辦公地址：上海市閔行區(qū)莘莊地鐵站北廣場雅致路215號置業(yè)大廈7樓（閔行區(qū)人民法院旁）電話：159 2121 9899

上海房地產(chǎn)律師網(wǎng)：，是上海市10強(qiáng)所、市級文明所、市級先進(jìn)所，房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)創(chuàng)辦的法律網(wǎng)站，專業(yè)提供商品房、二手房買賣、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)陪購、房產(chǎn)繼承、離婚房產(chǎn)、建筑工程等律服務(wù)，成功承辦過房地產(chǎn)案件數(shù)百起。新閔所成立于1985年，位于閔行區(qū)莘莊地鐵北廣場，2008年，新閔已躍居在上海900家律所前5位，并屢獲“上海市先進(jìn)律師事務(wù)所”、“上海市文明律師事務(wù)所”、等殊榮。

    吳律師的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域?yàn)椋撼Ｄ攴深檰?、土地前期開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑工程、商品房預(yù)銷售、商品房租賃、商品房按揭、物業(yè)管理、一、二手房陪購、商品房買賣糾紛、二手房買賣糾紛、定金糾紛、一手房買賣訴訟代理、二手房買賣訴訟代理等訴訟與非訴訟法律服務(wù)。

案情回放 

市民李女士與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收報(bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。 

法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買賣合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì)3.6萬余元。 

【律師說法】 

對于商品房(建筑工程)的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。 

根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。 

2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。 

就貴州省地方規(guī)定來看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門備案；二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。” 

綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，我省對于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。

    上海市新閔律師事務(wù)所成立于1985年5月18日，總部位于上海市閔行區(qū)。作為一家具有近25年歷史的律師事務(wù)所，新閔所的成長見證了近年來中國律師業(yè)的迅速崛起。自創(chuàng)立以來，新閔所一直遵守律師執(zhí)業(yè)規(guī)范，堅(jiān)持以建立具有國際視野的一流國內(nèi)大所為目標(biāo)，力求以合理的價(jià)格向國內(nèi)外客戶提供各種形式的高質(zhì)量、全方位的法律服務(wù)。2008年上海九百余家律師事務(wù)所中，新閔所的規(guī)模已位居前四位。

    新閔所是一家綜合性律師事務(wù)所，客戶群包括政府機(jī)構(gòu)、中國企事業(yè)單位、外商投資企業(yè)、民非企業(yè)等。非訴與訴訟并重是新閔所的特色之一，新閔所提供的法律服務(wù)產(chǎn)品涵蓋公司、外商投資、房地產(chǎn)與建筑工程、知識產(chǎn)權(quán)、勞動關(guān)系、教育、爭端解決等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。新閔所還專門成立了律師顧問團(tuán)以團(tuán)隊(duì)的形式為閔行區(qū)民政局、教育局及其數(shù)百家下屬單位提供法律服務(wù)。
 
    新閔所的律師團(tuán)隊(duì)包括近90名經(jīng)驗(yàn)豐富的的律師，部分律師執(zhí)業(yè)時(shí)間超過20年，有些還是上海市政府律師顧問團(tuán)成員和閔行區(qū)政府律師顧問團(tuán)成員。我所多位律師曾擔(dān)任上海市東方廣播電臺“東方大律師”節(jié)目嘉賓，部分律師還在國外法學(xué)院和律師事務(wù)所學(xué)習(xí)工作，能與有不同文化背景的客戶交流。
  
    新閔所與國內(nèi)多家律師事務(wù)所建立有廣泛的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，同時(shí)還與美國、比利時(shí)、日本、新加坡、香港、臺灣等國家地區(qū)的律師事務(wù)所有業(yè)務(wù)往來，可以為客戶的跨地區(qū)業(yè)務(wù)和國際業(yè)務(wù)提供多方面的法律支持。