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    番禺區(qū)存量房買賣合同訴訟律師 委托他人賣房咨詢
    廣州受托人連授權(quán)委托書都沒有就賣房構(gòu)成表見代理嗎？
    張靜律師解答：由法官根據(jù)合同履行情況認(rèn)定。如下面這個案件，雖然受托人連授權(quán)委托書都未提供，但因受托人是房屋共有人，且其一次性出售多套房屋，其余房屋均成功過戶，且是在開發(fā)商公司的組織下進行，合同簽訂后賣家業(yè)主收取了房款，多年后未提出異議。終法院認(rèn)定受托人構(gòu)成表見代理，房屋買賣合同是雙方真實意思表示，判決賣家配合買家過戶。
    判決書節(jié)選：
    本案爭議焦點為：何某的處分行為是否構(gòu)成無權(quán)處分，案涉買賣合同是否可以繼續(xù)履行。
    根據(jù)本案查明事實、各方當(dāng)事人的陳述和證據(jù)，何某、顧某從海某房地產(chǎn)公司處以物抵債獲得的包括案涉房屋在內(nèi)的十套房屋，在2002年至2003年期間已經(jīng)海某房地產(chǎn)公司售樓部出售了三套，可見何某、顧某當(dāng)時對這些房屋有出售的真實意愿。雖然顧某未在案涉買賣合同上簽名，但何某在簽訂案涉買賣合同時持有案涉房屋的產(chǎn)權(quán)憑證（與海某房地產(chǎn)公司的購房合同、等），并將案涉房屋及上述憑證實際交付給吳買家，上述交易亦是在海某房地產(chǎn)公司組織下進行。簽訂案涉買賣合同后，吳買家已支付了大部分房款25萬元，剩余9萬元房款未支付的原因是合同約定的支付條件未成就。綜合以上事實，可認(rèn)定吳買家簽訂案涉買賣合同為善意。吳買家作為一般善意買受人，難以準(zhǔn)確分辨何某與顧某之間的內(nèi)部關(guān)系；顧某在庭審中也確認(rèn)其授權(quán)何某處理案涉房屋，作為外部的吳買家并不能區(qū)分顧某的授權(quán)有無買賣房屋的授權(quán)內(nèi)容；何某持有案涉房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)憑證與吳買家簽訂案涉買賣合同并實際交付房屋和權(quán)利憑證的行為實質(zhì)上構(gòu)成了表見代理。根據(jù)顧某陳述，建設(shè)工程由何某承接并具體負(fù)責(zé)，因此，用工程款抵債而來的房屋均以何某為主處理并管理。顧某作為案涉房屋的登記產(chǎn)權(quán)人，在取得產(chǎn)權(quán)后的十余年間未具體管理案涉房屋，亦未對吳買家占有房屋提出過異議；顧某辯稱其委托何某出租案涉房屋以抵償銀行本息，但其既未向何某主張過租金收益，又未能提供證據(jù)證實其曾對何某利用房屋出租盈利償還其他房產(chǎn)抵押的行為進行過結(jié)算，這顯然不合常理。綜上，本案可認(rèn)定何某與顧某之間就案涉房屋的處分存在概括性授權(quán)關(guān)系，顧某對案涉房屋的出售是知悉的或事實上進行了追認(rèn)。案涉買賣合同是各方當(dāng)事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，對吳買家、何某和顧某均有約束力，何某與顧某應(yīng)履行其合同義務(wù)。
    因案涉買賣合同在本市限購之前已簽訂，吳買家亦已支付了大部分購房款并占有使用房屋，案涉買賣合同繼續(xù)履行并無障礙，故本案可判令繼續(xù)履行，本院對吳買家要求過戶的訴請予以支持。根據(jù)案涉買賣合同約定，吳買家尚有余款9萬元需在辦理過戶后支付，由于何某、顧某未在本案中對此提出反訴或提出主張，付款條件也未成就，何某、顧某可另案主張，本院對此不予處理。另外，案涉買賣合同約定案涉房屋過戶的稅、費由吳買家承擔(dān)，故在辦理過戶時稅、費均由吳買家承擔(dān)。
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    廣州二手房買賣合同解除律師
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