集體土地房屋買賣合同的效力認定

現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，無錫律師在線咨詢，不予批準(zhǔn)?！薄秶?務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國1務(wù)院辦公1廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國1辦發(fā)[1999]39號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違1法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和fang產(chǎn)證”。《江蘇省土地管理條例》規(guī)定，“農(nóng)村村民出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。購買農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)符合申請建房用地條件”。其余一些規(guī)定則見于各地法1院自行制訂的統(tǒng)一當(dāng)?shù)貙徟谐叨鹊膬?nèi)部規(guī)范性文件中。

離婚訴訟管轄問題

提起離婚訴訟還需要確定法1院管轄的問題，那如何確定離婚訴訟管轄的問題：

一、 民事案件確定管轄法1院的一般原則

《民事訴訟法》第二十二條規(guī)定：'對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法1院管轄；被告住所地與經(jīng)常居住地不一致的，由經(jīng)常居住地人民法1院管轄。對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法1院管轄。同一訴訟的幾個被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個以上人民法1院轄區(qū)的，各該人民法1院都有管轄權(quán)。'

公民的住所地是指公民的戶籍所在地；公民的經(jīng)常居住地是指公民離開住所地至起訴時已連續(xù)居住一年以上的地方，但公民住院就醫(yī)的地方除外。在被告有經(jīng)常居住地時，則經(jīng)常居住地的法1院優(yōu)先于住所地的法1院管轄。

二、法律關(guān)于離婚案件管轄法1院的特殊規(guī)定

《最1高人民法1院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第12條之規(guī)定'夫妻一方離開住所地超過一年，另一方起訴離婚的案件，由原告住所地人民法1院管轄。夫妻雙方離開住所地超過一年，一方起訴離婚的案件，由被告經(jīng)常居住地人民法1院管轄；沒有經(jīng)常居住地的，由原告起訴時居住地的人民法1院管轄。'

例如：男方的戶1口在廣東省A地，女方戶1口在福建省的B地，兩人登記結(jié)婚，現(xiàn)男方認為夫妻感情已破裂，經(jīng)與女方協(xié)商未果，擬向法1院起訴離婚，則有權(quán)管轄的法1院根據(jù)不同的情況。

1、若男方一直在A地居住，而女方因結(jié)婚離開B地超過一年，與男方共同在A地生活，則該案的管轄法1院是A地法1院，而B地法1院沒有管轄權(quán)。

2、若男方一直在A地居住，而女方因結(jié)婚離開B地未達到一年，與男方共同在A地生活，則該案的管轄法1院是B地法1院，而A地法1院沒有管轄權(quán)。

3、若男方與女方結(jié)婚后，雙方都外出工作，男方去了C地，女方去了D地，若女方離開B地超過一年，男方離開A地也超過一年，并且女方在D地連續(xù)居住已超過一年，無錫律師，則該案有權(quán)管轄的法1院是D法1院，而A、B、C地法1院都沒有管轄權(quán)。

4、若男方與女方結(jié)婚后，雙方都外出工作，男方去了C地，女方去了D地，若女方離開B地未達到一年，則該案有權(quán)管轄的法1院是B法1院，而A、C、D地法1院都沒有管轄權(quán)。

5、若男方與女方結(jié)婚后，無錫律師事務(wù)所排名，雙方都外出工作，男方去了C地，女方去了D地，且女方在D地連續(xù)居住未達到一年，則該案有權(quán)管轄的法1院是C地法1院，而A、B、D地法1院都沒有管轄權(quán)。

認定感情確已破裂的其他方法

確認夫妻感情是否破裂是一個十分復(fù)雜的問題，除了上述5種具體情形外，為適應(yīng)我國社會發(fā)展的實際情況，修改后的婚姻法規(guī)定了彈性條款，即《婚姻法》（修正案）第32條第2款：“其他導(dǎo)致夫妻感情破裂的情形?！贝送庾?高人民法1院以司法解釋的方式指出人民法1院審理離婚案件時，對符合“應(yīng)準(zhǔn)予離婚”情形的，不應(yīng)當(dāng)因當(dāng)事人有過錯而判決不準(zhǔn)離婚。

根據(jù)上述規(guī)定和要求，確認感情是否破裂，除了列舉的5種情形外，還應(yīng)從下面幾方面入手，全1面分析、判斷：

1）全1面分析方法。認定夫妻感情是否確已破裂應(yīng)用全1面分析法與具體理由相結(jié)合之方法。全1面分析法即在調(diào)查研究之基礎(chǔ)上對夫妻感情進行全1面綜合之分析，從婚姻關(guān)系的4個層面來進行分析評判。（1）看婚姻基礎(chǔ)?；橐龌A(chǔ)是雙方建立婚姻關(guān)系時的感情狀況和相互了解的程度。它是締結(jié)婚姻關(guān)系的起點，對婚后感情的建立、矛盾的化解起著十分重要的作用?？椿橐龌A(chǔ)就是要了解雙方認識的方式、結(jié)婚動機及目的。一般而言，婚姻基礎(chǔ)好，婚后感情容易融洽，即使產(chǎn)生了矛盾，消除矛盾維持婚姻的可能性也大。反之，婚姻基礎(chǔ)差，婚后難以建立起真正的感情，出現(xiàn)矛盾，就難以調(diào)和。（2）看婚后感情。在分析婚后感情時，應(yīng)聯(lián)系婚姻基礎(chǔ)，分析夫妻婚后感情發(fā)展變化，判斷雙方的感情發(fā)展方向。（3）看離婚原因。離婚原因是原告提出離婚的主要依據(jù)，也是原、被告在訴訟過程中爭執(zhí)的集點和核心。雙方為爭取勝訴，常掩飾其離婚的真實動機、擴大事實甚至捏造事實。在分析離婚原因時必須注意查清離婚的真正原因，分清是非、明確責(zé)任，正確判斷夫妻感情破裂的程度。（4）看夫妻關(guān)系的現(xiàn)狀及有無和好可能性。在上述三看基礎(chǔ)上，無錫律師服務(wù)，進一步透1視夫妻關(guān)系現(xiàn)狀及把握各種有利于夫妻和好的因素，對今后雙方關(guān)系的發(fā)展前途作出預(yù)測。

上述四個方面相互聯(lián)系，是完整的認識結(jié)構(gòu)與整體。因此在認定夫妻感情的問題上，不僅要看到夫妻曾經(jīng)的感情，并且要對夫妻關(guān)系前途有所預(yù)測。

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