn)的因素主要有不動(dòng)產(chǎn)的通用性、立使用性、價(jià)值量、可分割性、開發(fā)程度、區(qū)位市場(chǎng)狀況等。
    能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為能力強(qiáng)；反之，稱為能力弱。因?yàn)槟芰κ桥c的價(jià)格相聯(lián)系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要到一定程度，總會(huì)有人購買?？梢?，如果沒有價(jià)格的約束，商品都能很快。
    不動(dòng)產(chǎn)由于具有、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗不動(dòng)產(chǎn)的買賣頻繁發(fā)生。一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，不動(dòng)產(chǎn)與、債券、黃金等相比，能力弱。當(dāng)需要將不動(dòng)產(chǎn)快速時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使有了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。
    (5)性。保值是指不動(dòng)產(chǎn)能抵御通貨膨脹。不動(dòng)產(chǎn)具有保值功能，是因?yàn)樗艿钟ㄘ浥蛎洝Ｈ绻霈F(xiàn)通貨膨脹，的購買力會(huì)下降，能用1元錢買到的商品或服務(wù)，以后很可能得花不止1元錢才能買到。而說某項(xiàng)投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時(shí)間后所抽回的資金，完全能夠購買到當(dāng)初的投資額可以購買到的同等商品或服務(wù)。增值性指不動(dòng)產(chǎn)在面積不增加的情況下，因城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，其價(jià)值隨著時(shí)間推移而增加。
    北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性專業(yè)評(píng)估公司。公司具備完善的管理體系和服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的評(píng)估機(jī)構(gòu)。
    蕪湖商鋪評(píng)估
    評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為的一致性
    評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一致，既是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的要求，也是國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的基本要求。《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（令第12號(hào)）第十二條規(guī)定，凡需經(jīng)核準(zhǔn)的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，企業(yè)在資產(chǎn)評(píng)估前應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)告“資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定情況”?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第十五條規(guī)定，企業(yè)提出資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)報(bào)送“與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件或有效材料”、“所涉及的資產(chǎn)重組方案或者改制方案、發(fā)起人協(xié)議等材料”、“與經(jīng)濟(jì)行為相對(duì)應(yīng)的審計(jì)報(bào)告”?！镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》第十五條規(guī)定，國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)“資產(chǎn)評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致”進(jìn)行審核。
    企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明“委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因”。這要求資產(chǎn)評(píng)估師要反映企業(yè)出具的“關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)事項(xiàng)的說明”關(guān)于評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍的內(nèi)容。委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍的一致性，一般不應(yīng)由資產(chǎn)評(píng)估師來確認(rèn)，而是由委托人和相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)其經(jīng)批準(zhǔn)擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)并提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評(píng)估師一般應(yīng)要求委托人和相關(guān)當(dāng)事人在申報(bào)表或申報(bào)材料上以簽名蓋章等符合法律規(guī)定的方式，確認(rèn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。
    公司評(píng)估團(tuán)隊(duì)在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)評(píng)估等評(píng)估業(yè)務(wù)領(lǐng)域也具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)企業(yè)健康發(fā)展，提供高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)化、系統(tǒng)化、一站式的評(píng)估服務(wù)。
          北京普華信德資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所（普通合伙）是由財(cái)政部和北京市財(cái)政局共同授予資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的全國(guó)性專業(yè)評(píng)估公司。公司具備完善高效的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理體系，是一家集人才、技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)于一體的資深評(píng)估機(jī)構(gòu)。
    公司多年深耕于企業(yè)征地拆遷、環(huán)保關(guān)停、侵權(quán)損失等評(píng)估領(lǐng)域，先后服務(wù)于國(guó)內(nèi)眾多中小企業(yè)客戶，服務(wù)范圍涵蓋全國(guó)二十多個(gè)省份，積累了扎實(shí)的執(zhí)業(yè)技能和豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，公司出具的評(píng)估報(bào)告為企業(yè)和自然人客戶維護(hù)自身利益，獲取合法權(quán)益，提供了至關(guān)重要的的作用。
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