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    廠房資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 瑞麗企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估

  • 作者：重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 2023-11-14 11:43 150
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    養(yǎng)雞場(chǎng)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估
    由于土地征收導(dǎo)致養(yǎng)雞場(chǎng)停產(chǎn)停業(yè)損失包括 養(yǎng)雞場(chǎng)經(jīng)營(yíng)損失要求進(jìn)行補(bǔ)償或者賠償。賠償具體情況要根據(jù)養(yǎng)殖場(chǎng)的養(yǎng)殖情況。如果辦理了養(yǎng)殖手續(xù)，獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照而且養(yǎng)殖場(chǎng)管理用房建造也有相關(guān)手續(xù)。那么就得根據(jù)相關(guān)法律和條款，養(yǎng)殖場(chǎng)遇到拆遷征收時(shí)應(yīng)該獲得合理補(bǔ)償。
    拆遷補(bǔ)償費(fèi)用
    1、設(shè)備搬遷安裝費(fèi)
    對(duì)于可搬遷的設(shè)備，應(yīng)當(dāng)本著繼續(xù)利用的原則，進(jìn)行異地搬遷安裝，繼承投入使用。據(jù)此產(chǎn)生的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用是拆遷引起的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。
    2、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用。
    因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體與員工簽訂的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
    瑞麗企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估
    拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)用
    1、實(shí)踐中關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)用存在的問(wèn)題。
    企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃得來(lái)。租賃的土地分為租賃國(guó)有土地和租賃集體土地兩種。企業(yè)拆遷必然會(huì)導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止，那么企業(yè)在租賃合同中的期待利益如何保障?根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物及附屬物，對(duì)空地或凈地的補(bǔ)償，拆遷法規(guī)并沒(méi)有做出統(tǒng)一的規(guī)定。對(duì)集體土地上的建筑物拆遷也沒(méi)用規(guī)定。
    也有直接通過(guò)招拍掛或的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的。但土地管理法中關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)收回方面，僅規(guī)定給予適當(dāng)補(bǔ)償，但沒(méi)有詳細(xì)的規(guī)定。
    全國(guó)各地方的拆遷土地補(bǔ)償，往往與房屋、建筑物補(bǔ)償計(jì)算在一起，不明晰、不透明的情況大量存在，使得人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。同時(shí)，這也是我們立法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)在制訂法律、法規(guī)和政策性文件的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)加以保護(hù)的地方，希望有關(guān)部門(mén)能夠引起重視。
    2、房屋、建筑物補(bǔ)償費(fèi)用確定問(wèn)題。
    對(duì)于房屋、建筑物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)明登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)闅v史原因無(wú)法辦理明和土地的，可經(jīng)實(shí)際丈量確定。房屋、建筑物的價(jià)值一般應(yīng)由拆遷人、被拆遷人共同委托評(píng)估公司，評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確定房屋、建筑物的實(shí)際價(jià)值。
    3、設(shè)備補(bǔ)充費(fèi)用按照重置成新價(jià)計(jì)算
    設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按國(guó)家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算。機(jī)器設(shè)備分為兩類(lèi)：一類(lèi)是可搬遷設(shè)備;二是不可搬遷設(shè)備;可搬遷設(shè)備因拆遷而引起的損失費(fèi)又可分為實(shí)物損失費(fèi)和功能損失費(fèi)。實(shí)物損失費(fèi)包括拆卸費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用、安裝費(fèi)用、調(diào)試費(fèi)用等。功能損失費(fèi)用包括搬遷引起的機(jī)器精度下降、不合格產(chǎn)品的增多。對(duì)于不可搬遷設(shè)備，拆遷會(huì)導(dǎo)致該設(shè)備的廢棄，故應(yīng)結(jié)合其成新和重置價(jià)，計(jì)算設(shè)備重置成新價(jià)，對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償。
    在拆遷的實(shí)際操作中，拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，每個(gè)地方應(yīng)當(dāng)有確定的標(biāo)準(zhǔn);無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。
    瑞麗企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估
    對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保存證據(jù)（需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的讀者可以咨詢(xún)海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司本公司具有評(píng)估的團(tuán)隊(duì)），拆遷項(xiàng)目開(kāi)始
    (一)對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保存證據(jù)
    1、整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟拆遷方談判，也是無(wú)從下手，有的漫天要價(jià)，有的干脆等待拆遷方進(jìn)行評(píng)估。但是評(píng)估公司都是拆遷方制定和委托的，評(píng)估價(jià)格普遍較低。
    2、準(zhǔn)備企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要是讓我們對(duì)自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項(xiàng)目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到合理評(píng)估。
    3、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒(méi)有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。
    (二)規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患，提前防范，提前布局。
    (三)隨時(shí)關(guān)注拆遷信息。
    (四)尋求人士幫助
    拆遷項(xiàng)目開(kāi)始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應(yīng)盡快尋求人士的幫助。
    (五)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)、了解拆遷政策
    企業(yè)在遇到拆遷時(shí)，應(yīng)對(duì)基本的法律知識(shí)有一定的了解。對(duì)法律法規(guī)的掌握有助于企業(yè)了解自己的，并運(yùn)用法律進(jìn)行。
    充分了解拆遷政策，雖然一般拆遷政策中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都比較低，但是只有在充分了解的情況下，才能發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)的情況。另外，拆遷政策中往往也會(huì)有些有利于被拆遷人的規(guī)定，在拆遷過(guò)程中被拆遷方給忽略掉。
    二、拆遷公告已張貼
    (一)固定證據(jù)
    在看到拆遷公告后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行拍照保存。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償方案等信息。固定證據(jù)有助于掌握拆遷的基本信息，便于有后期進(jìn)行拆遷項(xiàng)目調(diào)查及拆遷談判和訴訟。
    (二)核對(duì)房屋是否在公告范圍內(nèi)
    拆遷房屋如果不在公告范圍內(nèi)，此次拆遷與您無(wú)關(guān);但是如果拆遷方仍然對(duì)您的房屋進(jìn)行拆遷，那么就違反了法律規(guī)定?？梢砸怨嬷休d明的事項(xiàng)拒絕搬遷，如果房屋被拆，可以以此為依據(jù)對(duì)拆遷人進(jìn)行訴訟。
    (三)查拆遷項(xiàng)目的合法性
    拆遷公告張貼后，即標(biāo)示著拆遷項(xiàng)目正式開(kāi)始了，這個(gè)時(shí)候被拆遷人就可以委托人士對(duì)拆遷項(xiàng)目的前置性文件的合法性進(jìn)行審查了，進(jìn)而了解拆遷項(xiàng)目是否合法。對(duì)拆遷項(xiàng)目合法性的審查有助于掌握拆遷項(xiàng)目的情況，獲得談判的機(jī)會(huì)，解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。
    三、評(píng)估環(huán)節(jié)
    (一)參與選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)
    根據(jù)《根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第20條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。根據(jù)該規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是應(yīng)該有被征收人參與的，所以被征收人要積參與選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)。
    (二)配合測(cè)量并保留證據(jù)
    很多當(dāng)事人在遇到測(cè)量評(píng)估時(shí)會(huì)選擇抵抗，不讓拆遷方進(jìn)門(mén)，或者阻止拆遷方測(cè)量。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，被拆遷人如果不配合評(píng)估，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明有感情況即可，在這種情況下,如果因?yàn)椴慌浜显u(píng)估人員評(píng)估，造成評(píng)估房屋及附屬物價(jià)值的誤差，會(huì)由被拆遷人自己承擔(dān)，而且抵抗評(píng)估并不能對(duì)提高拆遷補(bǔ)償有任何幫助。
    (三)審查評(píng)估程序是否合法
    評(píng)估的過(guò)程法律有明文的規(guī)定，在實(shí)踐中，很多拆遷方并未按照法律程序進(jìn)行評(píng)估。作為被拆遷的企業(yè)，在這個(gè)時(shí)候需要向人士咨詢(xún)，或者由人士代理審查評(píng)估程序是否合法。對(duì)評(píng)估程序合法性的審查，有助于維護(hù)自己的合法權(quán)益，獲得談判機(jī)會(huì)，解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。
    四、拆遷行政復(fù)議和訴訟
    對(duì)于拆遷方的違法環(huán)節(jié)提起行政復(fù)議和訴訟，包括對(duì)項(xiàng)目前置性文件申請(qǐng)信息公開(kāi)結(jié)果是否合法提起行政復(fù)議和訴訟，行政復(fù)議和訴訟作為手段，不僅可以爭(zhēng)取時(shí)間，防止強(qiáng)拆，而且可以創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，解決拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。
    企業(yè)在復(fù)議和訴訟時(shí)要配合律師，提供必要的證據(jù)，積與律師溝通，參與律所組織的模擬開(kāi)庭等，將復(fù)議和訴訟工作做好。
    五、拆遷談判
    因?yàn)椴疬w雙方地位不平等，作為被拆遷人，只能通過(guò)包括合法的要求補(bǔ)償理由在內(nèi)的合法手段去降低風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)在拆遷談判的過(guò)程中，先要有一套具有合理的事實(shí)依據(jù)和合法的法律依據(jù)的談判方案，然后再在這個(gè)基礎(chǔ)上確定具體的談判方案，比如什么時(shí)候報(bào)價(jià)，怎樣報(bào)價(jià)，在談判不利的情況下怎樣為下次的談判留出余地等。
    企業(yè)在拆遷談判前要配合律師制定好談判策略，為談判提供必要的材料。在談判時(shí)要根據(jù)律師制定的談判策略，協(xié)助律師順利的談判。
    六、簽訂補(bǔ)償協(xié)議
    很多人認(rèn)為一旦雙方對(duì)補(bǔ)償額度達(dá)成一致意見(jiàn)，拆遷就算大功告成了。這是不對(duì)的。怎樣審査拆遷補(bǔ)償協(xié)議，怎樣簽訂補(bǔ)償協(xié)議也很重要，尤其是大型企業(yè)的安置補(bǔ)償協(xié)議簽訂，一定要有人士參與，才能在合同履行的過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)，有效地保護(hù)拆遷談判的成果。
    對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保存證據(jù)（需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的讀者可以咨詢(xún)海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司本公司具有評(píng)估的團(tuán)隊(duì)）
    瑞麗企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估
    企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括哪些?
    路永強(qiáng)律師及其團(tuán)隊(duì)在辦案和法律實(shí)踐過(guò)程中總結(jié)，企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用主要分為以下四個(gè)方面：
    一是拆遷資產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)用，包括：無(wú)法搬遷的土地、房屋、建筑物和地上附著物，以及確因搬遷而發(fā)生損失的機(jī)器設(shè)備而生的補(bǔ)償?shù)?
    二是停產(chǎn)停業(yè)損失，以實(shí)際情況而定，一般既包括實(shí)際經(jīng)營(yíng)損失也可酌情包括預(yù)期經(jīng)營(yíng)損失;
    三是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，包括搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用;
    四是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。 
    重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司匯聚了大批行業(yè)評(píng)估人才，拆遷評(píng)估和律師，現(xiàn)有十八位擁有在評(píng)估、招投標(biāo)、征收拆遷、企業(yè)重組合并收購(gòu)等領(lǐng)域10年以上經(jīng)驗(yàn)的人才，同時(shí)本司與全國(guó)多家著名評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷法律咨詢(xún)律師、征收拆遷辦、以及評(píng)估院校合作，以便為顧客提供有價(jià)值的服務(wù)，從成立至今我司已經(jīng)服務(wù)了全國(guó)幾千家公司企業(yè)和事業(yè)單位，我們有著豐富的房屋、廠房、園林、企業(yè)拆遷等評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)為廣大被拆遷戶(hù)做過(guò)評(píng)估，通過(guò)我們的評(píng)估以實(shí)現(xiàn)了大多數(shù)客戶(hù)的預(yù)期目標(biāo)。 目前服務(wù)項(xiàng)目如下： 1、資產(chǎn)評(píng)估； 2、固定資產(chǎn)評(píng)估；3、廠房拆遷評(píng)估；4、企業(yè)價(jià)值評(píng)估 ； 5、機(jī)械設(shè)備評(píng)估； 6、苗圃拆遷評(píng)估；7、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估；8、評(píng)估； 9、養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估；10、樹(shù)木林地評(píng)估；11、經(jīng)營(yíng)性損失評(píng)估；12、企業(yè)上市評(píng)估； 13、礦場(chǎng)、礦廠資產(chǎn)評(píng)估；14、水泥廠、煤廠評(píng)估；15、磚廠評(píng)估 、石灰廠評(píng)估；16、魚(yú)塘損失評(píng)估；17、養(yǎng)豬場(chǎng)評(píng)估；18、養(yǎng)雞場(chǎng)評(píng)估；19、養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估； 20、園林果園苗圃評(píng)估；21、醫(yī)院及診所資產(chǎn)評(píng)估；22、房屋拆遷評(píng)估； 23、經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估。 重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 重慶九龍坡楊家坪正身百老匯廣場(chǎng)22樓 重慶市正陽(yáng)工業(yè)園區(qū)園區(qū)路白家河A棟5樓 四川成都武侯區(qū)一環(huán)路南四段衣冠廟 貴州遵義行政服務(wù)大廳旁


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