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    番禺區(qū)專(zhuān)業(yè)存量房買(mǎi)賣(mài)合同律師 買(mǎi)家無(wú)購(gòu)房資格如何處理
    廣州房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定幾年后過(guò)戶(hù)，賣(mài)家能以買(mǎi)家無(wú)購(gòu)房資格解除合同嗎？
    張靜律師解答：不能。既然合同約定了幾年后過(guò)戶(hù)，則不能確定到時(shí)買(mǎi)家有無(wú)購(gòu)房資格，此種情況下賣(mài)家不能要求解除合同。如下面這個(gè)案件，賣(mài)家起訴解除合同就被法院駁回，買(mǎi)家反訴交房并支付遲延交房違約金就被法院支持。
    判決書(shū)節(jié)選：
    本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為涉案合同是否因李買(mǎi)家現(xiàn)不具備購(gòu)房資格而須予解除及方賣(mài)家是否應(yīng)按合同約定,每日按總房?jī)r(jià)款的0.05%標(biāo)準(zhǔn)向李買(mǎi)家支付逾期交房違約金。李買(mǎi)家與方賣(mài)家于2018年4月21日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中第五條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記第3款約定,自該房屋可以辦理存量房網(wǎng)簽及轉(zhuǎn)移登記之日起30日內(nèi),甲方承諾無(wú)條件配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至乙方或乙方指定的第三人名下。因該條中有關(guān)選擇將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至李買(mǎi)家指定第三人名下的約定,現(xiàn)方賣(mài)家不同意履行,且不符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第二款:“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)”的規(guī)定,故不應(yīng)予支持。
    本案李買(mǎi)家作為房屋買(mǎi)受人自身不符合廣州市現(xiàn)行限購(gòu)政策,但是其訴請(qǐng)的是交付涉案房屋而非辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記,而從查明的事實(shí)可知,李買(mǎi)家仍繼續(xù)履行還款義務(wù),方賣(mài)家并未提出異議。根據(jù)方賣(mài)家自認(rèn)的事實(shí),涉案房屋已可收摟而其未收樓,已視為方賣(mài)家收樓,只是未辦理收樓手續(xù)而已,現(xiàn)方賣(mài)家堅(jiān)持拒絕辦理該手續(xù),為此,合同的履行至今尚未存在過(guò)戶(hù)障礙。根據(jù)方賣(mài)家與華某公司所簽訂《廣州市商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》的約定,方賣(mài)家選擇由華某公司為其辦妥產(chǎn)權(quán)登記,現(xiàn)無(wú)證據(jù)顯示買(mǎi)賣(mài)雙方變更了該約定,而該合同附件七第十二點(diǎn)第3條則將主合同第二十一條第2款第2項(xiàng)變更為“甲方應(yīng)于房屋交付后900個(gè)工作日內(nèi)到房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦妥產(chǎn)權(quán)登記,并將以乙方為產(chǎn)權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證交付乙方。”故即便方賣(mài)家未收樓亦應(yīng)從華某公司可交付房屋之日起在900個(gè)工作日內(nèi)計(jì)算期限,方賣(mài)家才可能取得涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。再根據(jù)李買(mǎi)家與方賣(mài)家簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》中第五條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記第3款的約定“自該房屋可以辦理存量房網(wǎng)簽及轉(zhuǎn)移登記之日起30日內(nèi),甲方承諾無(wú)條件配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),將該房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至乙方名下”,即方賣(mài)家取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后,應(yīng)于30日內(nèi)無(wú)條件配合李買(mǎi)家辦理網(wǎng)簽及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),故在前述900個(gè)工作日的基礎(chǔ)上還應(yīng)加算30日,時(shí)間長(zhǎng)久,而現(xiàn)今無(wú)法確定李買(mǎi)家在可辦理轉(zhuǎn)移登記之日必然不符合過(guò)戶(hù)條件,且經(jīng)法院多次釋明,李買(mǎi)家亦明確表示清楚知悉且愿意自行承擔(dān)以后將可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn),故方賣(mài)家現(xiàn)即以李買(mǎi)家現(xiàn)不具備購(gòu)房資格而要求解除合同的主張缺乏依據(jù),本院不予支持。方賣(mài)家應(yīng)根據(jù)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》第四條約定向李買(mǎi)家交付涉案房屋,而其拒絕交付房屋構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
    至于李買(mǎi)家主張應(yīng)根據(jù)雙方合同的約定,每日按照總房?jī)r(jià)款的0.05%計(jì)算方賣(mài)家逾期交房違約金問(wèn)題。一審經(jīng)核算,認(rèn)定每日0.05%的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,酌情予以調(diào)整為每日0.02%,同時(shí)違約金的總額以房屋總價(jià)款為限是一審法院行使自由裁量權(quán),尚無(wú)不妥,故本院可予維持。
    綜上，判決方賣(mài)家交樓并支付逾期交房的違約金。
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